拟建安置房均价(市场法)房地产估价报告的基本内容与要求

七、拟建安置房均价（市场法）房地产估价报告的基本内容与要求大项序号序号名称基本内容基本要求一、封面、致函、目录、声明、假设和限制条件1封面（或扉页）要素包括：估价报告名称、估价项目（名称）及具体楼幢号、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名及注册号）、估价报告出具日期、估价报告编号。要素齐全，表述准确、清晰、简洁。2致估价委托人函致函基本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（均价大小写）、对估价结果若有异议的告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期。估价方法统一称为：“市场法”。价值类型统一称为：“市场价值类型”。属于鉴定不通过而重新出具估价报告的，应说明重新出具估价报告的原因，并声明原报告（编号）同时作废，编写修改后报告的编号（在原报告编号后加”G1”）。内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁；有要求“告之事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部。3目录目录基本内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等6项。目录标注的页码应与后面报告相应部分的页码一致。附件至少应包括：估价对象区位位置图、可比实例调查表、可比实例外观图、估价委托书、估价机构营业执照复印件、房地产价格评估资质证书复印件、房地产估价师注册证书复印件。尽可能搜集到拟建安置房的审批文件并将其作为附件，附件不需编页码，但目录中附件的先后顺序要与估价报告后所附的顺序一致。页码从目录后起编排。1. 估价结果报告和估价技术报告应列一级标题；2. 附件应详细列明具体名称;3. 页码应前后一致；4. 组成内容名称应前后一致。4注册房地产估价师声明应列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及房地产估价员的姓名，注明实地查看的日期。第4点应增加说明撰写拆迁估价报告的文件依据。第4点建议改写成：我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及建设部城市房屋拆迁估价指导意见、福建省城市房屋拆迁估价技术规范、福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。说明是否有重要专业帮助；有提供重要专业帮助的要说明提供重要专业帮助者的专家姓名、资格（职称）。列明估价报告签字的注册房地产估价师（不少于两名）的姓名、注册号，并亲笔签名、盖章。1. 内容规范，针对性强；2. 说明是否有重要专业帮助，有重要专业帮助的应说明帮助的专家（姓名、单位、职称、专业资格）；3. 应有注册房地产估价师的姓名、注册号，并亲笔签名、盖章。5估价假设和限制条件本次估价的假设前提。未经调查确认或无法调查确认的资料数据。估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。本估价报告使用的限制条件。拟建均值单元应在估价委托人提供的资料（委托估价说明、建设工程规划许可证等）结合估价人员对均值单元的设定表述其所对应的土地使用权类型、楼房所处位置（临中心花园或临小区边的道路）、是否设置电梯等；设定均值准单元住宅的所处楼层（自然层、住宅楼层）、朝向、位置、层高、面积、户型、室内装修、设施设备（设置电梯、通温泉）等。应对估价对象的质量、合法取得权属证书、交付使用时间等做必要的假设。1. 估价假设和限制条件要合法、必要、合理，理由充分；2. 不滥用估价假设或不明确的假设；3. 估价限制条件要有很强的针对性。二、估价结果报告6估价委托人估价委托人为单位时，信息内容包括：单位名称、营业执照、法定代表人。估价委托人为个人时，信息内容包括：个人姓名、身份证号码。内容完整、表述准确。7估价机构信息内容：估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级、资质证书编号。内容完整、表述完整。8估价目的“确定拟建安置房在估价时点的房地产市场平均单价，为委托人房屋产权调换时提供参考”。表述具体、准确。9估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、批件情况等。应注意的是估价对象的基本情况应与估价设定一致。拟建小区的规划（技术、经济）指标摘录，相应的房屋拆迁许可证摘录。基本状况描述要全面、准确。范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。10估价时点相应片区的房屋拆迁许可证颁布日期，有延期的为房屋拆迁许可证延期的批准日期。确定正确，确定理由简要明确。11价值类型价值类型：市场价值。价值定义：估价对象在估价时点且满足本次估价的假设和限制条件下的市场价值；价值内涵：范围包括，不包括；不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；不包括临时安置费、拆迁补偿费、搬迁奖金等。价值类型正确，价值内涵或者定义准确。12估价依据应说明本次估价依据的房地产估价规范、国家和地方的法律、法规、有关文件，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。包括，但不限于：必要的法律法规依据，至少应包括如下：中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、建设部城市房屋拆迁估价指导意见、福建省城市房屋拆迁估价技术规范、福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见、土地级别文件等。估价标准依据，例如：房地产估价规范、估价对象所在地的房地产市场运行价格方面的数据等。估价行为依据，例如：房屋拆迁补偿估价委托合同、估价委托书等。估价委托人提供的拟用于安置的拟建项目的有关批建资料及委托评估说明等。估价机构掌握的有关资料和估价人员实地勘察、市场调查所获取的资料。1. 名称要表述准确；2. 估价标准依据应列全；3. 估价依据不应过时而失效；4. 不应滥列估价依据。13估价原则基本准则（独立、客观、公正、合法原则）；普适技术性原则（合法、估价时点、替代、最高最佳利用原则）完整、准确14估价方法本次估价采用市场法；市场法的定义(含公式)。采用方法应正确，方法名称或定义应准确。15估价结果说明估价结果内涵（与假设和限制条件一致）。估价结果（包括币种、均价大小写）完整清晰、前后一致16估价人员注明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号并亲笔签名、盖章。写明协助估价的房地产估价员的姓名、估价员证书号、资格（职称），并由本人亲笔签名。有重要帮助的，写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容并亲笔签名。人员与内容齐全、准确；签名、盖章真实；17估价作业日期说明本次估价的起止年月日。需要注意的是要与封面上的估价报告出具日期相一致，要与现场勘查日期、房地产估价结果报告及房地产估价技术报告后如果鉴定不通过而修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期。表达正确，有保证完成的合理时间18估价报告使用期限表述为本估价报告应用有效期为房屋拆迁许可证（拆迁许可证编号：号）上所标注的拆迁期限（包括延长期）。表达正确。三、估价技术报告19实物状况描述与分析拟建建筑物实物状况：名称楼幢号、规模（含小区）、用途（各层用途）、结构、外观及外墙饰材、拟建成时间、建筑物特征所处小区位置等。估价对象单元状况：所在层数、所处位置（东端头或西端头或中间单元）、一梯几户、户型、南北通透（或仅有某朝向）、景观等；内部配套：环境景观（绿化、卫生）、会所、幼儿园、体育设施、停车等；土地实物状况：面积、用途、地势等。（注意：描述的同时，要针对性地进行合理地分析）1.描述全面、翔实、到位；2.分析客观、透彻。20权益状况描述与分析房屋所有权状况：所有权状况、房屋来源、房屋权利性质等。土地使用权状况：使用权人、土地类型（出让或划拨等）、土地终止日期等。（做必要分析）物业管理状况：物业、安防状况。1.描述全面、翔实；2.分析客观、透彻。21区位状况描述与分析位置状况：坐落、方位、土地级别、与重要的外部配套设施的距离、朝向、楼层等。交通状况：道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交路线数量、交通顺畅情况、其他交通工具等。环境状况：自然环境、人文环境、景观（如公园）等。外部配套设施状况：基础设施（几通）、超市、农贸市场等购物场所、学校、医院、银行及邮局网点等。名校因素：小学；中学。（注意：描述的同时，要针对性地进行合理分析）1.描述全面、翔实；2.分析客观、透彻。22市场背景描述与分析国家及本地宏观经济政策因素分析。对本地整体房地产市场形势及类似房地产市场分析。分析结论应能为估价测算及估价参数取值提供市场支持。简明、准确、要有针对性。23最高最佳利用分析本次估价以估价对象按住宅为最高最佳利用方式。24估价方法适用性分析应清晰表述技术路线；表述选用市场法作为估价方法的理由；表述未选用其他种估价方法的理。1.估价方法（市场法、成本法、收益法）排查完整；2.技术路线表述清晰、明确。25估价测算过程1、选择可比实例选取的可比实例应不少于四个。列示选取的可比实例的基本情况表（现场查勘情况与提供的信息有不同的，在基本情况表后作补充说明）。1、选择可比实例2、可比实例描述与分析（同住宅区位补偿价要求）内容包括：项目名称、实物状况、权益状况、区位状况等。2、可比实例描述与分析（同住宅区位补偿价要求）3、建立比较基准期现房、土地类型、室内二次装修等情况与估价对象建立统一的比较基准。1.依据充分、合理；2.参数有依据、交代；3.测算要有过程。4、可比实例与估价对象比照表分析列出实物状况（细项）、权益状况（细项）、区位状况（细项）的比照表。简洁、合理、必要5、各种因素修正与调整（同住宅区位补偿价要求）（1）交易情况修正理由充分、修正系数合理。（2）市场状况调整与市场状况一致，取值客观合理、理由充分。（3）区位状况调整客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。（4）权益状况调整客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。（5）实物状况调整客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。6、公式应用与计算列出公式及测算过程，包括：市场法的公式及期房调整到现房的公式（期房单价=现房单价-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿）公式正确、公式字母含义明确，符合规范规定，取值精度合理，计算正确。注意风险补偿值与假设条件的逻辑关系。26估价结果确定含币种、均价（大、小写）。内容完整，文字简洁。四、附件及外在质量27附件附件的基本资料包括：估价对象位置图、可比实例调查表、小区总平面、估价对象楼宇平面图、可比实例外观图片(若在报告中已列示，则附件可不附)、估价委托书复印件、估价委托人提供的拟建项目审批文件复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等。必要时应附有“估价对象所在楼宇的各楼层、单元位置、面积等调节系数参考表”。1.资料齐全、完整、真实；2.复印件清晰。28外在质量（略）按照中房学房地产估价报告评审标准。