常州高成地产喜多街区整合营销攻略前期导入阶段

高成地产高成地产常州常州喜多街区喜多街区 整合营销攻略整合营销攻略（前期导入阶段）（前期导入阶段）常州是一座有着 2500 多年文字记载历史的文化古城，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。目前有新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积 4375 平方公里，总人口 380 万，其中市区面其中市区面积积 1864 1864 平方公里，人口平方公里，人口 230 230 万。万。目前常州市的综合实力位列于长三综合实力位列于长三角地区的第四位。角地区的第四位。是长三角经济圈经济实力较强的城市，常州市位于长三角散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。位于上三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强位于上三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强认识常州认识常州常州地产板块格局常州地产板块格局天宁区位于市中心，作为常州的中心区域，区域位置优越，规划的侧重点将主要 会以环境和功能提升为先导，戚墅堰区位于城市规划中对接上海的首要区域，经济形式看好武进区内高新开发区的发展直接带动区域内的房地产发展钟楼区内规划定位于新材料、精密机械、电子信息 3 大产业，以产业带动房地产发展趋势明显新北区未来主要以旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等版块组成。市政建设力度加大，房地产行业一路高歌猛进本案本案位于天宁区核心区域，地块潜力巨大本案位于天宁区核心区域，地块潜力巨大喜多街区喜多街区 必须解决的问题必须解决的问题 我是谁？我是谁？Who am I?Who am I?（分析（分析项目自身项目自身）怎么卖？怎么卖？How to sale How to sale？（确定售卖模式）（确定售卖模式）对谁说？对谁说？Whom To Say?Whom To Say?（界定（界定目标人群目标人群）说什么？说什么？What To Say?What To Say?（确定（确定广告策略广告策略）怎么说？怎么说？How To Say?How To Say?（发展（发展广告创意广告创意）喜多街区 整合营销攻略喜多街区 整合营销攻略我们的思考我们的思考1、本项目为高成天鹅湖项目中率先销售的商业部分，销售必须保证当然要火红而响亮，如何成就？2、如何将项目品牌和企业发展的品牌联动起来，既能让项目销售火热，又能让企业品牌响亮提升，便于后面项目运作，如何做到？3、在项目物业形态较多的情况下，如何让住宅和商业协调发展，都能赢得漂亮？我们的任务我们的任务1 1、将找出喜多街区卖点，并提炼出核心价值；、将找出喜多街区卖点，并提炼出核心价值；2 2、把核心价值演绎透彻，成为刺透市场的利剑；、把核心价值演绎透彻，成为刺透市场的利剑；3 3、提出适合的营销战略，实现商业销售与招商的双成功，实、提出适合的营销战略，实现商业销售与招商的双成功，实现整体项目盈利与品牌双丰收；现整体项目盈利与品牌双丰收；4 4、将项目品牌与高成地产发展品牌充分嫁接；、将项目品牌与高成地产发展品牌充分嫁接；喜多街区 整合营销攻略我是谁？Who am I?分析项目态势 “非洲的茅草屋和现代的居舍有什么不同？”分析阶段既要看，又要想；看和想的广度、深度、长度、高度将决定项目的未来命运。喜多街区 整合营销攻略我是谁？Who am I?市场研判市场研判 畅想畅想2011年年喜多街区 整合营销攻略在调控中成长，在成长中调控；商业地产再次因住宅被打压而成为市场热点；主题性商业地产的春天来临；投资性物业，因保值增值性受追捧；常州住宅地产必将经历调整，商业地产也会受到些许影响，但影响有限；传统营销模式下，销售受得影响大，顾问营销模式下影响更小。我是谁？Who am I?喜多街区 整合营销攻略 地段：老城的东南部区域不算第一流，但也绝不差 产品：高端住宅区内的大型商业广场 配套：日益成熟完备很自在很方便 环境：虽没有强势的山水资源，但周边项目一道形成了很浓厚的品质居住生活区居住环境日益提升 品牌：高成品牌形象日益强大楼盘定位（项目概念）楼盘定位（项目概念）天鹅湖广场，10万平米财富核心圈喜多街区，1.5万平米主题幸福生活城常州人的幸福天地！常州人的幸福天地！喜多街区 整合营销攻略我是谁？Who am I?具体操作（项目操作阶段分析）具体操作（项目操作阶段分析）喜多街区 整合营销攻略怎么卖？How to sale?1、第一批商铺、第一批商铺VIP卡认购：卡认购：2011年年2月月18日开始；（招商日开始；（招商咨询的另行登记）咨询的另行登记）2、第一批商户签约仪式暨第一批商铺、第一批商户签约仪式暨第一批商铺vip解筹：解筹：2011年年4月月16日（周六），同时启动第二批商铺的销售工作。日（周六），同时启动第二批商铺的销售工作。3、第二批商铺解筹开盘：、第二批商铺解筹开盘：2011年年5月月28日日4、第三批商铺解筹开盘：、第三批商铺解筹开盘：2011年年6月月18日日5、最后一批商铺开盘：、最后一批商铺开盘：2011年年8月月8日日具体操作（项目操作阶段分析）具体操作（项目操作阶段分析）喜多街区 整合营销攻略怎么卖？How to sale?招商及销售准备期招商及销售准备期 （1.20-2.18）一期认筹阶（一期认筹阶（2.19-4.16）公开发售强销公开发售强销期（期（4月月17日日-8月月8日）日）尾盘阶段尾盘阶段 （2011年年8-9月）月）销售销售目标目标 释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹开始后有认筹火爆势头 2倍商铺套数的认筹号40%解筹成功率解筹日实现70%销售率1、通过3次认筹解筹活动，逐步去化商铺；2、累计完成90%以上销售率促销政策跟进，完成全部销售标的。阶段阶段性性重点重点工作工作内容内容 确定招商政策、销售模式、营销策略及营销推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作；3销售法律文件的完备；4、认筹地点选择及相关工作准备5第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等）；销售顾问的培训。销售中心及现场包装设计；2全面开展认筹工作；媒体资源的有效利户外广告到位；5系列促销活动全面展开；媒体广告全面展开。1公开发售活动（解筹活动）；媒体广告及促销活动趁势追击。1、根据市场反馈适时调整营销策略做好老业主口碑传播。销售模式销售模式喜多街区 整合营销攻略怎么卖？How to sale?返租年期返租年期返租率返租率 返租款的返还方式返租款的返还方式 8年第1年返租率7%第2年返租率7%第3-5年返租率8%第6-8年返租率8%为最大程度上为开发商避税，总房款的24%直接进入运营管理公司账户。（双方避税、确保商城运营、表明经营投入的决心）第6-8年，8%是保底，超出部分3:7分成；第9-10年，根据实际租金9:1分成喜多街区 整合营销攻略目标客户基础分析目标客户基础分析 对谁说？Whom to say?1、高成品牌忠实跟随者2、有一定资金实力的地产专业人士3、政府公务员、事业单位员工4、周边高新技术企业高收入群体5、个体经营户、私企老板等6、我司掌握的置业投资客资源喜多街区 整合营销攻略投资客户的投资心态分析投资客户的投资心态分析 对谁说？Whom to say?l 较为看好常州市场，熟悉周边环境l 较注重投资风险，看重高成品牌实力l之前可能投资高成开发物业，或者投资过商铺，并从中获得过较大投资收益l 看好高成品牌，认可商业定位，认为整体升值潜力大l 对本项目商业的整体规划非常认同说什么？What to say?传播定位问题传播定位问题 /制订广告策略制订广告策略 在传播的丛林沼泽中，唯一能取得良好记忆效果在传播的丛林沼泽中，唯一能取得良好记忆效果的希望，是的希望，是集中火力于准确的目标集中火力于准确的目标，实施市场区，实施市场区隔，一言以蔽之，就是隔，一言以蔽之，就是“定位定位”。喜多街区 整合营销攻略竞争，就是找个位置当老大走别人没走过的路，走别人没走好的路说什么取决于卖什么1、卖商业，我们就深入讲我们的投资价值，讲商业价值，升值潜力；2、全面整合地盘包装、销售现场、广告创意、媒 体、促销、公关等一切传播工具，持续的、一致的传达项目信息。说什么？What to say?喜多街区 整合营销攻略商业的核心主张我们商业的卖点很多，但不能简单罗列，我们必须找到一个突破点：幸福策源地，财富新中央只要让常州人都记住：买婚庆用品，就来喜多街区，那经营成功就ok了！只要让投资者知道，喜多街区能升值，能赚钱，是常州一个商业新中心，就足够了！说什么？What to say?喜多街区 整合营销攻略案名常州喜多街区说什么？What to say?喜多街区 整合营销攻略备选案名常州喜堂常州幸福天地说什么？What to say?喜多街区 整合营销攻略主题口号常州人的幸福天地说什么？What to say?喜多街区 整合营销攻略核心价值卖点幸福策源地，财富新中央喜多街区卖点城市中心东区城市综合体大盘婚庆幸福主题成熟配套交通便利片区潜力大统一经营管理返租分成增值潜力喜多街区 整合营销攻略说什么？What to say?喜多街区 整合营销攻略常州喜多常州喜多 部分核心买点部分核心买点1.东区中央，常州喜庆中心2.幸福策源地，商业新中心3.统一管理经营，财富增值保值4.10年返租，轻松当房东5.喜多街区，让幸福更具体6.财从喜多来！7.常州人的幸福中心！房地产广告之怎么说？How to say?创意表现创意表现 聪明的广告创意，往往是利用潜在顾客心中早已存在的需求作文章。在创作上，去凭空创造某种并未存在于心中的事物或需求，即使不一定不可能，也必会十分困难。喜多街区 整合营销攻略一、创意表现风格与原则风格氛围：喜庆、喜气，财富诱惑；原则：在不影响格调的情况下，主要强调财富增值效应，强调项目优势和升值潜力。怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略二、媒介投放策略基地包装为基础，炒作为主，硬广为辅！基地包装为基础，炒作为主，硬广为辅！常州日报系列专题报道；常州日报系列专题报道；常州高速路出口广告牌；常州高速路出口广告牌；搜房网或乐居多地联动；搜房网或乐居多地联动；自身网站建设；自身网站建设；自办内刊自办内刊幸福创造财富幸福创造财富3-5期；期；时间目的及主题媒体及包装活动配合1.25-2.28 放出消息，商铺认购销售开始幸福策源地，财富新中心项目基地包装、售楼处包装、导识系统、围墙、DM单页等宣传物料、电梯（可选）无3.1-15 引起全城注意，积累客户，促进认筹工作网络专题、DM广告、短信广告、杂志创刊寻找最幸福新娘启动3.16-3.31 积累投资客户，加大认筹量，同时促进招商工作电视广告、电台广告网络海选活动4.1-15 强力蓄水，集中锁定前期积累客户和商户刊物二期、短信、网络投资说明解析会4.16放水，成交签约短信广告配合、报纸广告开盘活动怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略三、阶段营销主题及媒体安排怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略时间目的及主题媒体及包装活动配合4.17-5.27 承前启后，二次蓄水商业新中心内刊第三期、户外媒体广告调整五一期间自驾游5.28引起全城注意，积累客户，促进招商工作报纸广告、短信广告、网络广告最幸福新娘揭晓颁奖，二次开盘解筹5.29-6.17三次蓄水，招商扫尾电视广告、电台广告网络海选活动 6.18三次放水，促进成交报纸广告、短信广告、网络广告开盘解筹，投资分析6.19-8.7最后一次蓄水内部刊物第四期财富增值计划8.8扫尾放水，成交签约短信广告配合、报纸广告开盘活动围墙广告围墙广告怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略第一是，案名logo，含跟随语：常州人的幸福天地；第二个，幸福策源地，财富新中央第三个，把常州人的喜事装进钱包！第四个，人来，喜事来！喜到财富到！第五个，喜事越多，赚钱更旺！第六个，5分钟，把提款机抱回家！第七个，常州财富总动员！第八个，喜事一桩，财富一筐第九个，喜多有钱庄，三代不发慌第十个，抢到就赚到，千万别错过！每个画面都有投资商、开发商、电话室内展板广告室内展板广告怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略第一是，天鹅湖广场，东区中央10万平米财富磁场第二个，喜多街区，常州人的幸福天地第三个，喜多街区，常州财富总动员！第四个，把常州人的喜事装进钱包！第五个，喜多有钱庄，三代不发慌！第六个，5分钟，把提款机抱回家！第七个，喜一桩，财一筐；喜越多，财更旺！第八个，金铺不等人，抢到就赚到，千万别错过！常州喜多铺王成就大富翁十大理由常州喜多铺王成就大富翁十大理由怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略地处常州老城东南部，常州南北中心，城东商圈核心地段中吴大道，常州第一景观生态大道，常州城市动脉中吴大道沿线的城市标杆物业，5分钟车程市中心；常州最大规模的婚庆幸福主题商业街区；统一经营，统一管理，大手笔推广，经营成功有保障；超长8年返租政策，买铺稳收租大型主题“一站式”幸福体验街区，引领商业时尚新潮流城市新中心黄金地段辐射500万消费人群1.5万平方米，集中优势规模经营，小铺赚大钱，一铺养三代品牌开发商高成地产实力打造，信心保障常州喜多常州喜多10大不可抗拒理由大不可抗拒理由怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略理由1：地处苏南和苏中交汇核心常州，大区位，大交通，汇聚大商机！理由2：15000平米，常州最大最专业的婚庆主题街区，商业龙头无与争锋！理由3：坐拥百亿婚庆喜庆消费，大市场带来大发展、大“钱”景！理由4：高成集团35亿巨资打造天鹅湖项目，喜多街区为商业先锋之作，实力铸就信心！理由5：局部挑高2-3层，使用率超过100%，投资自营两相宜！理由6：2000万巨资推广，“五大统一”经营成功有保障！理由7：超长10年高额返租，空前让利放水养鱼，切实做旺市场！理由8：三级辐射，影响500万人的幸福，影响力决定升值力！理由9：顺应国家地产调控政策，抗通胀投资最佳选择！理由10：中低价入市，买高成长旺铺，总价低，回报高！过年期间，对外有个声音，对内能支持内部VIP认购，对外的方面是要实现正式推广前的预热和辅导，能在出了正月以后就真正大规模推广和亮相。年前传播目的年前传播目的怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略 1、围墙广告年前上去；2、售楼处年前能启用（售楼处展板6-8块定稿）；3、DM单页定稿，最好能制作出来；4、导识系统出来，贵方给出要求；5、将合作媒体确定，年后即可开展工作。年前实施细则年前实施细则怎么说？How to say?喜多街区 整合营销攻略其他事项 推盘节奏、提价策略由陈总提出，与贵方商量通过后，根据推广节奏的需要，我方做相关配合；认购、销售相关文件准备，由贵方和代理公司确定文件后，我们排版；围挡相关尺寸请尽快给我们，便于做正稿；已经完成的相关稿件尽快确认，力争明日全部完成；售楼处顶部可否弄吊旗，之前做过的话，请给我们尺寸，或者请将制作广告公司负责人给我们；售楼处门头尺寸及已有物料如展板的尺寸；