房屋拆迁、转让涉税解析-卢前秀.ppt

旧房拆迁、转让纳税解析 内容简介 一、前言 二、转让过程涉及的相关税费 三、收入的 规定 四、 有关扣除的规定 五、 应纳税额计算的规定 六 、征收管理的规定 旧房拆迁、转让纳税解析 一、 前言 特点 ：税种复杂、税负公平、税基计算分 税种不同、对个人和企业纳税方法不同。 对政策的理解容易混淆。具体操作性差， 特别是企业转让有关土地增值税和企业所 得税的规定。 作用 ：组织收入、调节经济 旧房拆迁、转让纳税解析 二、转让过程涉及的相关税费 （一）、转让方 1、营业税： 2、个人（企业）所得税： 3、土地增值税： 4、印花税： （二）、受让方 1、 契税： 2、印花税： 旧房拆迁、转让纳税解析 三、 收入的 规定 （一）、政府拆迁收入的确定 按合同金额计算 （二）、自行转让收入的确定 住房（ 1）销售单价高于 城市房地产转让 市场指导价 以合同价计算；（ 2）销售单 价低于 城市房地产转让市场指导价 的，根 据成都市房产管理局 成房发 2009、 208号 。 非住房 营业税暂行条例 第七条 纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或者销售不动产的 价格明显偏低并无正当理由的，由主管税 务机关核定其营业额。 营业税实施细则 第二十条 纳税人有条 例第七条所称价格明显偏低并无正当理由 或者本细则第五条所列视同发生应税行为 而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应 税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同 类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额 =营业成本或者工程成本 （ 1 成本利润率） （ 1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、 直辖市税务局确定。 土地增值税条例 第九条 (三 )项所称的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价 格，又无正当理由，是指纳税人申报的转 让房地产的实际成交价低于房地产评估机 构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据 或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格 ，应由评 估机构参照同类房地产的市场交易价格进 行评估。税务机关根据评估价格确定转让 房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估 机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣 率计算的房屋成本价和取得土地使用权时 的基准地价进行评估。税务机关根据评估 价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评 估价格，又无正当理由的，由税务机关参 照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 旧房拆迁、转让纳税解析 非住房收入 1、营业税收入确定 营业税暂行条例 第七条 营业税实施细则 第二十条 2、土地增值税收入的确定 土地增值税条例 第九条 (三 )项 旧房拆迁、转让纳税解析 四、 有关扣除的规定 根据税务机关对上述行转让实 行的是分类管理、核实税基、加强 评估的办法，故在计算扣除时，应 按照各税种进行分析并计算。 旧房拆迁、转让纳税解析 五、 应纳税额的计算 （一）、营业税及附加 1、一般规定 营业税暂行条例 第四条 第五条 实施细则 第十三条 旧房拆迁、转让纳税解析 2、 营业税特殊规定 个人转让： 财政部、国家税务总局 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 财 税 2011、 12号 第一 普通住宅需符合以下标准： 小区建筑容积率在 1.0以上 (含 1.0) 单套建筑面积在 144平方米以下 (含 144平方米 ) 实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格 1.4倍以下 单位转让： A、四川省地方税务局转发 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策 问题的通知的通知 川地税发 2010、 48号 第一、 B、 财政部 国家税务总局 关于营业税若干政策问题的通知 财税 2003、第 16号 (二 十 ) C、国家税务总局 关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问 题的通知 国税函 2009、 520号 免税规定：国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为 国税函 2008、 277号 国家税务总局 关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土 地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告 国家税务总局 公告 2011年第 47号 旧房拆迁、转让纳税解析 （二）、土地增值税 1、一般规定 转让房地产的成交价格 实施细则第十三条 计算土地增值税税额， 实施细则第十条 旧房拆迁、转让纳税解析 2、 土地增值税特殊规定 （ 1） 转让旧房准予扣除项目的计算 A、财政部国家税务总局 关于土地增值税若干问题的通知 财税 2006、 21号 二条 四川省地方税务局 四川省财政厅转发财政部 国家税务总局关于土地 增值税若干问题的通知的通知 川地税发 2006、 67号一条 B、国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函 2010、 220号 第七条 （ 2） 自行转让房地产的征免税问题 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法 1995、 6号 第十一条 财政部国家税务总局 关于土地增值税若干问题的通知 财税 2006、 21 号 第四条 （ 3） 土地增值税核定征收率 成都市地方税务局成都市财政局 关于土地 增值税 有关问题的公告 公 告 2011年第 1号 第二条 (4)财政部 国家税务总局 财税 2008、 137号 第三条对 个人销售住房暂免 征收土地增值税。 旧房拆迁、转让纳税解析 （三）、个人（企业）所得税 1、企业所得税：国家税务总局 （ 1）关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告 国家税 务总局公告 2010年第 19号 一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债 务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货 币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。 （ 2）关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知 国家税务总局 国税函 2009.118号 2、个人所得税 财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部 关于调整房地产交易环节契 税 个人所得税优惠政策的通知 财税 2010.94号 成都市地税局成地税函 2006 179号个人所得税核定征收为 1% 旧房拆迁、转让纳税解析 （四）、印花税 暂行条例及实施细则 第一条 在中华人民共和国境内书立、领受 本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花 税的纳税义务人应当按照本条例规定缴纳印 花税。 第二条 下列凭证为应纳税凭证： 2. 产权转移书据；税率 0.05%。权利证书每证 5 元。 第八条 同一凭证，由两方或者两方以上当 事人签订并各执一份的，应当由各方就所执 的一份各自全额贴花。 自 2008年 11月 1日起，对个人销售或购买住 房暂免征印花税。 旧房拆迁、转让纳税解析 （五）、契税 1、暂行条例及细则规定 2、特殊规定 财政部 国家税务总局 关于首次购买普通 住房有关契税政策的通知 财税 2010.13号 财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 个人所得 税优惠政策的通知 财税 2010.94号 旧房拆迁、转让纳税解析 第六章 有关征收管理的规定 一、一般规定 （一）营业税征管 :营业税纳税地点 暂行条例：第十四条 营业税纳税地点： （二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的 主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应 当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。 （三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税 务机关申报纳税。 营业税实施细则 ：第二十六条 按照条例第十四条规定，纳税人应当 向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳 税而自应当申报纳税之月起超过 6个月没有申报纳税的，由其机构 所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。 二、土地增值税 核定征收 旧房拆迁、转让纳税解析 谢 谢