房地产金融第一章总论课件.ppt

全书共分为十二章，五大部分 第一部分 (第一章 )主要论述房地产业与金融业的关系； 房地产金融学的研究对象和研究内容。 第二部分 (第二章 ) 主要论述房地产金融组织体系和房地 产融资主体。 第三部分 (第三 六章 )主要论述房地产银行信用，房地产 抵押贷款的发放和运行管理等。 第四部分 （第七 十一章） 主要论述房地产金融的其他金 融服务。 第五部分 （第十二章） 介绍海内外房地产金融的经验。 房地产金融 第一章 总论 第一节 房地产业及其资金运作 一、房地产和房地产业 （一）房地产的概念 狭义的房地产 一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结 合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的 总和。 1、房屋建筑物： 是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、 厂房、仓库、商业用房等各行各业的用房。房屋的组成不仅 包括房屋的主体，而且还包括为了提升房屋的使用功能而安 装在房屋上的水、电、卫生、电梯、消防等设备。 2、建筑土地 ： 是指用于房屋建筑的土地及其地上地下一定 范围的立体空间，包括地面、地上一定空间和地下相关的设 施等。 3、配套基础设施； 即为了提升房地产的使用价值而附着在 土地上的 （ 1）道路交通设施 （ 2）埋置在地下的各种供水、排水、供电、通讯设施等 （ 3）种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园 （ 4）生活配套设施：学校、商铺、邮局等等。 4、产权 ： 房地产是一项资产，并且因为房地产具有位置的 固定性，高保值性，而产生了一系列复杂的权利束。这一系 列的权利也是构成房地产的一个很重要的部分。 （二）房地产的特征 1、内涵的统一性 2、价值的双源性 房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。 土地价值的双源性：即土地的价值即来自于其自然属性，又来自于其社 会属性。 3、空间的固定性 4、需求的普遍性 5、效用的长期性 6、多样性（唯一性） 7、生产周期长、投资大 8、房地产产权具有可分割性 （三）房地产业的概念 狭义的房地产业 是指从事房地产开发、经营和管理等经济活 动的行业。房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交 换、分配和消费的各个环节。 在 生产环节： 主要是房地产投资开发 交换环节： 房地产市场的交易，房产和地产的买卖、房产和 地产的抵押、租赁等等。 分配环节： 在这一环节中，分配不是实物的分配，而是指通 过房地产的交换环节，实现了国民收入的分配和再分配。 消费环节： 主要指房屋使用过程中的物业管理。 广义的房地产 包括房地产开发经营、房地产中介服务业、房 地产金融业和物业管理服务行业。 二、房地产业资金及其运作 房地产业资金：是指房地产业在房地产开发、经营和管理活 动中的各项财产物资的货币表现。 （一）房地产业经济活动的资金分类 1、按资金来源渠道划分 （ 1）所有者权益： 所有者投入的资本（国家、法人、个人和外商），所有者权 益的利得和损失以及留存收益。 （ 2）负债： 借款、债券筹资、预收的购房金以及预收的代建款等等。 2、按资金的实物形态和价值转移方式的不同 （ 1）固定资金： 以固定资产的实物形态存在的资金，价值 转移是以折旧的形式分次、逐渐的转移到所开发经营的产品 中去。 （ 2）流动资金： 主要是指用于原材料方面的资金，即以流 动资产的形态存在的资金，流动资产一经投入，就要被完全 消耗掉或改变其实物形态。它的价值是一次性、全部转移到 新产品中去。 （二）房地产业资金的循环运行货币资金 货币资金 150万元 资本投入 100万元 借入资本 50万元 材料 20万元 材料 采购 在产品 40万元 投入 生产 产成品 40万元 货币资本 100万元 产品 完工 产品 出售 供应 阶段 生产阶段 销售阶段 重新投入生产 支付包装 、 运输 、 广告费 5万 元 固定资产 50万元 计提折旧 10万元 支付工资及其他 费用 10万元 （三）房地产业资金运作的特点 1、资金投入量大 2、整体资金周转慢 3、资金运作受地域影响大 4、房地产资金的增值性 第二节 房地产金融 一、金融的概念： 金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一 切经济活动。 包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的 发放和回收，货币的结算、贴现，金银、外汇和有价证券的 买卖等都称为金融活动。 二、房地产金融 （一）概念 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货 币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一 系列金融活动的总称。 （二）分类 1、政策性房地产金融： 房改金融。它是与住房制度改革有 关的一系列金融活动。公积金的吸收与提取，住房公积金贷 款的发放等。 2、商业性房地产金融： 与政策性金融相对应，是一种以盈 利为目的的房地产金融。 3、两者的区别： （ 1）房改金融政策性强、商业性房地产金融政策性较弱。 房改金融不以盈利为目的，房改资金的增值主要是投入到房改 业务中去；具有特定的资金来源和资金运用，专款专用；资金 来源的强制性和资金运用的优惠性。 （ 2）房改金融具有地方性特征，商业性房地产金融的地方性 较弱。 （ 3）房改金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性 （ 4）房改金融是商业金融机构的委托业务，要按照委托人的 意愿来管理房改金融资金，而商业性房地产金融是商业金融机 构的自营业务。 （ 5）房改金融只涉及住房，而商业性房地产金融可以涉及各 类房地产。 第三节 房地产业与金融业的关系 一、房地产业的发展需要金融业的支持 （一）房地产业的开发经营需要金融业的配合。 （二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助 二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务 三、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机