物业项目管理沙盘推演及方案编制

物业项目管理方案物业项目管理方案需明确的几个概念需明确的几个概念2物业物业 已建成并投入使用的各类房屋房屋(建筑建筑物）物）、与之相配套的设备、设设备、设施施和 相关场地场地。3物业管理物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定合同约定，对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 相关秩序的活动。4前期物业管理前期物业管理 指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由 建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅物业选聘物业管理企业方式：招投标、协议 选聘 招标分为公开招标和邀请招标5物业服务相关法律文件物业服务相关法律文件 前期前期物业服物业服务务合合同同/物物业服业服务务合合同同 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。物业服务合同的双方主体之间是委托与被委托关系物业服务协议6临时管理规临时管理规约约/管理规约管理规约7 第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理 规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。14、管理规约对物业管理区域内的（）具有约束力。A、业主的探访人B、全体业主C、物业使用人D、物业的继受人E、房屋的租赁人项目管理方案编制项目管理方案编制8方案编制要点方案编制要点1.根据项目市场定位、根据项目市场定位、开发商的要开发商的要求、求、业主结构和需求等因业主结构和需求等因素素，确定，确定 服务质量标准和物业服务质量标准和物业管理定位管理定位2.根据项目性质、特点等因素确定物业根据项目性质、特点等因素确定物业管理模式管理模式3.针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形 成成项目分析与顾客分析项目分析与顾客分析，确定管理，确定管理重点和难重点和难点点，制定有针对性的，制定有针对性的管管理措施理措施4.根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定组织架构、人员组织架构、人员 配备配备9方案编制要点方案编制要点5.按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费收支测收支测算算，确定管理费的，确定管理费的收费标准收费标准6.对常规性物业管理内容和重点管理内容展开阐述，形成对常规性物业管理内容和重点管理内容展开阐述，形成专项方专项方案案7.对项目出入、交通、配套设施设备提对项目出入、交通、配套设施设备提出出合理化建议合理化建议8.提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想设想9.新项目还需根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定项新项目还需根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定项目目 前期介入前期介入计划计划、接管、接管计划，计划，编制编制开办费用测算开办费用测算10方案编制流程方案编制流程11定位12方案编制的前期准备工作方案编制的前期准备工作（一）收集物业项目基础资料（二）掌握开发建设单位对管理服务质量标准及要求（三）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准（四）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平（五）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资源（六）准备现有的管理方案作为参考13一、项目基础资料收集物业基本情况共用设施配套共用、共有设备物业工作量物业类型区域内共用设 施情况设备数量绿化面积建筑形态分布 及面积物业管理用房 情况设备分布情况清洁面积周边交通情况设备使用区域水体项目开发周期 及分期开发情道路况人行、车行出 入口14问题问题：基础资料、数据从何而来基础资料、数据从何而来示例215目标识别项目分析定位管理目标 财务目标客户需求分析 物业需求分析服务难点与重点 管理难点与重点管理思路16岗位设置与人员配置17项目经理业务管理客户服务秩序维护环境管理工程管理内部管理人力资源管理行政管理营运管理财务管理客户接待房屋本体维护公共秩序清洁保洁招聘甄选证照管理质量检查财务收费客户关系设备运行管理车辆管理绿化养护培训考核资料管理流程完善现金管理服务调度设备维护消防管理环境消杀档案合同物资采购紧急事件管理帐务管理管理巡查设施维护应急处理职员关系文件管理VI管理税务管理装修管理入户维修监控中心公共关系创新管理商铺管理仓库管理社区文化资产管理会所服务宿舍管理商务管理办公环境示例2会务管理计划管理18费用预算的编制19费用测算方法费用测算方法倒推法倒推法根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承 诺（以收定支）。列举法列举法根据预定的物业管理标准，测算出物业管理费单价（以支定 收）。20 1 1、项目费用调研、项目费用调研 周边项目 同类项目 同期项目212 2、收入测算、收入测算可收费面积：预设收缴率（写字楼98%，住宅95%）可收费车位：月卡收费与临停收费相结合空调费收入：按面积收费和按流量收费其他收入：入户维修、摆摊设点、装修办证等22 3 3、支出测算、支出测算1 1人工费人工费2 2行政办公费行政办公费3 3公共电费公共电费4 4公共水费公共水费5 5设施设备维护费设施设备维护费6 6清洁卫生费清洁卫生费7 7绿化养护费绿化养护费8 8秩序维护费秩序维护费9 9固定资产折旧费固定资产折旧费1010开办费摊销开办费摊销1111公众责任保险费公众责任保险费1212社区文化费用社区文化费用1313不可预见费用不可预见费用1414物业服务企业利润及管理物业服务企业利润及管理费费（管管 理者酬金）理者酬金）1515营业税金及附加营业税金及附加23参考参考物业收入纳税标准物业收入纳税标准营业税营业税收入的收入的5%5.00%5.00%城建税城建税营业税营业税x7%7%7%0.35%0.35%教育费附加教育费附加营业税营业税x3%3%3%0.15%0.15%地方教育费地方教育费附附加加营业税营业税x2%2%2%0.10%0.10%合计合计5.6%5.6%注：各地的地方教育费附加比例不完全一致，须按注：各地的地方教育费附加比例不完全一致，须按 当地的标准当地的标准确确定定；24财务预算特别提示财务预算特别提示1、核实项目基础数据；2、根据地域需修改的内容：税点、人工费标准、材料费标准、水电费是否分摊、电梯费的摊销3、需要根据项目周期修改的费用：设施设备维护费（保修期的界定）、前期开办费标准及摊销方式和年 限固定资产摊销年限4、法定11天加班费测算后加权分摊到每月；5、税金：按收入计算；25经验之谈经验之谈 组织架构与岗位安排表组织架构与岗位安排表 收费方式收费方式 测算汇总表测算汇总表 测算说明（电梯费分摊、盈余处理等）测算说明（电梯费分摊、盈余处理等）工作计划工作计划 结束语结束语26方案呈现方案呈现27方案示例方案示例第一篇项目物业管理特征第二篇 物业管理服务目标及运作第三篇 物业管理项目配置方案第四篇 安防管理服务第五篇 财务测算及物资配备第六篇 物业管理服务品质第七篇 物业管理服务质量控制与提升第一篇 项目物业管理特征第二篇 物业管理服务目标及运作第三篇 物业管理项目配置方案第四篇 物秩序维护服务方案第五篇 设施设备及房屋本体维护管理方案第六篇 环境管理方案第七篇 客户服务管理方案第八篇 物业管理服务质量控制方案第九篇 财务测算及物资配备方案28 行文方式统一 前后呼应 封面设计与装帧装订侧空白须大一些，便于装订；每一部分开篇处要增加空白空间，最好用大号字开头，能起到提高可读性，强调主 题效果；字体不须大大，但行距一定要大些，最好是2倍行距；字体建议选择幼圆体；每部分前最好有小目录，并用彩色色隔开；管理模式或主题可在页眉上体现；装订时最好增加隔页线；29PPTPPT呈现呈现团队介绍项目介绍客户分析重点与难点管理措施岗位安排与 费用测算30PPTPPT编制技巧编制技巧 1 1、抓关键抓关键 2 2、抓重点、抓重点 3 3、字体、字号与颜色、字体、字号与颜色 4 4、演演绎与绎与宣宣读读31我的信念我的信念：只要你想只要你想，一一切皆有可能切皆有可能！我的愿景：作最好的自己，我也能！我的愿景：作最好的自己，我也能！激情是成功的基础！32