万达地产的组织管控

-1-大连万达集团 企业综述 大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。17 年来，万达集团投入公益事业的资金累计超过8亿元。2006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，成为国内首例商业地产抵押证券。-2-上上海海宁宁波波南南京京南南宁宁昆昆明明南南昌昌长长沙沙武武汉汉成成都都西西安安济济南南青青岛岛天天津津北北京京大大连连沈沈阳阳长长春春吉吉林林哈尔滨哈尔滨商业商业住宅住宅只有商业只有商业只有住宅只有住宅兼有商业和住宅兼有商业和住宅南南昌昌万达商业和住宅城万达商业和住宅城市分布图市分布图万达商业和住宅城市分布-3-第三代第三代城市综合体城市综合体第二代第二代组合店组合店第一代第一代单店单店成功成功推出订单地产模推出订单地产模式式解决问题解决问题成功成功引入多家主力店，引入多家主力店，客户群多样化客户群多样化解决解决问题问题成功成功引入多种物业提高投资引入多种物业提高投资回报率，只租不售避免回报率，只租不售避免了纠纷了纠纷解决问题解决问题万达发展阶段万达发展阶段4大连万达集团组织架构大连万达集团组织架构万达集团集团商业管理公司集团审计部集团投资部集团法律事务部集团商业规划研究院集团商务部集团人力资源部集团办公室集团企业文化部集团信息工程部集团电影院线公司集团酒店公司集团百货公司集团财务部集团成本控制部集团万千百货公司集团项目管理中心负责集团商业规划设计；负责集团商业的细分产品品类研究；负责集团各万达广场商业业态组合论证；负责万达商业广场主力店客户的商务谈判及招商工作督办并参与与主力客户租赁合同的起草、谈判和审核;负责集团酒店产品的规划设计；负责集团酒店产品细分产品品类的研究；负责对集团酒店经营的整体经营管理；事业部,各区域有具体负责经营业务的管理公司事业部核心职责事业部核心职责(如集团酒店公司如集团酒店公司)集团商业规划研究院集团商业规划研究院核心职责核心职责集团商务部集团商务部核心职责核心职责项目评估；项目并购谈判；集团投资部集团投资部核心职责核心职责 5 n万达由于其每个地区同时开发的项目数量并不多，所以采取的是职能型项目管理模式。各个万达由于其每个地区同时开发的项目数量并不多，所以采取的是职能型项目管理模式。各个专业职能分别由相应副总经理进行管理，项目整体计划通过项目所在公司总经理进行协调。集专业职能分别由相应副总经理进行管理，项目整体计划通过项目所在公司总经理进行协调。集团对各项目公司的管控，主要通过对其关键点进行把控和审批。团对各项目公司的管控，主要通过对其关键点进行把控和审批。n万达集团对于成本系统和财务系统，采取垂直管理的方式。万达集团对于成本系统和财务系统，采取垂直管理的方式。大连万达项目公司架构大连万达项目公司架构 6 6 万达集团规划院主要负责概念规划设计管理、建筑方案及扩初设计管理，和一些重点专项设计的全程管理，施工图设计管理和其他专项设计管理，一般根据项目公司成熟度，尽量交由项目公司负责。设计变更管理由项目公司开发设计部负责。随着项目公司成熟度的提升，万达将物业类型分为销售型物业和持有型物业，其中销售型物业的设计管理，对项目公司赋予了更大的权限。标杆做法标杆做法集团与项目公司设计管理职责划分集团与项目公司设计管理职责划分集团与项目公司招标采购职责划分1 管理公司集中采购管理公司集中采购列入管理公司集中采购目录的招标采购工作列入管理公司集中采购目录的招标采购工作2 管理公司负责组织的招标工作管理公司负责组织的招标工作(第一类招标第一类招标)材料设备采购，单项合同估算价在材料设备采购，单项合同估算价在100万以上的（含万以上的（含100万）；万）；装饰工程、园林环境工程，单项合同估算价在装饰工程、园林环境工程，单项合同估算价在100万以上的（含万以上的（含100万）；万）；其他工程类合同，单项施工合同估算价在其他工程类合同，单项施工合同估算价在500万以上的（含万以上的（含500万）。万）。项目规划方案。项目规划方案。以上工作由管理公司负责实施。以上工作由管理公司负责实施。3 管理公司参与监督的招标工作管理公司参与监督的招标工作(第二类招标第二类招标)3.1 材料设备采购招标材料设备采购招标材料设备采购招标，单项合同估算价在材料设备采购招标，单项合同估算价在50万元以上，万元以上，100万以下的。万以下的。3.2 工程类招标工程类招标装饰工程、园林环境工程，单项合同估算价在装饰工程、园林环境工程，单项合同估算价在50万以上，万以上，100万以下；万以下；其他单项施工合同估算价在其他单项施工合同估算价在100万以上，万以上，500万以下。万以下。单项合同估算价在单项合同估算价在20万元以上的勘察、设计（除项目规划方案）、监理合同。万元以上的勘察、设计（除项目规划方案）、监理合同。3.3 服务类招标服务类招标单项合同估算价在单项合同估算价在20万元以上的物业中介、宣传推广、模型制作、造价咨询等服务类招标。万元以上的物业中介、宣传推广、模型制作、造价咨询等服务类招标。3.4 其他其他标的额在标的额在10万元（含）以上的固定资产购建及车辆购置合同。万元（含）以上的固定资产购建及车辆购置合同。以上招标必须由管理公司派人参与监督，并批准定标结论。以上招标必须由管理公司派人参与监督，并批准定标结论。4 项目所在公司的招标工作项目所在公司的招标工作(第三类招标第三类招标)除管理公司集中采购、第一类、第二类招标外的所有招标工作除管理公司集中采购、第一类、第二类招标外的所有招标工作万达项目公司采购职责界定万达项目公司各类供方选定，分别由不同部门完成：万达项目公司各类供方选定，分别由不同部门完成：业务范围经办部门参与部门定标人或签署人第三类招标中工第三类招标中工程程大型工程大型工程(主体工程、监理、主体工程、监理、勘察、桩基工程及造价勘察、桩基工程及造价10万万元以上工程元以上工程)工程（配套）工程（配套）部部成本控制部等成本控制部等项目所在公司项目所在公司经营管理委员经营管理委员会会小型工程（其他造价不超过小型工程（其他造价不超过10万元的工程）万元的工程）成本控制部等成本控制部等项目所在公司项目所在公司总经理总经理园建、绿化园建、绿化10万元以上万元以上开发设计部开发设计部成本控制部、工成本控制部、工程（配套）部等程（配套）部等项目所在公司项目所在公司经营管理委员经营管理委员会会园建、绿化造价不超过园建、绿化造价不超过10万万元元成本控制部、工成本控制部、工程（配套）部程（配套）部项目所在公司项目所在公司总经理总经理第三类招标中营第三类招标中营销销策划策划1010万元以上万元以上营销（策划）营销（策划）部部成本控制部、财成本控制部、财务部等务部等项目所在公司项目所在公司经营管理委员经营管理委员会会不超过不超过10万元万元项目所在公司项目所在公司总经理总经理第三类招标中设第三类招标中设计计1010万元以上万元以上开发设计部开发设计部成 本 控 制 部成 本 控 制 部（规划设计单位（规划设计单位选择可不参与）选择可不参与）等等项目所在公司项目所在公司经营管理委员经营管理委员会会不超过不超过10万元万元项目所在公司项目所在公司总经理总经理万达项目公司采购职责界定万达项目公司各类供方选定，分别由不同部门完成：万达项目公司各类供方选定，分别由不同部门完成：业务范围经办部门参与部门定标人或签署人第三类招标中按揭第三类招标中按揭银行银行1010万元以上万元以上财务部财务部成 本 控 制成 本 控 制部等部等项目所在公司经营项目所在公司经营管理委员会管理委员会不超过不超过10万元万元项目所在公司总经项目所在公司总经理理第三类招标中造价第三类招标中造价咨询咨询1010万元以上万元以上成本控制成本控制部部工 程（配工 程（配套）部等套）部等项目所在公司经营项目所在公司经营管理委员会管理委员会不超过不超过10万元万元项目所在公司总经项目所在公司总经理理第三类招标中材料第三类招标中材料设备设备对外观有直接影响的材对外观有直接影响的材料设备、或料设备、或10万元以上万元以上的材料设备的材料设备工程（配工程（配套）部套）部成 本 控 制成 本 控 制部部、开发、开发设计部设计部（对 外 观（对 外 观有 影 响 的有 影 响 的材料设备）材料设备）等等项目所在公司经营项目所在公司经营管理委员会管理委员会不超过不超过10万元的材料设万元的材料设备备项目所在公司总经项目所在公司总经理理定单地产的商业模式 招商在前，建设在后：降低投资风险。共同设计，按需定制：避免盲目浪费。强势战略伙伴，长期合作：增强商业号召力，与战略伙伴共同选地。参与政府招商引资：首先与政府签定项目协议，然后挂牌出让。概念规划与发展同步，以便确定挂牌条件，缩短开发周期。