房地产公司拆迁还房如何确认收入

贵州省地方税务局关于营业税征收若干政策问题的通知 发文机关：贵州省地方税务局 各市、州、地地方税务局 :近来，在营业税的税收征管中 ，各地陆续反映了一些难以把握的政策问题需要省局进一步明确 ，经研究 ,现就提出的问题一并明确如下,请遵照执行.一、关于房开企业在拆迁过程中对偿还面积与拆迁面积相等的部分应如何征税问题。房地产开发企业在房地产项目开发过程中对所取得的地块在规划红线范围内进行拆迁后 ，用本企业修建的房屋进行偿还或安置的，偿还或安置的面积与原面积相等的 , 按同类房屋的成本价征收营业税 ； 偿还或安置的面积超过原拆迁面积的, 按房开企业实际收到的售房款征收营业税。二、关于移动通讯部门预收话费赠送手机应如何计征营业税问题。营业税暂行条例规定 ， 提供条例规定的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 ,为营业税的纳税义务人 ， 应当依照条例规定缴纳营业税。移动通讯部门采取预收话费赠送手机的方式取得的收入 ， 应按其取得的话费收入为计税营业税征收营业税 ；其赠送的手机价款不属营业税的征收范围 ，不征收营业税。三、关于财政部国家税务总局( 财税 036 号 ） 第六条第二款电信单位的纳税地点为电信单位机构所在地的问题。经请示国家税务总局 , 电信单位机构所在地是指县及县级以上己办有营业执照 ( 或营业登记 ）和纳税登记，从事电信业务并取得收入的电信单位。所以,我省电信、移动、联通、铁通、网通等部门营业税纳税地点为县或县级以上的机构所在地。四、关于财政部国家税务总局 (财税 00 20 号 ） 提高营业税起征点的适用范围问题。财政部国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的补充通知（ 财税 2 03 号 )明确 , 提高营业税和增值税起征点的规定 ， 适用于所有个人.财政部国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知（ 财税008 号 ) 第六条还规定 : 提高营业税的起征点 : 将按期纳税的起征点幅度由现行月销售额 2000元提高到0500元; 将按次纳税的起征点由现行每次（ 日 ） 营业额 50元提高到每次 （ 日 ) 营业额00元。即提高营业税起征点的规定适用于按期纳税和按次纳税的所有个人 ，包括个体工商业户和临时经营者.五、关于下岗失业人员从事个体经营，免证营业税、城市维护建设税、教育费附加时间界限和适用范围问题。根据劳动和社会保障部等十一个部委关于贯彻落实中共中央国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知若干问题的意见( 劳社部发 2002 20 号 ） 和中共中央国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知（ 中发 02 12 号 )的规定 ， 享受再就业扶持政策的对象不包括了下列人员 ：1 、已按规定办理企业内部退养的人员 ；2 、在二00二年九月三十日前已领取营业执照从事个体经营、被用人单位招收以及通过其他途径实现再就业已有稳定收入的人员。六、关于重点交通设施项目是否征收城建税、教育费附加的问题.根据省人民政府关于我省地方重点交通设施有关问题的通知(黔府发 998 5 号 ） 第六条 地方重点交通设施项目建设期间免征下列税费 ： 耕地占用税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、矿产资源补偿费、水资源费、城镇建设配套费。” 因此,凡属我省地方重点交通设施建设项目均按此规定免征城建税和教育费附加 二0三年八月二十六日 房地产公司拆迁还房如何确认收入【问题】 我们是一家房地产开发公司,政府要求我公司对市区一处危旧住房进行改造,并就地安置拆迁户。合同明确,原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不缴纳房款,超过部分按规定缴纳房款。请问，我们企业的收入如何确认?成本如何扣除？.n( 5 ( n, 9 3a 5 Z【解答】拆迁补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。按照企业所得税法实施条例、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发00931号）相关规定,房地产开发企业“拆迁还房，如果被拆迁户选择货币补偿方式,该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中。如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式,属于以开发产品(房屋)抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本. j8 q1 Wm2 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛。讨论会计实务、税务、审计、会计从业资格考试、会计职称考试、注册会计师考试等行业话题。 另外，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费的形式计入开发成本的土地成本中。 5 _ A！p C 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛。讨论会计实务、税务、审计、会计从业资格考试、会计职称考试、注册会计师考试等行业话题。国税函（210）2号文：国税总局再次明确土地增值税从严清算21-6 9：00文章来源:段光勋文章【大 中 小】 【打印】 010年4月1日，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”.它的第二条明确指出：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查. 国家税务总局为了贯彻“新国十条”精神,于2010年5月19日以“国税函2020号文发布了关于土地增值税清算有关问题的通知（以下简称新通知）,明确土地增值税清算过程中若干计税问题,不仅对原有的土地增值税清算政策进行重申，且提出了更加严厉的相关要求.新通知主要有八个方面的规定,现根据文件精神结合房地产企业的实际情况解读如下： （一)清算应税收入的确认不管是土地增值税暂行条例以及实施细则,还是关于土地增值税清算的其他文件（“财税20021号文”、“国税发206187号文”、“国税发20091号文等)均没有对土地增值税的应税收入的确认问题进行明确.为了解决税企的分歧，新通知对应税收入确认的具体问题进行了规范： 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入.2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整.上述规定与企业所得税的收入确认保持一致，消除了二者的差异.（二）工程质量保证金的税前扣除 一般说来,房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约定，预留施工单位3%5的工程质量保证金，待保修期满后再支付给施工企业。在实际工作中有两种作法: 其一,施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票,房地产企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；其二,施工单位仅仅开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票.按照新通知规定,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税税前扣除必须注意两点: 1、按照“国税发20991号文”规定,施工企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具； 2、与施工单位结算竣工工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额建筑业发票。 需要说明的是:这一点是与企业所得税的税前扣除不一致的，按照“国税发091号文”规定，只要符合该文件要求，施工企业不开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，也是可以在企业所得税税前扣除的。 （三）房地产开发费用的税前扣除 房地产开发费用的税前扣除问题，土地增值税暂行条例实施细则进行了明确规定,但是在实际执行过程中出现了新情况、新问题。新通知对此进行了重申和明确: 首先，重申了土地增值税暂行条例实施细则关于房地产开发费用的税前扣除规定。即：（一）财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的以内计算扣除. （二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10以内计算扣除。 其次，对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。 也就是说,对全部使用自有资金,没有利息支出的房地产企业,其房地产开发费用的税前扣除标准是:按“取得土地使用权所支付的金额与“房地产开发成本金额之和的1%以内计算扣除.这一规定，解决了长期以来困扰房地产企业的难题，对企业是相当利好的. 再者,对利息支出的税务处理进行了统一.按照新通知规定,土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除. 也就是说,利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理,不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。 （四）土地闲置费的税前扣除 关于土地闲置费的税前扣除问题,“国税发200931号文”规定将其作为“土地征用及拆迁补偿费土地闲置费”,可以在企业所得税税前扣除。 新通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除. 企业支付逾期开发的“土地闲置费”,其实质是房地产企业违反国家的相关土地政策而缴纳的，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切相关。 (五）取得土地使用权时支付契税的税前扣除 按照企业会计准则无形资产规定,外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金（契税、印花税等）及其他费用。按照新通知规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。 但是，美中不足的是，对于构成土地成本的“印花税(按照土地使用权出让合同缴纳的)并没有提及。笔者认为,印花税和契税性质是一样的,都是企业购买土地过程中“按国家统一规定交纳的有关费用”,应该可以在土地增值税税前扣除的。 (六)拆迁安置用房土地增值税计算问题 新通知对拆迁安置用房的税务处理进行了规范，弥补了过去在对拆迁安置用房税务处理方面的缺陷。 1、本项目房地产安置回迁户 房地产企业利用建造的本项目房地产安置回迁户的，其税务处理为： （1)安置用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入 根据“国税发006187号”规定,安置用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (2）安置用房应计入开发成本 在确认安置用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费.（3)补差价款的处理 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2、异地安置的税务处理 （1）异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第(一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费; （）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3、货币安置的税务处理 新通知明确规定,货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 这里并没有对“合法有效凭据进行界定,笔者认为至少应该包括以下内容：（1）房地产公司与拆迁户签订了拆迁补偿协议，且是真实有效的； （)支付拆迁补偿费的票据要合规： A、符合“国税函0077号”规定的相关条件,支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据;、不符合“国税函20277号规定的相关条件，按照“国税函发199787号”规定,支付拆迁人的青苗补偿费，收款人的收据作为凭据即可； C、不符合“国税函20027号”规定的相关条件,按照“国税函发19787号”规定，支付拆迁人的转让建筑物等财产性质的其他补偿费,收款人应该开具发票或者提交免税证明。 （3)领款人的身份证明、签章等手续齐备。 (七)转让旧房准予扣除项目的加计问题1、重申了转让旧房准予扣除的规定按照“财税0621号”第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的,经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算。 、对“财税2021号未明确的重新界定 在执行“财税00621号第二条第一款规定过程中，主管税务机关与纳税人在理解“每年的含义上产生了歧义,因此新通知对此进行了重新界定,明确规定： 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过个月的，可以视同为一年。 （八）关于滞纳金问题 1、未按规定预缴税款的滞纳金处理 按照“财税200621号文”规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金.2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税,还要补缴土地增值税的情况。新通知对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确：(1）纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （2)土地增值税清算后,在主管税务机关规定的期限内,房地产公司没有补缴的，根据税收征管法及其实施细则的有关规定应该加收滞纳金。 【推荐给朋友】【注册会计师】【会计职称】【注册税务师】【论坛】更多关于土地增值税清算的新闻热点推荐国税函20020号：土地增值税清土地增值税清算与征管的最新规定降低土地增值税税负的两种方法及案例解析企业计算所得税清算1日内须申报土地增值税清算应注意的几个细节房产投资与转让环节如何处理土地增值税土地增值税：环节越多税负越小关于土地增值税房地产开发费用扣除问题厦门上调土地增值税预征率至%高价楼盘土地增值税将重点清算0年会计职称初级会计实务考试大10年注册税务师考试报名时间汇总0年初级经济法基础考试大纲财考网：200年注税考试预习课程010年注册会计师考试各地报名汇总201年全国统一会计职称考试教材出版（200年注册会计师考试成绩查询汇总2010年初中级会计职称考试准考证领取10年中级财务管理考试大纲10年中级会计实务考试大纲2010年注会考试辅导211年职称考试辅导2010年注税考试辅导科目特色班套餐A套餐B套餐C会计20元0元90元90元审计0元1元90元90元经济法120元110元90元90元财务管理1元1元0元0元公司战略与风险管理120元10元90元90元税法120元11元0元90元试听在线咨询立刻报名科目特色班套餐A套餐B套餐C中级会计实务0元7元60元6元中级经济法8元0元60元60元中级财务管理0元7元60元0元初级会计实务60元50元元40元初级经济法60元0元40元40元试听在线咨询立刻报名科目主讲老师原价现价税法叶青杨军200元00元税法2柳豆豆|于芳芳200元00元财务与会计高志谦陈楠200元20元税务代理实务奚卫华陈立文00元200元税收相关法律赵俊峰|李素贞20元20元试听在线咨询立刻报名贵宾统计 网站统计220 文中如有不足，请您指教！10 / 10