物业财务管理知识培训(ppt54页)（管理）

物业服务中心 财务处2010年1月,物业财务管理知识培训,-1-,今天的财务是一个“大财务”的概念，涉及到公司上上下下，公司的非财务管理人员如能掌握一定现代财务管理技能，利用财务信息提高企业经营管理决策水平，用财务的手段改善公司内部控制，则可以更好地增进公司的价值，提升管理绩效。同时，非财务人员掌握一定财务知识后，可以换位思维，更好与财务人员沟通与协调，增强团队合作精神。,物业财务管理知识培训,序 言,-2-,物业财务管理知识培训,什么是财务管理？财务管理是什么意思？,财务管理:钱的管理 财务活动的核心是资金运动 钱从哪里来，用到哪里去,-3-,物业财务管理知识培训,贪财是万恶之根！有人贪恋钱财，就被引诱离了真道，用许多愁苦把自己刺透了。 但你这属神的人要逃避这些事，追求公义、敬虔、信心、爱心、忍耐、温柔。 圣经,职业道德培养,-4-,物业财务管理知识培训,伊甸园里的故事 ,起初，神创造天地。神说：我们要照著我们的形像、按著我们的样式造人，使他们管理海里的鱼、空中的鸟、地上的牲畜，和全地，并地上所爬的一切昆虫。神就照著自己的形像造人，乃是照著他的形像造男造女。耶和华神用地上的尘土造人，将生气吹在他鼻孔里，他就成了有灵的活人，名叫亚当。耶和华神就用那人身上所取的肋骨造成一个女人，领他到那人跟前做他的配偶。亚当给他妻子起名叫夏娃，因为他是众生之母。 耶和华神在东方的伊甸立了一个园子，把所造的人安置在那里。耶和华神将那人安置在伊甸园，使他修理，看守。耶和华神吩咐他说：园中各样树上的果子，你可以随意契，只是分别善恶树上的果子，你不可契，因为你契的日子必定死！。蛇对女人说：你们不一定死；因为神知道，你们契的日子眼睛就明亮了，你们便如神能知道善恶。于是女人见那棵树的果子好作食物，也悦人的眼目，且是可喜爱的，能使人有智慧，就摘下果子来契了，又给他丈夫，他丈夫也契了。耶和华神呼唤那人，对他说：你在那里？他说：我在园中听见你的声音，我就害怕；因为我赤身露体，我便藏了。耶和华说：谁告诉你赤身露体呢？莫非你契了我吩咐你不可契的那树上的果子吗？。耶和华神便打发他出伊甸园去，耕种他所自出之土。于是把他赶出去了 。 圣经创世记1-3章,-5-,物业财务管理知识培训,要聚财，先积德,“德本财末，德仁者得天下。” 德是根本，财是枝末,-6-,物业财务管理知识培训,财务管理是指企业为实现良好的经济效益，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动过程中管理工作的全称，其主要特点是对企业生产和再生产过程中的价值运动进行的管理，是一项综合性很强的管理工作。,-7-,物业财务管理知识培训,企业的两个轮子,在公司成长过程中，业务与财务的互相匹配是非常重要的，其中业务所解决的是市场定位、产品、技术、营销、业务流程、赢利模式等方面的问题，财务所要解决的是资金、成本、资产债务结构、现金流量、财务风险控制等方面的问题。公司财务是业务成长的重要战略支持，缺乏稳健财务的支持匹配，业务成长的目标就无法实现。,-8-,物业财务管理知识培训,锦日物业服务中心的财务管理目标,以收定支 健康财政 盈亏平衡,-9-,物业财务管理知识培训,一、物业管理公司的营业收入和成本支出,1、物业管理营业收入 物业管理营业收入是企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括：主营业务收入和其他业务收入。 1）主营业务收入是企业在从事物业管理活动中为业主或者物业使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括：物业管理收入、物业管理经营收入和物业大修收入。2）其他业务收入是物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括：房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。,-10-,物业财务管理知识培训,2、物业管理成本支出 物业管理企业在从管理活动中，为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。1）直接成本支出是企业在从事物业管理活动中发生的各项费用，包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费包括企业在提供物业管理过程中的人员工资、奖金及按规定提取的福利等费用。直接材料费包括企业在提供物业管理过程中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等费用。2）间接成本支出是企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及按规定提取的福利、固定资产折旧及修理费、水电费、办公费、差旅费、通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、安保费、保洁/绿化维护费、低值易耗品摊销及其他等费用。3）其他业务支出是物业管理企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。,-11-,物业财务管理知识培训,如何实现物业服务中心的财务管理目标？,-12-,物业财务管理知识培训,预算-控制的开始,一抓就死，一放就乱，为什么？ 权力下放的好处？-为什么要做大必须放权？ 权力下放的坏处？-为什么放权必须控制？ 预算-控制的开始！ 管理质量的标志之一-预算系统做得好！,-13-,物业财务管理知识培训,预算管理就是利用预算这一工具，对物业服务中心以货币表现的各种业务经营计划进行的控制反映与考评等一系列活动，借此提高服务水平、管理水平和管理效益。 根据中心的策略目标-提升服务水平，制定各部门业务经营计划 按业务经营计划编制预算 严格执行预算管理，保证经营计划的顺利开展 管理层充分授权-基于预算的授权 费用中心-基于预算的控制,预算管理的目标,-14-,物业财务管理知识培训,定义：一个责任中心，如果不形成或者不考核其收 入，而着重考核其所发生的成本和费用，这类 中心称为费用中心。 特点：费用中心没有收入，或虽有收入但不成为主要 的考核内容。,知识点：什么是费用中心？,-15-,物业财务管理知识培训,优点,深思熟虑计划未来,资源分配方法,解决潜在难题,确定长远目标和近期目标,沟通计划,协调活动,控制日常活动,预算管理的优点,绩效考核,-16-,物业财务管理知识培训,二、物业服务计费方式及服务内容,物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。,-17-,物业财务管理知识培训,根据广州市物业服务收费管理实施细则规定，业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。,包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。,酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。,（一）物业服务计费方式,-18-,物业财务管理知识培训,包干制与酬金制的比较,-19-,物业财务管理知识培训,实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。,实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。,-20-,物业财务管理知识培训,您知道物业服务成本或支出包括哪些方面吗,-21-,物业财务管理知识培训,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：,1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；,2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；,3.物业管理区域清洁卫生费用；,4.物业管理区域绿化养护费用；,5.物业管理区域秩序维护费用；,6.物业管理企业所管物业支付的办公费用；,7.物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；,8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；,9.经业主同意的其它费用。,-22-,物业财务管理知识培训,（二）物业管理费包括的物业服务内容：,1、物业管理区域的安全保卫（卫括门岗、巡逻岗、大堂礼宾等）服务；,2、消防管理（包括消防设施的保养、检查，应急预案的制订和培训）；,3、公共区域的清洁服务；,4、公共绿化的维护保养；,5、房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的日常维修保养；,6、公共市政路面、管道的维护保养；,7、车辆交通管理；,8、客户投诉处理。,-23-,物业财务管理知识培训,计缴物业管理费的小知识,-24-,普通住宅物业服务收费实行政府指导价。政府指导价由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。,物业财务管理知识培训,广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度,-25-,物业财务管理知识培训,物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。,纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。,-26-,物业财务管理知识培训,三、锦日物业服务中心经营管理区域的划分,目前的管理区域按物业所有权来划分，主要分为小区、特约两大核算部份。,1、小区：主要核算物业所有权属于小业主的收支情况，包括楼宇内及小区公共区域的各项收支。,2、特约：主要核算物业所有权属于大业主（即发展商）的收支情况，按楼盘具体再细分为大区、车场、会所、营销等经营项目。,-27-,物业财务管理知识培训,凯旋特约经营区域：会所泳池,凯旋小区管理区域：住宅,凯旋小区管理区域：公共绿化、设施设备,-28-,物业财务管理知识培训,怎样进行预算的编制？,-29-,物业财务管理知识培训,制定工作计划,实施工作计划,检查修订计划,设定工作目标,收集分析数据 设定目标 拟定备选方案 评估选择方案 制定行动计划 编制预算,收集分析数据 比较目标的达成 找出差距 分析差距原因 重新设定目标 重新制定行动方案,分解目标 人员分工 调动士气 留下数据和过程记录,-30-,物业财务管理知识培训,What,Why,Who,When,Where,How to do,Which,How much,工作计划具体要素,目标 (定量 定性) 周期 (开始 结束) 人员 (主办 协办) 资源 (资金 设备 资讯 资料) 信息 (进展通报 简要报告 详细报告) 地点 (作业地点 涉及范围) 条件 (起始背景 先决条件),-31-,物业财务管理知识培训,详细的全面预算计划之主要内容,（1）收入明细，由客服部完成； 小区收入分为住宅、停车场、商铺、有偿服务和场地管理费等，其中停车场收入指已售车位收取的管理费； 特约收入分为大区、营销、会所、停车场和小业主包车等，其中停车场收入指除已售车位外的车场收入，包含临保和月保。 （2）人员费用，由人事处完成； 根据公司薪酬福利制度及国家缴纳社保的规定，按核定人员编制预算相应的薪金、福利费、社保费、员工宿舍费用等项目。 （3）行政费用，由客服部完成： 办公室杂费、邮资及电话费、文具用品、办公设备维修保养、业务招待费、差旅费及交通费按人员编制比例分摊； 制服制作费、服装洗涤费按区域编制实际人数计算。,-32-,物业财务管理知识培训,详细的全面预算计划之主要内容,（4）保安费用，由保安部根据治安条例和人员用品配置预算完成。 （5）绿化费用，由客服部根据所签订的合同加新增部分预估完成。 （6）清洁费用，由客服部根据所签订的合同加新增部分预估完成。 （7）维保费用，由工程部完成： 各系统维修保养费用根据已签合同及工作计划预算； 公共维修物料指根据工作计划需要的日常工程物料预算。 （8）办公水电和公共水电费用，由工程部参照09财年实际数完成。 （9）资产类费用，由客服部完成： 固定资产预算指新增置的资产，并将金额对应需购置的时间填列； 其他摊销指小区垃圾桶等公共用品; 低值易耗品指对讲机电池、电话机等未达固定资产标准的资产。,-33-,物业财务管理知识培训,详细的全面预算计划之主要内容,（10）财产保险，由客服部根据所签订的合同完成。 （11）入伙费用，由客服部根据收楼预算完成。 （12）社区活动费，由客服部根据工作计划完成。 （13）财务费用，由财务处根据日常银行手续费费率预算完成 。 预算项目分区域核算的要做到细分至各区域预算。 各项目的计算依据和方法要于各项目的标准依据中清楚说明 。,-34-,物业财务管理知识培训,编制年度预算的时间和进度,-35-,物业财务管理知识培训,资金需求预算表,现金流量表,资产负债表,损益表 主营业务收入 09年实际 主营业务成本 主营业务利润 +其他业务收入 。 利润总额 -所得税 净利润,收入预算表,人员及行政费用预算表,管理费用预算表,财务费用预算表,固定资产预算表,折旧摊销一览表,（各种经营、管理业务及财务的数据及货币表达的表格）,预算执行表 收入项目 09实际 2010年预算 年预算完成率 住宅管理费 。 支出 人员费用 行政费用 维护费用 。 结余,09实际 2010年预算,-36-,物业财务管理知识培训,四、物业部涉及财务知识的日常工作,1、收费工作,收费工作是记录楼盘管理收入的第一步，也是财务管理的重要环节之一。它要求每一名收费员熟练地掌握自己的工作内容及工作程序，并运用于工作中，真正地起到监督、把关的职能作用，为下一步的财务核算奠定良好的基础。,-37-,物业部日常收入包括小区收入及特约收入的收取,物业财务管理知识培训,小区收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，具体包括管理费收入、管理费滞纳金收入、有偿服务收入、代收水电费收入、场地租赁收入、广告费收入、物业大修收入（维修基金划款）、其它收入（出入证工本费和押金，垃圾费，装修押金、复印费、废品回收、余泥清运费、中介手续费等）。,特约收入是指企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，和为发展商提供人员特约服务取得的收入，具体包括：房屋出租收入，停车场收入，会所收入，业主包车收入等。,-38-,物业财务管理知识培训,各项物业服务收费标准（摘录部份）：,1、物业服务管理费：各楼盘按物价局审批标准收取;,凯旋住宅：3.9元/M2,逸彩：低层住宅 0.9元/M2 高层住宅 1.8元/M2,岭南：H栋住宅 1.2元/M2 其他住宅 1.8元/M2,时代写字楼：2.5元/M2,-39-,物业财务管理知识培训,4、生活垃圾处理费每月每户5元，代环卫局收取;,5、装修时应收取费用：,A、装修保证金，验收合格后，无息返还。 多层普通单元：800元/户 高层普通单元：1500元/户 复式单元：3000元/户 商铺：3000元/户,B、施工人员装修出入证出入证押金50元/个，凭证退款；工本费5元/个。,2、住宅电费0.61元/度，每2个月收取一次；,3、住宅水费2.13元/立方米（含污水处理费）；,-40-,物业财务管理知识培训,现金、支票、信用卡的收款注意事项：,1、收现金时应注意辨别真伪和币面是否完整无损。,2、除人民币外，其他币别的货币不接收。,3、收取支票应检查是否有开户行帐号和名称，印鉴是否完整清晰，并在背书留下联系人姓名和联系电话。,4、收授信用卡时，应先检查卡的有效期和是否接受使用范围内的信用卡。结算时，将消费金额填入签购单消费栏，请持卡人签名，认真核对卡号，有效期和签名应与信用卡一致，正确无误后撕下持卡人存根联随同帐单交客人。,-41-,物业财务管理知识培训, 现金管理制度,钱账分管制度：即管钱的不管账，管账的不管钱的原则。,现金必须及时交库：各业务部门收入的现金，应于当天送存银行，不得挪用、挤占和公款私存银行。,坚持日清日结。,坚持现金盘点制度。,规定库存现金限额：实际库存现金超过库存限额时（各楼盘库存现金限额为2万元），出纳员（或收费员）应将超过部分及时送存银行。,-42-,发票/票据使用规范,物业财务管理知识培训,各种票据应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性开具。,票据书写必须工整，不得涂改、挖补、撕毁，填写错误需作废时，应保存该作废票据的所有联次并加注作废标记。,发票填开时注意填写票面的内容要齐全、清晰、开票人及收款人都应有签名，不能涂改，并加盖开票单位发票专用章或财务专用章。,发票必须顺号填开，不能跳号，注意发票使用期限，无碳复写的普通票6个月为有效期。,大额定额发票存根联和顾客联的顾客名称和开票日期必须填写齐全清楚。,-43-,物业财务管理知识培训,2、付款流程,公司发生需付款的经济业务分合同/规定支付类及非合同/规定支付类进行支付。,合同/规定支付类支付范围： a、合同包括设备维保外判合同，清洁绿化外判合同，保安服务合同，物料采购框架合同（含固定供应商）和经济类合同等。 b、规定是指按政府法规及公司规定支付给相应政府机构的费用，如：水电费，税费，财务费用，社保费，证照费，工资福利等。,非合同/规定支付类支付范围: 包括零星外判维修工程（对讲机维修，家用电器维修），应急零件采购（非固定供应商的采购），社区活动费，团队建设费，会务费，差旅费，汽车维修，员工培训费，交通费，电话费等行政办公杂费和小业主押金，员工押金，员工饭堂物料采购等。,-44-,物业财务管理知识培训,支付提请时的几个注意事项：（详细请参考物业服务中心支付审批指引）,1、物业公司各物业服务部费用，注意划分小区与特约（含会所，车场，大区，营销和其他特约服务）。,2、支付提请人可以是领款人，也可以不是，但收款人必须与领款人一致，报销发票背面须签上经办人的名字。,3、现金的支付原则上仅适用于1000元或以下的日常行政费用开支、个人费用报销或2000元以下的交易服务费用等政府费用，特殊原因现金支付需超过1000元以上的，需经财务总监批准后以现金划帐的方式支付。,-45-,物业财务管理知识培训,付款发票报销注意事项,1、收取发票时一定要仔细检查，留意发票的字体清晰度、发票水印，尽量避免收取到假发票以避免不必要损失；,2、经办人要检查发票信息是否相符（即发票是否与盖章单位相符）；,发票真伪查验方法： （1）通过广东省地方税务局网或广州市地方税务局网进行查询； （2）电话查询：12366-3,3、经办人要在合格的发票亲手签名。,-46-,3、仓库管理,物业财务管理知识培训,规范的仓库管理，能控制好物料的进出以及清晰仓库物料的最新动态，提高仓库物料的使用预见性，避免无货及积压货物情况的发生，以此提高物业服务中心的工作效率。,b、物料出仓须遵循“推陈储新，先进先出”的原则，坚持“一盘底、二核对、三发料、四减数”原则。,物料日常储存保管及出库领用原则：,a、物料放置原则：按照物料使用频率分类放置，分为：经常使用类；一般使用类；较少使用类；,-47-,物业财务管理知识培训,合格,不合格,物料入库流程图,-48-,物业财务管理知识培训,物料出仓流程图,是,否,-49-,物业财务管理知识培训,有偿服务工作流程图,-50-,物业财务管理知识培训,4、公用电费分摊计量,已实行一户一表的公变户，公用电量由城市用电服务公司分摊。,未实行一户一表的公变户，其公共用电由物业管理公司按电力部门的电费发票提供的公用电量并参照广州市居民住宅公共用电电量摊分办法第六条的摊分公式进行摊分收费工作。,-51-,物业财务管理知识培训,公用电摊分的公式,1、差额电量分摊的方法,专变用户按以下公式分摊： 用户承担部分 用户差额分摊电量=用户用电量/总表后各分表电量和总表与分表差额入住率 开发商或物业管理公司承担部分 总表与分表差额-用户差额分摊电量和 物业公司或开发商将、两部分电量电费统交电力部门。,公变用户按穗经199866号第五条的规定，按每户每月2千瓦时的标准由电力部门直接摊计。,2、水泵用电分摊,从使用水泵楼层开始，按用户数平均摊分。水泵用户分摊电量=水泵电量/使用水泵楼层的用户户数,-52-,物业财务管理知识培训,3、电梯摊分方法,电梯摊分按楼层系数法。 按公安门牌号码，1-5层为第一段，系数为1，5-10层为第二系数为1.2，10-15层为第三段，系数为1.4，如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+(N-1)0.2，首层不使用电梯的用户不用摊分。 基本电量=电梯电量/一段户数*1+二段户数*1.2+N段户数*1+（n-1）*0.2 各段用户摊分电量=基本电量1+(n-1)0.2入住率 开发商或物业管理公司承担部分 电梯电量-用户分摊电梯电量和 物业公司或开发商将、两部分电量电费统交电力部门。,4、梯灯分摊,按有安装梯灯的楼层用户数，平均分摊梯灯电量。梯灯分摊电量=梯灯电量/已安装梯灯楼层用户数,-53-,物业财务管理知识培训,Thank you!,