某开发区项目调研报告

聊城开发区商业地产项目市场调研报告第一部分 项目概况一、项目区位分析项目位于聊聊城市经济开开发区，宁庄村村西邻，四周有有城市道道路环围围，西部不不远为开开发区南南北向城城市主干干道中华路路；南部部紧邻开开发区城城市主干干道东昌路路；项目目距离开开发区管管委会11.5公公里，距距离开发发区繁华华区相对对较远。项项目距离离市中心心区（市市政府）约6公里，距离聊城市火车站约10公里，距离聊城市汽车站约8公里。城市交通非常便利，交通区位较佳。二、项目自自身基本本情况（一）项目目地形地地貌该项目地面面较为平平整， 南部盖盖有工地地简易房房，无其其他建筑筑物，比比较利于于开发。（二）项目目土地指指标项目共约5500亩亩，四周周需要退退还城市市公共绿绿化带，约约1155亩；项项目南部部紧邻东东昌路有有商业用地6.3万（约994.55亩），其余余为工业业用地约约2900.5亩。商业用地规规划容积积率：11.0-2.00。据合作方介介绍，如如果前期期的商业业用地开开发得力力，后期期北部的的工业用用地可想想办法变变更为商商住类或或者住宅宅类用地地。三、项目周周边环境境与配套套（一）项目目周边环环境 项项目北边边是开发发区工业业厂房；东边是是紧邻的的宁庄村村和农地地；东南南方向为为农田；南部有有居民安安置区和和厂房；西南方方向为中中国国电电职工居居住项目目（在建建）和居居民安置置房；西部部紧邻中中国国电电办公区区，以及及开发区区CBDD商务区区项目（在在建）。（二）项目目周边生生活配套套情况中小学：世世纪园学学校、东东昌高级级中学；大学：聊城城大学东东昌学院院；医院：胸科科医院、聊聊城人民民医院、聊聊城中心心血站、东东城医院院等；行政配套：开发区区人民法法院、开开发区管管委会等等；超市：百佳佳超市、龙龙炘购物物中心、慧慧丰超市市、御润润万家超超市等；酒店：昆仑仑大酒店店等；银行：农行行、建行行、工行行、信用用社等；其他：会展展中心（在在建）、蓝蓝海五星星级酒店店（在建建）等；小结交通较为便便利。项项目位于于聊城市市经济开开发区繁繁华区偏偏东位置置，南边边紧邻开开发区城城市主干干道东昌昌路，开发区区东扩规规划势在在必行，随着会展中心和CBD商务区的建设和不断发展成熟，则该项目的区位优势会更加明显。目前周边的的商业和和生活配配套目前前较为缺缺乏，但项目目四周都都是城市市道路，距离开发区繁华区车程较近，繁华区的商业和生活配套设施较为完善，在一定程度上弥补了我项目周边配套缺乏的不足。第二部分 城市发发展背景景分析一、烟台社社会经济济指标分分析（一）聊城城市近55年GDDP总量量和人均均GDPP变化 聊聊城市近近5年GGDP年年均增长长12.9%，增增长速度度高于全全国平均均速度。220111年，聊聊城市的的GDPP总量119055亿元，在在山东省省排名113位，处处于下游游水平；人均GGDP为为329902元元，在山山东省排排名155位，仅仅高于临临沂和菏菏泽。聊聊城市的的经济发发展水平平不高，经经济实力力有待进进一步加加强。（二）聊城城市近55年社会会固定资资产投资资变化 聊聊城市社社会固定定资产投投资快速速增长，尤尤其是220077年-220099年，增增长率直直线上升升。20011年年的固定定资产投投资额增增长变缓缓，增长长率下滑滑到177.3%。主要要原因是是第二产产业固定定资产投投资明显显减少，房房地产开开发投资资仅增长长了0.9%。（三）聊城城市近55年城镇镇人口人人均收入入和人均均消费支支出变化化 聊聊城市城城镇人口口的人均均可支配配收入和和消费性性支出逐逐年增长长，但整整体情况况仍落后后于省内内平均水水平。并并且收入入和支出出的差值值有拉大大趋势，220111年表现现最为明明显。说说明聊城城市城镇镇居民的的消费意意识还略显保保守。（四）聊城城市近55年城镇镇人均住住房面积积变化 聊聊城市近近5年来来城镇人人口人均均住房面面积不断断增加，55年内增增长了22.7。20008年年和20010年年人均住住房面积积增加比比较明显显。城镇镇人均住住房面积积的不断断增加显显示出聊聊城市城城镇居民民对改善善住房条条件的迫迫切需求求。也有有力的支支撑了聊聊城市的的房地产产市场的的开发。（五）聊城城市近55年户籍籍人口变变化情况况聊城市的户户籍人口口增长速速度很快快，年均均增长约约6万人人。大量量户籍人人口的增增加也大大大刺激激了聊城城市的住住房消费费，相信未未来几年年仍是聊聊城住房房消费需需求旺季季。（六）20011年年家庭户户均人口口以及年年龄结构构1、家庭户户均人口口聊城全市常常住人口口（第六次次全国人人口普查查）中，共共有家庭庭户1775.338万户户，家庭庭户人口口为5556.112万人人，平均均家庭户户规模为为3.117人，三口之家是主要家庭单位，高于全省（2.98人）和全国平均家庭户规模（3.10人）。另外家庭户规模逐步缩小和家庭户的增多也相应增加了人均住房需求。2、常住人人口年龄龄结构聊城全市常常住人口口中，00-144岁的人人口为998.224万人人，占116.997%；15-64岁岁的人口口为4330.227万人人，占774.331%；65岁岁及以上上的人口口为500.488万人，占占8.772%。老老龄化水水平总体体低于全全省（99.844%）和和国家的的平均水水平（88.877%）。 按按照655岁以上上老年人人口占总总人口比比重为77%这一一国际上上划分老老龄化社社会的标标准，聊聊城市已已经进入入老龄化化社会，老年人口的居住需求会逐渐增加。小结聊城市的经经济总量量、人均均可支配配收入、消消费支出出水平一一直处于于山东省省的下游游行列，经经济发展展增速缓缓慢，房房地产市市场开发发处于慢慢热状态态，居民民的消费费意识不不高。但但是聊城城市的人人口增长长较为迅迅速，人人均住房房面积增增加较为为明显。说说明聊城城市居民民的居住住消费需需求市场场潜力非非常大，房房地产市市场开发发前景看看好。二、聊城市市城市建建设发展展简介聊城市以山山东省加加快鲁西西经济发发展战略略为契机机，定位位：鲁西欠欠发达地地区经济济发展中中的中心心城市、重重要的交交通枢纽纽城市、商商贸物流流中心、旅旅游休闲闲城市。特别是近几年，聊城大力提高城市品位，精心打造“江北水城”城市品牌。聊城市在城市建设与发展中突出“水城”特色，将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，统一水位标高，进行两岸绿化，形成 “城中有水，水中有城，城河湖一体”的城市布局。聊城市20011年年三次产产业结构构调整为为13.8：558.22：288，第三三产业所所占比重重提高了了4.11个百分分点。“十二五五”规划中中， 220155年的三三产结构构是：110:554:336；明明确了加加快提升升第三产产业比重重的战略略思路。聊城市规划划一个大大区（东东昌府区区）、一一个省级级经济开开发区、一一个县级级市、六六个县。东东昌府区区是聊城城的核心心城区，第第三产业业比较发发达，特特别是物物流业和和旅游业业，东昌昌湖景区区是东昌昌府区的的最为著著名景点点。第二二产业以以轻工业业为主，主主要包括括农副产产品加工工、机械械电子、纺纺织服装装、化工工建材等等产业。经经济开发发区位于于聊城市市东部，突突出发展展先进制制造业和和高新技技术产业业，形成成了食品品动保产产品加工工、汽车车机械制制造、轻轻纺服装装、钢管管生产、生生物医药药科技、电电子信息息等为主主的几大大产业，目目前正在在申请批批准为“国家级级经济开开发区”，是聊聊城城市市建设和和经济发发展最有有潜力的的区域。临临清县级级市的经经济以民民营经济济为主，形形成轴承承、棉纺纺织、农农机制造造三大特特色产业业，经济济水平在在聊城市市下属的的县、县县级市中中是最好好的。三、聊城市市城市发发展空间间布局聊城市确定定了城市未未来发展展布局为为“一城五五区”：一城就就是江北北水城，五五区即市市中心区区、东部部开发区区、南部部行政生生态旅游游区、西西部能源源工业区区和北部部现代商商贸物流流区。在在发展方方向上，实实施“东扩南南展”计划：以现在在的经济济开发区区为依托托，集中中向东扩扩展，形形成一个个现代化化的新城城区和工工业区；跨过现现在的南南环路，向向南发展展以行政政、旅游游为中心心的新城城区，把把穿城而而过的徒徒骇河由由城郊河河变成城城内河，营营造一个个新的水水城风景景区。聊城市的空空间发展展布局战战略中，“东扩”对经济开发区来说尤为重要。经济开发区是聊城市未来重点打造的新城区，必将形成一个新的行政、金融、商务副中心。四、经济开开发区发发展定位位和区域域展望聊城经济开开发区由由山东省省人民政政府批准准设立，位位于聊城城东部，行政政管辖面面积为990平方方公里，规规划区面面积422平方公公里，辖辖区人口口24.8万，辖辖蒋官屯屯办事处处及东城城办事处处两个办办事处，是是省级经经济开发发区，目目前正积积极申请请国家级级经济开开发区。2011年年，开发发区地区区生产总总值突破破1000亿元，增增长222%；境境内财政政收入达达到100.899亿元，税税收收入入达到110.114亿元元，地方方财政收收入5.29亿亿元，同同比分别别增长447.889%、446.445%、448.66%，主主要经济济指标无无论增量量还是增增幅均创创历史最最高水平平。作为聊城对对外开放放的窗口口，外向向型经济济和高新新技术产产业的集集聚区，开开发区是是聊城市市经济发发展的“高速发发动机”。开发发区作为为聊城市市“工业强强市”战略的的重要依依托，确确立了工工业新城城规划战战略。工工业新城城规划定定位为：“聊城市市区的重重要组成成部分，以以高新技技术、节节能环保保、现代代制造业业、外向向型经济济为主的的综合性性现代化化生态型型工业新新城。”（一）开发发区城市市发展空空间布局局通过调研，可可将聊城城经济开开发区主主要用地地类型空空间分布布进行简简要区域域划分，如如上图所所示：1、我项目目位于东东昌路商商业带的的中部偏偏东位置置(A区区域)，项项目往东东也有规规划商业业用地，但但目前没没有开发发。2、项目往往西不远远即为开开发区的的商业中中心区（BB+C+D区域域），也也是开发发区城市市繁华区区。3、我项目目的西邻邻和南邻邻有比较较大的居居住区（蓝蓝色区域域部分），东东南部仍仍然是未未开发的的农用地地（绿色色区域部部分）。相相信随着着城市开开发进程程的加快快，东部部区域仍仍然会有有居住区区开发建建设。4、目前商商业价值值对比：A区域域（我项项目）E区域域F区区域CC区域=D区域域B区区域。 未来来价值潜潜力对比比：F区区域EE区域A区域域（我项项目）C区域域=D区区域BB区域。 因此此，可推推断开发发区商业业开发成成熟后，我我项目区区域的商商业价值值处于中中等偏上上水平，仅仅次于开开发区核核心商业业区。（二）开发发区产业业结构与与布局近几年来，开开发区大大力调整整产业结结构，切切实转变变经济增增长方式式，以工工业为主主，大力力发展第第三产业业，工业业企业快快速发展展。形成成了以韩韩国希杰杰生物科科技项目目、香港港华润啤啤酒、西西班牙食食用菌、荷荷兰DSSM为代代表的食食品、动动保产品品加工业业；以香香港华润润纺织、金金隆纺织织、港润润印染、大大羽制衣衣、凤凰凰绣品为为代表的的轻纺服服装业；以聊客客集团、昌昌润织机机、万合合工业、蓬蓬建集团团、东海海铸锻为为代表的的汽车制制造、机机械制造造业；以以汇通钢钢管、兴兴隆钢管管和大东东钢管市市场为代代表的钢钢管生产产、销售售业；以以创通科科技、韩韩原电子子、新兴兴电子、华华益电子子等为代代表的电电子信息息产业等等五大工工业门类类，产业业聚集能能力大大大增强。产业规划布布局分为为两大片片区，中中华路东东侧以外外向型工工业和高高新技术术产业为为主；中中华路西西侧则以以生活居居住、科科研教育育、商贸贸服务等等为主。我项目位于中华路东侧，与西部的生活居住区、商贸服务区直通，享有区位辐射优势。（三）开发发区区域域发展展展望 11、开发发区战略略等级提提升目前，聊城城市经济济开发区区一直为为申请提提升为“国家级级经济开开发区”而加快快发展。如如果通过过努力发发展，22-3年年内申请请审批通通过，则则经济开开发区的的发展前前景十分分看好。国家级别和省级别的开发区主要不同之处有：（1）优惠惠政策的的不同：国家级级的开发发区的优优惠政策策主要是是高新技技术企业业的两免免三减半半，软件企企业的115% 税率征征税体制制等。（2）权限限的不同同：国家家级别的的开发区区是市政政府的派派出机构构，在权限限上也有有别于省省级开发发区。其中的的规划建建设和经经济管理理权限是是相对独独立的。一旦等级提提升，开开发区的的经济发发展和城城市建设设都将进进入快车车道，房房地产市市场也将将迎来难难得蓬勃勃发展机机遇期。2、聊城东东部新城城战略聊城市发展展规划中中明确了了战略发发展方向向：即实实施“东扩南南展”计划，以现在在的经济济开发区区为依托托，集中中向东扩扩展，形形成一个个现代化化的新城城区和工工业区。开发区区势必担担当起聊聊城市经经济发展展的“高速发发动机”的角色色。经济济开发区区东部新新城开发发战略也也为该区区房地产产产业带带来广阔阔开发空空间和宽宽松的市市场环境境。3、开发区区中央商商务区规规划建设设 220100年度聊聊城市城城市规划划委员会会通过了了“开发区区中央商商务区北北区和南南区(会会展中心心)规划划方案”。项目规规划定位位为集居居住、商商业、金金融、会会展、办办公、宾宾馆酒店店、休闲闲娱乐、总总部基地地及研发发为一体体的城市市综合公公共服务务中心。该规划主要有两大项目组成：当代国际广场和星光城市广场。中央商务区势必发展成为经济开发区未来的商业中心区，聊城市东部商业副中心。我项目正处于中央商务区的核心辐射区域，商业价值高，发展前景好。小结经济开发区区是聊城城经济发发展的“高速发发动机”，并显显示出了了开发区区的良好好发展势势头。东东部新城城开发战战略、开开发区等等级提升升战略、产产业调整整快速发发展战略略、以及及开发区区中央商商务区规规划建设设，为我我项目提提供了优优越的开开发背景景。我项项目具有有较高的的商业开开发价值值。第三部分 市场研研究一、聊城市市房地产产市场发发展现状状（一）聊城城市近55年房地地产开发发投资情情况 220077-20009年年聊城市市的房地地产开发发投资增增长缓慢慢，甚至至在20009年年经济萧萧条期出出现了负负增长。220100年和220111年聊城城的房地地产开发发投资额额增长迅迅猛，年年增长率率超过了了60%。前33年冷清清的房地地产市场场的积累累了大量量居民住住房需求求，后22年进入入了爆发发期。相相信今后后几年，聊聊城市的的房地产产开发投投资会继继续保持持在较高高水平。（二）聊城城市近55年商品品房施工工面积和和竣工面面积 近5年来，聊城市房屋施工面积除2009年因经济萧条期影响下滑以外，其他年份呈逐步增大趋势；而房屋竣工面积年变化并不理想：从2009年开始，年房屋竣工面积都处于下滑状态，2011年有所抬升。2010年和2012年房屋施工面积增加较多，相信2013-2014年将有更多的房屋竣工，满足市场需求。（三）聊城城市近5年年商品房房销售量量分析聊城市从220099年开始始，商品品房的销销售量逐逐年上升升，20010年年增长幅幅度最大大，年增增长率达达到了336.447%；20111年增增幅有所所下降，但但增幅仍仍然超过过10%。说明明20111年聊聊城市没没有受到到房地产产市场宏宏观调控控政策的的较大影响响。值得乐观的的是：近近5年来来，聊城城市的商商品房销销售面积积一直大大于商品品房竣工工面积，即即聊城市市的商品品房供需需市场一一直是供供不应求求。（四）近55年聊城城市商品房房销售价价格分析析聊城市商品品房销售售价格从从20009年开开始迅速速上涨，年年均涨幅幅达到5500元元/。220111年聊城城的商品品房销售售均价为为36110元/（商商品房销销售额与与销售面面积的比比值）。商商品房价价格良好好的上涨涨势头也也显示了了聊城市市商品房房销售市市场较为为坚挺，供供需旺盛盛。小结 220077-20009年年聊城市市房地产产开发投投资额没没有太大大变化，后后两年迅迅猛增长长，房屋屋施工面面积也是是同步大大幅度增增长，但是房房屋竣工工面积没没有明显显增大，相相反略有有下滑。近3年年商品房房的销售售面积增增长较快快，一直直是供不不应求，销销售价格格也是一一路看涨涨。可判判断，聊聊城市的的房地产产开发刚刚刚进入入快车道道，商品品房需求求较为旺旺盛，市市场预期期看好。二、聊城市市房地产产市场研研判（一）聊城城房地产产政策分分析2011年年以来房房地产主主要政策策以及对对聊城楼楼市的影影响表国家宏观政政策简要内容对聊城的影影响新国八条出出台1、落实地地方政府府责任；2、保保障性安安居工程程建设；3、完完善税收收政策，加加强征管管；4、差差别化住住房信贷贷政策；5、严严格住房房用地供供应管理理；6、合合理引导导住房需需求；77、落实实问责机机制；88、舆论论引导。新国八条主主要针对对一线城城市和部部分二线线城市，对对聊城影影响较为为有限。房产税试点点上海、重庆庆等大城城市开始始试点房房产税 无影响限购令山东青岛、济济南各地地纷纷出出台楼市市“限购令令”。聊城楼市无无限购，无无影响。一房一价国家发改委委发布商商品房销销售明码码标价规规定，规规定从55月1日日起，商商品房销销售必须须明码标标价。执行不到位位，不公公示价格格或采用用“高开低低走”策略保障房工程程国务院公布布“十二五五”期间保保障住房房建设规规模 336000万套，与与改善民民生紧密密联系。2011年年完成11.4套套保障房房，完成成1122%。主主要针对对低收入入家庭，对对楼市影影响有限限。货币信贷6次上调、11次下调调存准率率，3次次加息。二套房贷首首付 660%，利利率1.1 倍倍。加强信托房房地产融融资监管管各大银行取取消首套套房优惠惠利率，提提高个人人贷款利利率和贷贷款难度度，影响响了销售售。开发发商资金金链紧张张。 聊城市本地地的房地地产政策策主要有有：l 聊七条2011年年3月224日，聊聊城市人人民政府府发布关关于贯彻彻鲁政办办发2201115 号文件件 进一一步改进进和加强强房地产产市场调调控的通通知，通通知共分分七大条条（聊七七条）：1、进一步步强各县县（市、区区）化落落实政府府责任。确保220111年度聊聊城市各各地新建建住房价价格不高高于本地地人均可可支配收收入增长长速度。2、加大保保障性安安居工程程建设力力度。20111年，全全市建设设保障性性安居工工程1449299套，各县（市市、区）人人民政府府签订住住房保障障工作目目标责任任书，确确保完成成计划任任务。3、合理引引导居民民住房需需求。一是调调整完善善相关税税收政策策，加强强税收征征管。调调整个人人转让住住房营业业税政策策，对个个人购买买住房不不足5年年转手交交易的，统统一按其其销售收收入全额额征税。二二是强化化差别化化住房信信贷政策策。对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，首首付款比比例不低低于600%，贷贷款利率率不低于于基准利利率的11.1倍倍。4、严格住住房用地地供应管管理。（1）增增加住房房用地供供应；（22）加强强对企业业土地市市场准入入资格和和资金来来源的审审查；（33）依法法查处违违法违规规用地行行为；5、切实加加强房地地产市场场监管。(1)继续以以中小套套型、中中低价位位商品住住宅为重重点，调调整优化化住房供供应结构构，保持持合理的的房地产产投资和和开发建建设规模模，努力力满足城城镇居民民的合理理购房需需求。(2)规规范房地地产经纪纪活动。(3)加加快个人人住房信信息系统统建设。6、建立健健全并落落实住房房保障和和稳定房房价工作作问责机机制。7、坚持和和强化舆舆论引导导。l 支持开发限限价房项项目4月30日日，聊城城市首个个限价房房项目南湖湖新城正正式开工工建设。项项目规划划总用地地面积222.776公顷顷，总建建筑面积积44.9万平平方米。该该项目将将实行六限方方针，即即限地价价、限房房价、限限面积、限限利润、限限购买对对象、限限上市交交易时间间，其供供应对象象主要为为新就业业大学生生、进城城务工农农民和城城市中低低收入家家庭。聊聊城首个个限价房房项目开开工建设设，对于于城市中中低收入入家庭以以及一些些聊城外外来务工工人员和和新毕业业大学生生来说是是一个巨巨大的利利好消息息。（二）近三三年聊城城市土地地交易状状况1、近3年年聊城市市招拍挂挂土地交交易情况况年份2009年年2010年年2011年年招拍挂土地地面积（万万）178.668441.446330.559商业、居住住类用地地比例（%）60.611%52.100%63.299%成交面积（万万）178.668391.226244.229流标率（%）0%11.377%26.1%商业用地比比例（%）27.411%24.122%31.133%商业用地流流标率（%）0%0%7.75%注：以上数数据是通通过招拍拍挂文件件数据整整理得出出，可能能存在统统计不全全和误差差。（1）20009年年受到经经济大环环境萧条条的影响响，招拍拍挂土地地量较少少，20010年年招拍挂挂土地供供应量大大幅上升升，20011年年有所下下滑。（2）商业业、住宅宅类用地地供应比比例保持持在500%以上上水平；（3）流标标率逐渐渐增大，220111年土地地流标面面积超过过了总供供应量的的25%；（4）近33年，商商业用地地供应比比例都比比较高，成成交也比比较理想想，仅仅仅20111年出出现了流流标现象象，流标标面积仅仅占7.75%。说明明聊城的的商业用用地较受受青睐。2、聊城市市20112年供供地计划划根据聊城市市20112年用用地供应应计划，220122年聊城城市（包包括东昌昌府区、经经济开发发区、嘉嘉明工业业园、凤凤凰工业业园）全全年计划划供应建建设用地地总计8899.05331公顷顷。在这这些用地地安排中中，工矿矿仓储用用地和交交通运输输用地占占了用地地计划的的大部，商服用地计划仅占10.11%，住宅用地计划仅占13.99%。如下表：2012年年聊城市市本级国国有建设设用地供供应计划划 单位：万用途商服用地住宅用地工矿仓储公共用地交通运输水域水利特殊用地合计面积90.911125.774275.55764.399273.11262.6556.67899.005占比10.111%13.999%30.655%7.16%30.388%6.97%0.74%10.111%2010106.448123.554注：20110年、220111年为招拍挂挂数据，220122年为计划供供地数据据2011102.992106.331201290.911125.774分析：（1）20010-20112年商商服用地地供应量量逐年减减少，但但占总挂挂牌土地地的比例例仍然很很高；（2）住宅宅用地的的供应量量有所起起伏，220111年下降降较为明明显，220122年恢复复到20010年年水平；（3）20012年年的商服服和住宅宅用地的的供应比比例明显显降低，受受到房地地产调控控背景的的影响。（三）市场场研判1、政策影影响2012年年房地产产调控政政策将定定向放松松，并逐逐步完善善制度的的建设。同同时，对对居民合合理的住住房需求求将采取取针对性性的扶持持政策。当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。2012年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。以上预测调整对聊城楼市来说都是向好趋势，销售情况有望改观，房价将继续上涨势头。2、土地市市场的影影响在我国房地地产市场场宏观调调控的大大背景下下，聊城城市的土土地市场场也多少少受到影影响，220111年的土土地流标标率明显显上升。聊聊城国土土部门依依据市场场形势，调调整土地地供应，商商服用地地和住宅宅用地的的供应量量也稳中中有降。但但是，聊聊城的楼楼市整体体来看运运转平稳稳，楼盘盘的销售售情况良良好，开开发商的的资金链链紧张但但未断裂裂，仍然然有拿地地开发的的储备实实力，特特别是国国企背景景的开发发商充当当了拿地地先锋。因因此，聊聊城土地地交易市市场前景景比较乐乐观。小结2012年年，房地地产调控控政策稍稍有舒缓缓，但力力度仍然然很大，一一线和二二线城市市的房价价下行趋趋势仍将将继续；对“聊城”这类没没有限购购政策的的三线城城市房地地产市场场走势持持乐观态态度。尽尽管20012年年聊城市市的土地地供应量量有所下下降，供供应结构构也有所所调整，但但市场供供需整体体平稳。第四部分 市场调调研由于我项目目位于经经济开发发区，又又属于商商住用地地，而非一一般的住住宅用地地，则调调研内容容应包括住住宅和商商铺两个个方面。因因此，本本次调研研以聊城城市经济济开发区区楼盘和和沿街商商铺为主主，其次次对聊城城市开发发区西临临市区部部分楼盘盘和沿街街商铺进进行了调调研。一、楼盘基基本信息息与分析析（一）楼盘盘基本信信息楼盘名称所属板块楼盘位置用地面积建筑面积开发商当代国际广广场开发区东昌路与中中华路交交界处23.5万万66万当代集团宝龙花园开发区东昌东路南南，京九九路西2.5万6.56万万宝龙置业星光城市广广场开发区东昌路与黄黄山路交交汇处30万80万星光房地产产公司五环国际开发区东昌路开发发区管委委会对面面3.5万7万鸿翔房地产产公司丽水阳光开发区开发区转盘盘东北角角1.9万6.9万顺德房地产产公司御润国际豪豪庭开发区开发区转盘盘东南角角1.9万5.88万万聊城浙报置置业昌润莲城东昌府区东昌东路33号28.7万万87万昌润住房开开发公司司宝徕花园东昌府区聊城市政府府对过5.33万万10万星光房地产产公司欧景丽都东昌府区振兴路东首首路北6.9万7.4万海源阁房地地产公司司金柱大学城城开发区光岳路南、利利民路西西28万85万聊建金柱建建设集团团（二）相关关分析本次调研楼楼盘大都都分布在在开发区区，徒骇骇河以东东；有33个楼盘盘在徒骇骇河以西西，沿东东昌路分分布。调调研楼盘盘总用地地面积1132.23万万，总总建筑面面积3661.774万，体量量比较大大。楼盘盘的开发发商大都都是本地地企业。比比较有实实力和名名气的是是星光地地产、当当代集团团和昌润润地产。二、楼盘住住宅产品品信息与与分析（一）楼盘盘住宅产产品信息息楼盘名称户数物业类型户型与面积积均价（元/）客群销售进展当代国际广广场总户：22200当期：17786高层二居、三居居（主）80-1330，1102-1266（主主）4500开发区为主主，私营营业主、周周边下县县40%宝龙花园424多层高层二居、三居居（主）74-1335，1115-1128（主主）待定蓄客中待售星光城市广广场总户：40000当期：11134小高层高层二居、三居居（主）、四四居90-1880，999-1120（主）4800市区、开发发区为主主，周边边下县90%五环国际400小高层高层二居、三居居（主）90-1440，996-1122（主）待定蓄客中待售丽水阳光总户：4220当期：2772高层未确定（售售楼处无无任何资料料）待定蓄客中待售御润国际豪豪庭492高层公寓写字楼住宅二居、三三居（主主）122-1146，1228-1131（主主）公寓、写字字楼：550-1110住宅：66600公寓：60000写字楼：665000市区较多，开开发区其其次80%昌润莲城总户：64426当期：24462高层目前文化中中心和回回迁安置置房在建建待定蓄客中待售宝徕花园1100高层二居、三居居为主92-1115主力力户型4800市区为主，各各行业都都有90%欧景丽都650花园洋房98-15505000市区为主，私私营业主主，机关关事业单单位95%金柱大学城城6268高层一居、二居居（主）、三三居（主主）61-1226，770-990（主主）待定蓄客中待售（二）住宅宅产品分分析 11、总量量分析调研楼盘开开发商品品房总数数约2223800套，当当期开发发总数约约150000套套，剩余余的70000余余套是后后期规划划开发数数。其中中，供应应量前几几位的楼楼盘主要要是：当当代国际际广场、星星光城市市广场、昌昌润莲城城、金柱柱大学城城等。如如此体量量的商品品房需要要较长时时间的消消化吸收收，销售售竞争较较为激烈烈。2、物业类类型分析析调研楼盘的的物业类类型主要要有：小小高层、高高层、公公寓、写写字楼和和洋房，项项目周边边的别墅墅楼盘较较少。小小高层和和高层是是开发区区的主要要物业类类型。3、户型与与面积分分析调研楼盘的的户型主主要有：一居、二二居、三三居和四四居，其其中，三三居为主主力户型型，其次次是二居居室。个个别楼盘盘还未确确定户型型和面积积，如昌昌润莲城城。另外外，丽水水阳光项项目资料料缺失，售售楼处销销售人员员不能提提供任何何数据。调研楼盘的的户型面面积设计计如下： 调调研楼盘盘的主力力户型面面积区间间是：990-1146，是二二居室和和三居室室的设计计区间；户型重重叠面积积区间则则是：998-1125，是舒舒适二居居室和中中小三居居室的设设计区间间。公寓寓和写字字楼的户户型面积积区间集集中在550-1110。通过过户型设设计和面面积设计计可以看看出，聊聊城市开开发区购购房群体体的居住住需求以以满足居居住为第第一目标标，舒适适度追求求次之。4、销售价价格分析析调研楼盘普普通住宅宅的销售售价格区区间在44000-6000元元/平米米，根据据区位的的不同，价价格差异异也较大大；通过过询问周周边居民民了解，开开发区靠靠近河边边的住宅宅均价在在50000元/，部部分楼盘盘公示价价格偏高高（价格格是报房房管局的的，为虚虚价）；往东远远离开发发区核心心区的楼楼盘价格格较低，一一般在440000-45500元元/。公公寓销售售价格比比住宅略略低，在在40000元/左右右，写字字楼价格格与住宅宅价格较较为接近近，在445000元/左右。公寓和写字楼的价格也仅为个别已经开盘的楼盘价格，由于开发区的楼盘很多是新盘，公寓和写字楼产品处于规划或者刚开始开发，价格还未对外公布，不能准确了解整体销售均价。5、客群分分析调研楼盘的的客群以以刚需为为主，开开发区的的住宅区区位优势势差异不不是很明明显，多多以小高高层和高高层为主主，客群群来源区区分不大大，市区区和开发发区都有有，阶层层和职业业都有涉涉及。主主要区别别是：区区位相对对较好的的御润国国际豪庭庭、丽水水阳光等等，市区区购房者者较多。6、销售去去化分析析调研楼盘中中，待售售的楼盘盘主要是是：宝龙龙花园、五五环国际际、丽水水阳光、昌昌润莲城城、金柱柱大学城城等，待待售楼盘盘商品房房总量约约100000套套左右；在售楼楼盘中，当当代国际际广场开开盘较晚晚（20011年年9月底底），去去化率440%以以下，其其他楼盘盘的去化化率都比比较高，去去化总量量在35500套套左右。开盘较早的的楼盘去去化都不不错，但但是最新新开盘的的楼盘住住宅销售售情况较较为一般般，受到到了楼市市调控政政策的一一些影响响。整体体看，开开发区住住宅的销销售情况况比较不不错，不不过，开开发区的的居住人口口数量有有限，后后期商品品房的销销售竞争争会比较较大。（三）项目目周边沿沿街商铺铺调研信信息整理理1、沿街商商铺销售售价格调调研信息息本次商铺的的调研主主要针对对开发区区主要城城市干道道沿街铺铺面，商商铺销售售价格（大大都是二二手价格格）情况况标示如如图：（1）东昌昌路北面面靠近大大胡村的的周边，沿沿街铺面面销售价价格在448000元/；南部部胸科医医院附近近和御润润财富城城周边的的销售价价格相对对较高，在在65000-770000元/；（2）光岳岳路和黄黄河路交交叉口（御御润财富富城往西西）附近近商铺销销售价格格在60000元元/；聊城大大学东临临（中华华路东）沿沿街商铺铺销售价价格在448000-50000元元/；（3）距离离项目较较远的武武楼村、马马庙村等等旧村改改造大型型社区，周周边商铺铺销售价价格在550000-55500元元/；（4）我项项目与以以上区域域的繁华华程度相相比，相相差较远远，仅南南部有一一些住宅宅小区。生生活配套套和沿街街铺面都都比较少少，销售售价格在在4700-448000元/左右。随随着西邻邻的当代代国际广广场、星星光城市市广场的的开发和不不断成熟熟，我项项目的沿沿街商业业销售价价格会有有一个较较大增幅幅空间。 22、沿街街商铺出出租价格格调研信信息开发区主要要城市道道路沿街街铺面出出租价格格情况标标示如图图： 分分析：（1）东昌昌路北面面靠近大大胡村的的周边，沿沿街铺面面出租价价格在006-00.8元元/天；南南部胸科科医院附附近商铺铺出租价价格在11.0-1.2元/天；御润财财富城周周边的出出租价格格在0.8-1.2元/天；（2）光岳岳路和黄黄河路交交叉口（御御润财富富城往西西）附近近商铺出出租价格格在0.6-11.0元元/天；聊聊城大学学东临（中中华路东东）沿街街商铺出出租价格格在0.7-0.8元/天；（3）距离离项目较较远的武武楼村、马马庙村等等旧村改改造大型型居住社社区，周周边商铺铺出租价格格在0.6-11.0元元/天；（4）我项项目周边边商铺稀稀少，仅仅南部有有一些住住宅小区区的沿街街商铺，目目前的出出租价格格在0.6元/天左右右。并且商商铺大都都不是商商业用地地，而是是住宅底底层改造造而成。随随着西邻邻的当代代国际广广场、星星光城市市广场的的开发和和不断成成熟，周周边居住住人群的的不断增增加，我我项目的的沿街商商业出租租价格同同样会有有一个较较大增幅幅空间。（5）另外外，过徒徒骇河，沿沿东昌路路向西，街街道两边边的沿街街商铺出出租价格格在0.8-11.2元/天，较较开发区区商铺均均价稍高高。东昌昌路西首首，市政政府以及及东昌湖湖周边的的商铺出出租价格格在1.2-22.0元元/天，接接近开发发区沿街街商铺出出租价格格的两倍倍。这一一区域也也是聊城城市核心心城区，沿沿街商铺铺的出租租价格基基本代表表了聊城城市最好好的沿街街铺面出出租价格格范围。（四）项目目周边重点点楼盘分分析1、当代国国际广场场当代国际际广场位位于经济济开发区区中部，聊聊城CBBD核心心，紧邻邻东昌路路，用地地面积233.533公顷，规规划建筑筑面积666万平平米，是是集高档档住宅、大大型商业业、商务务办公为为一体的的大型高高端城市市综合体体项目。详细为：约30万的商务核心区，其中6万底层商业；约15万 的行政办公区；20余万 的时尚住宅区。接近40万万的商商业规划划规模对对周边的的商业地地产影响响甚远。规规划中，大大型购物物广场、步步行商业业街都有有涉及，较较为全面面。该项项目对我我项目的的竞争和和冲击力力非常大大，区位位上看，更更靠近开开发区繁繁华区。2、星光城城市广场场相对于当代代国际广广场，星星光城市市广场的的规模更更大，且且两个项项目处在在中华路路和东昌昌路交汇汇处东北北方向和和西南方方向，相相互毗邻邻。星光光城市广广场的规规划更为为全面，包包含了酒酒店、公公寓、写写字楼、会会展、购购物中心心、住宅宅等主要要产品。具具体为：国际会展中中心：44万；蓝海国际酒酒店（五五星级）；振华购物中中心：44.8万万；写字楼：55万；SOHO公公寓：88.6万万；住宅：555万；该项目体量量大，项项目产品品设计级级别高，整体工工程预期期在20015年年开发完完毕。区区位处于于开发区区核心地地段，随随着人气气的聚集集，势必必成为开开发区的的核心商商业区。即即使东临临的当代代国际广广场，与与该项目目的竞争争也处于于弱势地地位。小结本次调研项项目周边边的楼盘盘总建筑筑面积3361.74万万，商商品住宅宅总量约22万余户户，体量量比较大大。物业业类型主主要是小小高层、高高层、公公寓、写写字楼，部部分洋房房和别墅墅。普通通住宅销销售价格格在40000-45000元/区间间，商铺铺价格在在4700-70000元/区间间，商铺铺出租价价格在00.6-1.2元/天天区间。调调研楼盘盘的整体体去化率率较高，销销售情况况良好。当代国际广广场和星星光城市市广场是是我项目目的最重重要的两两个竞争争者。这这两个项项目具有有规模优优势、区区位优势势、政策策扶持优优势、先先入为主主优势、开开发商的的实力和和地利优优势等等等，对项目市市场冲击击非常大大。第五部分 项目SSWOTT分析一、项目优优势（一）项目目南接开发区区主干道道东昌路路，其他他方向也也均被城城市道路路包围，交交通极为为便利。（二）地块块内基本本没有建建筑物，地地势平坦坦，非常常利于开开发。（三）东昌昌路后期期开发成成为开发发区核心心中轴线线的可能能性较大大，我项项目紧邻邻东昌路路，且距距离开发发区管委委会（开开发区繁繁华区）也也比较近近，区位位具有一一定优势势。（四）项目目南方向向和西南南方向有有一批居居民安置置房，有有利于项项目的商商业开发发和人气气聚集。（五）南部部紧邻道道路，建建筑遮挡挡较少，项目整体采光好。二、项目劣劣势（一）项目目距离繁繁华市区区有一定定距离，周边工厂较多，属于相对偏远位置。（二）周边边地产项项目开发发刚刚起起步，配配套设施施不完善善，商业业和居住住氛围不不浓，尤尤其是基基本没有有商业氛氛围，直直接影响响商业产产品的销销售或持持续经营营。（三）项目目与当代代国际广广场和星星光城市市广场相相比，缺缺少品牌牌效应和和规模效效应，缺缺少政府府在资金金、政策策等方面面的支持持。（四）我公公司从事事商业地地产开发发经验较较少，对对风险的的测控能能力不足足。三、市场机机遇（一）近两两年聊城城经济开开发区经经济发展展良好，城城市建设设速度明明显加快快，房地地产开发发也进入入快车道道，市场场氛围良良好。（二）目前前开发区区欠缺大大型商业业配套，尽尽管星光光城市广广场和当当代国际际广场有有大规模模商业开开发规划划，但都都还有进进入实际际操作阶阶段，存存在一定定变数。（三）随着着开发区区向东拓拓展，居居住人群群不断增增加，居居住和商商业氛围围会日渐渐浓厚，项项目的潜潜在市场场价值比比较高。（四）星光光城市广广场和当当代国际际广场的的商业规规划规模模非常大大，开发发区政府府有意打打造商业业核心区区，我项项目属于于未来核核心商圈圈的核心心区域。四、市场威威胁（一）沿东东昌路，存存在昌润润莲城、丽丽水阳光光、五环环国际、御御润国际际豪庭、当代国际广场、星光城市广场等众多有商业开发的楼盘，商业总体量在80万左右，竞争非常激烈；（二）当代代国际广广场、星星光城市市广场距距离我项项目最近近，商业业体量也大，共约65万左右；同时这这两个项项目区位位好，品品牌优势势明显，并并积累了了良好口口碑，对对项目的的威胁最最大。（三）目前前开发区区人口规规模不大大，商业业消费能能力有限限，存在在供过于于求的风风险。（四）目前前政府楼楼市调控控政策没没有松动动迹象，商商业地产产也受到到住宅市市场不景景气的较较大影响响。第六部分 项目定定位一、物业类类型定位位（一）定位位依据1、项目土土地类型型为商业业用地，又又紧邻开发发区主干干道东昌昌路，开开发商业业较为合适适。2、开发区区南部开开发接近近尾声，沿沿东昌路路主干道道向东加加快城市市建设势势在必行行，并且且沿东昌昌路打造造核心商商圈的意意图非常常明显，我项目的区位优势会愈加明显，商业开发的后期潜在价值非常高。3、与项目目紧邻的的当代国国际广场场和星光光城市广广场都规规划有较较大规模模的商业业和商务务办公区区，其中中当代国国际广场场约有445万，星光光城市广广场约有有20万万。主主要类型型有：公公寓、写写字楼、酒酒店、购购物中心心、商业业街等等等，较为为齐全。如如此规模模的商业业和商务务办公开开发对我我项目的的冲击非非常大，必必须差异异化定位位。4、目前项项目规划划面积约约6.33万，以以最高容容积率22计算，总总建筑面面积在112.66万以以内，与与临近的的当代国国际广场场和星光光城市广广场相比比，缺乏乏规模优优势，人人口聚集集能力先先天不足足，对商商业和商商务产品品的开发发不利。5、目前项项目位置置属于开开发区东东部相对对偏远地地块，周周边生活活配套缺缺乏，吸吸引力不不足。6、项目南南部、西西部和西西南部正正在开发发住宅楼楼盘，居居民人群群不断积积聚，商商业消费费基础支支撑力会会不断增增强。7、开发区区大型专专业市场场缺乏，存存在市场场空白，有有待挖掘掘。8、长远规规划看，如如果项目目南部商商业用地地商业产产品开发发得力，成成功吸引引人群，积积聚人气气，则北北部2990亩工工业用地地后期尽尽力改变变土地使使用类型型为商业业用地或或住宅用用地，与与南部的的商业用用地开发发互为配配合，形形成规模模开发。9、东部和和北部多多为工厂厂企业，开开发区未未来重点点打造高高新技术术产业、新新兴产业业、先进进制造业业、现代代物流业业等产业业，这类类企业的的资源整整合、互互动发展展以及商商务办公公、物流流等配套套服务也也是一个个市场。（二）物业业类型定定位根据以上几几条主要要定位依依据，拟拟定物业业类型定定位：大型专业商商场（如如红星美美凯龙）+小商品品市场（或或批发城城）+小小型物流流服务中中心合理性简要要分析：（1）开发发区目前前缺少这这类产品品，可占占得市场场先机。（2）与周周边两大大商业项项目差异异化定位位。（3）我项项目总建建筑面积积最高可可达122.6万万，为为降低前前期的经经营风险险，需要将经经营多元元化，充充分开发发我项目目用地空间间，追求求最大利润润。（4）以上上组合较较为灵活活，市场场适应能能力强，可可根据开开发区经经济水平平、城市市建设水水平和居居民生活活水平的的不断提提高，品品质提升升或灵活活转变商商业业态态，满足足居民不不同生活活阶段的的需要。（5）商场场、市场场等可以以积聚人人气，为为北部地地块后期期的互动动开发打打下基础础。二、客群定定位 作作为大型型专业商商场和小小商品市市场（或或批发城城），客客群定位位以聊城城市和下下县消费费人群为为主力，同时尽可能吸引周边城市居民消费客群；物流服务中心以本项目物流配送服务为主体功能，同时也可对开发区工厂、企业提供物流配送服务。三、产品设设计（一）产品品设计依据据1、我项目目的主体体定位是是大型专专业商场场（如红红星美凯凯龙），该该产品的的规模以以及位置置设定都都应该最最优考虑虑。2、小商品品市场或或批发城城是大型型专业商商场的重重要补充充，规模模应小于于或等于于后者。位位置设定定可选次次级。3、物流配配送中心心的规模模满足需需求即可可，位置置设计重重点遵循循对外良良好通达达性。4、项目四四至的优优劣势四至分析：项目西方向向是开发发区主要要市区，也也是最为为繁华的的城区，南南部和西西南部有有大面积积住宅区区，北部部多为厂厂房，东东部为农农地和村村庄。总总体比较较来看：西南方方向区位位最优，东东北方向向区位最最差；项项目南北北距离很很短，区区位影响响不大；东西方方向距离离较长，区区位影响响较大。（二）产品品详细设计计我项目总建建筑面积积最大值值约122.6万万，东东西距离离约5000米，南南北距离离约1226米，根据定定位依据据设计：1、规模设设计：大大型专业业商场：小商品品市场（或批发城）：物流服务中心=2：2：15.4万：5万：2.6万。2、区位设设计：大大型专业业商场坐坐落在西西部（最最优区位位），小小商品市市场坐落落在中部部，充分分发挥规规模效应应；物流流服务中中心坐落落在东部部，后方方预留地地上物流流通道，同同时打通通地下物物流通道道。3、应建造造地下一一层，用用于车、货货与客户户分流，也也可避免免因车、货货、人流流拥挤严严重阻碍碍市场后后期的成成熟发展展。4、建筑建建议采用用钢框架架结构。5、设计示示意图：示意图说明明：大型专业商商场的商商品基本本统一，不宜设计过高楼层，目前类似商场上大都为2层建筑。小商品市场场或批发发城商品品较多，需需要分门门别类，可可以设计计为三层层，不宜宜超过三三层。商场和市场场设地下下一层主主要用于于停车、少少量储物物、进出出样品货物物等。物流服务中中心不设设置地下下空间，地地上两层层建筑即即可满足足需要。 四、价格定定位（一）定位位依据对商铺物业业进行合合理定价价，才能能保证日日后商铺铺的顺利利销售。定定价应依依据周边边类似商商铺出售售或出租租价格，将将地段、人人气、交交通等影影响价格格的重要要因素对对比换算算，得出出我商铺铺出售或或出租的的合理价价格。 11、我项项目南部部是居民民区，该该区域的的商铺出出售和出出租价格格是我项项目最重重要的参参考标准准。2、当代国国际广场场和星光光城市广广场的商商铺在规规划中，价价格没有有定，无无法参考考。3、其他区区域距离离我项目目较远，地地段、人人气、交交通都有有较大不不同，参参考作用用较小