土地使用权转让程序

土地使用权转让程序一、国有土地使用权转让（一）单位用地转让1、交易双方提出转让、受让申请。交易当事人申请办 理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界 址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证 明等资料。2、审查。接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进 行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开 发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的， 权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在 15 日 内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑 物的应有房产主管部门意见。3、现场勘察。现场勘察应与有关资料对照核实。如需 分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并 制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。4、地价评估，并提供报告书。审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建 议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。5、填写转让审批表。认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。6、审批。审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签 字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领 导审查批准。7、交纳有关税费8、登记编号审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批 表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。9、土地使用权变更登记经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等， 填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随 转让审批表同时报批。备注：1、如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提 供的裁定书（判决书），协助执行通知书及其中所载明的宗 地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。2、划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续， 并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让 国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须 经上级主管部门批准。3、转让合同应经过公证。4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。5、分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提 供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且 单位所有权性质不变；更名者应为同一使用权人。继承的须 提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后，继承、分立、 更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购 置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。6、企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有 偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。土地使用权转让，是指土地使用权人将自己享有的权利 依法转移给其他公民或法人的行为。它与土地使用权出让的 区别是：出让是指土地所有权的部分权能（占有、使用、收 益）与所有权相分离而作为独立的财产权；转让则是作为独 立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出 售、交换、赠与、继承等方式。土地使用权转让，一般经公证机关进行公证证明，基本 规则如下。1、土地使用权转让公证的管辖。它与土地使用权出让 公证的管辖相同。2、申办土地使用权转让公证应提交的材料。申办土地 使用权转让公证，除提交与土地使用权出让公证相同的材料 外，还有以下几种：（ 1）关于转让人已按土地使用权出让 合同规定的期限和条件，投资开发利用土地的证明文件；(2) 土地使用权转让合同正本；( 3)土地使用权证件及原土地 使用权出；让合同正本。3、对申办土地使用权转让公证的审查。公证处应着重 审查以下内容。(1) 当事人提供的证明材料是否属实、有效。(2) 当事人的办证目的。(3) 合同条款是否完备。合同内容应包括：当事人 双方的名称、住址，法定代表人的姓名；转让人取得土地 使用权的依据与方式；转让土地使用权的依据与方式； 被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物； 地上物及其他附着物是否转让的规定；转让期限；转让 金数额及支付的币种、方式、时间；违约责任；其他事 项。( 4)合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限， 是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符。转让活 动不对国家土地所有权产生任何影响。( 5)转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限 和条件，投资、开发和利用土地。依各国通例，转让方须在 对土地进行一定开发之后，才能转让其权利。我国法律亦严 厉禁止炒买炒卖土地的和赤。( 6)转让价格是否合理，是否符合有关规定。转让价 格明显低于市场价格的，应与当地土地管理部门联系，做出 调整。我国法律规定，国家在土地使用权买卖交易中有先买 权。国家的优先购买权为一项法定权利，不依当事人约定， 当事人也不能以约定加以剥夺。这项权利适用于一切国有土 地使用权的买卖。（7）土地用途。需要改变土地使用权出让合同规定的 土地用途的，应当征得出让方同意，即报经土地管理部门、 城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让 合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。（8）登记。土地使用权的转让为不动产物权的变更， 须办理登记手续。（9）被转让的土地使用权有无出租情况。承租人具有 物权性质的租赁权。在租赁关系存续期间，出租人可以将国 有土地使用权转让给他人（依出售、交换、赠与、继承方式）， 但这一行为不能消灭租赁权，承租人仍可对新的土地使用权 享有者主张租赁权。同时，承租人还有先买权，即土地使用 权享有者将土地使用权出售时，承租具有在同等条件优先购 买的权利。（10）土地使用权有无抵押情况。我国法律规定，国有 土地使用权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物随之抵 押。以国有土地使用权抵押，只能抵押土地使用权出让合同 规定的使用年限的余期使用权。如果转让方已将土地使用权抵押，则抵押权人具有优先权。