土地一级开发成本控制

一、土地一级开发企业本钱控制之策略 随着国家对房地产、土地与资金严格控制、城市化进程加快、以及城 市规划水平进一步提高使房地产行业包括土地一级开发行业生存 环境将发生如下变化：1、土地一级开发行业特点 与土地二级开发相比，土地一级开发具有“资金密集、需求与收益稳 定、承当主体逐步市场化等特点。首先，土地一级开发属于资金密集型业务。土地一级开发工程，多是 市区或郊区某一区片，占地面积几十到百余公顷，带有地上建筑物与 构筑物土地征用往往涉及房屋与地上物拆迁与人员安置，一般拆迁费 用由几个亿到几十个亿不等;尤其是“城中村改造工程与城乡结合 部农用地转用工程，由于这两类土地上人口密度与原有建筑密度较大 拆迁安置补偿费用更高，因此，企业在立项后除了交纳耕地复恳费、 征地款与超转人员安置补助外，将农户拆迁保证金存入到指定监管帐 户中是取得拆迁许可证必要条件。因此，只要企业进入实质性征地阶 段，就将面临巨大资金压力。但是，由于从事一级开发企业多数是为 工程运做而成立工程部，融资比拟困难，原因在于：一般成立时间短， 缺少经营业绩，公司市场信誉与银行信用还没有建立起来 ;而业务比 拟单纯，缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段， 土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进展抵押融资 ;受国家 宏观调控政策调控影响，银行对包括土地一级开发在内房地产行业贷 款处于收缩状态。中国人民银行“ 121 号文件明确规定要“严格 控制土地储藏贷款发放，使得各类土地一级开发主体从银行获得资 金支持难度加大;我公司企业缺少债券、股票上市等直接融资渠道。 其次，土地一级开发是需求稳定、风险较低与收益稳定经营业务。土 地是资源类商品，它位于房地产产业价值链前端环节，而土地稀缺性 与社会需求增长矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过 程;土地一级开发产品熟地一直是二级开发商争夺资源，可见， 以土地加工与交易为对象土地一级开发业务根本上不存在价值风险， 流动性风险也比拟小。土地一级开发过程简单，与其对应资金路线图 清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政根底设施建立与 其他相关费用。由于征地、拆迁、市政工程建立等市场比拟成熟与透 明，法律政策体系相对完备。因此，在国家宏观经济政策不发生大变 革情况下，一级开发过程与本钱是可控，事先可以做出比拟准确预算， 又因为 2% -8%开发利润根本由政策提供保障。以上特性决定了土 地一级开发与房地产二级开发不同风险收益特性，是风险较低与收益 稳定经营业务。再次，土地一级开发行业开展方向是政府主导、市场化运作。从相关 政策演进来看，政府逐渐从市场直接参与者向规那么制定者与行业监 管者角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市 场发育。从规划制订到土地供给方案管理、土地入市交易管理等，都 表达了政府主导作用。同时，政府也在积极培育合格市场主体，以维 持适度竞争。为了标准土地一级开发行为，有效控制土地一级开发， 使土地一级开发本钱更加透明，今后在全国要引用市场机制、采用公 开招投标方式选择土地一级开发实施主体， 这也是在贯彻落实国务院严格土地管理，加强土地市场调控又一重要 举措。在选择土地一级开发实施主体环节引入招投标机制，是土地一 级市场更加透明化标志。2、土地一级开发行业开展趋势 随着土地一级开发行业门槛有所提高，行业集约化程度有望增加 ;大 资金开发大工程模式逐步取代小资金滚动开发模式，资金实力与资金 效率成为决定房地产企业生存开展核心要素;企业管理水平将成为企 业在招投标竞争中取胜必要保证。3、土地一级开发企业本钱控制之策略 我们作为土地一级开发企业，在深刻认识本行业特点与开展趋势前提 下，应结合公司自身优势，做好战略规划，提高企业管理水平，吸引 人才，突破土地资源与资金两大“瓶颈，在做好土地一级开发根底 上，完善土地一级开发与二级开发环节联动，使企业在市场中占据一 定市场份额同时树立独特品牌，以进一步提高企业竞争力。土地一级开发可采用“重视战略、掌握政策、合作共赢、加强管理 策略进展本钱控制。具体实施中应注意： 第一，充分认识战略规划对企业长足开展重要性，尤其是在地产受国 家一系列宏观调控措施地根、银根收紧等影响，该行业开展更是 受国家“十一五规划等国家宏观开展政策中“粮食平安、社会稳定、 生态保护、与谐开展等因素制约，在这个大环境下，企业必须做好 自身开展定位。第二，适时掌握影响土地一级开发宏观与微观经济政筹划向，积极与 政府各部门沟通，尽量躲避可能躲避政策风险，在土地一级开发工程 实施过程中遇到十分困难，可以向地方政府寻求支持。 第三，采取合作共赢方式，突破土地资源与资金两大“瓶颈 ;一方 面，争取与固化土地资源;与各级政府规划、建立、财政、管理部门 维持良好关系，保持顺畅工程信息来源;积极寻找合作伙伴，实现资 源互补;另一方面，积极开展多渠道融资，构建长期融资平台，并争 取使用资产政权化、房地产信托等新型融资方式，必要时进展短期融 资。第四，提高企业管理水平，尤其应加强本钱控制。在市场公开公平竞 争前提下，谁管理水平高、谁本钱低，谁竞争力就强;我们应当从制 度与流程、吸纳人才与积累经历、将市场意识贯穿工程开发全过程三 方面降低建立本钱。4、土地一级开发企业本钱控制工作体系 土地一级开发工程在其内容组成、开发宗旨、开发方式、开发时序等 方面都有着不同于一般房地产开发工程特点，因而其管理与控制体系 工作流程及其控制关键环节也不同，共性之外还有其特殊性。因此， 科学合理地确定其本钱控制目标，要建立一整套完善本钱管理工作体 系、制度与流程。一工作体系1、决策体系：是战略管理层面，决定了企业控制造价管理方向与模 式，具有长期性与整体性，是企业核心竞争力所在，包括长期战略本 钱等重大决策制定与执行，由企业领导班子组成。2、内部专业管理体系：是落实与分解战略本钱目标层面，包括方案 执行情况与管理效益监视、考评，是企业造价管理部门首要核心任务。 主要包括：制定公司年度本钱控制方案;分解、落实战略本钱目标， 实行公司全面预算;及时沟通、传递与获取信息、适时调整方案;协调 组织相关部门配合、全员参与本钱目标管理与控制等。3、制度体系：完善制度体系是工程本钱管理实施顺畅、高效前提与 保障。建立与完善诸如：本钱管理方法、招投标管理方法、合同管理 方法等一系列本钱管理制度，并严格按之执行，是本钱管理与控制制 度保障。4、操作体系：是本钱管理与控制根底层面，具体由各工程部本钱管 理人员落实，是本钱管理与控制具体化与实施控制载体。主要包括对 分解后本钱控制目标落实、关键点控制、工作效率提高、工程完成后 后评价与效益分析等等，本层面本钱管理特点是具有系统化、程序化 与模式化。5、专家体系：是工程本钱管理强力支持，权威性指导意见对工程本 钱管理意义很重大，是不可或缺。具体主要表现为：为建立工程运作 过程中各阶段、各环节本钱确定与控制提供专业支持与决策依据6、内部审查监视体系：由公司主管本钱方面领导负责，本钱、财务、 审计等部门组成，在本钱管理与控制过程中，负责内审、监控、预警、 评价。必要时请中介机构。二管理制度及工作流程根据土地一级开发工程综合实施方案内容，结合土地一级开发工程特 点，建立系统、全过程、可操作性本钱管理与控制规章制度、工作流 程。1、建立“工程本钱控制目标管理方法2、建立“规划方案设计与工程设计招投标管理方法 3、建立“工程合同管理方法与工作程序，4、建立“工程量清单管理方法与工作程序，5、建立“工程计量支付管理方法与工作程序，6、建立“工程变更管理方法与工作程序7、建立“工程预结算管理方法及工作程序等三关键环节 在土地一级开发工程中必须对影响本钱各个阶段实施全过程控制，尤 其是把握好各个关键环节本钱控制，以利于土地一级开发企业资金合 理流动，实现投资良性循环。也只有这样，土地一级开发工程投资才 能真正可控，管理才能出效益。以下是本钱管理与控制几个关键环节：1、审慎分析工程前期可研2、审慎研究与确定规划、设计方案3、抓好综合筹划（或实施）方案编制与研究4、正确选择设计、施工、监理与材料设备供给单位5、合理安排工程实施工期、进度、时序6、推行第一责任人制度7、引进战略合作伙伴8、引进专业化合作团队9、加强本钱目标管理 不同土地一级开发工程，开发范畴及具体建立内容不同，现况及周边 条件亦不同，因此工程开发本钱往往不尽一样，甚至会相差很大。从 某种意义上说，每一个开发工程都有其特殊性，都是不可复制。这个 报告一些本钱构成及测算方面仅仅是安普遍规律测算。在获得准确、 详实根底资料前提下，认真分析研究相关政策、文件，结合目前市场 行情，使本钱测算结果更合理，更贴近实际。本钱管理与控制要结合 工程、团队在实践中总结提高，以到达降低本钱目地。