6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案

龙 溪 翡 翠湖州龙溪翡翠项目商业定位方案June,2013一城市概况二市场调研三物业分析四商业规划目录城市概况城市区位分析湖州地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，苏浙皖三省交接处。湖州山水清远、景色秀美，北傍太湖浩渺烟波，西倚天目苍山竹海，市内楼厦林立、风貌清新，乡间小桥流水、景色如画。湖州有着悠久的历史和古老的文化。自楚春申君筑菰城至今，已有2300多年的历史，素有丝绸之府、鱼米之乡、文物之邦之称。山水秀美人杰地灵 湖州 是个好地方湖州 是浙北重要的中心城市之一根据2010年全国人口普查结果，湖州市常住人口达289.350万人，其中户籍人口约260万人（市区人口约110万）。湖州人口构成以本地居民为主，与长三角发达地级市相比，湖州外来人员所占比例相对较低。湖州位于浙江北部，现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积5817平方公里。其中市区面积1587平方公里，人口108 万人；中心建成区面积79平方公里；东西长度120公里，南北宽度90公里.。湖州 地理位置良好，交通网络发达湖州市区内有318国道和申苏浙高速公路横穿东西，104国道和杭宁高速公路纵贯南北，长湖申运河、宣杭铁路贯穿境内并临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波港，湖州是该地区重要的商品集散地和交通要道，货运交通优势十分明显。湖州在长三角经济圈中，东隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，南接杭州，北与苏州、无锡隔太湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输要塞。湖州 城市发展时逢良好的战略机遇 国家长三角区域规划将湖州确定为“一核六带”和泰州常州无锡湖州南北发展轴的节点城市，并对湖州提出了“加强区域性综合运输枢纽建设”、“拓展长三角地区向中西部地区辐射带动功能”、“建成连接南京与杭州之间的中心支点”等要求，使湖州成为长三角区域规划中具有重要战略意义的区域。高铁时代：宁杭城际高铁2013年7月已开通运行，湖州到杭州的高铁运行时间仅为20分钟，到南京也缩短为一小时以内，湖州区位优势将得以大幅提升。另外合（肥）湖杭（州）铁路、湖苏沪城际铁路等干线的规划建成将带动湖州进入高铁时代，为湖州充分发挥“连接南京与杭州之间的中心支点节点”功能，提升战略地位带来新机遇。南京杭州上海湖州湖州市位于宁湖杭沿线发展带与沿湖发展带上湖州 城市规划发展方向及目标湖州是太湖南岸中心城市，省级历史文化名城。围绕十二五规划发展的“增强三力，奋力崛起”之战略部署，目标发展成为长三角地区现代化工贸城市，及“富饶、秀美、宜居、乐活”的现代化生态型滨湖大城市生态旅游城市。城市发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。，形成“一城一区”和“五个功能片区”的城市结构。“一城一区”：一城：中心城；一区：南太湖旅游度假区五个功能片区：中心区：市级金融商贸、文化娱乐和居住东部片区：科研、商贸、一类工业和居住西部片区：二、三类工业、仓储和交通运 输枢纽西北片区：高教、科研和居住北部片区：旅游度假区城市经济分析经济区位：湖州在太湖南岸，是国内唯一因湖而得名的城市。在经济区位上被纳入上海两小时经济圈，有利于承接上海等大城市的商业外溢和产业转移，在产业区位经济特征上承接性大于辐射性.产业体系：以丝绸纺织、建筑材料、机械冶金为支柱的精细化工、机电、现代轻工、新型纺织配套齐全的工业体系，是国家级的精细化工生产基地；目前纺织、建材两大传统支柱产业稳步发展；金属材料、机电制造、现代轻工三大特色优势产业正在做大做强；生物医药、电子信息、环保节能三大高新技术产业也有较快发展。2006年 2008年 2010年 2012年2006年 2012年产业结构图产业比重：纺织、建材行业两大产业产值占全市规模以上工业总产值比重分别为49%；电力热力、机电制造两大行业发展迅猛，2012年两大产业产值占全市规模以上工业总产值比重分别为34%。2012年湖州行业比重图纺织业电气机械制造业其他电力热力与供应业家装建材业湖州国民生产总值及增长率（单位：亿元）湖州城镇居民收入及增长率（单位：元）2011年湖州市实现GDP1518亿元，总体规模不是很高。但近5年来每年平均保持10%以上的增长速度，经济发展非常迅速。随着经济发展的提速，湖州居民的人均可支配收入逐年增长，城镇居民的收入水平很高。2010年湖州人均可支配支出达到25572元和苏州相当。而当年苏州市GDP总值达到9000亿元，湖州为1300亿元，苏州是湖州的7倍。湖州 经济总量一般，但居民收入水平较高湖州 中心城市商贸业发展总体布局湖州市中心城市商贸业发展总体发展格局为：“一核、五极、三带、多区（功能区）”即一个商贸发展的主核（市级商圈），五个商贸发展极（特色商贸中心、区域商圈），三条商贸旅游观光带及多个商贸服务功能区，共同构成湖州市中心城市商贸发展“1+5”的商圈格局体系。湖州市中心城区商贸发展总体布局示意图湖州市中心城区商贸发展总体布局示意图湖州市中央商贸集聚区地理区域范围示意图湖州市中央商贸集聚区地理区域范围示意图中央商务商贸集聚区所覆盖的地理区域范围：北至：龙溪港城北大桥太湖路凤凰路；南至：红旗路小西街沿河线；西至：凤凰路杭长桥北路杭长桥；东至：北街外沿河线（苕梁桥骆驼桥务前河桥临湖桥龙溪港）。其中苕溪西路劳动路-红旗路人民路沿线所覆盖的中心区域将打造成功能齐全、布局合理的开放式Shopping Mall（销品茂）。湖州中央商务商贸集聚区布局规划定位为“现代化、滨水生态型”的城市中央商务商贸集聚区，将成为整个湖州商务商贸的主中心、以及长三角区域与杭湖宁城市带内重要的商务商贸副中心。区位太湖南岸，浙北交通枢纽，城市核心竞争力不足，融入长三角都市圈速度缓慢；人口城市吸引力不足，导致外来人口导入较为缓慢；经济综合经济实力在长三角处于中下游水平，规模有限，总体偏弱，但人均收入较高；产业纺织和建材为支柱产业，私营企业为主；交通高铁通车后，交通效率逐步提高，区位优势逐步体现；规划未来发展重点在东部新区和西南分区；生活追求一种安逸、舒适、闲散的生活状态，消费能力较强。综合实力和人口规模均有限，属于典型的三线城市。结 论市场调研商圈调研中央商贸集聚区总体布局规划示意图中央商贸集聚区总体布局规划示意图2010年，湖州市社会消费品零售总额已经突破400亿元；全市商贸增加值年均增长12%。市、县区的商贸中心聚集功能、辐射功能、区域特色得到充分显现；商业特色街区的标志建筑得到充分体现；基本形成与国际市场相衔接的现代流通管理体制和规范有序的现代市场体系。湖州 商业发展现状及未来商业网点规划依据未来人口测算并结合现有商业网点资源，2015年规划大型零售网点的数量与2008年相比增加10-12个，具体是中心城市购物中心3个（星际广场、浙北大厦新世纪商城、东吴国际广场）、大型综合超市增加5-6个，社区型购物中心增加2-3个。截至“2010年末，湖州市商业网点总面积达830万平方米，人均商业面积2.60平方米。其中纯商业面积270万，人均面积0.85平方米。本案处于湖州市中央商贸集聚区编号分区名称人口等级（万人）2008年已有大型零售网点拟新增数目新增大型网点业态类型规划面积规划空间选址备注1中央商务商贸区30-45浙北大厦购物中心、爱山广场等星际广场、浙北大厦新世纪商城、东吴国际广场整合现有业态打造开放式现代大型购物中心，休闲购物新地标整合现有50万平米中央商贸区重点提升2东部新区10-20无2-4家1-2家大型综合超市、1-2家购物中心5千-2万平米/家西山漾湖区新建3西南新城10-20无2家一家大型综合超市、一家购物中心5千-1.5万平米/家二环南路新建4太湖旅游度假区5-10无1家大型综合超市5千平米现代服务产业园新建5织里工贸区20无1家大型综合超市1万到1.5万平米吴兴大道等新建6南浔商贸区30浙北大厦、华润万家2-4家1-2家大中型购物中心，1-2家大中型综合超市2-3万平米城东新区或城西南林整合与新建相结合附表 湖州市大型零售网点规划导引（2015年前）注：数据来源于相关政府资料新浙北购物中心新购物中心摒弃了传统商场的设计与定位，采用“Shopping Mall”结合原有百货业态，是浙北大厦对“城市综合体”概念的全新演绎。目标是建立集购物、休闲、娱乐等多功能于一体的购物中心，并使之拥有最齐全的商品品类、高档的国际国内品牌、优雅的购物环境以及优质的服务，最终打造成为湖城规模最大、档次最高的购物中心。星火百货 地址：湖州市志成路9-11号开业时间：1978年定位：中高档，以年轻、时尚消费群体为主力客群，力求引领时尚，走在潮流前沿。结构：6层 （B1-5F）营业面积：约2万平米B1 舒馨馆：主营羽绒服、床上用品等；1F 名尚馆：主营黄金珠宝、化妆品、女鞋、名表等；2F 淑雅馆：主营淑女装、贵妇装、文胸内衣等；3F 潮都馆：主营少女装、少淑装、少女文胸、饰品等；4F 俊士馆：主营男士正装、休闲装、商务装等；5F 乐活馆：主营运动服饰、休闲服饰、童装、童鞋、儿童用 品、眼镜等。世纪商城 地址：湖州市中径街12 号 开业时间：2009年 总建筑面积：约5.5万平米 立项时：率先引入全球最新的商业地产模式，创新性的融入LifestyleCneter生活 商业中心这一领先理念，目标打造为南浔首座集休闲/购物/餐饮/娱乐/酒店/公寓为 一体的大型综合性高档消费场所。目前状况：以餐饮娱乐为主的商业街形式爱山广场 地址：湖州市人民路368号 开业时间：2010年 定位：中高档，是湖州目前唯一的一个综合性购物中心。总建筑面积：约14.5万平米，其中地上建筑10万平方米，地下建筑4.5万平方米，设机动车位约500个。爱山广场是湖州政府大刀阔斧的市政项目之一，规划为步行商业区、主力商铺区、休闲 餐饮区和公园绿地四个区块。这里不仅云集了首次进入湖城的全国连锁品牌：天虹百货、必胜客、味千拉面、神采飞扬、spr咖啡、一茶一坐、DQ等，还有很多本地特色的小店。目前状况：人气很高，是湖州市地标建筑。天虹百货 地址：湖州市人民路368号爱山广场6-7号楼开业时间：2010年定位：中高档采取“时尚百货+品质超市+生活餐饮”的业态组合，组合国内外 知名品牌结构：A楼7层 （B1-6F）B楼5层 （1F-5F）营业面积：约4万平米代表品牌：H&M,丝芙兰Sephora A楼B1：超 市、烟酒茶、休闲食品、保健滋补品1F：化妆品、女鞋、机器修鞋2F：少女装、饰品、眼镜3F：少女装、内衣、家居服、饰品4F：男装、男士精品、皮具箱包、男鞋、小电器、改缝裤脚服装订做5F：儿童用品、家居用品、床上用品、文化用品6F：健身房 B幢幢1F：首饰、钟表、钟表维修、面包新语2F：成熟女装、女包、饰品3F：淑女装、针织羊绒、饰品4F：休闲装5F：健身器材、体育用品新天地商贸中心 地址：湖州市榆树街42号开业时间：2007年定位：中低档，是以商业与办公综合性产品，其中商务办公楼曾创湖州建筑楼高之最。结构：3层总商业面积：约5万平米 项目规划时，湖州新天地着力打造湖州第一个五星级商场，以美式购物中心为尺度，在浙江省内首开美式购物环境的先河。目前状况：除一楼品牌外，内场均为小商品市场银泰商业大厦 地址：湖州市红旗路55号 开业时间：2003年定位：中高档结构：7层 （B1-6F）营业面积：约2.5万平米 B1：为湖州最大的移动手机城和大光明眼镜；1F：为流行时尚女装、少女装、沿街知名品牌专卖店、外围小吃一条街；2F：为小百货饰品、鞋类箱包、十字锈格子铺、童装童鞋、化妆品、内衣、女装；3F：为男装、休闲外贸服饰；4F：为宏图三胞IT卖场、时光隧道网吧；5F：为香港嘉乐迪量贩KTV娱乐休闲中心；6F：为自由领空网吧、游戏厅、翻斗乐儿童乐园、玩具、爱你宝贝儿童摄影、可诺丹 婷美颜美体、眼镜店。湖州银泰商业大厦是由湖州新城中城为主体的股份制企业投资的百货大楼，与浙江银泰百货同名，经营的又同是百货，却没有一点“血缘”关系。东吴国际广场 地址：位于湖州龙溪港东岸，滨河路与劳动路交叉处。市青铜路与飞凤大桥交界处预计开业时间：2013年下半年定位：中高档，以时尚年轻的消费群体为主体，力求通过丰富业态及规模优势取胜。结构：两个群楼东楼银泰城，西楼开元酒店，大厦为商务写字楼和酒店。营业面积：36万平方米 总投资约30亿元，由五星级酒店、商业办公、文化娱乐、餐饮服务、酒店式公寓 等组成。规划业态丰富，有南太湖最大的国际影城、南太湖国际溜冰场、银泰城（7万 平米），浙江开元名都大酒店（豪华五星、5万平方米），总高度为288米，将建成浙 北地区第一高楼。东吴国际平面区位6大定位主题：1、南太湖艺术长廊2、西座顶层标志建筑、3、时尚T台风情街、4、龙溪港游艇码头+水上乐园+星光大道、5、南太湖最大的国际影城6、南太湖国际溜冰场。湖州的商业从最开始的住宅散铺、集中市场到出现规模化的大型商业机构，历经多年的发展和磨炼，商业经营档次大有提升。目前经营最为集中、发展最为成熟的是以浙北大厦为核心的市中心红旗路、江南工贸大街沿线商圈。从商业形态来看，湖州的商业还比较单一。无论是占零售市场主要份额的浙北大厦，还是星火百货、观凤商城、银泰商厦、新天地商贸中心等，都是传统的百货经营模式。2010年，爱山广场局部开业，才开始出现了“类购物中心”。爱山广场陆续开业的有天虹百货、讴歌KTV、味千拉面、一茶一座、屈臣氏、DQ、浙北影城、好运来时尚火锅等，人气渐旺。未来市场上，即将出现的大型购物中心有东吴国际广场、新浙北大厦购物中心等，将逐渐丰富湖州的商业形态。湖州商圈调研小结结论：湖州市的零售业态的多元化出现较晚，多种具有城市或集镇特点不同时代的业态共存 的现象是湖州市零售业的显著特征。消费者行为调研工作时间：8天（7天问卷咨询、1天统计）工作范围：湖州市（红旗路、凤凰路、人民路、南街）工作内容：针对商业项目的消费者调研（主要内容共计十大问题）访谈人数：200份（市中心区域）消费者行为调研（市场问卷调查）受访者月收入水平比例图受访者职业比例图 受访区域内企业中高级管理人员占34%，企业普通员工占37%，个体经营业主占15%，公务员占8%，学生占6%。受访者月收入2000元以下占10%，2000-5000元占44%，5000-8000元占26%，8000-10000元占9%，10000元以上占11%，其中2000-5000元占有比例较高。消费场所核心吸引力比例图 市区区域内受访者对于购物的核心吸引点，更倾向于商品的价格（占19%）、商品的齐全性（占16%）以及交通是否便利（占18%）。湖州餐饮类型需求比例图 数据表示，在湖州市缺乏餐饮类型中，快餐店占7%，日韩料理占30%，中式小炒占9%，海鲜酒楼占12%，特色餐饮占28%，火锅烧烤占14%。受访者购物商品偏好比例图受访者单次购物消费金额比例图 受访者单次消费金额100元以下占8%，100-200元占21%，200-500元占34%，500-800元占19%，800-1000元占11%，1000元以上占7%。数据表示，当地消费者最常消费的三大商品：生活用品（占23%)、品牌服装（占20%）、护肤化妆品（占19%）。受访者商品核心吸引点比例图受访者日常休闲活动项目比例图 当地消费者日常休闲活动中，看电影占11%，餐饮饮食占28%，去咖啡吧、茶坊等占25%，电玩游艺占12%，体育运动占9%，KTV、夜总会占15%。市中心消费者对于购买商品时商品的核心吸引点具有五大特点：商品质量（占21%）、商品的价格（占24%）、商品的品牌（占13%）、商品的款式（占15%）、停车问题（占17%）。受访者每次餐饮方面花费金额比例图湖州市有待改进方面比例图 随着商业中心的建成，消费者对消费场所的要求也日益提升，受访者中，最希望改善的方面：购物环境（占13%)，商品档次低（占11%），交通情况（占14%），游乐设施（占16%）。受访者中单次餐饮方面花费金额200元以下占27%，200-500元占34%，500-1000元占28%，1000元以上占11%。相关调查结果显示，当前湖州居民家庭日常消费支出以基本生活需求为主，食品、衣着和教育文化服务是居民家庭日常的三大主要开支，食品、教育、旅游养生和住房是城市居民未来扩大消费的主要因素。通过实地调研和访谈发现，虽然工资收入不高，但由于城市拆迁补偿、湖州人善于经营、县区中高收入阶层在湖州市区购房等原因，本地居民都比较富有，对生活开始追求享受、安逸，愿意在住房、休闲娱乐、餐饮美食上花费。如餐饮人均消费可达60-70元，酒吧每桌消费300元以上，消费水平较高。本地餐饮、酒吧、茶馆、足浴、桑拿等休闲场所，生意比较好做。湖州市区居民购物主要集中在传统的核心商圈，偏好于去当地零售业的龙头老大浙北大厦消费。而休闲娱乐场所除了凤凰路两端有几家酒吧、茶馆、足浴、餐饮店外，其他分布都比较散乱，居民迫切希望增加休闲娱乐、餐饮美食的去处，更希望能有一个可以集中消费的区域。消费者行为调研小结结论：湖州市的居民消费水和需求平日益提升，但消费行为习惯仍有待引导和开发。商业发展分析判断湖州 现代商贸业态迅速发展，连锁业态逐步成熟。近年来大卖场、便利店、专卖店、连锁超市、连锁药店、银行、连锁餐饮等现代商贸业态发展迅速，大润发、百安居、欧尚、等一大批外资商贸零售企业和肯德基、麦当劳、哈根达斯、星巴克等国际著名餐饮品牌企业纷纷登录湖州，并加快拓展连锁门店。连锁业态业种已发展到超市、卖场、便利店、餐饮、旅馆、服务维修、电器、医药、建材等30多个类别，有力推动了湖州商业业态结构的优化升级和现代化、国际化水平的提高。连锁网点从市中心向市（县）、镇村全面拓展，形成了大型综合超市、标准超市、专业店、专卖店和百货店等多元化的现代商贸新格局。湖州 消费市场逐步升级，体验型消费需求不断增长。大型SHOPPING MALL、综合性、专业性的项目纷纷上马，改变了湖州原有的商业形象，提升了商业档次，如新浙北购物中心、东吴购物中心等等。品牌消费进入发展升级阶段，Armani、K&C、万宝龙、H&M、星巴克、一茶一坐等知名品牌纷纷进入湖州，目前一线品牌主要集中于中心区的浙北购物中心。居民消费行为中对品牌的认同感日益强化，品牌商品的质量、独特的风格、文化特质正在越来越多地影响着人们的消费行为。名车、名表、名牌服装、名牌化妆品等正越来越多地进入大众的消费视野品牌。体验型消费成为零售市场新的可持续增长点，居民的消费观念正由实物型消费向品牌商品及服务型消费方向转变发展。居民在医疗保健、教育文化和娱乐、居住、衣着等方面的支出明显增大，消费结构也出现了新的变化，逐步向汽车、住房、通信、旅游、教育及服务等更大范围转移和扩散。发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点 起步期 快速发展期 结构调整期 稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场自由住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心盈利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展大型商业机构进入，商业水平稳步上升湖州 商业地产正处于结构性调整的发展阶段。2012年，湖州GDP为850亿元，增速达到15%，商业地产进入高速发展阶段。2012年，湖州人均GDP为5800美元，商业地产市场正进入快速发展阶段。湖州房地产市场正进入以数量为主，数量与质量并重的阶段，从我们对湖州商品房的初步调查中也可以映证这一发展特征。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，湖州商业地产市场正进入一个高速发展的阶段。全国商贸零售业态与经济发展人均GDP（美元)湖州湖州购物中心多样化、集约化时代 国际通用衡量标准表明国际通用衡量标准表明 宏观经济增长和人均宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区商业地产发展阶段水平决定了一个地区商业地产发展阶段物业分析项目简介4宁杭城际铁2013年7月已开通运行，湖州到杭州的高铁运行时间仅为20分钟，到南京也缩短为一小时以内。基地与城市各重要节点联接通达便利 本项目位于湖州商业中轴线旁城区南北主干道龙溪路东侧，是连接中心城区与市北的必经之路。本项目两面环路，项目到达性相当高。红旗路龙溪路劳动路南街苕溪路人民路滨河路益民路公交车站5、10、22、25路至白鹭宾馆站；2、23、24路至百合公寓站。本案 位于红旗路与龙溪南路交叉口西北侧，地处湖州老城区核心地段，是连接中心城区与市北的必经之地。龙 溪 港 西苕溪，又名龙溪港，湖州的母亲河。因在湖州城区以西，故名。湖州“外滩”将成为湖州中心城市最重要的滨水开放空间、历史文化载体、公共功能核心和城市形象代表。本案本案本案 位于老城区滨河景观带核心地段，属湖州市中央商务商贸集聚区内将重点打造的绿色休闲景观长廊区域。本案 区域内有原“湖州丝绸印染厂”工业遗址，可将历史悠久的”湖丝“文化有效传承。湖州丝绸印染厂遗址建筑规划指标总占地面积：8.83万 总建筑面积：42.66万 容积率：4.83 机动车停车位：727 商业面积规划 总商业面积：8万 购物中心总面积：5.6万 住宅街区总面积：1.5万 工业遗存总面积：0.9万 本案 用地整体规划为商业用地、餐饮酒店、文化娱乐、高档住宅(酒店式公寓)。龙溪翡翠SWOT分析1.项目地处市中心，属城市商贸重点发展的中部商圈板块；2.项目位于城市主干道红旗路与次干道龙溪南路交汇处，交通便利，可达性高；3.项目拥有湖州丝绸厂工业遗存和湖州龙溪港等自然资源，有利于打造不可复制的新概念；4.周边住宅密度较大，项目自身的住宅客群和办公楼客群也将为项目带来大量的消费客源。SW1.三线城市的经济发展总量和人口规模有限；2.竞争对手实力雄厚，中心区域的浙北购物中心、爱山广场，银泰百货和东吴国际银泰城在规模、品牌档次和运营实力均优于我方，百货类突破空间较小。3.项目规划和建设在前，建筑体量偏小、规划设计缺乏前瞻性，原规划对商业动线破坏严重，客流难以互通，主力超市难以洽谈，一定程度上降低了项目的竞争力。1.宁杭高铁的开通和高速公路的便利，将加快湖州融入长三角，人口、经济、工业、商业都将有大的提升，有利于提升城市整体的影响力；2.项目所在区域缺乏集餐饮、娱乐、休闲、购物、的一站式现代综合体，本案规划建设将弥补此类不足，具有较大机会。OT1.浙北购物中心及东吴国际银泰城的设施先进、体量够大，对项目存在实际和直接的威胁；2.长兴、南浔等周边郊县商业的快速发展，对本案客源有一定的稀释，对商业能级的提升将产生一定的影响。商业物业条件商业片区商业片区技术指标技术指标总用地面积41173绿地率20.52%总建筑面积192756建筑密度37.03%地下建筑面积53934建筑高度140m（其中地下商业街计容面积）1245地下汽车泊位882个地上建筑面积138822其中无障碍车位17个其中公寓式酒店45970公共停车位162个办公楼29574地上汽车泊位20个商业53787非机动车库面积7255工业遗存8841非机动车泊位8061个物业管理及其经营用房450人防面积8725公厕200其中二等人员掩蔽所8003建筑占地面积15245人防电站722容积率3.4 建筑规划：1、商业裙房由地下三层及地上五层组成，地上五层中一层、二层相互独立，三层至五层相互连通；2、下沉式商业街由沿街底商及沿街商铺组成，其中沿街商铺为地下一层及地上二层组成；3、住宅底商同1#、2#、3#、7#、8#、10#楼的地上一层、二层组成；4、裙楼A为公寓式酒店，B楼为高档写字楼。本案 用地整体规划为商业用地、餐饮酒店、文化娱乐、高档住宅、酒店式公寓、写字楼。1#2#3#4#5#6#14#7#10#8#9#11#12#13#下下沉沉式式商商业业街街下沉式商业街下沉式商业街A楼楼B楼楼裙房裙房裙房裙房商业规划商业定位策划思路龙溪翡翠如何让本项目在湖州是独一无二的？作为一个商业项目，如何在初期就能吸引客户的眼球？让我们来回归项目本质 新地标 新生活 新商业全面满足 湖州人民生活、购物、餐饮、社交、娱乐需要全面提高和塑造 城市居民的消费方式全面提升 住宅物业价值中国/湖州/城市文化体验型商业中心湖州文化印象：活力、热情、乐观、融合、传承的文化精神餐饮/购物/休闲/娱乐/商务/文化/居住 保留建筑/新建建筑主流身份：中高端家庭类消费群中高端休闲消费群中端社区消费群项目地处市中心，周边住宅密度较大，项目自身的住宅客群和办公楼客群也将为项目带来大量的消费客源。全客层根据区域规划及地块体量研判，主要以住宅客群为主，因此项目商业规划思路将以生活类消费群为主。主要目的：品质生活主导消费调性：中高档生活类消费消费习惯：满足日常生活所需、注重品质、便捷、创新主要消费群体主要辐射消费群体 次要辐射 消费群体 边缘辐射 消费群体 居住在湖州周边城镇的中高收入住宅客群 工作在湖州周边城镇的商务客群 外来访客及游客次要消费群体边缘消费群体 居住在湖州市区的中高收入住宅客群 工作在湖州市区的商务客群 项目周边2公里范围的住宅客群 项目周边2公里范围的商务客群按消费群体来源细分群体分类群体描述价值观念消费表现未来重要程度中高端收入人群文化素养高接受新思想观念新注重文化品位喜欢新事物追求新时尚品牌认知度高向往型消费建筑风格、特色、美食、体验、新奇本地家庭居民为人务实低调家庭事业稳定收入稳定务实型消费注重品牌质量对品牌认可需要被引导消费追随型消费支撑商业消费的基础项目自身住宅及办公客群及旅游人群消费力强喜欢旅游度假喜欢新奇的体验注重档次喜欢旅游购物旅游体验消费未来增长幅度最大的消费群商业主题定位商业可被分为4种享1234吃玩购瞄准都市年轻白领、本地人群、项目自带住宿办公及旅游人群，塑造出湖州特色商业中心。中式正餐厅、休闲餐厅、日韩料理、本地特色餐厅、火锅等业种组合，集聚全球美食咖啡、怀旧茶楼、特色茶馆、甜品、饮料等业种组合，集聚休憩天地咖啡、怀旧茶楼、特色茶馆、甜品、饮料等业种组合，集聚休憩天地咖啡、怀旧茶楼、特色茶馆、甜品、饮料等业种组合，集聚休憩天地院落式会所、健身、美容SPA等业种组合，集聚快乐天地创意零售、设计师品牌服饰、精品饰品、工艺品等业种组合，集聚创意体验工业遗产景观小品、创意景观小品、湖州历史文化建筑、，集聚视觉享受湖州文化体验、会所式享受体验、创意灵感集聚、全球美食汇聚，打造湖州标志性购物目的地 湖州 生活圈 湖州 商业圈 湖州 交流圈湖州最具魅力的体验消费商业塑造 湖州滨水商业新地标 龙溪翡翠时光旅经营功能定位 将购物中心与商业街业态功能有机结合，完善综合体的功能组成，形成具有一定规模的、满足周边社区和城居民市的一站式生活消费目的地，是集具有国际水准的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。成为领略湖州历史文化与现代生活形态的最佳去处！龙溪翡翠，这一全新商业模式，该如何成功实现？让我们来看看 龙溪翡翠 商业排布业态规划定位饕餮盛宴，珍馐美食特色餐饮、休闲餐饮、创意餐饮时尚格调，优雅体验缤纷生活，全家共享健康生活，贴心服务儿童早教、美容美发、SPA、健身房、烟酒店精致生活，品味健康快餐、便利店、家居家纺、面包店、银行、通讯购物中心+街区商业=大型综合商业中心餐饮美食14%休闲娱乐7%主力店12%生活家居14%服装14%化妆品6%超市18%儿童天地14%休闲区休闲区创意区创意区特色区特色区休闲区（3000）业态涵盖：咖吧、西点、简餐品牌建议：Starbuck、Coast、Bread talk、85、Wagas、特色区（3500）业态涵盖：酒吧、会所品牌建议：宝来纳、新吉士、露娜等创意区（4500）业态涵盖：西餐、创意零售品牌建议：斗牛士、藏博堂、福源雅意、XX艺术工作室等商业街餐饮业态分布（约1.1万平米）康健区康健区教教育育区区美容美容SPASPA区区社区服务区社区服务区健身区（1900）业态涵盖：健身房品牌建议：一兆韦德等教育区（2900）业态涵盖：教育培训品牌建议：英孚教育、迪斯尼英语等美容SPA区（2500）业态涵盖：美容美发、瘦身纤体品牌建议：康骏养生、玛花纤体、咏琪美发等社区服务区（5600）业态涵盖：便利店、邮局、银行、通讯品牌建议：罗森、全家、建行、农行、移动等商业街生活服务业态分布（约1.3万平米）规划方案（一）嘉嘉 凯凯 城城 形形 像像 城城中高端时尚规划案 本规划案定位时尚流行，规划引进国快时尚一线前沿标杆品牌，一楼、二楼规划：UNIQLO、ZARA、DKNY、Ckjeans、Lacoste Live、GUESS、Asobio、Teenie Weenie、JACK WOLFSKIN、Hot Wind、ONLY、Jack&Jones、Selected等品牌。本规划案规划现场体验型业态，在三楼规划有湖州地区首家真冰滑冰场、儿童主题MALL及时尚餐饮：世纪星真冰滑冰场、孩子王主题Mall、一茶一坐、青柚、又见小城、赤板亭、外婆家、一尊黄牛。四楼、五楼以餐饮、休闲、娱乐为主，规划有：上影国际影城、大玩家电玩、拿渡、汉拿山、川味观、新石器、阿英煲、皇记煌。负一楼规划有大型综型超市为周边顾客提供一站式购物体验。住宅底商规划有方便入住居民的配套商业。商业街规划有餐饮、休闲、美容美甲、儿童早教、社区配套服务等业态。南侧南侧45立体视图立体视图住宅底商住宅底商餐餐 饮饮儿儿 童童影影 院院百百 货货停车场停车场超超 市市北侧北侧45立体视图立体视图住宅底商住宅底商餐餐 饮饮儿儿 童童影影 院院百百 货货停车场停车场超超 市市商业街商业街45沿河立体视图沿河立体视图住宅底商住宅底商餐餐 饮饮儿儿 童童影影 院院百百 货货停车场停车场超超 市市商业配套区域商业配套区域45红旗路立体视图红旗路立体视图住宅底商住宅底商餐餐 饮饮儿儿 童童影影 院院百百 货货停车场停车场超超 市市1F2F3F4F5FB1F住宅底商业态规划住宅底商业态规划KTV餐饮餐饮餐饮餐饮儿童早教儿童早教健身会所健身会所社区服务社区服务美美容、容、美美甲甲儿童早教儿童早教时尚快餐时尚快餐养养生、生、足足浴浴物业条件改造本案B1F原规划为空调机房、配电室、汽车场入口坡道和停车场、自行车停车场等设备及附属用房，可用营业面积约为4000，不能满足大型综合型超市入驻1000015000需求，因此需对B1F区域进行调整、改造：车场入口调到祒房南北两侧；自行车停车场调到B2F；五处配电室合至一处；弱电机房、监控室、进线间等设备间调整至周边；防火分区需重新规划；增加超专用货梯。本案1F、2F A、B裙楼之未连接，使得A、B裙楼。1F、2F各自独立，两裙楼间客流不能形成有效回环，缺少相互聚客拉动作用，同时，1F入口人流动线与车流动线相互交叉，A、B裙楼之优质营销区域被圈占，因此需对此区域进行调整改造：1F、2F裙楼之间增加连接；车场入口调到裙楼南北两侧。本案3F南区、4F5F、5F南区以美食、餐饮为主，规划有多家中、高档时尚餐饮，原设计不能满足众多餐饮品牌的排烟、排水等方面需求，因此需增加排烟、隔油、排水等方案设备。本案已体验型消费为主，3F规划有湖州地区第一家真冰滑冰场，真冰场要求面积不小于2000、冰面无立柱、高度7m，因此需对此区域进行改造。本案红旗路与龙溪路交驻口外，裙楼南南外立面增加LED屏。品牌营业面积（）每平方投资费用（万）总投资费用（万）世纪星真冰场27370.3821.1ZARA50250.42010UNIQLO14800.4592合计3423.1品牌引进投入费用测算品牌引进投入费用测算楼层增加面积平均租金年租金收益10年期收益1F250043650000365000002F250032737500273750003F27392199947019994700B1F58721214328021432800合计13611/10530250105302500物业调整后预期收益物业调整后预期收益优劣分析 优点 1、引入大型综合性超市可有效的聚拢人气提升区域商业氛围。2、作为湖州唯一的真冰场能提升整个商场的体验性带动商场人气。3、调整可有效避免原设计规划方案对商业动线的破坏，能够使南北楼客 流互通，避免商业死角。4、引入快时尚及国际潮流品牌，能够迅速抓住湖州中高端顾客群，并与浙北和银泰两大 强势购物中心形成差异化经营。5、儿童娱乐、时尚餐饮、星级影院占比较大，能够吸引亲子、休闲、娱乐客群。6、有效增加商业面积约1.3万平方，按10年计约增加收入1.05亿元。7、停车场入口调整可以使商场正大门形成商业广场，可以达到聚客要 求，也可举行一些商业活动。弊端：1、须对物业进行调整，对原有建筑规划进行优化，以满足超市和真冰场的物业条件。2、快时尚品牌和真冰场引入一次性投入费用三千多万，数额较大。3、真冰场运营维护成本高。规划方案（二）嘉嘉 凯凯 城城 大大 吉城吉城提袋型规划案 本规划案定位于提袋型购物体验，负一楼、一楼裙房南区、二楼裙房南区规划有大型综合超市本规划案一楼裙房北区、二楼裙房北区规划有精品女装、时尚女鞋、高档箱包等零售业态，提升本案消费体验。四楼、五楼以餐饮、休闲、娱乐为主，规划有：上影国际影城、大玩家电玩、拿渡、汉拿山、川味观、新石器、阿英煲、皇记煌。本规划案规划现场体验型业态，规划草有儿童主题MALL及时尚餐饮：孩子王主题Mall、一茶一坐、青柚、又见小城、赤板亭、外婆家、一尊黄牛。西侧立体视图西侧立体视图住宅底商住宅底商餐餐 饮饮儿儿 童童影影 院院百百 货货停车场停车场超超 市市东侧立体视图东侧立体视图住宅底商住宅底商餐餐 饮饮儿儿 童童影影 院院百百 货货停车场停车场超超 市市1F2F3F4F5FB1F优劣分析 优点：1、超市能有效的聚拢人气。2、体验型业态丰富，与竞争对手形成差异化营。3、快速去化招商面积，便于迅速完成商场整体招商工作，稳定商圈。4、儿童娱乐、时尚餐饮、星级影院占比较大，能够吸引亲子、休闲、娱 乐客群。弊端：1、超市体量较大，1F、2F为超市区域，商场整体档次较低；2、1F、2F完全独立，无法形成人流回环，不利于销售。3、与浙北、银泰两大购物中心同业竞争压力大，服装、百货类招商 难度大。4、业态分布功能较弱，对有效带动销售。5、超市体量大，收益率低。规划方案（三）嘉嘉 凯凯 城城 欢欢 乐乐 城城休闲型规划案 本规划案定位于时尚、休闲，一楼、二楼规划时尚、休闲品牌：百家好、欧时力、江南布衣、E-land、Tenie Weenie、海澜之家、运动馆、时尚女鞋馆等。本规划案负一楼规划有高档精品超市，提升购物品质。四楼、五楼以餐饮、休闲、娱乐为主，规划有：上影国际影城、大玩家电玩、拿渡、汉拿山、川味观、新石器、阿英煲、皇记煌。本规划案规划现场体验型业态，规划草有儿童主题MALL及时尚餐饮：孩子王主题Mall、一茶一坐、青柚、又见小城、赤板亭、外婆家、一尊黄牛。1F2F3F4F5FB1F优劣分析 优点：1、物业改造小。2、投资小。弊端：1、主力品牌缺失，商场运行存在风险，收益不稳定。2、招商难度较大。3、后期改造难度大，改造费用高。4、同质化经营难度大，不能有效带动房产销售。5、商业档次低，提升空间小。6、物业条件不能满足招商需求。方案总结综合以上三个方案利弊分析，结合湖州未来商业格局我们建议：第一、采取补救措施，暂停购物中心施工（目前基础施工），对原建筑设计进行优化改造，现阶段不要盲目追求商业购物中心项目工程进度，待方案优化完善后再行施工。第二、为充分体现购物中心对住宅及公寓溢价带动作用建议购物中心开业时间提前到2015年11月份。第三、三个规划方案中我们建议首选方案一，因为方案一更有利于打造一个具有前瞻性的时尚综合体，有利于提升商业物业和住宅品质，有利于塑造和提升嘉凯城商业形象。次之方案二，因为它集合了众多主力店业态，商场会比较稳定；最次的方案三，他虽然没有对物业调整，但是同时也限制了很多业态的引入，并且原规划对商业动线的破坏没有得到改变，未来经营存在风险。上善之地，复兴城市辉煌。THE END嘉凯城集团资产管理有限公司上海市静安区石门一路1 1 6号3楼邮编：2 0 0 0 4 1F a x:(0 2 1)6 3 4 0 1 8 2 2w w w.c a l x o n-g r o u p.c o m