城市商业地产运营模式框架构思培训课程

20092010年中国发生了什么？房地产住宅市场调控不断地产大佬潘石屹百亿抄底京沪商业房地产住宅市场调控升温！20102009龙头老大万科，启动二八新开发策略商业地产大额万达集团王健林，荣登新财富榜中国首富！21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。业界预言，也是业界共识报告框架P A R T 1.政策契机P A R T 2.自身机遇P A R T 3.案例借鉴P A R T 4模式探索P A R T 5运作规划P A R T 6战术构思地产新政下的商业地产契机（一）近年来商业地产市场发展概述（一）近年来商业地产市场发展概述 最近几年以来，商业地产市场一直受政策影响很少，既没有得到政府的鼓励和支持，也没有受到政策的限制和打压。商业地产市场近几年基本与中国的经济同步发展。通过资金成本和租金回报率来衡量，商业地产并未出现严重的泡沫程度，相比住宅市场来说，较为健康和稳定。近年来，随着住宅市场投资热度的增强乃至投机氛围的加剧，当前不少城市已出现了“商住价格倒挂”的现状，使得商业地产的“价格洼地”效应和抗政策风险功能正在空前凸显。（二）新政下的商业地产利好（二）新政下的商业地产利好p 近年来的楼市调控政策主要针对住宅市场，并没有将商业地产纳入其中，在当前整个楼市遇寒的大环境下，商业地产几乎没有受到冲击，新政甚至有可能会刺激商业地产的发展。p 商业地产市场一直执行比较独立的老政策，投资者依然可以通过银行办理异地贷款或者一次性购买多套商业地产，贷款仍不受限制，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。p 商业地产可以自用、投资和出租，外地客户也不受限制。p 当前新政下，由于投资、投机性需求在住宅市场中受抑制，从住宅市场撤离的资金，选择商业地产作为资金避风港的可能性很大，必然成就商业地产下一波的机会。（三）未来商业地产市场的发展机遇（三）未来商业地产市场的发展机遇 1.宏观经济向好，商业地产需求、租金水平有望迎来新一轮增长。2.住宅受调控政影响，商业地产成为资金投资转移阵地 3.受调控影响，大佬纷纷看好商业地产后市。（比如：首创置业提出，在未的三四年要拿出300亿的资金，除了发展自己的主营业务以外，发展综合体的项目，在未来的五到十年，把旗下的奥特莱斯增设30家；保利地产表示在未来的三到五年时间内，将所持有的商业物业投资比例增加到30%；金地集团表示今年将会有20%的资金流向商业地产投资商业的项目。）4.温州人历来有投资商业地产的传统。当前，不少嗅觉敏锐的温州投资者又开始将目光转向商业地产，一些外地的开发商也瞄准了商业地产这块“蛋糕”并频频向温州人招手。2正国房产的商业地产资源及开发重心调整战略思考（一）正国（一）正国塘下商业地产的领军者塘下商业地产的领军者 以塘下大道为核心的三大项目底商及未来沿线地产开发物业的投标获取，形成了以塘下核心商业街为主轴的商业地产布局，已经具备规模效应、集聚效应和整合拔高基础。温莎温莎总府总府时代时代正国商业铁三角正国商业铁三角温莎国际：商业面积9000平方。初步定位中高端主题商场。亿嘉时代广场：商业面积21000平方。初步定位大型一站式商业综合体。总府壹号：商业面积12600平方。初步定位中高端综合百货。（二）正国系商业地产运营思考（二）正国系商业地产运营思考 作为实力开发企业，拥有大量商业地产资源，如何在政策影响下的住宅市场转型，利用手头商业地产资源进行试水，并借此整合多方商业资源，打造适合自己可复制的商业地产模式，是正国房产未来的重大挑战。正国商业地产五大疑问正国商业地产五大疑问 1、单个启动还是整体联动？2、一盘棋战略还是纵向深耕？3、如何拔高到建立地产模式的高度运营？4、如何提炼和整合附加值，打造获取政府支持的利益点？5、区域价值挖掘与商业主轴整体价值包装谁更打动投资者？（包括营销诉求侧重点的确立）（三）区域商业地产资源与模式思考（三）区域商业地产资源与模式思考 三大商业体隔街相对，近在咫尺，同属于正国系，但又分属于三个独立的商住综合项目，在经营定位上需要根据各自的具体条件进行错位，但在新兴的塘下商业大道乃至温州南翼商业次中心又需要呼应、协作，发挥正国系商业资源的规模集群优势，既应对区域商业市场的竞争，又可以打响正国系商业品牌和创建正国系商业发展模式。正国系商业地产的六点思考正国系商业地产的六点思考p 1、塘下第一商业大道的价值体系及话语权的整合？p 2、商业体量和错位定位对商业街的品质提升？p 3、强镇扩权热潮下的商业主轴树标杆效应迎合政府需求？p 4、商业地产投资逐利的非地缘性效应如何与宣传调性的“大温州思维”结合？p 5、“一街三点多主题”商业地产资源如何找到主线进行有效整合并形成模式复制？p 6、打造成熟商业地产模式并挟温商资源低价获取外区域政府土地资源进行开发整合？3国内及温州模式化商业地产借鉴借鉴一：万达广场的国际品牌联合布局战略 从2001年，第一家万达广场在长春破土动工，今万达集团在全国近40个城市投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平方米。2010年，万达集团计划开业40个万达广场、16家五星级酒店、70家影城600块电影银幕、25家连锁百货，持有的收租物业面积超过600万平方米，资产超过600亿元，年销售收入超过400亿元，成为中国一流的企业集团。首创了商业地产“订单模式”，与几十个国际知名品牌主力店形成战略同盟，在全国的项目布局上连锁经营，形成了万达独一无二的“商业资源”。“先租后建”万达项目在开工之前，主力店的招商就已基本解决，整个项目70%80%的租赁面积已经有主。因为万达项目都是先租后建，在规划设计上进行“量身定做”的合理规划，避免后期浪费，也保证了每个万达广场在建设的过程中就已基本“满铺”。万达的订单地产还有一个重要的优势就是“满铺开业”，不管哪一个项目，开业当天必是所有大小商家同一时间开业。万达商业地产的万达商业地产的“订单模式订单模式”解密解密与众多国际知名品牌主力店结成战略同盟，共同攻城略地借鉴二：瑞安地产的休闲娱乐布局及先商后住战略借鉴二：瑞安地产的休闲娱乐布局及先商后住战略广为人知的“上海新天地”只是瑞安上海太平桥旧区改造项目的一部分。规划后的整个太平桥项目由几大元素组成:以上海新天地为特色的老建筑商街保护区；以瑞安打造的大型人工湖和其周边绿化为分界，以北的“企业天地”甲级办公区和五星级酒店；以南的“翠湖天地”高尚住宅区，另外还有规划建设的地标性建筑白玉兰大厦和全国首家大型百老汇剧场。翠湖天地瑞安“先商后住”运营模式下的典型代表。在新天地国际化潮流街区的支撑下，太平桥区域奠定上海核心地位。瑞安随后开发的“翠湖天地”，价格从一期的1.6万，上升到现在的12万，升值速度远远高出同区域同类型产品40%以上。p 在上海新天地既古朴又时尚的休闲步行街中，中西方文化互补和交融，成功展现了国际化视野与本土文化的完美结合。在太平桥整体规划布局中，可以感受到瑞安充满实力的国际化高端运作实力。p 上海新天地经验以及太平桥区域的开发模式是瑞安运营大型项目的成功符号，在这一基础上，从树立“新天地”成功模式到全国范围内的“天地”系列战略布局，瑞安正成功地在杭州、重庆、武汉等城市复制“天地”项目，均在当地奠定了超脱于大众项目的特殊地位。p 瑞安在每一个”天地”项目中的商业体都会融入一些“上海新天地”的开发理念，保留一部分当地的老建筑，引进特色“88新天地”精品酒店，都会在住宅项目中为业主配备大型会所，都会尤为重视营造景观和社区环境等等，这些瑞安标签式的国际化打造手法，为每个项目奠定了超前地位。新天地开发模式启示瑞安是一个极其强调和重视建筑文化的企业，又时刻在项目打造中运用国际化视野引领未来发展方向，把一种前瞻性的思维方式融入到人居生活、消费方式当中，引领时尚乐活的生活方式，这就是瑞安打造“天地”项目的内在精髓。借鉴三：奥康百城百街策略借鉴三：奥康百城百街策略奥康百城百街计划：在国内奥康百城百街计划：在国内100个城市开发建设个城市开发建设100条商业步行街。条商业步行街。目前，该计划的第一条商业步行街已在湖北省黄冈市正式开街，该计划的第二条商业街位于安徽全椒县，目前已进入招商阶段，华润苏果超市、香港大地影院、苏宁电器等主力商家均已签约入驻。此外，奥康还在筹划在山东、河南和云南等地建商业步行街。奥康奥康“百城造街计划百城造街计划”的发展模式：的发展模式：1、联手国内外100家知名品牌，奥康的商业步行街无论到哪里，都会有100个左右的品牌跟随，保证了商业步行街的品质和品位；2、奥康所有的步行街都是旧城改造项目，以地级市为主，选址保证了能聚集商业步行街所需的商气和人气。借鉴四：温州名购借鉴四：温州名购“温州名购”是温州市委、市政府“拓市场、保增长”重要举措之一，源于服装协会和商会旗下商业物业处理的定位创意。按照市政府的温州名购项目实施方案，2009年2010年，我市将在全国大中城市建立100家温州名品购物中心，主要采取以下三种创建方式：（一）温州名购旗舰店。（一）温州名购旗舰店。鼓励同行业企业、跨行业企业之间进行联合重组，组成营销专业团队，在温州本地以及全国各大城市商业街、步行街、在外温州人开办的商场等开设温州名购旗舰店。鼓励在外温州人创办的商城创造条件联手温州名品开设温州名购旗舰店。加大政企商联动推进力度，促进营销专业团队加快创建一批各具行业特色的温州名购旗舰店。（二）温州名品集成店。（二）温州名品集成店。由行业龙头企业发挥自身营销网络优势，在已有的或延伸拓展的营销网络中，吸纳中小企业进入其营销链，体现以大带小、带动中小企业发展而形成的集成店。通过政府强力引导、行业集力推进、龙头企业积极带动，推进一批成长型企业和品牌进入行业龙头企业营销网络，实现营销网络资源共享和共同发展。（三）名品进名店。（三）名品进名店。名品定义为获得国家级名牌产品、知名商标称号的企业产品；名店定义为地级市以上所在地具有一定影响的百货商场、百货商店、百货公司等。加快推进名品进名店，通过“温州名购”落地推广对接活动，推动一批行业龙头企业品牌进入一流营销渠道。2009年8月，温州名购项目实施方案正式出台，在各方面对加盟发展的商家予以大力支持：1.“温州名购”项目投资主体在项目入驻所在地开展名购宣传的，按实际宣传费用的20%给予补助，补助金额最高不超过15万元。2.对单店面积达1000平方米以上的，每开设一家给予30万元的补助。3.市有关部门将选定几家协作银行，安排专项贷款资金，专门用于“温州名购”建设项目贷款。4.统一使用“温州名购”标识和名称。案例案例商业发展模式商业发展模式万达广场首创商业地产“订单模式”，与几十个国际知名品牌主力店合作，在全国的项目布局上连锁经营。瑞安“天地”系列1、以国际化视野与本土文化的完美结合来打造商业街区；2、以产品资源整合实力来促进住宅、酒店等物业升值。奥康“百城百街”1、类似万达模式，联手国内外多家知名品牌共同拓展；2、项目选址一般为旧城改造项目，容易吸引人气。温州名购1、有效整合遍布全国的温州品牌、温商资源；2、温州市政府高度支持，容易以较低成本布局、扩张。案例借鉴比较：案例借鉴比较：4正国商业地产发展模式探索（一）正国商业地产全国拓展的目标（一）正国商业地产全国拓展的目标 正国商业地产全国拓展的形象定位正国商业地产全国拓展的形象定位正国百城温商名店街正国百城温商名店街（暂名）。正国商业地产拓展运营模式正国商业地产拓展运营模式参考万达广场、瑞安天地系列的成功范例，融合奥康百城百街与温州名购的本土尝试经验，从塘下商业大道系列项目起步，探索异地扩张的老城商业地产改造模式，建设正国特色的“百城温商名店街”。正国商业地产的战略发展规划正国商业地产的战略发展规划“百城温商名店街”如同奥康百城百街，利用正国所整合的资源体系（借力），获取目标区域的政府支持（借势），其核心其核心内容是在全国三四线城市改造和提升一百个城市的一百个主要商业街区，其主要内容是在全国三四线城市改造和提升一百个城市的一百个主要商业街区，其主要手段是获取街区主力店，通过整合主力店资源再造商业街，在不断整合合作资源、手段是获取街区主力店，通过整合主力店资源再造商业街，在不断整合合作资源、累积品牌效应、创新运营模式的基础上，在全国范围内进行推广、复制。累积品牌效应、创新运营模式的基础上，在全国范围内进行推广、复制。为什么是三四线城市？为什么是三四线城市？（二）正国商业地产拓展的区域目标（二）正国商业地产拓展的区域目标 国内的一、二线城市，城市建设和商业开发也出现了激烈和饱和的趋势。布局一二线城市在拿地门槛、开发运营成本、招商优惠政策、大型商业项目市场竞争等方面均会面临一系列实际问题，周旋余地和发展空间相对有限。从全国各地区的发展次序看，东部沿海省份和城市最先发展，并形成了珠三角、长三角、京津冀等经济增长极，未来的经济发展热点是“中部崛起”、“振兴东北”、“西部大开发”。从全国城市发展的最新趋势看，三四线城市的发展正在提速，城市化、商业开发的前景与机遇十分广阔。三四线城市主要位于内地，以地级市和经济强县等为主，具备后发优势，并以腹地优势正在吸纳着较发达地区的梯度投资等资源。三四线城市的商业开发环境分析三四线城市的商业开发环境分析 缺陷一：从广大三四线城市发展现状看，改革开发前30多年普遍优先发展的是“市”，即市场和产业，而“城”的建设相对滞后。缺陷二：三四线城市处于高端消费外流（流向区域内的一二线大城市）和低端消费市场（本地还是以批发市场占主导）的双重夹击。机遇一：在三四线城市，城市化的高速发展，老城区的核心商业街最具价值，但需要现代大型商业设施的配套，才能整体提升城市的形象。产业的发展、投资的拉动、劳动力外地创业购买力的回流，也都在社会消费上助推本土商业的升级换代。机遇二：在全国未来的贸易格局看，轻工产品的外贸出口在国际市场上有下滑趋势，广大三四线城市在内需消费市场格局中举足轻重。机遇三：随着“新农村”建设的日益加快，广大农村迎来新一轮的发展机遇，成为刺激内需的主战场。而从城乡互动的实际情况看，广大农村地区主要是三四线城市商业辐射的坚实腹地。温州有哪些资源能够整合？温州有哪些资源能够整合？“无温不成商”，温州商人、温州商品、温商项目、温州商会已遍布全国乃至海外，使得“正国百城温商名店街”在开发运营中整合、利用温州资源并进而利用目标区域的综合资源有着许多人脉基础和天然优势。（三）正国商业地产拓展的资源整合目标（三）正国商业地产拓展的资源整合目标雄厚的资金，投资需求，在“正国百城温商名店街”的全国拓展中，温州商人显然是各个商业项目经营者、投资者的重要来源。温商在异地拓展中，“正国百城温商名店街”可以与“温州名购”进行资源互补？商品参考温州名购的拓展模式，以正国为龙头进行资源整合，在某些三、四线城市核心商业老街获取1-2快土地，再以点带面整合其他温商资源项目温州商会是整合温州商人、温州资金、温州品牌的重要力量，“正国百城温商名店街”可以利用温州商会在外地已拓展的人脉资源。商会对温州资源整合的思考异地资源的整合异地资源的整合“正国百城温商名店街”战略的主战场锁定在全国各地，根据战略需要，对全国各地特别是项目所在区域的各种资源，也可以取我所需，为我所用，在“正国百城温商名店街”全国一盘棋的格局下灵活组合。异地资源之一：名特优品牌库 异地资源二：合作的中小开发商在宏观调控大环境下，各地的中小开发商为生存发展而纷纷寻求联合发展之路，“正国百城温商名店街”可以凭借正国的品牌实力、战略项目的聚集效应等优势与他们在土地、资金、团队、信息等多方面进行合作、整合，对其中的部分适合的开发商品牌还可以收购、并购，将“正国百城温商名店街”的开发主体进一步做大做强。异地资源三：产业链协作团队及其他软性资源除了异地的中小开发商团队以外，各地的专业投资机构、个体投资者、经营者、商业地产产业链上下游团队、专业人才及政企人脉、传统风俗文化、生态旅游资源、非物质文化遗产等软性资源也是“正国百城温商名店街”的整合对象，既有利于各个具体项目的规划、开发、运营和服务的整个流程充分发挥资源价值，在满足商业步行街对消费者的实用功能价值外，还可为消费者（包括外来旅游者）创造出充满具体体验的生活感受和文化价值。百个投资组合百个投资组合百个合作团队百个合作团队百个知名品牌百个知名品牌正国商业体系正国商业体系产业链资源的整合产业链资源的整合百个知名品牌：百个知名品牌：在源地上包括国内外时尚品牌及温州知名品牌、各地名特优品牌等，在业态上涵盖主力百货、精品店、餐饮、娱乐、休闲、健身美体等，在经营主体上涵盖代理商、加盟店、连锁店、旗舰店、个体自营店等。同时，可以涵盖“温州名购”，将“温州名购”作为温商品牌、主力店品牌，双方合作进行商业拓展。百个合作团队：百个合作团队：既包括同属于商业地产业产业链上下游的规划设计机构、建筑公司、监理公司、装潢公司、景观园林制作机构、投资咨询机构、商业运营顾问、物业管理、区域性代理中介及媒介等合作团队，也包括各地参与“正国百城温商名店街”开发运营的中小开发商合作团队、各地多元化发展的集团公司下属的开发团队等。百个投资组合：百个投资组合：以正国为投资主体，利用融资、上市、合作股权开发、资金与土地联姻（业界称“鸡蛋换粮票”）等多种合作方式，以资金为纽带，吸引机构投资者、各种开发投资基金（包括公募和私募）、广大的个体投资者、温州民间资金、企业富余资金等参与“正国百城温商名店街”的开发运营，并分享投资收益。三角洲建议：三角洲建议：在商业地产前景可期的市场背景下，“正国百城温商名店街”的异地拓展、全国布局可着重于三四线城市的老城改造商业街区。目前各城市均有着价值空间巨大的老城商业中心，在获取老城整体商业街改造牵涉面及难度大的环境下，“正国百城温商名店街”可通过多种途径及合作方式获取或整合城市商业主轴两侧的多个重点项目，以点带面，提升整体商业主轴价值，并在整合政府、商家、品牌和市场支持等资源的过程中，既获取单点项目的利益最大化，又打造区域商业地产标杆，进而再整合温州商会、异地同行机构、产业链协作单位等其他资源、土地及品牌，不断复制模式，获取巨大成功。5正国系商业地产的品牌运作规划（一）正国（一）正国“百城温商名店街百城温商名店街”上升为品牌主体上升为品牌主体将“百城温商名店街”作为一个独立的品牌来运作，上升为众多温州品牌乃至全国各地协作品牌共同的创富平台，由正国组建的商业管理公司“亿嘉”统一负责运营管理，既有利于融资，也有利于吸引其他合作团队、合作品牌加盟协作，也有利于提升“百城温商名店街”整体项目的品牌形象。1、在“正国百城温商名店街”的各地子项目的开发和运营中，建议考虑在项目命名中统一以“亿嘉”冠名，但个别的合作型项目也可以考虑联合冠名，或者根据各项目的具体情况另行冠名；2、正国作为开发主体，在融资、上市、品牌管理、加盟合作、运营模式等宏观战略层面上将“百城温商名店街”作为一个独立品牌来运作，在该品牌下，具体子项目的开发运作则根据合作团队和品牌企业的参与情况，在合作团队分工、股权控制、利润分配等方面灵活把握。（二）（二）“正国百城温商名店街正国百城温商名店街”品牌的宣传推广品牌的宣传推广“正国百城温商名店街”是一个庞大的系统性工程，除了单个项目在目标区域内常规的启动、招商、合作、宣传、推广等以外，在整体的形象宣传推广上也应该做战略性的、全盘性的考虑，便于各个后续项目按次序启动，在相互承接的基础上互相呼应，强化“正国百城温商名店街”这一品牌的张力，也更有利于借助现代媒介平台在广泛的时空范围内多方整合投资者、经营者、商家品牌、政府招商、产业链合作机构等各种资源，加快整个“正国百城温商名店街”战略运作目标的良性滚动发展。1、开通“正国百城温商名店街”网站：与一些门户型的政府网站、各地温州商会网站、商业网站、招商网站、时尚品牌网站（包括国际性品牌）以及合作品牌及企业网站、“正国百城温商名店街”各子项目网站、地产顾问机构网站等实行互相链接。2、发行正国百城温商名店街交流刊物：在目标拓展城市的招商洽谈、业界协作、行业研讨、政企商业论坛、商会交流等场合及部分机场休息室、星级宾馆、高档写字楼、合作机构、招商机构办公地等场地赠送、发行。3、多渠道组织“正国百城温商名店街”SP推广活动：结合一些具体的商业项目的启动，在全国范围内、目标拓展区域范围内组织以“正国百城温商名店街”为主题内容的新闻发布会、高峰论坛、系列项目联合巡展会、招商恳谈会、合作团队年会等高档次的大型活动，这些活动也可与业界相关的一些商业论坛、商会交流活动、行业研讨活动等合作、互动举办，既可以借助公众媒体扩大品牌影响，邀请业界专家献言献策，也可以吸引更多的品牌与团队加盟、协作。（三）（三）“正国百城温商名店街正国百城温商名店街”运作模式提炼运作模式提炼“正国百城温商名店街”的快速拓展需要成百个知名品牌、合作团队及投资组合的参与。正国作为开发主体主要控制各地的资本投入、项目规划和品牌管理，在此基础上，将各个合作团队（重点是强势品牌）的运营体系进行提炼、整合，在“正国百城温商名店街”品牌主体下制定一系列标准化的、自成一体的专业规范和运作流程，提高“正国百城温商名店街”战略运作的质量和效率。1、“正国百城温商名店街正国百城温商名店街”运作模式的实效意义：运作模式的实效意义：在整个“正国百城温商名店街”运作体系中将商业地产和其他关联产业、软性资源有机整合；集各个协作团队之专业所长，提高各协作团队的参与程度；使“正国百城温商名店街”系列项目的滚动开发和成功运营有规可循、快速复制；有利于各个协作团队之间的管理和协调；有利于高效解决异地拓展中实际衍生的系列问题。2、“正国百城温商名店街正国百城温商名店街”运作模式标准化、流程化的重点：运作模式标准化、流程化的重点：规划设计：主要涉及物业布局、景观环境、交通规划、铺型设计、功能规划、建筑工程、装潢用料等方面。租售运营：主要涉及品牌招商、业态配比、物业销售、租售配比、运营模式、收益回报等方面。文化塑造：主要涉及区域文化融合、城市形象塑造、项目特色打造等方面。营销推广：主要涉及项目市场定位、包装推广、租售代理、媒体代理等方面。经营管理：主要涉及团队培训、开业策划、日常运营、物业管理等方面。（四）（四）“正国百城温商名店街正国百城温商名店街”战略发展步骤的思考战略发展步骤的思考1、初期：跳出塘下做商业，跳出单店做商圈，跳出细节做大势。、初期：跳出塘下做商业，跳出单店做商圈，跳出细节做大势。跳出塘下做商业跳出塘下做商业塘下是瑞安城市的北组团，也是“大温州都市”南翼的区域中心城镇，因此，正国在塘下现有开发的亿嘉时代广场等三个商业项目定位不能局限于做塘下的商业配套，而要在“大温州都市区”全新视野下进行定位。跳出单店做商圈跳出单店做商圈打造单店和打造商业模式是两个不同的战略定位，在营销与品牌投入方面也是两个不同的层次。亿嘉时代广场等三个商业项目既出自同源，又在区域地段上互相呼应，总体商业体量已足以领袖塘下区域的商业格局，在“大温州都市区”的现有商圈布局中也举足轻重，因此，三个项目尽管在建设周期、开业时机等方面有先后之分，但在形象整合、运营推广上必须整体联动，实行一盘棋战略，并借塘下列为“镇级市”强镇扩权热潮，在城市形象升级、城市商圈规划、项目形象推广等方面取得政府的强力支持和配合。跳出细节做大势跳出细节做大势亿嘉时代广场等三个商业项目从个体而言，需要从各自的经营定位出发而对目标市场纵向深耕；但从区域布局看，正好位于塘下大道两侧，在经营定位方面可以根据各自具体条件进行“一街三点多主题”的整体规划，在总体体量和经营档次上以绝对优势取得“塘下第一商业大道”的话语权，凭依着城市快速路可以南北贯通瑞安和温州市主城区，从而拓展广阔的商业腹地，在区域价值挖掘与商业主轴整体价值包装上也更能打动目标投资者。2、中期：提炼、中期：提炼“塘下第一商业大道塘下第一商业大道”运作模式，选择数个三四线城市营造商业标杆。运作模式，选择数个三四线城市营造商业标杆。“塘下第一商业大道塘下第一商业大道”运作模式提炼运作模式提炼塘下三个项目分属于三个地段，但在“一街三点多主题”的整体规划下形同于一个整体项目。在各个城市的旧城改造和商业改造中，不乏有在同一个目标区域内，目标开发地块位置相近但不相连属、新老商业项目定位混乱而互相冲突等现状，而“塘下第一商业大道”成功、成熟的运作模式对类似项目的改造、升级、调整、合作等具有较强推广价值。目标拓展区域选择目标拓展区域选择以内地的三四线城市为主，原则上建议适当避开各个较为稳定的城市群，以免在商业辐射范围上受到城市群领头城市的商业吸聚，不利于做大做强。另外，该目标区域有一定的城市知名度和交通通达性，以便于在未来的招商、经营、推广中能够带动温州投资资源，以外打内，激发当地客群，使项目能够快速旺场、成型。考虑与考虑与“温州名购温州名购”合作合作既是出于整合温州资源的考虑，同时集合温州众多品牌的“温州名购”本身也可以作为主力店。3、后期：全国拓展，打包上市。、后期：全国拓展，打包上市。全国拓展全国拓展在“百城温商名店街”成熟的商业地产模式下，以各地的样板项目为品牌示范，在相邻区域的目标城市拓展新的项目，同时挟温商资源在目标拓展区域低价获取当地土地资源进行开发整合，在一定程度上还可以共享一些地源性的投资客户、品牌资源和产业协作资源。此外，通过“百城温商名店街”统一品牌和管理下的模式输出，通过股权合作、商业加盟等方式，与其他投资机构、开发团队合作在目标区域进行拓展，实现快速扩张的战略发展目标。打包上市打包上市对“百城温商名店街”系列中的各个子项目，根据实际情况确定合适的租售组合比例，保留一部分优势物业以自己运营为主，以利于在项目的具体运作中不断产生稳定的利润流。如此，才能将“百城温商名店街”的核心资产拥有在核心品牌内，不断积累、沉淀的优质资产在时机成熟后寻求IPO/REITs等模式扩张。6“百城温商名店街”三大启动项目的战术构思（一）（一）“塘下第一商业大道塘下第一商业大道”坐标体系下的启动项目坐标体系下的启动项目 形象标杆定位：“塘下第一商业大道塘下第一商业大道”经营定位：“一街三点多主题”正国黄金商业三角正国黄金商业三角借塘下镇成为“镇级市”的契机，呼应“大温州都市区”建设，争取将项目挂牌为“温州（瑞安）城市商业网点建设样板工程”并获得相关优惠政策，以龙头效应强力打造“塘下第一商业大道”，并纳入修编中的温州市商业网点规划。启动项目的整体规划：启动项目的整体规划：考虑统一以“亿嘉”冠名（作为案名前缀）；在亿嘉的统一经营管理下，发放“亿嘉VIP卡”，拓展、锁定目标消费客群；在政府相关部门的协调和支持下，以时代广场为龙头和平台，联合另两个项目，整合塘下大道的其他商业项目，联合组建“第一商业大道商家联盟”，同宣传、造声势、锁圈层、强影响、旺人气；时代广场开业运营已提上日程，作为“塘下第一商业大道塘下第一商业大道”和和“百城温商名店街百城温商名店街”的的双龙头示范项目双龙头示范项目，在资源、资金等方面应强化倾斜力度，同时在招商与经营策略调整上也同步提高宣传调性与推广力度，吸引更多的商家品牌和投资者的关注和参与。（二）（二）“百城温商名店街百城温商名店街”坐标体系下的启动项目坐标体系下的启动项目1、启动项目的整体形象定位：、启动项目的整体形象定位：“百城温商名店街”龙头示范项目；“百城温商名店街”拓展与管理运营基地；“百城温商名店街”商家品牌储备基地；“百城温商名店街”商家品牌加盟中心。2、启动项目开发运营模式的提炼：、启动项目开发运营模式的提炼：旧城改造区域内多个商业项目的整体运营模式；温州资源跨地域合作并整合当地资源、产业链资源及其他相关资源（商业、品牌、经营户、投资者）的互动多赢模式；“百城温商名店街”品牌异地复制与输出模式；城市运营层面的政、企合作模式（企业在商圈规划、土地政策、启动宣传等方面获取政府支持，政府在城市形象、就业、税收、政绩等方面获得实际利益）。“百城温商名店街百城温商名店街”运营模式的近期启动计划运营模式的近期启动计划678910亿嘉时代广场按预定计划开业运营（试运营），高调推广；亿嘉时代广场挂牌“正国百城温商名店街001”；在本土区域通过发放“亿嘉VIP卡”广泛锁定目标消费群体；延续亿嘉时代广场成功开业运营的热潮，通过综合媒介活动推广（新闻发布会、全国媒体广告发布、高峰论坛、专刊等）向业界和目标拓展区域传播“百城温商名店街”拓展的目标计划，吸引目标城市、合作资源的关注和沟通。强力推出“塘下第一商业大道”概念，时代广场的推广形象策略调整和二次招商，同时相应的在资金、资源等投入方面有所倾斜；对塘下大道另外两个正国系商业项目的业态定位和形象包装；以“百城温商名店街”的规划前景，吸引、国内外主力店和品牌商家加盟合作。11127三角洲定制式全案代理服务及收费标准三角洲是成长于温州本土、服务于全国各地的商业地产综合服务团队，集结了一批资深地产专业精英，深谙合作共赢的“财富三角洲”之道，擅长于产业链资源整合服务，在温州本土和全国各地均有多个大型商业地产项目的实操历练。三角洲简介三角洲简介1、全程战略服务：协助制订“百城温商名店街”的区域拓展计划及阶段拓展计划；协助“百城温商名店街”品牌战略推广策略及计划的制订、实施、维护；协助梳理、维护“百城温商名店街”战略运营的标准化流程和模式；协助对品牌资源库、协作团队品牌库的信息化管理；协助在招商、协作、运营中进行政、企公关策略服务；协助对“百城温商名店街”各具体项目的前期投资伙伴组合提出策略服务；2、个案实操服务：、个案实操服务：目标区域市场商圈研判及协助项目选址；项目开发可行性投资分析；项目规划设计优化建议；项目策划定位、形象包装及推广；项目功能组合、业态配比、租售策略及运营模式策划；项目开工、开盘、开业的策划推广服务；项目销售代理；项目招商代理及策略服务；项目经营管理建议；项目销售团队培训。（二）三角洲服务模式提要（二）三角洲服务模式提要1、“百城温商名店街”的全程战略服务方面：建议采取年度合作或阶段性合作的合作模式，三角洲在“百城温商名店街”品牌总体战略运营层面提供系列策略性服务，或根据阶段性发展需要（针对特定区域或特定个案，服务周期一般不超过半年）配合正国房开负责策略的执行服务。年度战略咨询服务费用：10万元/月，全年打包100万。阶段性战略咨询服务费用（通常不超过半年）：5060万元/案2、“百城温商名店街百城温商名店街”的具体个案实操服务方面：的具体个案实操服务方面：视不同项目的具体规模、所在区位、开发运营进度安排等实际条件，三角洲既可以提供全案代理服务，也可以只提供阶段性流程的代理或策略服务，在个案服务中具体协商。个案全案代理服务费用：策划服务费30万元；销售佣金为销售额1.5%，溢价分成视项目难易程度而定；招商佣金为成功招租经营面积的1月期租金额。个案阶段性服务费用：根据具体项目协商，原则上策划或策略服务费用不低于50万元/年，销售佣金和招商佣金略高于全案代理服务的佣金标准。谢谢各位领导聆听谢谢各位领导聆听9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.10.822.10.8Saturday,October 08,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。17:20:5717:20:5717:2010/8/2022 5:20:57 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.10.817:20:5717:20Oct-228-Oct-2212、故人江海别，几度隔山川。17:20:5717:20:5717:20Saturday,October 08,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.10.822.10.817:20:5717:20:57October 8,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年10月8日星期六下午5时20分57秒17:20:5722.10.815、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年10月下午5时20分22.10.817:20October 8,202216、行动出成果，工作出财富。2022年10月8日星期六17时20分57秒17:20:578 October 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午5时20分57秒下午5时20分17:20:5722.10.89、没有失败，只有暂时停止成功！。22.10.822.10.8Saturday,October 08,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。17:20:5717:20:5717:2010/8/2022 5:20:57 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.10.817:20:5717:20Oct-228-Oct-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。17:20:5717:20:5717:20Saturday,October 08,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.10.822.10.817:20:5717:20:57October 8,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年10月8日星期六下午5时20分57秒17:20:5722.10.815、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年10月下午5时20分22.10.817:20October 8,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年10月8日星期六17时20分57秒17:20:578 October 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午5时20分57秒下午5时20分17:20:5722.10.89、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.10.822.10.8Saturday,October 08,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。17:20:5717:20:5717:2010/8/2022 5:20:57 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.10.817:20:5717:20Oct-228-Oct-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。17:20:5717:20:5717:20Saturday,October 08,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.10.822.10.817:20:5717:20:57October 8,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年10月8日星期六下午5时20分57秒17:20:5722.10.815、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年10月下午5时20分22.10.817:20October 8,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年10月8日星期六17时20分57秒17:20:578 October 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午5时20分57秒下午5时20分17:20:5722.10.8MOMODAPOWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉