房地产开发前期运作流程

天津房地产开发前期运作流程办理规划划用地建建议书一、 办理规划划用地建建议书需需要哪些些材料？1、 申请单位（土土地所有有者）到到规划局局接待大大厅领取取：a、天津市市建设项项目立案案表b、规划划用地建建议书申申请表，并并填写，加加盖土地地所有者者单位公公章2、 申请单位对对拟建项项目选址址要求的的说明或或项目的的论证材材料3、 土地权属证证明及有有关协议议4、 1：20000（中中心城区区内）或或1：110000（中心心城区外外）现状状实测地地形图22份，并并用铅笔笔标注建建设项目目用地范范围5、 项目登记备备案资料料、建议议书或可可行性研研究报告告批准文文件二、何处办办理规规划用地地建议书书？准备好上述述的材料料后，到到市规划划局接待待大厅办办理进件件申报手手续三、 规划局哪个个部门办办理规规划用地地建议书书？市规划局规规划处、市市场处、用用地处、土土地交易易中心办办理,并上局局长业务务会讨论论确定四、 办理规划划用地建建议书所所需时间间？30个工作作日五、 规划用地地建议书书的内内容？市规划局根根据天津津市总体体规划、控控制性详详细规划划等，对对申请内内容审核核，给申申报单位位答复。确定供地方方式：A类：行政政划拨供供地方式式，位于于中心城城区内，项项目建设设单位与与土地权权属单位位一致B类：行政政划拨供供地方式式，位于于中心城城区内，项项目建设设单位与与土地权权属单位位不一致致C类：行政政划拨土土地方式式，位于于中心城城区外，单单独选址址项目D类：有偿偿使用供供地方式式1办理项目目建议书书特指（协议议出让项项目）二、 办理项目目建议书书需要要哪些材材料？1、规划划用地建建议书2、开发合合作协议议二、何处办办理项项目建议议书？准备好上述述的材料料后，到到市建委委房地产产办理申申报手续续六、 办理项目目建议书书所需需时间？7个工作日日七、 项目建议议书内内容？由于规划划用地建建议书的的申报单单位为原原土地主主，和开开发单位位无直接接关系，房房地产处处根据规规划用地地建议书书批准准内容和和开发协协议，确确定开发发单位，下下发项项目建议议书，为为办理后后续手续续提供依依据。2建设用地地规划许许可证(协议方式)建设用地地批准书书一、如何办办理建建设用地地规划许许可证、建建设用地地批准书书？1、规划划用地建建议书2、投资计计划3、规划设设计成果果4、1：220000实测地地形图5、占用耕耕地的，提提供耕地地占补平平衡验收收报告或或交纳耕耕地开垦垦费的收收据6、涉及征征地的，提提供包征征协议7、招标取取得土地地的，需需要提供供出让合合同l 准备以上材材料后到到市规划划局业务务接待大大厅办理理进件手手续l 工作时限：30个个工作日日二、土地交交易中心心、市局局用地处处根据项项目提供供的资料料给开发发单位核核定用地地面积下下发建建设用地地规划许许可证，并并委托市市勘察院院出核定定用地图图、地籍籍图三、勘察院院完成拨拨地定桩桩3办理土地确确权手续续在项目所在在区的规规划土地地管理处处地政科科办理1、 土地出让金金交纳证证明2、 开发协议(协议方方式)3、 对原土地方方的土地地补偿费费收据证证明（协协议方式式）4、 建设用地地规划许许可证5、 原土地方的的国有有土地使使用证6、 建设用地地批准书书（协协议方式式）7、 核定用地图图8、 中标相关文文件9、 出让合同同l 区规划处人人员根据据开发单单位提供供的资料料，进行行资料审审查l 区规划处人人员到项项目具体体地点核核定现场场（主要要查看现现场是否否完成“平整”工作）区规划处最最后在11：5000核定定用地图图上圈定定红线范范围，确确权工作作完成。l 工作时限：7个工工作日4办理国有有土地使使用证国有土地地使用证证是在在项目所所在区的的规划土土地管理理处的地地政科办办理1、 区规划处地地政科领领取界址址表，开开发单位位需要到到项目四四至相临临单位进进行确认认盖章2、 地籍图10、 交纳土地出出让金、契契税有关关交易费费的收据据区土地局地地政科审审核上报报资料，批批准同意意后上报报市规划划局地籍籍处审批批后，可可下发国国有土地地使用证证工作时限：20个个工作日日5规划设计方方案一、 办理规划设设计方案案需要那那些手续续？1、 开发单位到到规划局局接待大大厅领取取并填写写：a、 规划设计方方案申请请表b、 携带天津市市建设项项目立案案表2、 设计单位提提供规划划图规规划设计计说明（含含各项技技术指标标）、现现状地形形图（11：5000或11：20000）、规规划图（总总平面图图、道路路和管线线，1：5000或1：20000）一套3、 规划用地地建议书书4、 项目建议议书二、 何处申报规规划设计计方案？准备好上述述的材料料后，到到市规划划局接待待大厅办办理申报报手续三、 规划局哪个个部门办办理规划划设计方方案？规划局建管管处、市市政处会会审四、 申报规划设设计方案案所需时时间？8个工作日日五、 办理规划设设计方案案内容？市局根据开开发单位位申报的的规划方方案进行行审批，对对方案、和和具体经经济技术术指标进进行审核核。例如如：规划划是否合合理、路路网是否否合理、容容积率、绿绿地率是是否满足足要求等等等。6申报规划设设计成果果一、 办理规划成成果需要要哪些手手续？1、 1、开发单单位到规规划局接接待大厅厅领取并并填写：a、规划设设计成果果申请表表b、携带天天津市建建设项目目立案表表2、 设计院提供供10套规规划设计计成果（设设计说明明、总平平面、现现状图、道道路、管管线）3、 规划设计计方案审审定通知知书4、 项项目建议议书(协议方方式)二、 何处申报规规划设计计成果？准备好上述述的材料料后，到到市规划划局接待待大厅办办理申报报手续三、 规划局哪个个部门办办理规划划设计成成果？规划局建管管处、市市政处会会审四、申报规规划设计计成果所所需时间间？6个工作日日四、 办理规划设设计成果果内容？市局根据申申报的方方案进行行再次审审批，最最后确定定申报项项目具体体规划总总图和经经济技术术指标7办理正式项项目投资资计划一、 申报项目投投资计划划需要哪哪些材料料？1、 申请表（建建委房地地产处领领取）2、 书面申请 3、 规划成果4、 资金证明（当当年开工工面积1000030%）5、 相关协议二、 准备好上述述资料到到市建委委房地产产处办理理进件手手续三、 工作时间：30个个工作日日大配套证明明一、 大配套证明明需要准准备正式式的投资资计划到到市大配配套办公公室办理理二、 根据投资计计划的面面积，签签定协议议三、 交纳部分大大配套后后，可取取得大配配套证明明四、 交纳大配套套费三个个阶段：1、 办理大配套套证明2、 开工前3、 竣工前6个个月8建筑单体（建建筑设计计方案）取得建设设用地规规划许可可证和和建设设用地批批准书、并并在区处处办理土土地确权权手续后后，进行行本阶段段申报一、 办理建筑设设计方案案1、1：5500总总平面图图2份2、1：1100或或1：2200平平面图、剖剖面图、11：1000立面面图、街街景立面面彩色效效果图各各两张3、 两套报建图图（报建建图包括括：1：1000或1：2000平、立立、剖面面组合图图），并并方案要要有设计计单位图图标、设设计单位位技术负负责人、设设计人、审审核人签签字4、 方案简要说说明（包包括城市市设计、交交通组织织、市政政工程等等方面）5、 教育、供热热证明等等市级行行政主管管部门的的审查意意见l 准备上述材材料后到到市规划划局业务务接待大大厅办理理进件手手续l 工作时限：9个工工作日规划局建管管处根据据立面、平平面审核核情况下下发建筑筑设计方方案审定定通知。9建设工程程规划许许可证准备材料：1、 施工图3套套（建筑筑全图、基基础图）2、 建筑设计方方案审定定通知书书3、 投资计划4、 正式消防证证明5、 人防证明6、 小配套证明明7、 大配套证明明8、 供热证明9、 教育证明l 准备上述材材料后到到市规划划局业务务接待大大厅办理理进件手手续l 工作时限：7个工工作日规划局建管管处根据据开发单单位上报报材料及及申报的的施工图图审核情情况颁发发建设设工程规规划许可可证。10施工许可可证一、 办理施工工许可证证所需需材料1、 申请表（建建委施工工处领取取）2、 投资计划3、 项目报建表表4、 施工中标通通知书5、 施工合同6、 质量监督7、 建设工程程许可证证8、 资格认证书书建委施施工处领领取“资格认认证申请请表”确定投投资额（330000万以上上甲级、330000万以下下乙级丙丙级）9、 墙改费交费费单（全全部交齐齐）10、 散装水泥费费(小砖00.6元元/平方方米、框框架0.9元/平方米米)二、 准备好上述述材料后后到市建建设工程程交易服服务中心心进件三、 如审查上报报材料无无问题的的情况可可立即取取得施施工许可可证11售房许可可证一、 办理售房房许可证证所需需材料1、 投资计划2、 建设用地地规划许许可证3、 建设工程程规划许许可证4、 施工许可可证5、 基础验收合合格证6、 项目基础照照片7、 资质证明8、 营业执照9、 大配套证明明10、 供热证明11、 申请表（产产权处领领取）12、 写出面申请请二、 提供施工图图纸给区区产权处处进行面面积核算算，出面面积核算算表，并并上网输输入（费费用0.25元元/平方方米）。将将标准层层图纸制制成喷图图（费用用1000元/楼楼）三、 准备好上述述材料后后到项目目所在区区房管局局产权处处进件，区区产权处处审核完完成后，报报市产权权处审核核后，再再上报市市房管局局主管局局长审批批同意，颁颁发售售房许可可证。四、 工作预计在在20天天12规划验收收合格证证一、 办理规划划验收所所需材料料1、建设设用地规规划许可可证22、建建设工程程规划许许可证及及相关图图纸3、项项目外檐檐照片44、市测测绘院现现场实测测图5、竣竣工验收收申请表表二、 准备上述材材料后到到项目所所在区（市市重点工工程到市市规划局局办理）规规划处证证后管理理科办理理三、 证后管理科科相关人人员审核核图纸后后，到现现场进行行核对，没没有任何何问题后后下发规划验验收合格格证四、 工作时间为为20个个工作日日地名许可可证一、项目所所在区地地名办领领取申请请表，并并填写申申报理由由。区地地名办审审核上报报市地名名办，市市地名办办审批同同意后上上报市政政府四处处。同意意后下发发地名名使用证证。二、工作时时间为330个工工作日13准入证一、 办理“准入入计划”l 1、大配套套证明22、小配配套证明明3、建建设工程程规划许许可证4、供热证证明5、供供热协议议6、投投资计划划7、监监理单位位出具的的进度报报告8、申申请表（市市建委房房地产处处领取）l 市建委房地地产处根根据上报报材料将将具体项项目列入入计划中中，下发发“准入计计划”（时间间根据上上报单位位个数确确定）二、 办理准入入证1、 竣工验收合合格证22、规划划验收合合格证33、配套套齐全证证明（大大配套费费交齐证证明到市市大配套套办计划划处换取取“接用通通知”三张表表，具体体指煤气气、上、下下水。取取得接用用通知后后，到大大配套办办住宅处处换取六六张表-煤气气、上、下下水、路路灯、道道路、电电力，住住宅处人人员到项项目现场场进行验验收，合合格后出出具“配套齐齐全证明明”）4、建建设工程程规划许许可证55、地名名许可证证6、大大小配套套证明77、准入入计划88、申请请表2、准备上上述材料料后到市市建委房房地产处处办理取取得准准入证14消防证明一、 办理消防证证明所需需材料1、 申请表（消消防局领领取）2、 投资计划3、 图纸（平、立立、剖面面+基础础+消防专专篇）二、 准备好上述述材料后后到市消消防局办办理进件件手续三、 如相关图纸纸无任何何问题的的情况下下，可取取得正式式消防证证明，工工作时间间为5个个工作日日。人防证明一、 办理人防证证明所需需材料1、 申请表（市市人防办办公室领领取）2、 投资计划3、 规划成果总总平面图图4、 图纸（首层层平面图图、剖面面图、如如建筑设设计顶层层为退台台形式还还需顶层层平面图图）5、 人防初步设设计方案案（具有有人防设设计的资资质的设设计院出出具）二、 准备好上述述资料后后到市人人防办公公室办理理进行手手续三、 相关图纸无无任何问问题的情情况下，可可取得正正式消防防证明，工工作时间间为5个个工作日日。注：上述过过程是建建设人防防所需的的流程15小配套证明明一、 办理小配套套证明所所需材料料1、 规划成果2、 用地红线图图3、 投资计划二、 准备好上述述材料后后到项目目所在区区建委配配套办进进件三、 区配套办审审核上报报材料后后，建设设单位交交纳500%的小小配套费费，并签签定还款款协议后后，可取取得“小配套套证明”。教育证明一、 办理教育证证明所需需材料1、 投资计划22、项目目总平面面图3、建建设用地地规划许许可证及及用地红红线图44、小配配套证明明取得后后同时区区配套办办提供办办理“教育证证明的函函”二、 准备以上材材料后到到项目所所在区教教育局办办理，区区教育局局根据上上报材料料下发“区教育育证明”，同时时上报市市教育局局，市教教育局审审批同意意后下发发教育证证明。三、 教育证明共共两份，一一份给建建设单位位，另一一份由教教育局直直接转至至市规划划局。16招投标一、 报建二、 设计招投标标三、 设计合同审审查四、 勘察合同审审查五、 监理招投标标六、 施工图审查查七、 施工招投标标八、 监理合同、施施工合同同审查注：招投标标工作可可由代理理公司办办理，收收费标准准为：中中标价的的13