柳州市城中村改造管理办法

柳州市城中村改造管理办法发布日期：2013-09-05第一章总则第一条为规范和推进城中村改造工作，改善农村居民的居住生活条件，提高村民生产生活水平，改善城市环境质量，提升产业层次，发展城市综合体，充分发挥土地价值，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于我市市区范围内的城中村改造工作。第三条本办法所称城中村，是指城市规划区范围内，以村民委员会为组织形式，其居民使用集体土地的居住村落。我市城中村主要有：柳北区的雅莲村、黄村村、白露村、马厂村、白沙村、鹧鸪江村、香兰村，柳南区的新云村、竹鹅村、磨滩村、渡口村、基隆村、帽合村，城中区的窑埠村、河东村、静兰村、牛车坪村，鱼峰区的水南村、驾鹤村、鸡喇村以及随着柳东新区、阳和新区的开发建设逐步形成的城中村。第四条本办法所称城中村改造，是指根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，按照城市化要求，对城中村进行整村综合改造。第五条成立市城中村改造项目指挥部（以下简称“市指挥部”），负责全市城中村改造总体协调、指导、推进，市指挥部下设办公室，办公室设在市住房和城乡建设委员会。各城区政府（管委会）应成立相应的组织机构，负责组织实施辖区内城中村改造。第六条城中村改造应坚持以下原则：（一）以人为本、让利于民、多方共赢；（二）统一规划、统一政策、统一标准；（三）设计先行、完善功能、发展经济；（四）政府引导、市场运作、片区平衡；（五）市区联动、整村改造、分步实施；（六）自主拆迁、自主建设、自主分配；（七）改建先行、改制跟进、村民自愿。第二章实施单位第七条城区政府（管委会）提出申请，经市指挥部办公室组织审查，报市政府批准，确定城中村改造实施单位。市土地交易储备中心负责城中村改造范围内土地一级开发整理手续办理及收储土地。市土地交易储备中心与实施单位签订土地一级开发委托协议，严格开发工作时限，明确开发责任和义务。实施单位负责筹集资金，组织实施城中村改造范围内土地一级开发整理。第八条实施单位可以是：（一）市政府投融资公司或城区政府（管委会）投融资公司；（二）农村集体经济组织成立的开发企业；（三）农村集体经济组织与市政府平台公司或城区政府（管委会）平台公司或投资企业合作成立的开发企业。鼓励农村集体经济组织单独或与他人合作，采取自主拆迁、自主建设、自主分配安置住房的方式，主动申请并组织实施城中村改造。第九条投资企业可通过招商引资引入，按法定程序征得村民同意后签署合作意向协议书。第三章方案编制第十条市指挥部办公室应会同市发改、国土资源、规划、土地储备等部门及城区政府（管委会），依据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划并结合控制性详细规划编制城中村改造专项规划，经市政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。第十一条根据柳州市城中村改造专项规划提出的全市城中村改造近、远期实施计划，城区政府（管委会）应组织制定辖区内城中村改造计划，并报送市指挥部办公室审查，经市政府批准后，依据土地利用年度计划下达城中村改造年度计划。特殊原因引起的年度计划外的城中村改造，由城区政府（管委会）向市政府申请纳入年度计划。第十二条城区有关部门依据城中村改造专项规划、控制性详细规划、规划部门出具的规划设计条件，以村或片区为单位，组织编制修建性详细规划，报市规划部门审批后，作为城中村改造实施的规划依据。第十三条修建性详细规划应达到规定的深度要求，除依据国家规定的强制性内容外，还应包括以下内容：（一）确定村庄或片区城中村改造的用地范围，确定需整合的旧城改造用地范围；（二）确定安置用地面积和位置以及公共服务、基础设施规模，制定初步建设方案。第十四条在区域公共设施承载能力许可条件下，实施规划有困难的，可依据有关规定优化改造范围内用地布局，提高土地利用效率。第十五条建设多功能、高效率的城市综合体，大力发展商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等服务业，鼓励村民留一套产权房屋自住，将剩余安置补偿建筑用于服务行业。第十六条实施单位应委托有资质的设计单位，按照国家有关规定并结合地方历史文化和民族特色，对安置小区建筑和市政基础设施进行设计，根据村民的实际需求确定安置住房户型、结构和单套面积等。安置小区相关规划设计方案需按法定程序征得村民同意。第十七条城区政府（管委会）应当委托专业的拆迁调查、测绘公司对拟改造村庄范围内的人口、户籍、土地资源、居住状况、经济发展水平等社会经济发展基本情况进行全面细致调查，以图片、影像等形式保留现状历史资料，并将有关数据作为编制城中村改造实施方案的基础资料。第十八条城中村改造实施方案，应当根据城中村改造专项规划、片区控制性详细规划、片区修建性详细规划，由城区政府（管委会）按一村一案组织编制，按法定程序征得村民同意，经市指挥部办公室组织论证及审查同意后，由城区政府（管委会）上报市政府批准。第十九条城中村改造实施方案应将以下子方案作为附件或包括该方面内容：（一）征地补偿安置方案；（二）房屋拆迁安置方案；（三）安置小区建设方案（含安置小区内市政基础设施）；（四）“三产用地”开发利用方案；（五）村民身份处置方案；（六）村民社会保障方案；（七）农村集体经济的股份制改革方案；（八）计生、教育等涉及其他方面的方案。第二十条城中村改造实施方案未经批准，不得实施。经批准的，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更的，须按原程序报批。第四章土地利用第二十一条城中村改造用地应符合经济和社会发展规划、土地利用总体规划，并纳入年度土地供应计划。第二十二条按照户均100m2净宅基地和人均“三产用地”面积不高于50m2（含已安排的“三产用地”面积）的标准对村民居住和农村集体经济发展进行安置。根据前款用地标准，结合合法户数、农业人口等条件确定安置用地面积，其余城中村土地由市土地交易储备中心按有关规定给予补偿后收储。确定安置用地具体位置时，应遵照组团式集中安置原则，集约利用土地资源，并充分征求村民意见，充分考虑农村集体经济发展、方便生产生活等因素。第二十三条安置用地内开发建设的建筑物，一部分用于安置补偿村民，剩余部分依法上市交易，平衡改造成本，在安置用地内基本实现改造成本与收益平衡。第二十四条安置补偿建筑面积应不少于按以下公式计算得到的数值：其中，P为每亩安置用地的取得成本，包括实施单位支付的、平摊到每亩的征地拆迁补偿安置成本，不包括平摊到每亩的土地出让金溢价部分以及没有竞得安置用地使用权实施单位的、平摊到每亩的投资回报。C为每平米安置补偿建筑的综合建设成本，包括每平米安置补偿建筑的建安成本、工程建设涉及全部税费规费。第二十五条市国土资源局负责办理改造范围内的集体土地征收和农用地转建设用地报批手续。城区政府负责组织开展改造范围内集体土地征收补偿及房屋拆迁等相关工作。第二十六条安置用地须采用土地公开交易方式出让。若实施单位为农村集体经济组织成立的全资开发企业，可协议出让。第二十七条根据市规划局提出的规划设计条件，市国土资源局编制和上报安置用地使用权出让方案，经市政府批准后，组织编制安置用地使用权公开出让文件，在土地有形市场依照法定程序公开出让。参与竞争的企业应提交项目概算书及村民认可的安置方案。第二十八条每宗安置用地公开出让起始价应在计入前期投入成本和公开交易成本后，按政府零收益的原则确定，土地出让金的净收益部分返给城区政府（管委会）用于 城中村改造。公开出让以出让价格高者为安置用地使用权竞得企业（以下简称“竞得企业”）；出让价格相同时，以安置补偿建筑占总建筑面积比例大者为竞得企业。第二十九条没有竞得安置用地使用权的实施单位，除返还投入成本外，给予10%的回报，投入成本及应获得的回报由竞得企业承担。投入成本由投入单位按有关法律法规进行会计核算，报市财政部门核定。核定结果应在土地出让文件中注明。第三十条签订国有建设用地使用权出让合同时，将安置用地的修建性详细规划方案、安置小区的建筑设计方案和市政基础设施设计方案作为附件，约定由竞得企业出资，按规划设计方案要求完成安置用地红线范围内地上和地下建筑物及路网、管网、绿化、路灯等公共服务配套设施建设，并明确建设标准以及安置补偿建筑面积、位置、交付期限、责任义务等。第五章安置补偿第三十一条编制拆迁补偿安置方案时按以下原则和标准执行：（一）对改造范围内村民拥有的产权住宅房屋，实行产权调换（回建安置）为主、货币补偿为辅的安置方式。（二）实行房屋产权调换的，产权住宅建筑面积在基准面积300m2以内的部分，按产权住宅建筑面积与安置住宅建筑面积1:1.2调换；在基准面积以外的部分实行货币补偿。在置换面积的标准内，被拆迁房屋产权人根据安置住房的户型面积，可选择多套多层或高层安置住房。（三）实行货币补偿的，产权房屋货币补偿按现行标准执行。（四）对产权住宅所有人进行补偿安置后，剩余安置补偿建筑，经村民大会讨论同意，可按以下一种或多种方式进行处置：1.将剩余的安置补偿建筑分配到户；2.上市销售剩余安置补偿建筑，将销售收入分配到户；3.统一经营管理剩余安置补偿建筑，定期将经营收益分配到户。第三十二条根据全市统一政策、统一标准的原则，城区政府组织制定城中村改造拆迁补偿安置方案，经村民大会表决，85%以上（含85%）村民同意和市指挥部办公室组织论证及审查同意，上报至市政府获批后，由农村集体经济组织配合城区政府实施。第三十三条拆迁人与被拆迁人达成一致拆迁补偿安置意愿后，签订拆迁补偿安置协议书，协议内容包括被征收房屋及构筑物和其他附着物情况，补偿方式、内容、标准及金额，补偿款支付约定，搬迁移交时间、过渡期限，房屋产权注销，违约责任等。以实物补偿方式安置的，协议内容还应包括“安置住房具体的位置、楼层、房号、户型、面积、装修标准和交付时间等”。第三十四条获批的拆迁补偿安置方案和每户安置住房建筑面积须进行公示，接受群众监督，公示期满后方可执行。第六章无形改造第三十五条实施改造的城中村应开展农村集体资产清产核资、股份量化和股份合作制经济组织组建等工作，具体实施办法另行制定。第三十六条实施改造的城中村居民按规定程序申请，办理户口迁移或变更手续。第三十七条村民委员会完成集体资产管理体制改革后，可依照法定程序撤销村民委员会，建立社区居民委员会。第三十八条新的社区居民委员会建立后，按居民自治的原则管理辖区内公共社会事务，办公经费和社区居民委员会干部报酬标准按市政府和城区政府（管委会）现有规定执行。第三十九条原村民委员会办公用房不拆除的，可保持其原有功能，给予一次性补偿后交由社区居委会使用；办公场所有变动的，按社区办公用房相关规定执行。市财政给予每个新的社区居民委员会补助2万元开办费，用于办公设施配套建设。第四十条城中村村民子女在读义务教育段学校的，凭拆迁补偿安置协议或生效的法律文书，可选择在原学校或政府安置地学区学校就读。城中村村民子女适龄儿童、少年入读义务教育段学校的，改造工作结束前可按被征地拆迁后的实际住址就近入学。符合条件的可按有关规定享受教育资助。第四十一条城中村村民参加就业培训、基本养老保险、医疗保险以及生育政策和计划生育奖励扶助、征地补偿费的分配和使用按国家、自治区及我市有关规定执行。安排就业时，同等条件下鼓励优先安排独生子女户、双女结扎户以及残疾人等需要特殊照顾的群体。第七章优惠政策第四十二条收储土地的出让收入在扣除有关成本和按国家规定提取专项资金后的净收益，优先用于改造范围内市政公用设施和公共基础设施建设。第四十三条实行税费减免或返还。村集体经济发展项目、安置补偿建筑和基础设施的建设涉及的有关税收，根据国家、自治区有关规定确定的减免范围和额度予以减免，必须征收的部分，市本级地方留成部分通过财政预算安排专项用于城中村改造；涉及到的政府基金收入、行政事业性和经营性收费，属市政府减免权限范围的，给予减免；不能减免的，市本级地方留成部分作为政府补贴资金专项用于城中村改造。新建安置小区自来水、电力、有线电视、煤气等保持城中村改造前原容量的，不再收取项目增容费（初装费），需要增容的则按有关规定收取费用。第八章监督管理第四十四条较大规模的城中村改造项目可分期实施，具体内容和要求在实施方案中明确，分期实施应遵循如下原则：改造项目稳妥有序推进；改造规划确定的改造目标能够实现；主要公共配套设施率先完成；前期要兼顾落实后期的拆迁安置等。在同一期改造项目内，按国有建设用地使用权出让合同约定的安置补偿建筑和上市销售建筑面积比例建设，同时开工、同时竣工、同时投入使用。第四十五 条分期实施改造的具体操作按以下程序由城区政府（管委会）和市指挥部办公室、市规划局、市国土资源局等有关部门监督实施。（一）城区政府（管委会）是城中村改造项目分期实施的责任主体，负责按照改造实施方案批准的分期时序、分期改造用地规模、分期改造主要要求等制定分期实施监管方案，建立监督机制，并对城中村改造项目进行实时监管。（二）市指挥部办公室对监管方案予以审核备案，并成立由市有关部门、城区政府（管委会）、街道、村委四级组成的工程项目监督小组，定期对建设项目资金筹集、拨付和工程进度、质量等进行监督检查。（三）市规划局提供分期改造的用地规划设计条件时，应备注监管的主要内容。（四）市国土资源局在分期改造的国有建设用地使用权出让合同中明确监管的主要内容。分期改造国有建设用地使用权出让合同签订后，不再进行土地分宗。（五）分期改造项目申请预售时，不得将安置补偿房屋随意出售，市住房和城乡建设委员会对需要上市交易的建筑核发商品房预售许可证。第四十六条根据国有建设用地使用权出让合同约定的内容、要求和标准，竞得企业出资完成安置用地红线范围内所有项目建设。安置用地红线范围外的城市基础设施由政府优先组织配套完善。第四十七条城中村改造项目建成后，除进行建设项目单项验收外，还应进行整体验收。验收合格后，竞得企业将国有建设用地使用权出让合同约定的地上和地下建筑物所有权及土地使用权，无偿移交给村民和农村集体经济组织，并为其办理房屋产权证。第四十八条除国家、自治区、市政府安排的项目以外，城中村内禁止一切与城中村改造无关的单项建设活动，市发改、规划、国土、住建等部门不得办理相关审批手续。第四十九条城区有关部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，制止辖区范围内任何形式的违法建设行为。第五十条公安机关为城中村改造提供治安保障。对于阻碍改造，违反治安管理规定的，由公安机关依据中华人民共和国治安管理处罚法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第九章附则第五十一条本办法施行前各种方案已获批的，可按获批时的政策执行，也可按本办法重新编制并报批。第五十二条我市所辖各县可结合本地情况参照执行。第五十三条本办法自2012年11月1日起施行，柳州市政府办公室关于印发柳州市城中村改造试行办法的通知（柳政办200855号）、柳州市政府办公室印发的通知（柳政办2009141号）和柳州市政府办公室关于印发的通知（柳政办2010205号）同时停止执行。第五十四条名词解释。安置用地：安置村民居住用地及安置农村集体经济发展用地的简称。安置补偿建筑：安置用地内开发建设的、用于安置补偿村民和农村集体经济组织的建筑。基准面积：拆迁时可用于产权置换的最大产权建筑面积。根据我市现行标准，建成区内每户村民净宅基地面积最大为100m2，最高允许建设三层，因此基准面积为300 m2。