物业的使用与维护.ppt

第九章 物业的使用与维护,学习目标 本章重点介绍了物业区域内共有部分及公用部位的管理和使用特点，业主私有部分装修管理方式，住宅维修基金归属、使用以及房屋共用部位的维修等内容。 学习要求 了解共用部位和公共设施的使用和管理规定 理解业主装修需要接受管理 掌握住宅维修基金管理及共用部位的维修规定,第一节 物业的使用 第二节 物业的维护,第九章 物业的使用与维护,第一节 物业的使用 一、加强物业共用部位和公共设施的管理 案例分析： 1、上个月，郑小姐发现自家居民楼旁搭了个房子，而且总有人进进出出，询问了其他居民，得知房子是物业公司搭的，用来出租给小区以外的人。 2、某商品房住宅小区的物业管理公司关闭小区北大门，并在大门附近的空地上建房，出租给某业主开店。,第九章 物业的使用与维护,第一节 物业的使用 一、加强物业共用部位和公共设施的管理 依据： 物业管理条例第五十条规定：物业管理区域内按照规划的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建树和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理手续。第五十一条规定：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。物业管理条例第五十五条也规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。同时规定：业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,第九章 物业的使用与维护,二、房屋装饰装修管理 案例：装修住房要向物业管理公司申请吗？装修住房受不受限制？ 某业主王某新买一套商品住宅，房屋交付后，王某非常高兴，着手开始装修。一天，住宅小区物业管理公司找上门来，勒令其停止装修，告诉他，需要先办理一系列手续，其中包括装修申报手续，才能开始装饰装修，而且，王某在装修过程中为了扩大厅的面积，破坏了房屋内承重墙，物业管理公司要求立即恢复原状。王某非常不解，住宅是自己买的，为什么自己装修自己的住房，还要先向物业管理公司申报，还要受到限制？,第九章 物业的使用与维护,（一）是否可以不接受装修管理 （二）装修是不是需要提前申报 （三）装修要不要受到限制,第九章 物业的使用与维护,第一节 物业的使用 三、住宅维修基金管理 维修基金是用于住房共用部位与共用设施设备大修理、更新、改造的基金。2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过住宅专项维修资金管理办法，经财政部联合签署，于2008年2月1日起施行。,第九章 物业的使用与维护,第一节 物业的使用 三、住宅维修基金管理 案例9-3 维修基金应由谁收取？归谁所有？归谁管理使用？市民赵女士家所住的楼房不久前因为电线老化造成整栋楼房停电，居民们想起购房时已经交了住房维修基金，但是，在住宅需要维修的时候，却不知道怎样才能用到这笔钱。经记者调查，许多市民对房屋维修基金不太了解。,第九章 物业的使用与维护,分析： （一）维修基金归全体业主所有 （二）维修基金由购房人在办理入住手续前存入专用账户 （三）维修基金最终应归业主管理委员会管理使用,第九章 物业的使用与维护,第二节 物业的维护 加强房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，是物业管理正常运行的前提条件，属于物业管理的核心内容，是物业管理公司应尽的义务。 一、房屋共用部位维修管理 房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。,第九章 物业的使用与维护,案例9-5 外墙裂缝致房渗水能否用专项维修基金？ 1、外墙裂缝致房渗水物业开发商互推责任 2、共用墙渗水，损失谁来担？,第九章 物业的使用与维护,第二节 物业的维护 二、设施设备维修管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。,第九章 物业的使用与维护,案例9-6 供暖试水被淹谁担责？ 2007年10月26日，银川市将正式供暖，各供热单位在小区内纷纷张贴通知，告知住户家里尽量留人，以免试水时因家中无人发生漏水。10月23日一天内，仅金凤区青青花园小区就有60多户居民家中因暖气试水被淹。这让市民疑惑：暖气试水引发的一系列纠纷该由谁来承担责任？,