dcjianghu 西安某汽车北路写字楼项目策划方案页

安长安北北路写字字楼项目目策划方方案目 录第一部分分 市市场分析析1、 20033年西安安经济状状况2、 20033年西安安经济发发展目标标3、 西安房地地产市场场概述4、 市场需求求与发展展趋势5、 当前市场场面临的的问题6、 城南区域域经济7、 长安北路路区域经经济8、 项目的SSWOTT分析9、 产品的SSWOTT分析10、 项目的产产品规划划调整建建议第二部分分 项目目定位11、 项目的市市场定位位12、 项目的产产品定位位13、 项目的价价格策略略/定位位14、 项目的目目标客层层定位第三部分分 营销销推广15、 项目的营营销形象象定位16、 项目营销销的核心心策略17、 项目营销销时机建建议18、 项目销售售周期规规划19、 项目的销销售策略略/售楼楼中心选选址20、 项目的销销售规划划和目标标实施21、 项目的推推广策略略22、 项目的案案名建议议/推广广主题 23、 项目的执执行策略略长安北还还缺少什什么从城市空空间来讲讲：长安北缺缺乏一种种巴黎香香榭里拉拉大街的的艺术特特色和文文化承扬扬巴黎香榭榭里拉大大街，享享誉世界界，是一一条著名名的商业业街区，除过凯凯旋门，宽敞的的8车道和和香榭树树，还有有一座座座百年建建筑留给给现代人人的启示示，长安安北的建建筑缺乏乏一种文文化经典典/文明传传承的大大气之美美。从区域竞竞争力来来讲：长安北缺缺乏一种种北京金金融街的的力量和和精神金融街当当年曾与与闻名世世界的中中关村拥拥有同样样的荣誉誉，近两两年，金金融街的的发展受受到影响响。困则则思变，现在北北京的金金融街要要变了从街区形形象讲：长安北缺缺乏一种种深圳华华强北的的时代精精神和商商业文明明华强北路路，5年前也也是一条条郁郁寡寡欢的街街道，但但现在已已经成为为深圳商商业的名名片，它它的成功功在于资资源的整整合，但但更在于于运营思思维和理理念的大大转变。长安北北是否明明白自己己是什么么？自己己应该是是什么？从市场竞竞争格局局讲：长安北缺缺乏复合合型商务务社区和和个性化化投资型型商务楼楼宇从长安北北商务圈圈的市场场竞争格格局和供供应态势势来看，除过中中信大厦厦和中诚诚大厦，长安北北的高档档写字楼楼目前处处于空白白。第一部分分 市场场分析1、20003年年西安的的经济运运行状况况：20033年是西西安经济济快速发发展的一一年，全全市国民民生产总总值达到到8233.466亿元，同比增增长133.3%左左右，超超出全国国和全省省5.33和3.66个百分分点，城城镇居民民人均可可支配收收入为771100元， 同比增增长100.5%，全年年全市固固定资产产投入为为3200多亿元元左右，同比增增长177%。消消费品市市场购销销两旺，人民生生活水平平不断提提高，投投资环境境不断改改善。2、20004年年西安经经济发展展的目标标：20044年西安安全市经经济增长长速度力力争达到到14%，国民民生产总总值力争争达到9938.5亿元元，城镇镇居民人人均可支支配收入入增长88.5%，达到777144元，地地方财政政收入与与GDPP同步增增长，达达到600.122亿元，全社会会固定资资产投资资增长118.55%，达达以4000.55亿元。由此可可见，220044年西安安经济仍仍将是持持续快速速发展的的一年，政府将将通过各各种宏观观调控机机制促进进经济健健康有序序的发展展，同时时，一大大批市政政道路设设施的建建设也将将为西安安经济的的发展注注入活力力，并为为房地产产市场带带来众多多商机。3、西安安房地产产市场状状况概述述：近几年来来，随着着市政建建设步伐伐的加快快以及城城市经营营理念的的深入，给西安安的房地地产业的的发展提提供了很很大的上上升空间间，同时时房地产产市场的的成熟与与规范也也极大的的推动着着西安的的城市化化进程。经过近近几年的的迅猛发发展，西西安的房房地产业业已向品品牌化、生态化化、人性性化等方方面发展展，整体体市场呈呈现如下下特征：1） 西安房地地产市场场商品房房售价总总体呈上上升趋势势，但增增长幅度度已有所所趋缓，较多开开发商的的产品结结构与市市场需求求相悖，只是市市场上的的房屋控控制率不不断递增增。2） 市场新项项目不断断增加，市场供供应量加加大，竞竞争愈来来愈激烈烈，营销销压力陡陡增，致致使缺乏乏自身特特色的项项目推案案难度不不断加大大。3） 市场强大大的需求求量，将将使商品品房购销销两旺的的局面在在今后几几年更为为明显。4） 随着市场场产品缺缺乏创新新，楼盘盘同质化化现象加加重，品品牌已成成为客户户购房时时的重要要考虑因因素。5） 西安道路路交通方方面的缺缺陷，致致使消费费者对项项目的区区位发展展及交通通状况很很关注。6） 随着市场场的不断断发展，消费者者已日趋趋理性，众多消消费者都都以观望望的态度度来看待待西安的的房地产产市场，等待着着适合自自己的产产品出现现。7） 城市格局局更加明明显，如如明德门门小区、西高新新商务区区。政府府对南郊郊建设力力度的加加大，致致使南郊郊已成为为西安市市民购房房得首选选区域，甚至长长安区的的房价也也是不断断上升。8） 小高层、高层将将成为今今后物业业的主流流，已渐渐渐被消消费者所所青睐，在市场场上具有有很强的的竞争优优势。9） 人们生活活水平的的提高，社区环环境、物物业品质质以被极极为重视视，高档档次的楼楼盘将引引领潮流流。10） 定位高、总价较较高的大大户型，在市场场上销售售普遍较较慢，相相反，方方正实用用的紧凑凑小户型型在市场场上销售售状况较较好。11） 工薪阶层层的购房房已成为为市场消消费的主主流，定定位准确确的个性性化物业业倍受青青睐。12） 精装修的的商品房房已成为为西安楼楼市的一一大亮点点，此类类物业也也将是房房地产行行业的一一个发展展趋势，目前也也已被西西安市民民所接受受。13） 城市化进进程的加加快，郊郊区住宅宅有很大大的市场场空间，将直接接影响西西安的房房地产格格局。2)写字字楼物业业的市场场现状和和需求据悉，西西安写字字楼超常常增量期期是在220011年，供供应量一一下子比比20000年猛猛增1887.99%。据据不完全全统计，目前西西安已建建成和在在建项目目大约777万平平方米，已建成成的有335万平平方米，创下了了西安写写字楼市市场发展展的一个个高峰。造成目前前上述现现象的深深层次原原因：首首先，前前期写字字楼供不不应求和和高额利利润，导导致开发发商盲目目跟风，市场严严重过剩剩。据有有关资料料显示，20001年至至今，整整个写字字楼市场场总量已已经达到到1500万平方方米，消消化量只只有200%，表表现最好好的20001年年市场销销售量仅仅为供给给量的557%。加上119999年下半半年开始始，市场场出现巨巨大交易易量，市市场需求求迅速释释放。最最终导致致今天市市场平淡淡。首先是高高新板块块，该区区域目前前共有在在销楼盘盘17个个，其价价格约有有32000-888000元/平平方米，均价在在60000元/平方米米。西安安高新区区经过112年的的发展，高新技技术产业业发展势势头依然然不减，除聚集集了大量量有钱有有闲阶层层和产业业新贵为为住宅区区的建设设上起到到了很大大作用外外，随着着高新区区二次创创业浪潮潮的兴起起，高新新区的写写字楼也也成为高高新区发发展建设设的亮点点。西安的另另一个写写字楼“板块”就是南二二环一带带，尤其其集中在在二环路路上的朱朱雀路口口到西二二环以东东至西一一线，目目前城南南区域约约有写字字楼盘337个，其价格格约在335000元/平平方米58000元/平方米米，均驾驾驭约为为48000元/平方米米左右。仅仅南南二环玖玖从东到到西集中中了华融融国际商商务大厦厦、鹏豪豪园、蓝蓝溪科技技大厦、煜源大大厦、世世纪星大大厦、现现代之窗窗、志城城大厦、高科广广场、永永安大厦厦、捷瑞瑞大厦等等，南二二环写字字楼的最最大优势势无疑是是交通。城中板块块共有在在销楼盘盘35栋栋，写字字楼占到到一半的的比例，其售价价约为33500065000元/平方米米左右，这和城城内的中中心区域域地位和和城市建建设发展展的历程程有关，比如南南大街、和平路路、西华华门十字字附近就就聚集了了（如凯凯爱大厦厦、金鑫鑫国际、佳腾大大厦、西西华数码码大厦，和平银银座等）许多标标志型的的写字楼楼在城区区，几年年前开发发的高档档写字楼楼的中大大国际取取得了成成功，带带动了闹闹市区中中高档写写字楼的的纷纷崛崛起，如如今，城城区内已已形成三三个集中中的写字字楼街区区：钟楼楼附近，由中贸贸国际、时代广广场、金金钟大厦厦等构成成;和平平路聚集集了金鑫鑫国际大大厦、盛盛唐国际际、佳腾腾大厦等等许多新新盘正在在建设中中，西大大街，已已完成拓拓宽改造造，西大大街的写写字楼更更被开发发商看好好。同时，出出于利润润率的考考虑，在在一些商商业繁华华区（如如西华门门、南大大街等区区域）出出现的写写字楼大大多是和和商业功功能结合合的，城城中写字字楼不少少的物业业功能结结合的，城中写写字楼不不少的物物业大量量被外地地新进的的银行、保险公公司等机机构吸纳纳，而且且不难预预测，凭凭借城中中板块优优越的地地理位置置和旺盛盛人气，一些实实力更为为强大的的外地金金融保险险、餐饮饮娱乐机机构的进进入，定定位于商商业用途途的楼盘盘大面积积甚至整整层整栋栋租购写写字楼的的情况将将会不断断发生。以新时时代大厦厦/宏府大大厦/金1）西安安写字楼楼市场几几大集中中区域的的竞争状状况一级级商务圈圈：钟楼、长长安北商商务圈：金钟大大厦/新新时代广广场/中中大国际际/富城大大厦/长长安国际际广场为为代表高新区CCBD：高新国国际商务务中心/丽华科科技大厦厦/创业广广场/华晶商商务广场场/西部电电子信息息大厦等等为代表表南二环金金腰带商商务圈：以世纪纪星大厦厦/高科广广场/华融国国际大厦厦/旅游大大厦/煜源大大厦/志诚大大厦/西港国国际大厦厦为代表表二级商务务圈：北经开发发商务圈圈：以凯凯鑫国际际大厦/云天大大厦/经发大大厦/御道华华庭/中环大大厦为代代表东关商务务圈：以以世贸大大厦/招商局局广场/金鑫国国际大厦厦/佳腾大大厦/和平银银座为代代表小寨商务务圈：以以西安国国际贸易易中心/百隆广广场/文化艺艺术大厦厦/鼎盛时时代/世纪经经典2） 商商务集中中区的价价格趋势势一级商务务圈：钟楼、长长安北商商务圈：本商务务板块共共有在销销楼盘335栋，其售价价约为33500065000元/平方米米左右，均价在在42000元/平米。高新区CCBD：高新板板块，该该区域目目前共有有在销楼楼盘177个，其其价格约约有32200-88000元/平方米米，均价价在55500元元/平方米米。南二环金金腰带商商务圈：约有写写字楼盘盘37个，其价格格约在335000元/平方米米58000元/平方米米，均价价为48800元元/平方米米左右。二级商务务圈：北经开发发商务圈圈：写字字楼共有有7栋，其其售卖价价格在33500045500元元/平米之之间，均均价在442000元/平米。东关商务务圈：东东关十字字及东门门以内聚聚集了110多个个写字楼楼，其售售卖价格格在3880045000元/平米之之间，均均价在440000元/平米。小寨商务务圈：小小寨作为为西安的的副都心心，也形形成了一一个商务务集中区区，其售售卖均价价在48800元元/平米之之间。 6、城南区区域商务务经济市市场现状状1）区域域商务板板块现状状西安一家家银行在在城南某某写字楼楼买了几几层楼，欲将总总部设在在这里，尽管该该银行对对传媒保保持了沉沉默，但但在业界界、在市市场犹如如一个重重磅炸弹弹在写字字楼市场场开了锅锅。“这是冲冲着城南南的南二二环商务务大道的的聚焦效效应去的”，更有有人预言言，20003年年，随着着西安城城市建设设的加快快及二环环路的全全线贯通通，城南南乃至南南二环的的写字楼楼市场竞竞争进入入白热化化阶段。南二环贯贯穿西安安经济交交通命脉脉。经过过几年的的建设，南二环环沿线(雁塔路路至昆明明路路段段)周围围聚焦了了众多高高档俱乐乐部、宾宾馆、高高尚住宅宅区。餐餐饮业、金融业业、娱乐乐业、商商业纷纷纷抢滩南南二环，形成浓浓厚的商商业氛围围和高素素质的人人文环境境，业已已被人誉誉为西安安新经济济的“金腰带带”，成为为展现西西安国际际大都市市日新月月异城市市建设最最新风貌貌的代表表区域。绝佳的的地理优优势，便便捷的交交通条件件，伴随随送走二二环路的的全线贯贯通，让让南二环环的写字字楼开发发成为焦焦点，也也成为企企业抢占占市场的的最佳商商务制高高点。 如今，南二环环沿线聚聚焦了众众多写字字楼项目目。中高高档写字字楼林立立，高科科广场、志诚大大厦、华华苑大厦厦、永安安大厦、世纪星星大厦、蓝溪科科技大厦厦、煜源源国际、华融商商务大厦厦、信息息大厦、西部国国际广场场等数十十个写字字楼项目目分布其其间，尤尤以去年年开盘的的高科广广场、世世纪星大大厦以224小时时办公全全力打造造国际化化商务平平台，其其每两层层通高的的中庭景景观，强强大的信信息基础础倡导无无纸化办办公，大大厦内部部无通讯讯盲区等等特色配配套和服服务，蠃蠃得市场场、热销销持续不不减；高高科广场场则以一一个集商商务、办办公、公公寓、休休闲会所所为一体体的高智智能化综综合商务务社区受受到市场场的追捧捧，开盘盘数月就就已销售售过半，煜源国国际信托托政府配配套，西西部国际际商城以以“西安不不夜城娱娱乐”，同样样受到市市场青睐睐。根据西安安市城市市总体规规划，南南二环商商务大道道将与西西安CBBD联成成西安最最大的经经济商务务圈，使使西安在在未来的的经济浪浪潮中真真正成为为辐射中中西部、全国及及至世界界区域内内的CBBD城市市。 西部大大开发的的深入，城市建建设的加加快，南南二环上上立交的的破土动动工，高高新区的的二次创创业，无无不失去去着南二二环经济济带的腾腾飞、CCBD商商圈的蓬蓬勃发展展，南二二环在西西安大都都市经济济中的地地位举足足轻重，影响力力与日俱俱增，南南二环已已经成为为商家必必争之地地。加之之南二环环写字楼楼新项目目的上市市以及可可用于开开发土地地的稀缺缺，大批批企业将将会纷纷纷在此安安营扎寨寨，抢占占先机，提前占占领西安安最佳商商务制高高点，看看来，220033年及至至今后南南二环写写字楼市市场竞争争将更为为激烈2）城南南写字楼楼市场调调查写字楼楼楼盘个案案分析表表世纪星大大厦基本数据据：楼盘名称称世纪星大大厦发展商老三届集集团工地位置置南二环与与永松路路交汇处处东南角角物业管理理深圳天安安物业公 开日 期20022年工程进度度准现房基地面积积5亩规划用途途纯商务写写字楼建筑面积积491221平米米销售率45%均价53000元/平平米物业费55元元/平米米 采采暖、空空调、 电费、电梯费费另算、联系电话话8824430330 88825528228利多：位位置优越越，交通通便捷，商务气气氛形成成，配套套设施良良好，广广告力度度大、面面广。自自称南二二环路标标。利空：目目前西安安写字间间市场竞竞争大，其机会会不佳，又临高高新区较较近写字字间商务务楼集中中等客观观原因影影响其销销售。营销主张张：营销概念念：数码码时代的的商务先先锋配置：A. 24小时时办公，全新理理念顺应应超越巅巅峰的渴渴求 24小小时-空空调、热热水、直直饮水到到户、物物业服务务、国际际商务咨咨讯、商商务会所所全面开开放B.强大大的信息息基础，承传卓卓越的数数字化空空间 光纤纤导入、cissco提提供路由由器交换换机、AAVAYYA提供供的超五五类布线线设备，IP直直拨电话话，电话话容量220000门，最最多可扩扩展至880000门，语语言增值值功能全全，手机机无障碍碍系统全全面覆盖盖，大厦厦内不无无通讯盲盲区，可可接收亚亚洲1号号、2号号卫星，提供CCNN等等国际新新闻商务务频道。回路无间间断电力力系统，总容量量37550KVVA,每每平米电电容量1100WW.C.高度度舒适的的办公环环境，全全面满足足商务生生活的人人性需要要每单元办办公空间间设有自自控式中中央空调调，新风风传送量量40-50立立方米/小时66部国际际品牌VVVVFF高速电电梯，每每户预留留行政卫卫生间，每层设设有公共共洗手间间，1000-220000平米的的自由组组合写意意空间，斥资220000万元打打造全透透明单元元式热反反射中空空玻璃幕幕墙D.独特特的增值值服务系系统，缔缔造商务务之旅的的恒久伙伙伴远程会议议系统，配备55种国际际语言同同声传译译系统；员工餐餐厅、健健生房、商务吧吧；大厦厦设有自自动提款款机、小小型超市市、彩色色复印、工程晒晒图；经经理人沙沙龙、经经济论坛坛及员工工培训；创业广场场基本数据据：楼盘名称称创业广场场发展商西安高新新区创业业园发展展中心、高新区区创业服服务中心心、西安安留学人人员创业业园工地位置置科技路中中段物业管理理西安创业业物业管管理有限限公司公 开日 期20033/3/3工程进度度准现基地面积积35亩规划用途途综合商务务写字间间建筑面积积8566万平米米主力户型型大开间，自由分分隔。主力面积积A区1556。9934755。433平米、B区522。9774488。933平米起价49600元/平平米/均价54000元/平平米销售率20%联系电话话8831122110 8833136619利多：紧紧邻唐延延路，百百米绿化化带成为为其亮点点，配套套设施齐齐全建筑筑风格很很好。未未来高新新区的发发展为其其带来很很大空间间利空：目目前西安安写字间间市场竞竞争大，其机会会不佳，高新区区写字楼楼竞争严严重等客客观原因因影响其其销售。营销主张张：营销概念念：为企企业发展展加速配置：A.创业业园发展展10年年倾献创业广场场将创业业园发展展中心的的优越资资源进行行有效的的聚集整整合，以以全新的的目标作作引导，为企业业构架最最真实、最权威威、最有有意义的的聚变平平台，帮帮助企业业产生质质的飞跃跃。B.形象象平台，气宇轩轩昂的建建筑价值值 创业业广场占占地355亩，由由两组裙裙楼与二二十七层层高层主主体和地地下停车车场组成成，建筑筑面积88.566万平米米，分AA,B,C,DD四区，集商务务、办公公、休闲闲会所等等功能为为一体。18330平米米的大型型室内花花园广场场，绿化化率高达达38%，整体体建筑密密度：339%，容积率率：3.66。C.区域域平台，CDBB核心 创业业广场地地处西安安高新技技术产业业开发区区科技路路与高新新路交汇汇处，矗矗立于CCDB的的核心区区域，享享受高新新区技术术、人才才、政策策等优秀秀资源，无论是是商务的的周边配配套，都都完善优优异，便便利自然然显露，尊贵由由内而发发。D.政策策平台，企业飞飞速的权权威保障障 在创创业广场场享受到到包括企企业信贷贷担保服服务、专专项配套套资金、风险投投资资金金和房价价优惠等等扶持政政策，是是企业进进取、发发展、创创造价值值的最有有力的政政策平台台。E.管理理平台，伙伴型型服务同同心成就就未来为企业提提供扶持持基金：项目包包装、项项目推广广、产品品宣传、市场开开拓等管管理咨询询服务；同时指指导企业业建立健健全的企企业组织织结构，进行投投融资活活动，定定期免费费培训专专业技能能、热点点话题及及最新政政策等创创业知识识。F.硬件件平台，国际标标准金牌牌配置 5AA级写字字楼水平平：千兆兆光纤接接入，自自控、安安防系统统严谨缜缜密，公公共系统统、变配配电系统统、给排排水系统统均采用用全方位位实时监监控，安安全便捷捷；133部名牌牌电梯，等候时时间小于于40秒秒，四管管式中央央空调，国际标标准金高科广场场基本数据据：楼盘名称称高科广场场发展商高科房产产工地位置置高新四路路与南二二环交汇汇处东南南角物业管理理高科物业业公 开日 期20022/9工程进度度现房基地面积积34亩规划用途途综合商务务写字楼楼建筑面积积87万万平米主力户型型大开间，自由分分隔。销售率50%均价均价60000元元/平米米物业费14元/月/平平米（内内含6元元空调费费：3个个月的制制冷和44个月的的采暖）联系电话话847111111 8847222222 8831115855利多：建建筑风格格现代，外立面面简捷明明快，一一气呵成成。交通通便捷，高新区区的北大大门口，地理位位置优越越。利空：目目前西安安写字间间市场竞竞争大，其机会会不佳，又临高高新区较较近等客客观原因因影响销销售。营销主张张： 营销概念念：酒店店式.NNET.商务区区A.高科科广场 国际品品质商务务空间B.高科科广场 揭示西西安未来来城市精精神价值的第第一要素素，南二二环路-今今日西安安之交通通大动脉脉，高新新四路-西安安高新区区通往城城区的口口岸，高高科广场场占据二二者之黄黄金交点点，雄踞踞高新区区北大门门，坐拥拥显赫地地段，贵贵如金钻钻.C.历练练简约主主义风格格 传承建建筑永恒恒价值整体线条条简洁挺挺拔，AA座主体体高近百百米，地地面以上上二十五五层，每每层建筑筑面积约约16000平米米，由建建筑面积积约1万万7千平平米的商商业裙楼楼，具备备现代化化的商务务及会议议功能，50000平米米的楼前前大广场场，以及及可容纳纳4000汽车的的地下、地上停停车场，光纤入入楼的高高速信息息网络的的传输系系统和酒酒店式的的物业管管理服务务。气宇宇轩昂，中空式式大堂，宽敞气气派，休休闲连廊廊，唯美美自然的的生态景景观，人人性化的的内部空空间，大大厅中独独具匠心心的观光光电梯，平添出出一种节节奏美感感。D.现代代办公环环境 全程程商务服服务 针针对企业业对商务务配套及及设施的的需要，高科广广场为业业主们提提供细致致入微的的全程式式商务服服务，包包括柜台台查询，电梯引引导，会会务安排排，协助助办理企企业工商商、税务务、保险险手续、法律顾顾问、代代订酒店店、物流流配送、培训讲讲座等，有效降降低企业业运营成成本，提提高公司司形象品品质。完完善的服服务体系系、便利利的服务务方式、轻松的的服务体体验 不不用走得得太远，在这里里-展现。亚美伟博博广场基本数据据：楼盘名称称亚美伟博博广场发展商陕西亚美美聚源房房地产开开发有限限责任公公司 工地位置置南二环西西高新四四路对面面物业管理理第一太平平戴维斯斯综合顾顾问有限限公司公 开日 期20033年4月月工程进度度准现基地面积积187771亩亩规划用途途商务写字字楼建筑面积积755663平米米主力户型型三室二厅厅、大开开间，自自由分隔隔主力面积积138-2000平米1160-1800平米）销售率40%均价写字间555000元/mm2物业费12元元/月/平米电梯0。1元/月/平平米，每每层加00。011元/平平米/月月联系电话话424998888 4424668888利多：紧紧邻规划划中西郊郊公园，位于二二环与高高新四路路十字地地理环境境优越。周遍交交通便利利，公交交车六路路利空：户户型较大大，户型型分区合合理，与与市场相相脱离、项目周周遍写字字楼较多多，写字字楼部分分不好销销售营销主张张：至高品质质 无无上尊荣荣南二环核核心地段段，交通通畅通快快捷，板板式高层层，一提提一户，德国蒂蒂森高速速电梯、美国特特灵户式式中央空空调、意意大利雷雷塔然气气壁挂锅锅炉、裙裙楼顶部部设有4400平平方米室室内阳光光游泳池池、60000平平方米绿绿色中庭庭。16672277平方米米七种户户型、220033年动工工兴建“桃源湖湖畔”-超超大规模模西郊水水景公园园。高新国际际商务中中心基本数据据：楼盘名称称高新国际际商务中中心发展商高新地产产工地位置置高新路与与科技路路什字西西北角物业管理理自管公 开日 期20022/100/188工程进度度准现基地面积积33.44亩规划用途途综合建筑面积积1400000平平米主力户型型三房二厅厅三卫，八套空空中别墅墅（住宅宅）大开开间（商商务）主力面积积25134平平米销售率40%均价商务楼1110000元/平米住宅楼881000元/平平米物业费15元/平米/月，采采暖4.5元/月/mm2联系电话话821119899 8831118000利多：该该项目位位于西高高新区中中心地带带，交通通便捷，西临海海星诚信信大厦，北靠高高科大厦厦，东接接高新路路。是高高新区内内规模最最大，功功能最完完善的项项目。外外观设计计现代气气息浓厚厚利空：户户型较大大，户型型分区合合理，与与市场相相脱离、项目周周遍写字字楼较多多，写字字楼部分分不好销销售营销主张张：营销概念念：对接接世界5500强强风范之一一：高新新区最核核心的地地段和CCBD中中心辐射射；风范之二二：国际际豪邸、写字楼楼、大型型购物中中心三位位一体国国际商务务社区；风范之三三：国际际化配置置：天幕幕阔景国国际豪邸邸、高新新数码大大厦、高高新购物物中心、国际商商务俱乐乐部、国国际会议议中心、国际宴宴会厅、经理人人沙龙、观光回回廊；风范之四四：全球球最大的的房地产产顾问及及投资管管理公司司仲量联联行提供供物管服服务；风范之五五：西北北唯一配配备楼顶顶停车坪坪的商务务中心。未售楼盘盘概念新新颖情况况：1. 项目：长长安国际际广场概念：交交融历史史与未来来 汇汇聚时尚尚与品位位总建筑面面积：22587743平平米、是是一座集集金融、商贸、国际会会所、商商住公寓寓智能化化办公一一体的多多功能综综合大厦厦群。亮点：AA.1000米高高的酒店店商住楼楼1-2号号楼为连连体酒店店管理商商住楼，14层层以下设设计为现现代职能能办公，3A级级写字楼楼，155层以上上为商住住楼B.855米高办办公楼3号楼，每层面面积1550020000平米米，8部部电梯C.1224000平米商商场/110000余辆车车泊位2. 项项目：紫紫薇-LLIHOO概念 ：紫薇-LIHHO成功功营造了了“气质、灵魂、与众不不同”的特性性紧靠南部部高新板板块主干干道，半半小时内内可快捷捷抵达都都市中心心。融入西北北第一大大盘紫薇薇田园都都市之中中，周边边商业文文化设施施应有尽尽有，国际建筑筑标准，从酒店店式大堂堂、电梯梯、商务务中心到到建筑骨骨架的打打造和外外立面的的装修均均按照国国际标准准打造。建筑风风格引入入国际潮潮流理念念。888米的建建筑高度度。长安路主主要商务务写字楼楼个案的的具体情情况表及及分析图图：项目面积物业管理理车位售价租价配套设施施主诉求骊马豪城100平平方米2元多/月（电电梯）600个个 110-113万买买断45000元/平米共22层层，只售售不租，送柜机机，挂机机，厨房房卫生间间用具。澳式风格格，其中中骊马名名居为纯纯板式住住宅，一一梯两户户及两梯梯两户；骊马公公寓为精精致标准准酒店式式户型，精修；骊马中中心为现现代商务务空间弹弹性空间间。布局局随楼体体（弧形形）规划划，实用用率较高高，功能能分区合合理。小小区内有有阳光走走廊、空空中花园园、梧桐桐走廊、草坪等等。住宅宅入口有有骊马豪豪门造型型。有会所、网球场场、儿童童活动区区、大型型地下车车场等。飘逸大三三通-通透透、通畅畅、通风风世纪经典160平平米2.8元元/平米300元元/位/月 122万买断断地下两两层41000元/平米35元/平米/月基于INNTERRNETT的大厦厦局域网网络。1100兆兆光纤入入楼，超超五类IIBM ACSS综合布布线，客客厅卧室室均配备备DNNN专线接接口，每每户提供供二个数数据插座座，配备备“天堂220000”服务管管理系统统；大厦厦周围有有四束主主动式红红外电子子墙，224小时时闭路电电视，门门禁监控控系统，四层以以上封闭闭式管理理，对讲讲系统，IC卡卡自由出出入；壁壁挂式锅锅炉，市市政供电电，配有有自动发发电设备备，天然然气管道道入户，1000多个地地下停车车位，三三表远传传系统，客户管管理系统统古都首家家5A智智能酒店店型公寓寓西安国际际贸易中中心108平平米1551平米米61平米米9.3元元/月（水水电另算算）无固定车车位67000元/平米40元/平米/月四部进口口日立电电梯，一一部客货货两用电电梯，采采用双制制式大功功率进口口开立中中央空调调系统美美国赫尼尼非尔消消防报警警系统，一千门门IDDD，全球球信息网网络系统统宽带接接入，采采用美国国MK综综合布线线系统及及楼宇自自动化控控制系统统。采用用进口监监视系统统，双回回路专业业供电，7000千瓦名名牌发电电机组，8000立方米米蓄水池池一座，设热力力中心，CATTV接入入入驻小寨寨国贸 诠释释商务典典范鼎盛时代121.67、2166、住家1.44元元/月、办办公4.85元元/月108个个租金待待定40600元/平米不租户式中央央空调，壁挂式式采暖，5部迅迅达高速速电梯，-住住户、中中央空调调系统，8部迅迅达高速速电梯-商务会会所、中中央空调调，6部部变频扶扶梯-商商业裙楼楼、沃尔尔沃柴油油备用发发电机组组，每户户均选用用三相五五线制供供电系统统综合布线线系统，每户22 个22M接口口的宽带带网络（中国电电信）有线电视视系统（中国广广电系统统）每户户4个电电话机接接口（中中国电信信）100平平米多媒媒体，远远程视频频会议中中心系统统、商务务会所管管理系统统、商务务中心多多媒体查查询系统统，ASS-IIII型智智能停车车场管理理系统，物业管管理智能能化系统统、闭路路电视监监控系统统、分户户可视对对讲系统统，巡更更系统，大厦红红外线周周界防范范系统，自动火火灾报警警系统，自动喷喷淋系统统。商务先锋锋-体会超超然富城大厦120平平米、1140 平米13元/月（含含中央空空调）200元元/个/月59000元/平米45元/平米/月美国奥的的斯客梯梯三部，美国约约克机组组中央空空调，地地下车库库、立体体车库、宽带网网，卫星星电视保保安电视视监控，10KKV双回回路供电电电源，GCSS型柜，双管路路供水224 小小时热水水供应。中央电电子安防防系统，立体式式防范系系统，电电视监控控系统，市内报报警系统统，紧急急电力供供应，消消防报警警。公寓式智智能化写写字楼百隆广场109-3611平米、2.9元元/月、采采暖6元/平米150元元/个月地面500元/个/ 月43000元/平米20-225元/平米/月小寨什字字东1000余米米，距省省体育场场仅一站站路程，周围高高校和商商贸人潮潮云集，有数条条公交车车在此停停泊，省省历史博博物馆、大雁塔塔近在咫咫尺。商务空间间的先锋锋时代华融大厦户型齐全全10元/平米/月紧张50000元/个/平米50-660元/平米/月地下一、二层为为水池，泵房、变配电电房，停停车场、自行车车库。地地上一四层为为多功能能商业用用房，四四层裙房房总高118.110米屋屋面层为为空中花花园、“水晶丽丽景”等，高高速宽带带、中央央空调系系统及楼楼宇自动动化、信信息自动动化、办办公自动动化、烟烟感喷淋淋、安全全防范等等5A智智能系统统。古都魅力力。震撼撼环宇。时代先先锋。华华融大厦厦泛美大厦102-1186电费：00.8元元/度150元元/个/月、48000元/平米30元/平米、（含全部部）4部进口口电梯，中央空空调，程程控电话话插座及及有线电电视系统统，天然然气，自自备发电电机组，蓄水池池21世纪纪商住办办公新典典范（表二）项目面积物业管理理车位售价租价主诉求世家星苑108平平米1175 平米写字间：1.885元/吨（水水费）、采暖中中央空调调：6元/平米/月、物物业：33元/平米/月商住：1.775元/吨（水水费）、0.998平米米/度、壁挂式式锅炉地上1550元/个/月月、地上上1000元/个个/月40元/平米/月（写写字间）、300元/平平米/月月（商务务）豪华、时时尚的，与尊贵贵相逢高尔夫花园均有100元元/月/户（电电梯费以以使用情情况各户户分摊）紧张41000元/平米18-225元/平米快捷、休休闲的办办公场所所嘉汇大厦均是毛胚胚房中央空调调6.77元/月月物业：4.11元/月月十几个（已全被被买断）47000元/平平米50元/平米商务时代代3）长安安北入住住情况调调查据不完全全统计，长安北北的市场场供应量量累计已已达到226.33万平方方米，占占到西安安写字楼楼总供应应量的五五分之一一。但令令人惊奇奇的是截截止20002年年4月中诚诚大厦和和中信大大厦市场场收盘后后，没有有震撼力力的高档档写字楼楼登陆长长安北。目前竣竣工、在在建的项项目有丝丝绸大厦厦和奥林林匹克大大厦二期期。丝绸绸大厦地地块属于于划拨土土地，权权属不清清晰，只只租不售售。奥林林匹克大大厦一期期成功销销售后，二期五五证不全全，销售售不很理理想，目目前定位位为酒店店重新设设计包装装。楼盘名称称入住率入住企业业中陕国际际大厦入驻企业业38家，大楼入入住率为为80%以上律师事务务所、进进出口公公司、劳劳务输出出、科技技公司、基础工工程公司司、国际际技术合合作公司司、培训训中心、地产公公司、经经销代理理公司分分销商、工贸公公司、西西北猎头头公司、交通工工程公司司、旅行行社、智智力咨询询、中陕陕国际公公司办公公自留部部分。丝绸大厦厦入驻企业业2家，大大楼入住住率为110%西部网通通、餐饮饮、自用用两层。富城大厦厦中城大厦厦入住企企业400家，中中信大厦厦入住企企业511家，大大厦入驻驻率755%以上上外资企业业、环境境科学设设计研究究院、机机电制造造、制药药、中石石油、环环境设备备、生物物科技、电子、装饰公公司、外外地驻陕陕办事处处、印务务公司、广告公公司、文文化传播播公司、出入境境公司、中信实实业、建建筑企业业、管理理机构、工贸公公司、科科技公司司、律师师事务所所、礼仪仪公司等等。泛美大厦厦大厦共入入驻企业业，近1100多多家，入入驻率990%西安电视视二台、房地产产、机电电公司、电子公公司、科科技公司司、工贸贸公司、投资管管理公司司、设计计公司、广告公公司、中中国人寿寿保险公公司、国国信证券券、外地地西安分分公司、办事处处。世家星苑苑大厦3-4层为为纯商务务主楼均均为商住住商务，使用面面积占880%，居住使使用面积积10%左右，项目入入驻率为为90%影视公司司、文化化传播公公司、影影响器材材、生物物科技、展览、贸易公公司、旅旅游公司司、食品品机械、农业科科技、策策划公司司、外地地西安分分公司、广告公公司等。长兴饭店店项目为一一家招待待所因为为特殊的的位置已已成为中中小企业业办公驻驻地目前前按照33、4、5写字间间出租出出租率为为85%以上科技有限限公司、华泰财财产保险险公司、电梯公公司、海海派出国国留学公公司、法法律事务务所、会会计事务务所、软软件公司司、电子子公司、旅行社社、公证证处、科科技公司司、礼品品公司、美容实实业公司司、按摩摩减肥中中心、医医疗器械械、快递递公司、票务公公司、旅旅游公司司等。亚建高尔尔夫花园园入驻企业业50余，出租率率85%展会、广广告公司司、房地地产公司司、代理理公司、律师事事务所、电脑制制版公司司、物贸贸公司、体育用用品公司司、证券券公司、出版社社、科技技公司、咨询公公司、工工程公司司，其中中广告公公司占550%。太平洋大大厦入驻企业业23家，出租率率1000%证券公司司、保奥林匹克克大厦奥林匹克克大厦一一期入驻驻企业552家，出租率率80%奥林匹克克大厦二二期，目目前底商商在招商商，整体体在做酒酒店装修修。（表三） （表表四） （表五五）长安北路路区域经经济区域现状状：定位于长长安路黄黄金中轴轴线高度度智能化化办公空空间。长长安中路路经过十十几年的的发展已已经形成成了以服服务行业业企业为为主体的的功能区区，其中中又以中中小型公公司居多多，这些些事物型型特色的的公司，主要表表现为脑脑力劳动动居多，对办公公空间的的智能水水准要求求较高，该地区区市政配配套齐全全，人口口密集商商务气氛氛较活跃跃，距城城区繁华华地段举举步之遥遥。大有有一种闹闹中取静静的感觉觉，是办办公的极极佳地段段，具有有很好的的发展空空间，对对办公环环境有一一定要求求的公司司会首选选该地段段.。目前，长长安北路路上写字字楼市场场供需77大症结结：症结一：长安北北缺乏代代表中轴轴龙脉/金融街街形象和和精神需需求的商商务大厦厦症结二：长安北北商务圈圈20001年220044年近3年的市市场供应应空白期期市场问问题地旺人人旺楼不不旺。症结三：长安北北的写字字楼产品品结构层层次低，没有定定级写字字楼、广广场式商商务社区区和主题题楼宇，甲级写写字楼只只有富城城大厦，最多的的就是乙乙级写字字楼和普普通的准准写字楼楼。症结四：长安北北的商务务群体构构成存在在断层，大不大大，小不不小，写写字楼的的适应度度低。症结五：长安北北特色的的商务群群体成长长在不是是很特色色的商务务圈，缺缺乏个性性楼盘和和个性主主题的楼楼宇。症结六：长安北北缺乏真真正属于于主流群群体的商商务环境境，他们们对软硬硬件功能能需求大大，支付付能力弱弱。症结七：长安北北写字楼楼品类单单一，产产品商业业化开发发低，对对整体市市场的潜潜力估计计不够，对新兴兴的市场场群体关关注不够够，比如如对写字字楼投资资型模式式的忽略略。8、项目目的SWWOT分分析1） 项目的的优势分分析地理环境境优势：位于市市中心长长安北是是西安的的龙脉是是西安城城市经济济文化的的中轴紧紧靠南梢梢门黄金金十字土土地资源源稀缺，投资升升值潜力力大周边边城市配配套完善善商务环环境优越越。交通便利利：位于于西安市市中轴线线主干道道，多达达22条条公交线线路汇集集，四通通八达。人气足：地处黄黄金地段段，周边边办公氛氛围较好好，未来来投资升升值潜力力较大，是多数数企业、投资者者首选之之地。浓厚的商商业氛围围：该项项目位于于城市中中心商务务圈，属属西安为为数不多多的商业业繁华地地带。2） 项项目的劣劣势分析析交通拥挤挤严重停车难度度大长安北的的商务形形象不鲜鲜明突出出长安北写写字楼品品类单一一，产品品商业化化开发低低3） 项项目的机机会点西部大开开发，西西安大发发展的良良好经济济环境长安国际际广场的的市场启启动为本本案营销销进行了了很好的的市场预预热市场虽有有巨鳄出出现，但但2年来来的市场场供应空空缺为本本案提供供了良好好的机遇遇长安北的的特色楼楼盘缺少少，个性性商务以以及服务务目前处处于空白白4） 项项目的威威胁点周边新开开发楼盘盘形成的的市场竞竞争的威威胁城市化发发展新兴兴商务区区的崛起起龙脉长安安北商务务形象的的式微和和现存的的交通压压力城市区域域经济环环境的封封闭性，大中国国总部经经济滞后后。写字楼商商务市场场市场营营销环境境疲软，市场严严重过剩剩写字楼市市场租大大于售，以租为为主的消消费购买买格局9、产品品的SWWOT分分析1） 产产品的优优势分析析项目楼前前18米米开阔广广场楼层商务务及配套套功能规规划合理理单层面积积适度，大面宽宽小进深深可以自自由分割割5A智能能配置/独有的的双会所所配置/中央空空调/新新风增氧氧/立体体消防安安防系统统地上地下下停车位位，保安安全天监监控服务务豪华大堂堂/大气气的电梯梯间每层都有有可以进进行商务务功能延延伸的空空间2） 产品的的劣势分分析建筑体量量小，无无法形成成商务社社区效应应18层的的建筑高高度无法法从城市市形象上上获得一一种认同同价值3） 产产品的机机会点建筑体量量小，市市场压力力小，去去化能力力强配套较齐齐全，适适合该区区域客层层的商务务办公需需求楼前188米广场场创造绿绿色办公公氛围充足的停停车位缓缓解了业业主的停停车困难难可以自由由组隔的的办公空空间使业业主有更更多的置置业选择择4） 产产品的困困难点道路拥堵堵严重，增加了了商务办办公的通通勤成本本和时间间成本，本项目的的外立面面无现代代感本项目门门厅与大大堂较为为狭窄，视觉的的通透力力较差10、项项目的产产品规划划调整建建议天际线的的设计建建议：天天际线的的设计要要对天空空有一定定延伸，不要出出现嘎然然而止的的视觉遗遗憾。在在延伸中中和188层功能能进行互互动，可可以处理理成空中中花园的的挑空挑挑高设计计。建筑外立立面的设设计建议议: 建建筑外立立面的设设计不要要追求现现代建筑筑的玻璃璃幕，我我公司认认为尽可可能从西西安人审审美角度度出发，133层的设设计要达达到典雅雅、大气气和通透透感的效效果。44188层的设设计要简简洁明快快，有强强烈的线线条感，体现出出德式的的包豪斯斯大开窗窗工业化化特色风风格。门厅与大大堂的建建议: 门厅的的设计强强化视觉觉的通透透性，张张扬出现现代主题题商务的的文化气气质。大大堂的设设计是对对门厅的的一种延延续，但但要表现现出一种种内敛的的商务气气韵。物业配置置规划建建议:1） 硬硬件部分分l 24小时时分户计计费的中中央空调调l 10000M极速速光纤规规划，适适应网络络技术高高速发展展，提供供1000M宽频频互动网网络l 专线直接接证券交交易所，尊享大大户室待待遇l 一卡通管管理自动动化系统统、非接接触ICC卡门禁禁管制系系统l 设置GPPRS系系统，通通讯无信信号盲区区l 电梯间内内设置液液晶显示示屏，播播放商务务信息、即时新新闻，特特设背景景音乐系系统，营营造轻松松商务环环境2） 55A智能能l BAS楼楼宇自动动化系统统 中央空调调系统 冷冻机组组系统 给排水系系统 变电系统统 照明系统统 电梯系统统 公共广播播系统 三表自动动抄送系系统 空调自动动计费系系统l OAS办办公自动动化系统统 会议中心心系统（多媒体体、远程程视频会会议） 会所管理理系统 门厅多媒媒体查询询系统（交通旅旅馆、车车船票及及时刻表表等） 电子布告告管理系系统（天天气、本本大厦通通知、通通告等） 停车场管管理系统统 物业管理理计算机机系统l FAS消消防自动动化系统统 自动火灾灾报警 自动喷淋淋系统l SAS安安防自动动化系统统 电视监控控系统 巡更系统统（保安安定时巡巡查）l CAS通通信自动动化系统统 综合布线线系统 网络宽频频 公用天线线电视系系统 IC电话话 楼内移动动电话系系统3） 物物管系统统除了实行行一般商商业大厦厦涉及职职公共设设施管理理、服务务工作外外（安全全保卫、清洁卫卫生、设设备运行行管理、客户服服务、绿绿化管理理、停车车场及楼楼宇监督督和管理理），还还应提供供一系列列的便民民服务工工作，主主要有：1) 商务秘书书服务2) 星级标准准清洁服服务3) 贴身办公公室维修修服务4) 代定车、船、飞飞机票5) 代定报纸纸、杂志志6) 代定邮政政、特快快专递7) 代洗衣送送衣服务务8) 24小时时空调计计时收费费等9) 儿童托管管中心10) 翻译服务务物业管理理方式建建议a) 品牌输入入 （引引进比如如深圳天天安、中中海、上上海东湖湖等国内内知名的的酒店、写字楼楼物业管管理公司司进行物物业咨询询、培训训、引导导）b) 国华主导导（国华华企业成成立国华华物业的的品牌对对大厦进进行管理理执行）项目的目目标客层层定位实业公司司：ITT行业、电电子公司司、影视视公司、会展公公司、房房地产公公司等。 智业业服务公公司：广广告公司司、策划划代理公公司、商商务咨询询代理 、经纪纪公司 会计师师事务所所、律师师事务所所培训机机构等 。金融企业业：银行行、证券券、保险险以及期期货公司司其他：外外地企业业办事处处、商务务服务公公司、贸贸易公司司、形象象艺术设设计室以以及投资资客户。项目定位位