市场法在机器设备价值评估中的应用技术研究

市场法在机器设备价值评估中的应用技术研究 关键词： 直接调整法 间接调整法 差异因素调整系数 逻辑验证 调整方向 差异率 摘 要： 本本文通过过对一常常见评估估案例的的解析，详详细论述述了市场场法在资资产价值值评估中中的具体体运用过过程，尤尤其对差差异因素素的调整整处理采采取了两两种方法法和技巧巧，既廓廓清了思思路，又又理顺了了逻辑关关系，并并且还对对相应的的结果进进行了系系统的推推理验证证，保证证了评估估工作的的质量。 在资产评估估工作中中，市场场法是三三大基本本评估方方法之一一，被较较多地运运用于机机器设备备、房地地产等资资产价值值的评估估场合。其其基本思思路或评评估原理理我们都都已熟知知，即以以参照物物的成交交价格为为基础，通通过对比比分析参参照物与与评估对对象之间间的差异异因素并并进行量量化调整整，估算算出评估估对象价价值的一一种方法法。 实际评评估中这这种方法法简便易易行，尤尤其在市市场程度度比较发发达、市市场条件件较完善善的情况况下，运运用市场场比较法法就更为为有效。在在具体评评估步骤骤中，最最关键的的主要是是参照物物的选取取和差异异因素修修正这两两个环节节。参照照物的选选取通常常受制于于客观条条件的影影响，即即取决于于从市场场中收集集到的交交易实例例等信息息资料的的质量如如何，包包括是否否具备真真实性、可可比性，以以及相似似性程度度的高低低等等状状况。针针对不同同的资产产，运用用此种方方法评估估时可比比较的因因素也会会有所不不同，但但大体上上分为这这样四类类：（11）个别别因素（22）交易易因素（33）时间间因素（44）地域域因素，如如果是房房地产评评估，还还会涉及及到容积积率、土土地使用用年期等等因素的的修正，对对差异因因素的修修正是评评估过程程中决定定性的一一环，评评估结果果的精度度也直接接依赖于于差异因因素的量量化调整整上，然然而前提提是评估估人员必必须首先先占有充充分的市市场资料料，在此此基础上上再对相相关的数数据信息息进行科科学的分分析、处处理，除除借助于于计算公公式外，还还要根据据具体情情况，采采用一些些特殊的的技术手手段对细细节问题题进行辅辅助处理理。 下面面就以一一典型机机器设备备评估案案例说明明该法在在评估中中有关差差异因素素调整的的两种处处理技巧巧， 例：运运用市场场比较法法对某车车床进行行评估。 1、 评估人人员首先先对被评评估对象象进行鉴鉴定，基基本情况况如下： 设备备名称：普通车车床 规格格型号：CA66140015000 制造造厂家：A机床床厂 出厂厂日期：19996年55月 投入入使用时时间：119966年5月月 安装装方式：未安装装 附件件：齐全全（包括括：仿形形车削装装置，后后刀架，快快速换刀刀架，快快速移动动机构） 实体体状态：评估人人员通过过对车床床的传动动系统、导导轨、进进给箱、溜溜板箱、刀刀架、尾尾座等部部位进行行检查、打打分，确确定其综综合分值值为6.1分。 2、 评估人人员对二二手设备备市场进进行调研研，确定定与被估估对象较较接近的的三个参参照物，如如表1所所示。 表1 评估估对象 参照物物 参照照物 参照照物 名 称 普普通车床床 普通通车床 普通车车床 普普通车床床 规格型型号 CCA6114015000 CCA6114015000 CCA6114015000 CCA6114015000 制造厂厂家 AA机床厂厂 A机机床厂 B机床床厂 BB机床厂厂 役 龄 110年 10.5年 10年年 9.5年 安装方方式 未未安装 未安装装 未安安装 未未安装 附 件 齐齐全 齐齐全 齐齐全 齐齐全 实体状状态 （综合合分值） 6.11分 55.7分分 6.0分 6.66分 市场状状况 二二手设备备市场 二手设设备市场场 二手手设备市市场 二二手设备备市场 交易数数量 单单台交易易 单台台交易 单台交交易 单单台交易易 交易情情况 正正常 正正常 正正常 正正常 交易时时间 当当前 半半年前 半年前前 一年年前 交易地地区 XX地区 X地区区 Y地地区 YY地区 交易价价格 2230000 2271000 3323000 3、 通过比比较，确确定差异异因素，并并进行量量化调整整 从表11中看出出，三个个参照物物在规格格型号、安安装方式式、交易易情况等等方面与与评估对对象相同同，故这这些因素素不需要要调整。 （1） 制造厂厂家调整整 在所给给的三个个参照物物中，参参照物与评估估对象的的生产厂厂家相同同，为AA机床厂厂。参照照物与参照照物为B厂厂生产。已已知在新新设备交交易市场场中，AA、B两两个制造造商生产产某相同同产品的的价格分分别为44.0万万元和44.444万元。 a.直直接调整整法：求求比率，用用评估对对象某个个因素的的数值比比上参照照物对应应因素数数值，直直接求得得调整系系数 调整整系数4.00/4.440.99（或990） 可以理理解为在在制造厂厂家这个个影响价价格的因因素上，评评估对象象价格是是参照物物的0.9倍或或占其990。 b.间间接调整整法：先先求差异异率，再再求调整整系数 价格格差异率率 （44.04.444）/4.444100010 即意意味着生生产同样样的产品品，A厂厂家（评评估对象象一方）的的市场价价格比BB厂家（参参照物一一方）低低10， 则 调整系系数11100990 注意，这这两种处处理都是是以参照照物的值值为基准准的，分分母均代代表参照照物一方方的某个个差异因因素的数数值，而而分子是是代表评评估对象象一方的的对应差差异因素素的数值值（直接接求比率率时）或或者评估估对象差差异因素素数值与与参照物物的差额额（间接接求差异异率时）。为为什么呢呢？因为为市场法法的评估估思路就就是以参参照物的的成交价价为基础础，通过过一系列列的调整整，得到到评估对对象的价价值。也也就是说说，调整整过程的的基点或或起点是是参照物物价格，调调整方向向是由参参照物到到评估对对象。明明确了这这个逻辑辑前提，在在具体求求取各个个差异因因素调整整系数时时，就要要注意处处处与之之保持一一致，严严格遵循循这个大大方向。 而在有有些评估估教材及及考试辅辅导用书书上，对对这个细细节问题题就没有有从逻辑辑上进行行严密的的推理验验证，或或者说没没有注意意到其中中的微小小差别。如如在求差差异率（调调整比率率）时，有有的书上上这样处处理，价价格差异异率（44.4444.0）/4.00111，即即认为BB厂家生生产的该该产品市市场价格格比A厂厂家高111，以以此算出出调整系系数为00.899（111），虽虽然0.89与与0.99之间是是微小差差别，但但却能引引起评估估值的较较大差异异。这里里犯了一一个计算算上的原原则性错错误，首首先从根根本上，价价格差异异率的求求取就应应该以参参照物值值为基准准，即参参照物数数值应放放在被比比较的分分母位置置上，这这才能与与评估的的思路和和差异调调整方向向一致；再者，虽虽然B厂厂家生产产的该产产品市场场价格比比A厂家家高111，但但反过来来“A厂家家生产的的该产品品市场价价格比BB厂家低低11”就不成成立，事事实上是是10。而得得出调整整系数00.899的结果果实际上上就是默默认了“A厂家家生产的的该产品品市场价价格比BB厂家低低11，这显显然是错错误的，因因为计算算基础不不一样。 （2） 实体状状态调整整 根据据对评估估对象和和参照物物的观察察和技术术鉴定，采采用打分分法，确确定他们们的实体体状态综综合分值值分别为为6.11分，55.7分分，6.0分和和6.66分。 a.直接调调整法 调整整系数分分别为：6.11/5.711.077 66.1/6.001.02 66.1/6.660.92 b.间接调调整法 实体体状态差差异率分分别为：（6.155.7）/5.77100077表明在在实体状状态因素素上，评评估对象象比参照照物价格要要高7 （66.16.00）/66.0100022表明在在实体状状态因素素上，评评估对象象比参照照物价格要要高2 （66.16.66）/66.610008表明明在实体体状态因因素上，评评估对象象比参照照物价格要要低8 则调调整系数数分别为为：171.007 121.002 180.992 可见两两种调整整方法得得出的结结果是一一致的。我我们还可可以对此此进行逻逻辑验证证。如评评估对象象的实体体状态分分值比参参照物的高，就就说明评评估对象象比参照照物的实体体状态要要好，相相应地，价价格也要要比参照照物高。那那么现在在已知参参照物的交易易价格，要要以它为为基准把把它调整整为评估估对象的的价格（所所求目标标），即即把低的的调成高高的，当当然要乘乘上一个个大于11的调整整系数；又如评评估对象象的实体体状态分分值比参参照物低，就就说明评评估对象象的实体体状态比比参照物物的要差差，相应应地，价价格也要要比参照照物低。现现在已知知参照物物的交易易价格，要要以它为为基准把把它调整整为评估估对象的的价格，即即从“高”到“低”，当然然要乘上上一个小小于1的的调整系系数。 这种验验证过程程尤其在在用间接接调整法法求调整整系数时时更为必必要，因因为差异异率求取取的分式式中分子子部分如如果严格格按照用用评估对对象的某某个因素素值减去去参照物物的对应应因素值值的差额额列示，则则得出的的差异率率有正有有负，加加上一个个基准系系数1，就就得到该该差异因因素的调调整系数数。但如如果求得得的是一一个差异异率的绝绝对值，这这种逻辑辑验证就就更少不不了了。我我们知道道调整系系数的取取值范围围一般都都是在（00，2）的的区间中中，更确确切的说说是在11左右一个个较小的的幅度范范围内（差差异率过过大则不不适宜选选作参照照物）的的小数，等等于1表表示不需需调整，大大于1表表示调高高，小于于1表示示调低。调调整的方方向是由由参照物物到评估估对象，顺顺序搞清清楚了，分分子分母母各代表表的含义义明确了了，就不不至于上上下颠倒倒，不至至于造成成评估基基准数额额与调整整指标之之间出现现不对应应，或逻逻辑错位位。实际际上，这这种验证证思维同同样也适适用于其其他所有有差异因因素的调调整系数数的确定定上，不不论是收收集到的的直接的的统计资资料和数数据，还还是需要要计算处处理后确确定技术术参数的的情况。 （3） 役龄因因素调整整 评估人人员根据据市场调调查，发发现设备备的役龄龄相关00.5年年，其售售价相关关5左左右。 这是经经过评估估人员调调查分析析所得到到的数据据信息，是是一个在在某特定定条件下下“普”适的调调整原则则，即役役龄与售售价的相相关关系系。根据据常识，这这应是一一个反向向相关的的变量关关系，我我们只需需按照评评估调整整的方向向，理清清思路即即可。如如评估对对象比参参照物役龄短短0.55年，则则其售价价应比参参照物高高5（差差异率为为5），调调整系数数为1.05（115）；评评估对象象比参照照物役龄长长0.55年，则则其售价价应比参参照物低5（差异异率为5），调调整系数数为0.95（115）。 （4） 地域因因素调整整 参照物物与评估估对象同同属于XX地区，参参照物与参照照物的交易易地点在在Y地区区，根据据市场调调查得知知，X地地区的交交易价格格比Y地地区高22（差差异率为为2，注注意，反反之并不不成立，因因为计算算基础不不一样）。则则调整系系数为11.022（12）。 （5） 时间因因素调整整 三个个参照物物的交易易时间代代表着不不同的物物价水平平，根据据收集的的价格资资料确定定的调整整系数如如下表22所示： 参照照物 参照照物 参照照物 交易时时间 半半年前 半年前前 一年年前 时间因因素调整整系数 1.002 11.022 1.05 4、计计算评估估值（如如下表33所示） 参照照物 参照照物 参照照物 交易价价格 2230000 2271000 3323000 制造厂厂家因素素调整系系数 11.0 0.99 0.9 实体状状态因素素调整系系数 11.077 1.02 0.992 役龄因因素调整整系数 1.005 11.0 0.995 时间因因素调整整系数 1.002 11.022 1.05 地域因因素调整整系数 1.00 1.02 1.002 调整后后结果 263357 258883 272211 所以，该该车床的的评估值值（226355722588832272111）/3264484（元元） 最后还还要说明明的一点点是，在在调整某某个差异异因素时时，一定定要排除除其他差差异因素素的干扰扰影响，即即可假定定其他因因素都相相同，或或其他差差异因素素不存在在。评估估人员在在前期收收集资料料时就应应加以区区分，否否则将会会影响到到各差异异因素的的对比和和数据信信息的分分析，进进而影响响到调整整系数的的求取和和最终的的评估结结果。 由此可可见，市市场法在在评估中中的具体体应用还还是很灵灵活的，能能收集到到较高质质量的数数据资料料、市场场信息固固然重要要，但在在评估当当中评估估人员的的主观判判断对评评估结果果产生的的影响作作用也不不容忽视视。这就就要求评评估人员员要有丰丰富的评评估经验验和评估估技巧，并并借助于于数学工工具和技技术方法法，结合合评估对对象的特特点，进进行专业业地分析析、推理理，准确确地评估估出评估估对象的的价值。 参考考文献：11全国国注册资资产评估估师考试试用书编编写组.资产评评估.北北京：中中国财政政经济出出版社，220055：1337 2朱萍.资产评评估学教教程.上上海财经经大学出出版社，119988：1117 3刘玉平平.资产产评估.北京：中国财财政经济济出版社社，20000：79 4于鸿君君.资产产评估教教程.北北京：北北京大学学出版社社，20000：58