《资产评估：方法》PPT课件

第3章 资产评估的基本方法,浙江财经学院会计学院,内容框架,3.1 市场法 3.2 收益法 3.3 成本法 3.4 评估结果的精确性与评估方法的选择,1.掌握资产评估三种方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定； 2.熟悉资产评估方法选择的基本依据； 3.了解各种评估方法之间的关系； 4.能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,基本要求和教学目标,一、市场法的基本含义 （一）基本含义,3.1 市场法,同样或类似资产 近期交易价格,直接比较 或类比分析,资产价值,（二）基本思路 第一步，在市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价格；第二步，对被评估资产与参照物之间的差异进行调整，判断被评估资产的评估值。 被评估资产的评估值=参照物PP 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。,3.1 市场法,参照物个数,（三）基本原理 资产的替代原理：任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 正常的投资者P市场P 理论基础：均衡价值论 资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。,二、市场法的基本前提（P54） （1）有一个充分发育活跃的公开市场； 公平交易（偶然因素） （2）有可比的资产及其交易活动（技术参数指标等资料是可以收集到的）。 功能上可比（用途、性能上的相同或相似，避免张冠李戴）； 市场条件可比（市场供求关系、竞争状况和交易条件等，明确评估结果的价值类型）； 适度的时间范围（时间间隔不能太长，减少调整时间因素）。,三、市场比较法的基本程序（5） 及有关指标（P54） （一）寻找参照物（可比、数量） 1、成交价是正常交易的结果（交易地位、交易动机、交易时限）； 2、至少三个交易案例（3）； 3、与被估资产相类似（可替代，即功能相同）； 4、尽可能选择近期成交的交易案例。,（二）选择比较因素 资产性质 市场条件 （三）指标对比、量化差异 1.资产的功能。社会需求、效用 。 2.实体特征和质量。外观、结构、役龄和规格型号等 。 3.市场条件。供求关系 。 4.交易条件。交易批量、交易动机、交易时间等。,房地产：地理位置 机器设备：技术,机器 设备,（四）调整差异，确定初步评估值 资产的初步评估值=参照物PP （五）综合分析，确定最终评估值 将若干个经过调整初步评估值进行加权平均或算术平均，确定最终评估值。,初步评价结果3 1,调增 调减,操作程序：一个框架,选择参照物,比较量化差异,初步评估结果,最终评估结果,1.参照物的可比性：功能、市场 条件、特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。,1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。,对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。,四、市场法中的具体评估方法（P56）,（一）直接比较法 评估对象价值=相同参照物合理成交价格 评估对象价值参照物成交价格修正系数1 修正系数2修正系数n 或：评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n 优点：简捷、便于操作 缺点：可比性要求高，相同或基本相同,修正系数,1.现行市价法（ P57 ） 具有现行市场价格； 或基本相同的参照物具有现行市场价格。 则：资产评估价值=参照物在评估基准日的现行市场价格 例如，批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。,2.市价折扣法（P57） 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值。 数学表达式： 适用：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异的情况。,举例说明：下面的举例仅仅在于说明评估方法本身的应用，并不是严格意义上的实践运用。 例3-1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40，因此，该拟快速变现资产价值为： 资产评估价值10（140） 6（万元）,3.功能价值类比法（类比估价法）（P58） 以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异，通过调整两者的功能差异估算被评估对象的价值。 （1）资产价值与其功能呈线性关系的情况生产能力比例法。 例3-2被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。 资产评估价值10901207.5（万元）,3.功能价值类比法（类比估价法） （2）资产价值与其功能呈指数关系的情况规模经济效益指数法。 例3-3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。该类资产的功能价值指数为0.7。 资产评估价值10（90120）0.78.18（万元）,4.价格指数法（物价指数法）（P59） 以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整被评估对象的价值。 （1）计算方法1（3-6） 例3-4与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5，则评估对象的评估价值接近于： 资产评估价值10（1+5）10.5（万元）,=,（3-6-2）,(1+,例3-5被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5、5.7、6.8、7.3、9.6和10.5。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3 800元平方米。 运用公式（3-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于： 3 800【（1+10.5）/（1+6.8）】 3 932（元平方米）,（2）计算方法2 资产评估价值=参照物成交价格价格指数 （3-7） 运用定基指数修正（P59） （3-7-1） 运用环比指数修正（P59） （3-7-2） 例3-6已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年15月的环比价格指数分别为103.6、98.3、103.5和104.7。根据公式（2-7-2）评估对象于2006年10月的评估价值最接近于。 300103.698.3103.5104.7331.1（万元）,5.成新率价格调整法（P60） 以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对象的价值。 其中：,直接比较法的特点: 优点：适用性强、应用广泛。 局限性：对信息资料的数量和质量要求较高，还要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。 处方：类比法,直接比较法的改进 市场售价类比法、价值比率法 不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只要在大的方面基本相同或相似即可。,1.市场售价类比法（P60） 以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算被评估对象的价值。 数学表达式：,例3-7,例3-7 （1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的市场价值。 （3）评估过程： 选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 收集有关的评估资料： A收集待估土地资料（略）。 B收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表3-1。,表3-1 交易实例（参照物）情况表,进行交易价格修正。 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正； 交易实例B较正常买卖，价格偏低2； 交易实例C较正常买卖，价格偏低3。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0； 交易实例B：2； 交易实例C：3； 交易实例D：0。,进行交易日期修正。 根据调查，2004年10月4日以来，土地价格平均每月上涨1，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6； 交易实例B：7； 交易实例C：12； 交易实例D：10。,修正率=（1+i）n-1,进行区域因素修正。 交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表3-2判断。 本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表3-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分： 交易实例B所属地区为88； 交易实例C所属地区为108； 交易实例D所属地区为100。,表3-2 区域因素比较表,进行个别因素修正。 （1）经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2。 （2）土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8）： 年限修正系数1-1/（1+8）301-1/（1+8）35 （1-0.0994）（1-0.0676） 0.90060.9324 0.9659,P215,计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为： 870 100/100106/100100/100102/1000.9659 909（元平方米） 交易实例B修正后的单价为： 820100/98107/100100/88102/100 1038（元平方米） 交易实例C修正后的单价为： 855100/97112/100100/108102/1000.9659 901（元平方米） 交易实例D修正后的单价为： 840100/100110/100100/100102/100 942（元平方米）,价格,日期,区域,环境,年限,采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价（909+1038+901+942）4 948（元平方米） 土地评估总价600948 568 800（元）,2.价值比率法（P63） 是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。 资产价值=（参照物的市场交易价格经济参数）评估对象的同一经济参数,（1）成本市价法（P63） 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算被评估对象的价值。 数学表达式： 例3-8评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值2015030（万元）,（2）市盈率倍数法（P63） 是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与被评估企业相同口径的收益额相乘估算被评估企业价值的方法。 市盈率=总市值/净利润额 或市盈率=每股股价/每股收益 主要适用于企业价值的评估。 例3-9某被估企业的年净利润为l 000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值1 0002020 000（万元）,（二）间接比较法（P64） 1.打分。利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。 2.估算。利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值。 优点：该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。 缺点：需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。,3.2 收益法,指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估技术方法的总称。即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。,一、收益法的基本含义,“将利求本”的思路：认为任何一个理智的投资者在购置或投资与一项资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能为其带来的回报，即收益额。 评价：理论上，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一,基本思路,理论依据,效用价值论：收益决定资产的价值。 收益越高，资产的价值越大。 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,二、基本前提,（1）预测和货币化。被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（主观因素、客观因素） （2）风险可预测和量化。资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（行业风险、地区风险、企业风险） （3）年限可预测。被评估资产预期获利年限可以预测。,三、基本程序和基本参数（P67）,2.分析测算未来预期收益,1.搜集验证未来预期收益,3.确定折现率或资本化率,4.折现，确定被评估资产价值,5.分析确定评估结果,基本参数,预期收益额 折现率 收益期,（1）基本含义 指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的所得额。（差额，不是销售收入） （2）主要特点 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。,（一）预期收益额,现今条件下的实际取得的收益不可用于评估。 实现收益排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于评估。 举例： 如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。 企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用率很差，这不能论资产、土地无价值，最大效用，最佳效用。 资产收益有形收益和无形收益均需考虑。,（1）折现率的基本含义 本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,（二）折现率,（2）折现率的形式 折现率：未来有限期收益折算成现值 的比例。（当n有限时，有限的年限，把未来收入折成现值折现） 本金化率：未来无限期收益折算成现 值的比例。（ n 本金化率、 资本化率，资本化是永续收入的折现）,基本方法： 无风险报酬率风险报酬率,（3）折现率的估算方法,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,（三）收益期,（1）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。,（2）收益期估测方法 以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测,评价,优点： 能真实和较准确地反映企业本金化的价格。 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。 缺点： 预期收益额预测难度较大。 评估中适用范围较小。,四、主要技术方法,收益法的基本计算公式：,公式字符统一定义： P 评估值； i 年序号； Pi 未来第i年的评估值； Ri 未来第i年的预期收益； r 折现率或资本化率； ri 第i年的折现率或资本化率； n 收益年期； t 收益年期； A 年金。,收益法中的具体方法分类： （1）针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法； （2）针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。,1、收益期有限，资本化率大于零,（一）未来各年收益额相等,3、收益永续，各因素不变,2、收益期有限，资本化率等于零,1、收益期无限,（二）未来各年收益额若干年后相等,3、收益期有限,成立条件： 纯收益在n年（含第n年）以前有变化; 在n年后不变； 收益期无限； r大于零。,成立条件： 纯收益在t年（含第t年）以前有变化; 在t年后不变； 收益期有限为n年； r大于零。,1、收益期无限，等差级数递增,（三）未来各年收益额按等差级数变化,2、收益期有限，等差级数递增,成立条件： 纯收益按等差级数递增; 纯收益逐年递增额为B； 收益期无限； r大于零。,成立条件： 纯收益按等差级数递增; 纯收益逐年递增额为B； 收益期有限为n年； r大于零。,3、收益期无限，等差级数递减,4、收益期有限，等差级数递减,成立条件： 纯收益按等差级数递减; 纯收益逐年递减额为B； 收益期无限； r大于零； 收益递减到零为止。,成立条件：纯收益按等差级数递减; 纯收益逐年递减额为B；收益期有限为n年；r大于零。,1、收益期无限，等比级数递增,（四）未来各年收益额按等比级数变化,2、收益期有限，等比级数递增,成立条件： 纯收益按等比级数递增; 纯收益逐年递增比率为s； 收益期无限； r s 0。,成立条件： 纯收益按等比级数递增; 纯收益逐年递增比率为s； 收益期有限为n年； r s 0 。,3、收益期无限，等比级数递减,4、收益期有限，等比级数递减,成立条件： 纯收益按等比级数递减; 纯收益逐年递减比率为s； 收益期无限； rs0。,成立条件： 纯收益按等比级数递减; 纯收益逐年递减比率为s； 收益期有限为n年； r大于零； 0 s 1。,（五）已知未来若干年后资产价格,成立条件： 纯收益在n年（含第n年）以前不变 预知第n年的价格为Pn r大于零,计算公式：,例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 评估值=1200/4%=30000（万元）,收益法应用案例：,例2： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。 P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =9004.6229=4160.59（万元）,例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。,（1）永续经营条件下的评估过程： 首先，确定未来五年收益额的现值。 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元） 最后，确定该企业评估值： 企业评估价值=49244.2+1400.6209 =136.17（万元）,（2）经营50年条件下的评估过程：,例4：某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。 则 折现率 10%+2%=12% V=400 （P/F，12%，1） 420 （P/F，12%，2）440 （P/F，12%，3） 460（P/A，12%，3 （P/F，12%，3）2000 （P/F，12%，6） =2780.85万元,3.3 成 本 法,首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。,一、成本法的基本涵义,重建或重置被评估资产。是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行分析和判断。评估思路可概括为： 被评估资产价值=重置成本*成新率,重置成本,各项贬值 （实体性、功能 性、经济性）,资产价值,（一）基本思路,（一）基本思路,资产评 估价值,资产的 重置成本,资产实体 性贬值,资产经济 性贬值,资产功能 性贬值,-,-,-,资产评 估价值,资产 重置成本,资产实 体性贬值,资产功 能性贬值,资产经 济性贬值,（二）理论依据,1.资产的价值取决于购建资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。,生产费用价值论,1.被评估资产处于继续使用状态； 2.应当具备可利用的历史成本资料； 3.形成资产价值的耗费是必须的。,二、基本前提,包括有效耗费和无效耗费。 社会或行业平均成本。,三、操作程序,搜集历史资料，确定成本构成,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,四、基本要素,1.复原重置成本：运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 2.更新重置成本：采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,（一）资产的重置成本,即资产的现行再取得成本。重置成本一般可分为：复原重置成本和更新重置成本。, 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 选择：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。,（二）资产的实体性贬值（有形损耗）,由于使用及自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产价值损失。,（四）资产的经济性贬值,（三）资产的功能性贬值,由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。,由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。,五、成本法中各个参数具体评估方法,1、重置核算法 （细节分析法、核算法） 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,（一）重置成本的估算方法,即资产的现行再取得成本。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。,计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费 其他,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,现行行业或社会平均资产收益水平,自制,外购,例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 解：评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。 根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本 购买价=8（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2% 间接成本13.042%0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）,2、价格指数法 在资产历史成本（账面价值）基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。 计算公式： 重置成本资产的历史成本（1+价格变动指数）,定基价格指数： 环比价格指数：,例3-13某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元。当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则： 被估资产重置成本=50000（160%95%）100% =84 211（元） 被估资产历史成本（账面价值）为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有： 被估资产重置成本=200000（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）100% =200 000191% =382 000（元）,资产评估师考题,某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本。,重置成本计算表,价格指数法的特点（P76),物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 。,3、功能价值类比法 是在参照物的价格或重置价值的基础上，通过功能价值关系，估测评估对象的重置成本。 资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同 。,生产能力比例法： 规模经济效益指数法：,参照物 功能价值,被评资产 重置成本,（单位生产能力）,计算方法,（1）生产能力比例法（功能成本线性函数法）,相同或相似的参照物,例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：,P = a+ bF (y=abx) 用最小二乘法求得： a = 31.67 b = 0.98 则直线方程为：P = 31.67 + 0.98F 被评估设备能力为F = 70吨，可得： 重置成本P = 31.67 + 0.9870 = 100.27（万元） 重置成本P = 11570/80 = 100.625 （万元）,相关系数,（2）规模经济效益指数法 (功能成本指数法 ),经验 数据 0.41.2,4、统计分析法 （点面推算法 P78）,基本原理,某类抽样资产 的重置成本,被评估资产 的重置成本,计算公式,某类资产的 历史成本,被评估资产 的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本,K=R/R,当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 （1）分类。将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样。抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）算K。计算调整系数K。 （4）估值。据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本K,具体计算步骤,例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。 评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元。 经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本 = 1200 80/50 = 1200 1.6 = 1920（万元）,（二）实体性贬值的估算方法,资产实体性贬值重置成本实体性贬值率 资产实体性贬值重置成本（1-实体性成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度,1、观察法（看、分析、比较、估算） 计算公式：,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值） 实际已使用年限总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间,100,2、使用年限法 计算公式：,资产实体性贬值率,资产利用率1，超负荷，实际名义； 资产利用率1，满负荷，实际名义； 资产利用率1，开工不足，实际名义。,例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。 该设备的实体性贬值为： 资产利用率=（53605）/（53608）=62.5% 实际已使用年限=562.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000）3.125/8.125 =191538.46（元）,3、修复费用法 利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。 资产实体性贬值=修复费用（全新状态） =零部件更换或者修复费用+改造费用+停工损失费用等,（三）资产功能性贬值的估算方法,基本含义：由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 估算路径：与新资产的效用、生产能力、工耗、物耗、能耗水平方面的费用比较，确定功能性贬值额。 计算公式：,被评估资产功能性贬值额 （被评估资产年净超额运营成本折现系数）,具体计算步骤： 1、计算年营运成本。将被评估资产的年营运成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较； 2、净超额运营成本。计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额； 3、剩余寿命。估计被评估资产的剩余寿命。 4、确定功能性贬值。以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。 举例（例3-17）（P80）,例3-17评估某种机器设备，技术先进的设备比被评估设备生产效率高，节约工资费用，评估基准日为2006年1月1日有关资料及计算结果见表3-4。,两种形式：,（四）资产经济性贬值的估算方法,企业外部因素变化引起，表现为营运中资产利用率下降、资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。,间接计算 直接计算,1、间接计算法 2、直接计算法,功能价值指数0.60.7,例：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台（销售价格及其他条件未变）。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。 评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6。,设备的经济性贬值率 =1-（70000/100000）0.6100% =19%,例：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。,计算过程如下： 经济性贬值 =(100100000)（1-33%）（P/A，10%，3） =1000000067% 2.4869 =166.62230（万元）,对于特定的经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。不会因评估人员评估方法的不同而截然不同。 评估的基本目的决定了评估方法之间的内在联系。这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论依据。,一、评估方法之间的关系,（一）评估方法之间的联系,一、评估结果的精确性,3.4 评估结果的精确性与评估方法的选择,3.4 评估结果的精确性与评估方法的选择,一、评估结果的精确性 对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。 如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：某些方法的应用前提不具备；分析过程有缺陷；结构分析有问题；某些支撑评估结果的信息依据出现失真；评估师的职业判断有误。,二、评估方法之间的关系,（一）资产评估方法之间的区别 1适用的前提条件不同。 2成本法与收益法比较。 3市场法与成本法比较。 4市场法与收益法比较。 （二）资产评估方法之间的联系 1从理论上讲，成本法也是一种历史资产与现时新资产相比较的方法。 2收益法中的重要指标折现率也常运用于市场法和成本法中。 3收益法的运用需要结合市场法。,1、与评估对象相适应 在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制 一般讲：,市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产,三、评估方法的选择,2 评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。 3 评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。 4资产评估人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。 不论选择哪种评估方法，都应该保证评估目的，评估时所依据的各种假设条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。,剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。 根据题意，项目开发期为2年，建造成本第1年投入45，第2年投入55，年内均匀投入，则第1年投入建造成本的计息期为1.5年，第2年投入建造成本的计息期为0.5年；而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。,问题 一个“泡沫”很大的房地产市场，收益率可能会很低，如一处房子在正常情况下价值100万元，“泡沫”背景下市场交易价200万元，但如果收益都是租金1000元，则收益率分别为0.1%和0.05%，你认为应该用收益法拟或市场法评估该房屋的价值？为什么？,The End,Many Thanks！,资产评估基本途径和方法,资产评估过程结构图,