房地产开发环节的成本控制cdbk

项目管理师PMS系统*房地地产开发发环节的的成本控控制（一）立立项环节节的成本本控制1、 各各单位新新项目立立项时必必须向集集团总部部提交立立项请示示和详详细的可可行性研研究报告告，并并经集团团立项听听证会讨讨论通过过。可可行性研研究报告告除应应具备地地块基础础资料、周周边环境境及其发发展趋势势、合作作方背景景、合作作方式及及条件、初初步规划划设计方方案、开开发节奏奏及市场场定位等等基础内内容外，还还须包括括以下内内容： 成本本费用估估算和控控制目标标及措施施； 投资资及效益益测算、利利润体现现安排； 税务务环境及及其影响响； 资金金计划； 竞竞投方案案（仅仅限招标标、拍卖卖项目）； 投资资风险评评估及相相应的对对策； 项目目综合评评价意见见。2、 可可行性研研究报告告应至至少在立立项听证证会前提提前一周周上交集集团总部部。3、 若若项目立立项后，合合作条件件或招标标、拍卖卖条件等等关键因因素发生生变化，并并将对我我方构成成重大不不利影响响时，应应重新向向集团总总部提交交立项项申请。4、 招招标或拍拍卖项目目的竞价价不得突突破集团团批准的的最高限限价；合合作建房房项目要要充分考考虑地价价款的支支付方式式及相应应的资金金成本。5、 招招标、拍拍卖合同同或合作作开发合合同应经经集团总总部律师师审核后后正式签签署。（二）规规划设计计环节的的成本控控制1、 规规划设计计单位的的选择由由各开发发单位自自行负责责，但应应遵循以以下原则则： 能由由集团内内部完成成的规划划设计工工作，应应由集团团内部自自行完成成； 需委委托设计计院进行行的规划划设计工工作，应应采取招招标方式式，择优优确定。2、 总总体规划划设计方方案（必必须包括括建造成成本控制制总体目目标），应应首先上上报集团团领导牵牵头组织织的“规划设设计方案案听证会会”审查，获获通过后后方可进进入下一一设计阶阶段（如如单体设设计、扩扩初设计计、施工工图设计计）。每每一阶段段都必须须要求设设计单位位出具设设计概（预预）算，并并在与上上一阶段段的概（预预）算进进行认真真分析、比比较的基基础上，编编制我方方的建建造成本本概（预预）算，确确定各成成本单项项的控制制目标，并并以此控控制下一一阶段的的设计。3、 施施工图设设计合同同应具备备有关钢钢筋、混混凝土等等建材用用量要求求的条款款，并载载明：设设计单位位的施施工图预预算原原则上不不得突破破我方编编制的建建造成本本预算。4、 设设计、工工程、预预算人员员应会同同监理人人员组成成联合小小组，对对施工图图的技术术性、安安全性、周周密性、经经济性（包包括建成成后的物物业管理理成本）等等进行会会审，提提出明确确的书面面审查意意见，并并督促设设计单位位进行修修正，避避免或减减少设计计不合理理甚至失失误所造造成的投投资损失失浪费。（三）施施工招标标环节的的成本控控制1、 除除垄断性性质的工工程项目目外，其其他工程程的施工工或作业业单位，不不得指定定。2、 主主体施工工单位的的选择，必必须采取取公开或或邀请招招标方式式进行。3、 应应组织设设计、工工程、预预算、财财务四大大专业人人员联合合组成招招标工作作小组，就就招标范范围、招招标内容容、招标标条件等等进行详详细、具具体的策策划，拟拟订标书书，开展展招标活活动；对对投标单单位应就就其资质质、经济济实力、技技术力量量、以往往施工项项目和施施工管理理水平等等进行现现场考察察，提出出书面考考察意见见；对投投标情况况进行评评估，提提出书面面评估意意见。4、 同同等条件件下，应应尽量选选择企业业类别或或工程类类别高而而取费较较低的单单位。5、 凡凡投资额额超过人人民币11,0000万元元的工程程项目若若采取邀邀请招标标方式，应应事后向向集团总总部提交交有关招招标、评评标等工工作的文文字备忘忘。6、 零零星工程程应当在在两个以以上的施施工单位位中，综综合考察察其技术术力量、报报价等进进行选择择。7、 垄垄断性质质的工程程项目（如如水、电电、气等等）应尽尽力进行行公关协协调，最最大程度度降低造造价。8、 施施工合同同谈判人人员至少少应包括括工程、预预算两方方面的专专业人员员，合同同条件必必须符合合招标条条件，合合同条款款及内容容概念应应清晰，不不得因工工程紧而而不签合合同就开开工。9、 应应建立健健全施工工队伍档档案，跟跟踪评估估其资信信、技术术力量等等。10、 出包工工程应严严禁擅自自转包。（四）施施工过程程的成本本控制现场签证证1、 现现场签证证要反复复对照合合同及有有关文件件规定慎慎重处理理。2、 现现场签证证必须列列清事由由、工程程实物量量及其价价值量，并并由甲方方主管工工程师和和预算人人员以及及监理单单位现场场管理人人员共同同签名，其其中甲方方预算人人员必须须对工程程量、单单价、用用工量负负责把关关。现场场签证的的具体审审批程序序与权限限，由各各开发企企业自行行制定。3、 现现场签证证必须按按当时发发生当时时签证的的原则，在在事后五五日内办办理完毕毕，严禁禁事后补补签。签签证内容容、原因因、工程程量必须须清楚明明了，涂涂改后的的签证及及复印件件不得作作为结算算依据。4、 凡凡实行造造价大包包干的工工程和取取费系数数中已计计取预算算包干费费或不可可预见费费的工程程项目，在在施工过过程中不不得办理理任何签签证。5、 因因业主要要求或者者因设计计不当，确确实需要要变更设设计的，应应填写设设计变更更审批表表并编编制预算算，经设设计、监监理单位位和我方方有关负负责人认认可后，方方可办理理，办理理过程中中必须对对照有关关设计、施施工或售售楼合同同，明确确经济责责任，杜杜绝盲目目签证。我我方设计计变更的的审批权权限由各各开发单单位根据据自身实实际情况况确定。工程质量量与监理理1、 项项目开工工前，原原则上应应通过招招标方式式择优选选择具有有合法资资格与有有效资质质等级的的监理单单位。监监理单位位应与所所监理工工程的施施工单位位和供货货商无利利益关系系。2、 工工程质量量监控人人员应要要求监理理单位密密切配合合，严格格把关。一一旦发现现质量事事故，必必须组织织有关部部门详细细调查、分分析事故故原因，提提交事故故情况报报告及防防患措施施，明确确事故责责任并督督促责任任单位，按按照质检检部门认认可的书书面处理理方案予予以落实实。事故故报告与与处理方方案应一一并存档档备案。3、 应应特别重重视隐蔽蔽工程的的监理和和验收。隐隐蔽工程程的验收收，必须须由工程程、预算算人员联联合施工工单位、质质检部门门共同参参加并办办理书面面手续。凡凡未经验验收签证证的，应应要求施施工单位位不得隐隐蔽和进进入下道道工序施施工。隐隐蔽工程程验收记记录按顺顺序进行行整理，存存入工程程技术档档案。工程进度度款1、 原原则上不不向施工工单位支支付备料料款。确确需支付付者，应应不超过过工程造造价的115%，并并在工程程进度款款支付到到工程造造价500%时开开始抵扣扣预付备备料款。2、 工工程进度度款的拨拨付应当当按下列列程序办办理： 施工工单位按按月报送送施工进进度计划划和工程程进度完完成月报报表； 工程程、预算算部门会会同监理理人员，对对照施工工合同及及进度计计划，审审核工程程进度内内容和完完工部位位（主体体结构及及隐蔽工工程部分分须提供供照片）、工工程质量量证明等等资料； 预算算部门整整理复核核工程价价值量； 经财财务部门门审核后后按有关关批准程程序付款款并登记记付款台台帐。3、 应应要求施施工单位位在我方方开户银银行开具具结算帐帐户，以以便为我我方融洽洽银企关关系和监监督工程程款项的的使用提提供便利利。4、 工工程进度度款支付付达到工工程造价价85%时，原原则上应应停止付付款，预预留至少少10%工程尾尾款和55%保修修款，以以便掌握握最终结结算主动动权。（五）工工程材料料及设备备管理1、 项项目开工工前，设设计或工工程管理理部门应应及时列列出所需需材料及及设备清清单，一一般按照照下列原原则决定定甲供、甲甲定乙供供和乙供供，并在在工程施施工承包包合同中中加以明明确：2、 甲甲方能找找到一级级建材市市场的、有有进口免免税计划划指标的的、有特特殊质量量要求和和价格浮浮动幅度度较大的的材料和和设备，应应实行甲甲供或甲甲定乙供供，其余余实行乙乙供；3、 实实行甲供供或甲定定乙供的的材料和和设备应应尽量不不支付采采购保管管费。4、 应应按工程程实际进进度合理理安排采采购数量量和具体体进货时时间，防防止积压压或造成成窝工现现象。5、 甲甲供材料料、设备备的采购购必须进进行广泛泛询价，货货比三家家，也可可在主要要设备和和大宗建建材采购购上采用用招标方方式。在在质量、价价格、供供货时间间均能满满足要求求的前提提下，应应比照下下列条件件择优确确定供货货单位： 能够够实行赊赊销或定定金较低低的供货货商； 愿意意以房屋屋抵材料料款，且且接受正正常楼价价的供货货商； 能够够到现场场安装，接接受验收收合格后后再付款款的供货货商； 售后后服务和和信誉良良好的供供货商。6、 工工程管理理部门对对到货的的甲供材材料和设设备的数数量、质质量及规规格，要要当场检检查验收收并出具具检验报报告，办办理验收收手续，妥妥善保管管。对不不符合要要求的，应应及时退退货并通通知财务务部拒绝绝付款。7、 采采购合同同中必必须载明明：因供供货商供供货不及及时或质质量、数数量等问问题对工工程进度度、工程程质量造造成影响响和损失失的，供供货商必必须承担担索赔责责任。8、 各各单位必必须建立立健全材材料的询询价、定定价、签签约、进进货和验验收保管管相分离离的内部部牵制制制度，不不得促成成由一人人完成材材料采购购全过程程的行为为。9、 对对于乙供供材料和和设备，我我方必须须按认定定的质量量及选型型，在预预算人员员控制的的价格上上限范围围内抽取取样板，进进行封样样，并尽尽量采取取我方限限价的措措施。同同时在材材料和设设备进场场时应要要求出具具检验合合格证。10、 材料的的代用应应由工程程管理部部门书面面提出，设设计单位位和监理理单位通通过，审审算部门门同意，领领导批准准。11、 甲供材材料、设设备的结结算必须须凭供货货合同、供供货厂家家或商检检部门的的检验合合格证和和我方工工程管理理部门的的验收检检验证明明以及结结算清单单，经审审算、财财务部门门审核无无误后，方方能办理理结算。（六）竣竣工交付付环节的的成本控控制1、 单单项工程程和项目目竣工应应经过自自检、复复查、验验收三个个环节才才能移交交。2、设计计、工程程、审算算、销售售和物业业管理部部门必须须参加工工程结构构验收、装装修验收收及总体体验收等等，“移交证证明书”应由施施工单位位、监理理单位和和物业公公司同时时签署。3、 凡凡有影响响使用功功能和安安全及不不合设计计要求的的结构部部位、安安装部位位、装饰饰部位和和设备、设设施，均均应限期期整改直直到复验验合格。因因施工单单位原因因延误工工程移交交，给我我方造成成经济损损失的，要要按合同同追究其其责任。4、 工工程移交交后，应应按施工工合同有有关条款款和物业业管理规规定及时时与施工工单位签签订保保修协议议书，以以明确施施工单位位的保修修范围、保保修责任任(包括括验收后后出现的的质量问问题的保保修责任任的约定定)及处处罚措施施等。5、 采采取一次次性扣留留保修金金、自行行保修的的开发企企业，应应对保修修事项及及其费用用有充分分的预计计，留足足保修费费用。6、 甲甲方按租租售承诺诺先行垫垫付的属属保修范范围的费费用，应应在工程程承包合合同中便便明确有有乙方承承担。（七）工工程结算算管理工程竣工工结算应应具备以以下基本本条件： 符合合合同（协协议）有有关结算算条款的的规定； 具备备完整有有效的质质量评定定结果和和符合规规范要求求的竣工工验收资资料； 项目目设计变变更、现现场签证证及其他他有关结结算的原原始资料料齐备； 工程程遗留问问题已处处理完毕毕； 施工工单位结结算书按按要求编编制，所所附资料料齐全。2、 工工程结算算要以我我方掌握握的设计计变更和和现场签签证为准准，施工工单位提提供的设设计变更更和现场场签证，一一般只能能作为参参考。3、 “点工”必须按按照定额额价计取取、结算算。4、 审审算部门门应详细细核对工工程量，审审定价格格、取费费标准，计计算工程程总造价价，做到到资料完完整，有有根有据据，数据据准确，也也可聘请请建行或或国家有有关部门门进行复复审。5、 编编制的预预、结算算书，应应当有工工费、材材料、设设备和有有关经济济指标的的计算过过程及详详细的编编制说明明，扣清清甲供材材料款项项。6、 审审算部门门应对主主体工程程成本进进行跟踪踪分析管管理，进进行“三算”对比，找找出工程程成本超超、降的的因素，并并提出改改进措施施和意见见。7、 在在审算部部门提供供的结算算资料基基础上，财财务部门门应当结结合预付付备料款款、代垫垫款项费费用等债债权、债债务，对对照合同同详细审审核并编编制工程程财务决决算书。（八）其其他环节节的成本本控制1、 正正式发售售前，应应组织销销售、设设计、工工程和预预算人员员拟订详详细的销销售承诺诺事项清清单，逐逐项测算算其建设设成本，并并对照原原成本预预算逐项项审核；对学校校、交通通、水塔塔等配套套，应测测算其运运行成本本，并列列入项目目完全成成本范围围内。销销售承诺诺事项清清单及及有关成成本测算算，须报报各开发发单位总总经理办办公会审审查通过过。2、 销销售过程程中为增增加“卖点”需增加加或调整整绿化、公公建配套套等项目目时，应应事先编编制预算算并报各各开发单单位总经经理办公公会批准准后方可可实施。3、 应应尽可能能缩短项项目开发发经营周周期，减减少期间间费用。应应保证向向客户承承诺的交交工日期期，以避避免赶工工成本和和延期赔赔偿；在在市场和和经营条条件许可可的情况况下，应应注意加加快项目目开发节节奏；应应减少现现房积压压时间，减减少利息息费用等等成本。4、 各各开发企企业应按按回避、竞竞争、平平等、服服务、距距离、双双赢、公公正、团团队合作作的原则则，正确确处理与与合作伙伙伴的关关系。1. 目目的 1.11. 为为进一步步明确公公司各部部门及相相关人员员和设计计、监理理单位在在工程成成本控制制中的责责任，从从而达到到对工程程开发过过程中的的成本进进行动态态控制的的目的，确确保各项项目工程程成本控控制在管管理公司司批准的的目标成成本范围围内。 2. 适用范范围 2.11. 适适用于公公司开发发建设的的所有项项目。 3. 职责 3.11. 规规划部负负责施工工图预算算低于目目标合同同价及设设计变更更费用的的控制。 3.22. 工工程部负负责现场场签证的的成本控控制。 3.33. 成成本控制制部负责责工程项项目的预预算、结结算及审审核现场场签证单单及设计计变更单单产生的的费用，并并及时对对目标成成本的完完成情况况提出预预警。 4. 程序 4.11. 确确定目标标合同价价，目标标设计变变更费用用、目标标现场签签证费用用。4.1.1. 成本控控制部根根据已完完成工程程及同类类工程的的数据资资料提出出各项目目的目标标设计变变更费用用、目标标现场签签证费用用。4.1.2. 成本控控制部根根据管理理公司批批准的目目标成本本和已定定的目标标设计变变更费用用、目标标现场签签证费用用确定各各分项工工程的目目标合同同价（目目标合同同价=目目标成本本目标设设计变更更费用目标现现场签证证费用），并并编制成成表一。4.1.3. 成本委委员会对对表一的的各分项项工程的的目标合合同价、目目标设计计变更费费用、目目标现场场签证费费用的限限额进行行确认，确确认后的的上述费费用作为为各责任任部门成成本控制制的依据据。 4.22. 设设计阶段段成本控控制4.2.1. 规划设设计部在在与设计计院签订订委托施施工图设设计合同同时必须须将以下下成本控控制参数数写入合合同条款款中，并并明确提提出实现现下列目目标的奖奖惩办法法： 每平米米钢筋含含量低于于目标钢钢筋含量量 每平米米砼含量量低于目目标砼含含量 项目的的施工图图预算不不超过目目标合同同价 属设计计质量产产生的设设计变更更费用不不超出目目标设计计变更费费用4.2.2. 施工图图完成后后，成本本控制部部在规定定时间内内完成施施工图预预算，如如施工图图预算未未超出目目标合同同价，则则按施工工图实施施；如施施工图预预算超出出目标合合同价，则则由规划划设计部部组织成成本控制制部、设设计院分分析超出出原因。如如属设计计问题，由由设计院院修改；如属设设计标准准太高，则则由规划划设计部部调整标标准，使使施工图图预算低低于目标标合同价价。4.3. 施工工阶段成成本控制制4.3.1. 施工图图确认后后，由工工程部按按管理公公司招投投标管理理规定及及南昌地地产公司司招标程程序组织织招标工工作。4.3.2. 不提倡倡采用费费率招标标，尽可可能采取取总价或或单价包包干方式式。4.3.3. 与中标标单位签签订的合合同价不不得高于于目标合合同价。4.3.4. 设计变变更费用用的控制制4.3.4.11. 规规划设计计部是施施工图设设计变更更费用控控制的责责任部门门，规划划设计部部各专业业工程师师是各专专业设计计变更控控制的责责任人。4.3.4.22. 设设计变更更分为设设计院设设计质量量引起的的变更和和甲方提提出的变变更两类类。4.3.4.33. 因因设计质质量引起起变更时时，设计计院应在在施工前前十天提提出设计计变更，规规划部一一天内确确认其技技术可行行性和合合理性；成本控控制部22天内核核算出此此次变更更产生的的费用增增、减值值。 设计变变更引起起的造价价增加：2万元元以下需需经设计计总监批批准；225万元元以下需需经总经经理批准准；5万万元以上上的需经经公司技技术质量量委员会会及成本本委员会会批准后后下发实实施。确确因特定定原因无无法实施施的，工工程部应应立即反反馈给规规划发展展部及成成本控制制部。4.3.4.44. 因因甲方原原因提出出变更时时，规划划设计部部应作出出设计变变更方案案，经成成本控制制部估价价后，成成本增加加2万元元以下的的需经设设计总监监批准；25万元元需经总总经理批批准；55万元以以上的需需报管理理公司批批准，批批准后由由设计院院正式出出具设计计变更单单下发实实施。确确因特定定原因无无法实施施的，工工程部应应立即反反馈给规规划发展展部及成成本控制制部。4.3.4.55. 规规划设计计部每月月月中将将上月所所发生的的设计变变更费用用按因设设计质量量问题、因因甲方提提出变更更两类分分专业汇汇总报设设计总监监、总经经理及成成本委员员会各成成员并抄抄送设计计院。4.3.5. 现场签签证费用用的控制制4.3.5.11. 工工程部是是现场签签证费用用控制的的责任部部门，工工程部各各专业工工程师是是各专业业现场签签证费用用控制的的责任人人。4.3.5.22. 工工程部在在与监理理公司签签订合同同时，应应将现场场签证费费用不超超出目标标现场签签证费用用的条款款写入合合同中，并并明确奖奖惩办法法。4.3.5.33. 现现场签证证审批权权限：22万元以以下的需需经工程程总监批批准；225万元元的需报报总经理理批准；5万元元以上的的需报公公司成本本委员会会批准。4.33.5.4. 现场签签证分“正常类类” 、“特急类类”签证：“正常类类”签证的的办理应应遵循先先估价后后施工的的原则，凡凡是现场场签证事事项一经经提出十十天以后后再施工工的，都都视为正正常类签签证，必必须先定定价（估估价）后后实施；正常签签证的办办理需在在十天内内完成。“特急类类”签证的的办理是是必须立立即执行行而且延延缓实施施会造成成更大损损失的签签证。特特急类现现场签证证的办理理原则是是边施工工边洽谈谈，但必必须在开开工后十十天内办办妥全部部手续。4.3.5.55. 工工程部每每月月中中将上月月所发生生的现场场签证费费用按专专业汇总总报工程程总监、总总经理及及成本委委员会各各成员并并抄送监监理公司司。 4.44. 分分项工程程完成一一月内成成本控制制部应将将该项工工程成本本控制情情况书面面报告设设计总监监、工程程总监、总总经理及及成本委委员会各各成员并并抄送设设计院、监监理公司司。 4.55. 工工程竣工工结算后后成本控控制部在在一周内内按土建建和安装装工程统统计出分分部分项项工程单单位成本本、建筑筑面积单单位成本本、可售售面积单单位成本本及总设设计变更更费用增增加比例例、各专专业设计计变更费费用增加加比例、总总现场签签证费用用增加比比例、各各专业现现场签证证费用增增加比例例，为后后续工程程的成本本控制提提供依据据。 4.66. 成成本控制制的奖罚罚4.6.1. 工程竣竣工结算算完成后后，公司司根据整整个工程程的成本本控制情情况，对对成本控控制成绩绩优秀的的责任部部门和个个人按节节约成本本额的55 %提提成予以以奖励，对对成本超超过目标标成本的的责任部部门和个个人按超超出额的的2%予予以处罚罚，从年年终奖金金中扣除除。4.6.2. 工程竣竣工结算算完成后后，公司司根据整整个工程程的设计计变更费费用统计计，设计计变更总总费用低低于目标标设计变变更费用用时，予予以设计计院节约约额的55%的奖奖励，设设计变更更总费用用高于目目标设计计变更费费用时，则则予以设设计院超超出金额额的5%的罚款款，罚款款从预留留的设计计费中扣扣除。 工程竣竣工结算算完成后后，公司司根据整整个工程程的现场场签证费费用统计计，对非非设计变变更所发发生的现现场签证证费用低低于目标标现场签签证总费费用时，予予以监理理公司节节约额的的5%的的奖励；当现场场签证费费用高于于目标现现场签证证总费用用时，予予以监理理公司超超出金额额的2%的罚款款。注：上述述比例均均为参考考数值。