资源描述
一、宏观观经济背背景园林城市市”、“联合国国人居环环境改善善良好范范例奖”和“中国人人居环境境奖”等多项项殊荣，良良好的居居住环境境和得天天独厚的的区位优优势，吸吸引了越越来越多多区内外外人士到到此投资资和定居居。而南宁市市作为中中国大西西南的出出海大通通道枢纽纽城市及及中国东盟自自由贸易易区桥头头堡的地地位，在在国内、国国际上的的政治经经济地位位日益凸凸显，因因此城市市建设也也相应需需要提升升到一个个国际化化城市建建设的新新的高度度，在全全国房地地产业进进入调整整期的情情况下，南南宁市的的房地产产行业连连续数年年保持高高速健康康的发展展，吸引引了国内内外大资资本的入入驻。如如马来西西亚东方方资本集集团与广广西航洋洋投资集集团联合合投资达达28亿亿元的香香榭里花花园、大大连万达达集团投投资达111亿元元的万达达商业广广场，以以及新加加坡财团团投资开开发的1180亩亩荣宝华华商城等等,加剧剧了房地地产激烈烈的竞争争，使南南宁市房房地产业业加速了了与国际际市场接接轨的进进程。二、大势势分析中国东东盟博览览会的召召开将大大幅度提提升南宁宁的知名名度，扩扩大南宁宁在全国国的影响响，吸引引更多外外来人员员。外来来人员的的增加，必必然会增增进对房房地产的的需求。对对城市化化进程和和城市规规模有巨巨大的促促进和推推动作用用，对南南宁的相相关产业业特别是是房地产产行业有有极大的的促进。房地产的的发展从从未与经经济大势势有所背背离。中中国经济济正在稳稳定、顺顺速成长长中，房房地产也也因此具具有成长长空间；中国城城市化水水平每年年以1%的速度度增长，为为房地产产市场创创造了巨巨大的需需求潜力力。房地地产行业业经过十十年的发发展，为为国民经经济提出出了巨大大的贡献献，而且且未来的的发展前前景和潜潜力巨大大。与沿海和和其他发发达地区区的房地地产也比比较，南南宁的房房地产发发展平台台并不高高。这两两三年时时蓬勃朝朝气，但但在全国国影响并并不大，作作为西南南部欠发发达地区区和老少少边穷地地区，房房地产发发展往往往比东部部沿海慢慢半拍，但但是也有有了“后发优优势”。中国国东盟博博览会将将极大提提升南宁宁房地产产平台，为为本地的的房地产产开发提提供了更更大的舞舞台和发发展机遇遇，特别别是琅东东、南湖湖片区开开发的楼楼盘会得得到前所所未有的的关注，它它们将以以南宁城城市新形形象，呼呼应“1366”工程，向向世界展展现南宁宁的风采采。目前，南南宁房地地产市场场已经进进入了新新一轮发发展周期期，“中国东东盟”的大环环境下，在在1211文件和和18号号文件带带来房地地产业和和金融业业共同的的规范化化、制度度化、市市场化的的重要契契机面前前，开发发投资和和新建商商品房交交易将会会继续保保持在较较高水平平，投资资和消费费将会继继续同步步增长。20033年，以以南宁国国际会展展中心为为标志，以以东盟博博览会定定址南宁宁为转折折，琅东东一跃成成为南宁宁会展经经济的核核心，吸吸引了全全市、乃乃至全国国的目光光。以会会展经济济为中心心的房地地产发展展一触即即发，迅迅速推出出，一大大批商务务、高尚尚住宅盘盘顺势推推出；不不少项目目也随机机进行改改造和提提高。各各个楼盘盘纷纷打打出“会展商商圈”、“南宁CCBD”的概念念进行推推广促销销，楼盘盘的平均均价格指指数位居居南宁各各区域楼楼盘乃至至全区楼楼盘平均均价格指指数的榜榜首。目目前，琅琅东新区区居住人人口已达达10多多万，而而且云集集了来自自全区乃乃至全国国各地政政治、经经济、金金融、商商业的精精英，初初步构建建起南宁宁中央形形象区和和会展经经济核心心区域的的雏形。“东盟概概念”将南宁宁的区位位优势逐逐渐呈现现出来，必必将释放放出更大大的能量量，激发发楼市焕焕发出蓬蓬勃的生生机。随随着新区区建设和和房地产产项目的的迅速推推进，今今天琅东东已经成成为南宁宁市政治治、经济济发展的的中心地地区，成成为金融融、信息息、会展展、商业业等行业业重点发发展的首首选区域域。在“南博会会”的推动动下，市市政设施施、交通通路网、新新商业圈圈、高速速信息网网络陆续续的构架架起来，繁繁荣、活活跃的商商务、会会展活动动将在这这里逐步步展开，巨巨大的资资金流、信信息流、人人才流将将在这里里汇聚，引引领南宁宁乃至广广西区域域性经济济、文化化、信息息、商业业的中央央商务区区将在这这里形成成。三、环境境资源分分析一）、自自然地理理环境 南宁地地处中国国东南沿沿海和西西南腹地地的结合合部，是是广西壮壮族自治治区的首首府，是是广西政政治、经经济、文文化、科科技、教教育及金金融中心心，是中中国大西西南对外外开放的的重要城城市，处处于大西西南出海海大通道道的枢纽纽地位。南南宁始建建于东晋晋时期历历经了116800多年的的历史变变迁，凝凝聚了厚厚重的历历史文化化，特别别是这几几年来，随随着城市市化进程程步伐的的加快，已已发展成成为一座座充满现现代气息息的新兴兴都市。南宁市占占地总面面积1000299平方公公里，市市区18834平平方公里里，地处处北回归归线以南南，受海海洋气候候调节，属属亚热带带季风区区，阳光光充足，雨雨量充沛沛，霜少少无雾。年年平均气气温211.7，年平平均降雨雨量达113000毫米。南宁市素素有中国国“绿城”的美誉誉，以绿绿色驰名名于世，220011年园绿绿地面积积达48874公公顷，街街头园艺艺绝色小小品众多多，市区区公园现现有133座以及及30多多处街头头游园，长长期的绿绿化和环环境保护护使得南南宁城市市空气质质量常年年达到国国家一、二二级标准准。二）、人人口南宁市220011年全市市户籍人人口2994.556万人人,市区区人口1137.85万万人,南南宁市以以壮族为为主,多多民族聚聚居的城城市,其其中壮族族人口占占63.33%。三）、交交通南宁市处处于中国国大西南南出海通通道的枢枢纽地位位,同时时具有沿沿海、沿沿边、沿沿线的优优势,交交通便捷捷无比,已形成成航空、铁铁路、公公路、水水路交织织的立体体交通网网络.1. 航空已开通直直达北京京、广州州、深圳圳、昆明明、郑州州、桂林林、北海海、香港港等国内内航线及及国际航航线。2. 公路122条，可可通往全全区各地地及云南南、贵州州、广州州等地，其其中桂海海高速公公路（桂桂林南宁北海）是是目前国国内最长长的高速速公路。3. 两条电气气化铁路路南昆线线、湘桂桂线与京京广线连连接，湘湘桂线还还与越南南铁路网网相接，打打通了陆陆地通向向东南亚亚的陆地地交通要要道。4. 水路货运运方面已已开通77条内河河航线。四）、购购买实力力年，南南宁房地地产市场场保持产产销两旺旺的主要要因素，首首先是南南宁作为为全区政政治、经经济、文文化、商商业和金金融中心心，是广广西最具具综合实实力和发发展潜力力的城市市，近几几年来，投投资环境境不断改改善，各各项产业业发展迅迅猛。特特别是“南博会会”从年年起，每每年在南南宁举办办一次，意意味着中中国与东东盟之间间的投资资项目流流和经贸贸信息流流均向南南宁集中中，南宁宁有望成成为中国国与东南南亚经济济文化交交流合作作的平台台，南宁宁当然可可以凭借借中国东盟自自由贸易易区桥头头堡的位位置强势势腾飞。而而产业经经济的拉拉动，必必将吸引引大量的的外来人人员到南南宁投资资、经商商，甚至至落户南南宁，从从而形成成有较强强购买力力的房地地产消费费群体。年月，南南宁市举举行的一一期国有有土地使使用权拍拍卖会创创下了单单个成交交价最高高、拍卖卖面积最最多和总总成交价价最高三三项广西西之最就就与“南博会会”的良好好预期有有关。 其次，经经过多年年的建设设，南宁宁已成为为“一个最最适合人人类居住住的城市市”，加上上良好的的教育环环境和创创业环境境，吸引引周边县县市许多多人为了了子女有有一个好好的学习习环境和和将来就就业问题题而不断断涌入南南宁购房房定居，极极大推动动了住宅宅消费市市场的发发展。 其三三，南宁宁城市居居民人均均可支配配收入不不断提高高。据有有关资料料显示：年南南宁城市市居民人人均支配配收入为为元，在在西部省区区中位居居榜首；年上上半年南南宁城市市居民人人均可支支配收入入元，同同比增长长。加加上住房房货币化化的大力力推进，增增强了居居民购买买力和支支付能力力，为住住房消费费提供了了基础。其四，年南宁市“”工程拆迁面积达万平方米，且政府以货币补偿被拆迁户。旧城改造的力度加大，使拆迁户住房消费需求成为刚性需求，而货币补偿方式在很大程度提高了市民的购买能力。五）、南南宁市国国内生产产总值发发展走势势按近几年年南宁市市国内生生产总值值平均增增长率99%计算算，那么么南宁市市国内生生产总值值在未来来两年时时间的预预测曲线线走势如如下四、 南宁市房房地产业业发展状状况自改革开开放以来来,南宁宁市房地地产取得得了一定定的发展展,下表表是自994年以以来南宁宁市房地地产的历历史状况况一） 、房地产产开发情情况:年份指标标1994419955199661997719988199992000020011完成投资资额(亿亿元)7.01111.44813.33913.99713.55313.88815.44718.229其中住宅宅(他元元)3.7885.1006.2446.0116.3006.1448.3009.755施工住宅宅(万)155.18192.68296.29282.42298.95205.04319.41358.99其中住宅宅(万元元)98.558104.32167.58174.04189.29139.75237.10282.60竣工房层层面积(万)33.44324.00953.00192.33394.00157.33357.667121.78其中住宅宅(万)9.918.1141.5572.8876.8844.5551.77104.93二）、销销售情况况:年份指标标199441995519966199771998819999200002001120022商品房销销售面积积(万)40.5547.65524.88744.22969.66352.77145.770108.98121住宅(万万)21.5526.84422.22940.55863.66542.88544.444101.17107.31商品房实实际销售售额(亿亿元)3.0550.9773.7886.46612.77310.4498.72224.33530住宅(亿亿元)2.5440.8883.2225.4119.5117.4998.36620.66326五、 南宁市房房地产竞竞争环境境分析去年以来来，有关关全国房房地产市市场局部部过热的的报道铺铺天盖地地而来，引引起了房房地产业业的普通通警觉与与密切关关注。中中央政府府更是把把今年定定为房地地产的“理性年年”，加强强了对房房地产的的宏观调调控，出出台了一一系列相相关的政政策，引引导房地地产开发发企业理理性投资资，住房房消费者者理性消消费。南南宁市房房地产业业自20001年年以来，南南宁市房房地产市市场开发发投资连连续两年年保持了了高增长长势头。220033年全市市商品房房销售面面积达1154.7万，销售售额达333.77亿元，而而开发的的商品房房空置率率为全国国最低。在在全国房房地产业业局部过过热、空空置率过过高、产产品结构构不合理理，投资资风险增增大的背背景下，南南宁市房房地产业业又面对对何种境境地，我我想要从从以下几几点加以以分析。一） 、宏观环环境1、 过去55年，国国民经济济保持高高速成增增长，增增长率达达到7%以上，220033年1221文件件和188号文件件的出台台，规范范了房地地产行业业的土地地政策及及金融政政策，在在一定程程度上控控制了房房地产泡泡沫的产产生。2、 随着我国国加入WWTO，房房地产市市场逐步步对外开开放，外外资介入入房地产产领域不不断增加加，市场场竞争日日趋激烈烈。3、 中国东盟自自由贸易易区的建建立，把把南宁从从中国边边陲重镇镇角色一一下推向向国际市市场竞争争的前沿沿重地。必必定吸引引大量外外部资金金的入驻驻，南宁宁市面临临有史以以来最大大的发展展机遇。城城市整体体价值得得到了极极大的提提升。4、 西部大开开发带来来的机遇遇。南宁宁市同时时享有西西部大开开发和少少数民族族自治的的优惠政政策，沿沿海、沿沿边、沿沿线，政政策优势势加上区区位优势势，促使使南宁成成为大西西南出海海大通道道的枢纽纽城市。城城市国内内、国际际地位日日益凸显显。5、 泛珠三角角经济圈圈的建设设，把广广西的资资源优势势凸显出出来，丰丰富的自自然资源源、廉价价的劳动动力、出出海大通通道以及及成熟的的边境贸贸易。为为珠三角角经济圈圈的早日日实现 提供了了基础。二） 、政策环环境1、 自20001年底底以来，南南宁市实实行了经经营性土土地使用用权拍卖卖挂牌出出让制度度，为开开发商创创造了一一个公平平竞争的的平台，没没有实力力的开发发商由于于拿不到到土地会会逐步被被淘汰出出局，而而有实力力的开发发商通过过市场竞竞争，拿拿到“热地”直接开开发，使使房地产产能健康康稳定地地发展。2、 户籍制度度政策。南南宁作为为47000万人人口的广广西首府府，人口口规模只只占全区区总数的的7%，市市区人口口只有1150万万，远远远满足不不了城市市发展的的需要。因因此，广广西已决决定加快快城市化化进程，才才相应进进行了户户籍制度度的改革革，南宁宁市城区区人口到到20110年将将达到3300万万人，按按新增人人口每人人需增加加30的居住住面积计计算，那那么要新新增住宅宅面积为为45000万，这还还不包括括旧城改改造拆迁迁户及二二次置业业者的住住宅需求求。3、 121号号文件和和18号号文件的的出台，对对房地产产用地及及金融贷贷款提出出了严格格的要求求，明确确要保持持房地产产业的健健康稳定定的发展展。新政政策出台台可能对对南宁楼楼市将造造成如下下几点影影响： 高档高品品房的市市场竞争争更趋激激烈，主主要是受受新政策策的影响响，二次次置业者者会改变变投资方方向，置置业萎缩缩，从而而使高档档房价格格下滑。 中、低档档商品房房由于受受新政策策的影响响不大，消消费者反反而增多多，价格格极有可可能上升升。 由于受现现房贷款款政策的的影响，那那些自有有资金少少，主要要开发资资金是靠靠银行贷贷款定资资及预收收款来维维持项目目后续开开发房地地产公司司，将会会逐步被被淘汰出出局。 二级市场场将会得得到很大大的发展展空间，进进一步得得到快速速发展。4、 南宁市“1366”工程的的实施，220022年第一一年就实实施了城城市道路路、沿江江堤岸、旧旧城区改改造等1118个个基础建建设项目目，总收收入达550多个个亿。全全市拆迁迁面积达达82万万，今今年计划划拆迁面面积达1100万万，若若按拆迁迁1会会带来22购买买力计算算，今年年只是拆拆迁户需需求的住住宅面积积就达2200万万。而而20002年南南宁市全全年销售售的总面面积只是是2122万，因因此市场场发展空空间非常常巨大。三） 、南宁楼楼市分布布情况及及分布区区特征1、 20022年7月月1日南南宁市快快速环道道建成能能车，使使曾经处处在市郊郊边缘的的位置迅迅速推到到南宁楼楼市的前前台，引引起楼市市大震荡荡。沿环环线开发发的楼盘盘从数量量上将超超过南宁宁市楼盘盘总量的的50%。但由由于环道道沿线各各城区经经济和文文化的发发展不平平衡性，导导致了沿沿线楼形形成了以以下的趋趋势 ： 在城市东东部琅东东新城区区，环道道四周已已形成以以竹溪大大道为“黄金走走廊”的高档档住宅社社区； 在东北部部厢竹路路与东沟沟岭一带带，形成成物流区区与高档档居住区区为主； 在白沙大大道与南南宁高新新技术开开发区沿沿线，住住宅的发发展将以以中、高高档为主主； 在较偏远远的沙井井沿线，大大沙田开开发区将将以中低低档社区区为主。2、 随着南宁宁楼市的的发展，区区域特征征日趋明明显。 新城区，包包括琅东东、凤岭岭等，已已逐渐发发展成为为都市精精英的集集结地。琅琅东经过过10年年的发展展，已初初具南宁宁CBDD的雏形形，在此此汇聚了了南宁市市一半以以上的高高层建筑筑，连续续数年占占据了南南宁楼市市的最高高价。成成为南宁宁市富人人的首选选居住区区。也成成为所有有市民趋趋之若骛骛的地方方。接下下来开发发热点逐逐步向琅琅东的延延伸区域域凤岭聚聚集，220022年新天天地和翡翡翠园已已初试牛牛刀，220033年大自自然花园园及30000亩亩大盘荣荣和山水水美地的的加入，引引起楼市市的不断断震荡。 兴宁区、朝朝阳路，仍仍是目前前南宁商商业价值值最大的的地方，在在此每亩亩超过4400万万元的商商业地块块大有其其在。南南宁万达达商业广广场、新新朝阳商商业广场场、外滩滩新城、华华星时代代广场与与百货大大楼等将将构成南南宁市新新的第一一商业圈圈。 江南、城城北区将将成为普普通大众众的最佳佳选择居居住地。这这里房价价普遍在在24000元/左右右，而且且小区品品质不断断得到提提升，能能很好的的实现了了南宁普普通工薪薪阶层的的安居梦梦想。 127平平方公里里的相思思湖新区区以经济济神秘的的面纱，南南宁市西西北区将将以相思思湖为中中心开发发成生态态型新区区，从而而迈出了了城市发发展向西西拓展的的步伐，相相思湖片片区将成成为继琅琅东、凤凤岭之后后最大的的南宁房房地产开开发热土土。四） 、市场热热点分析析20033年，南南宁楼市市最抢眼眼有两点点：一是是别墅楼楼盘异军军突起，二二是小户户型销售售火爆，达达到白热热化的境境地。南宁市220022年以前前除了玫玫瑰园还还算得上上象点别别墅样子子之外，其其余的都都是以卖卖地块为为主。如如碧丽山山庄、青青秀山庄庄等，直直到20002年年才出现现第一家家真正意意义上的的纯别墅墅新天天地别墅墅，到了了20003年只只半年时时间，别别墅楼盘盘已如雨雨后春笋笋不断出出现如：枫丹丽丽舍、龙龙胤花园园、丽水水湾、天天池山别别墅、以以及翡翠翠园和大大自然花花园分别别有500栋和1137套套别墅，整整个南宁宁市场别别墅供应应量已达达20000多套套，初步步估计，到到20004年南南宁市别别墅量已已达到440000余套。因因而市场场消化压压力巨大大，楼盘盘间竞争争激烈。在在目前别别墅市场场还不够够成熟的的情况下下，加大大力度抢抢夺市场场，会对对今后别别墅市场场的开发发造成负负面影响响，加上上国家限限制高档档商品房房、别墅墅消费贷贷款政策策的出台台，又增增加了别别墅销售售的难度度，增大大了别墅墅投资风风险。20033年南宁宁市楼市市刮起了了小户型型旋风，从从年初碧碧园数码码文化城城开盘当当日就创创下了销销售1990套的的佳绩，销销售率达达80%，接下下来永泰泰大厦开开盘当日日销售达达60%,到青青年国际、东东葛华都都、嘉和和自由空空间、岭岭南百变变式公寓寓，无不不销售火火爆，青青年国际更更是创造造了在不不到两个个月时间间内销售售了10000多多套小户户型的神神话。我我们对这这些楼盘盘作了调调查，总总结出了了如下几几点：a) 都地处中中心繁华华城区，周周边配套套成熟完完善；b) 内部功能能齐全，配配有卫生生间、厨厨房、电电梯、宽宽带等；c) 带装修，即即买即住住；d) 总价低、首首付低、月月供少；e) 投资回报报率和增增值潜力力大；主要表现现在，青青年人可可以滚动动置业，现现可暂时时居住，日日后可租租或售，单单位租金金比大户户型要高高，相对对于投资资股票、证证券等风风险小，收收益稳定定，此外外，地处处市中心心，其位位置具有有不可复复制性，增增值空间间大。五） 、市场发发育程度度近两年来来，南宁宁市的房房地产市市场总体体上运行行情况良良好，房房地产投投资、销销售等各各项指标标均有大大幅增长长，基本本保持与与国民经经济各项项指标的的协调发发展，房房地产业业已成为为南宁市市经济增增长和投投资、消消费的主主要支柱柱产业。 2002年南宁市商品房成交总额为30亿元左右，对购买力的消耗总量仅略高于GPD提供的自然增量（28亿元），没有对沉淀在市场上的原始购买力有效激活，对开发商而言是一个极大的利好。今年一季度南宁市房地产完成投资7.03亿元，同比增长92.05，同时南宁市商品房价格小幅上涨，平均销售价格每平方米2516元，同比增长2.35。南宁市商品房销售面积为47.93万平方米，销售成交数量与竣工交付面积基本同步。业内人士分析，“销售成交数量与竣工交付面积基本同步”表明南宁市一季度商品房的空置率处于较低水平。在此利好消息影响下，今年一季度南宁市商品房价格随即“水涨船高”。 今年一季度，南宁房地产施工面积为578.24万平方米，同比增长约60。其中，住宅施工面积约436万平方米，占施工总面积的75。由此可见，南宁市的房地产开发的主要方向仍是住宅投资。今年一季度的竣工面积也大幅上升，总竣工面积约为55万平方米，其中住宅竣工面积约45万平方米。六） 从开发规规模上来来看，由由于琅东东土地资资源的稀稀缺、珍珍贵，因因此开发发规模普普遍偏小小，在大大家规模模相当的的情况下下，各项项目之间间只能比比拼个性性化的设设计及配配套的独独有性。七） 目前的项项目开发发多以纯纯住宅或或裙楼为为商铺、塔塔楼为住住宅、写写字楼的的开发模模式，没没有进行行多样式式、多角角度的开开发探索索和研究究，住宅宅产品功功能单一一，无论论是产品品或配套套都同质质化严重重，因此此有必要要从产品品和住宅宅理念上上进行深深一步的的挖掘，提提高自身身产品的的性价比比。八） 20033年，南南宁市人人均收入入已跨过过8600美元的的门槛，向向10000美元元的目标标逼近，按按国际发发展规律律，人均均收入达达10000美元元时，房房地产业业将步入入快速、平平稳的发发展期，一一般周期期为200年时间间。九） 一般认为为，南宁宁市的房房地产业业与东部部沿海经经济发达达地区大大约有着着5年时时间的差差距，因因此在开开发高性性价比的的产品上上有较大大的潜力力。六、 南宁市房房地产发发展趋势势预测由上述分分析可知知，南宁宁市住宅宅需求每每年保持持12%的增幅幅稳步上上升，在在不考虑虑二手房房交易量量扩大及及其它因因素影响响的情况况下，未未来两年年市场规规模预测测曲线如如下图：七、琅东东区域房房地产市市场分析析琅东区位位于南宁宁市行政政区划的的新城区区东部，新新城区是是自治区区党委、政政军首脑脑机关所所在地，辖辖区面积积1088公里里，总人人口433.488万人，220033年生产产总值77.8226亿元元，城镇镇人均收收入74448元元人民币币，是目目前南宁宁市经济济最发达达的区域域。而琅琅东区位位于南湖湖桥头，桂桂海高速速公路的的入口处处，是南南宁市重重要的交交通枢纽纽。区域域内路网网四通八八达，东东行可入入桂海高高速公路路、西行行沿民族族大道进进入市中中心，南南行进入入机场高高速，北北行进入入快速环环道。是是南宁市市未来的的新都市市中心。政政府机构构、金融融、商业业、文教教、旅游游等日益益集中于于此，投投资潜力力无以伦伦比，是是南宁市市乃至广广西发展展标志性性区域，对对外开放放的窗口口，因此此成为地地产开发发商以及及代理商商必争之之地。琅东的房房地产开开发已经经进入理理性阶段段，正逐逐步实现现增长方方式由速速度规模模型向质质量效益益型转变变，整个个区域的的发展机机制也由由过去的的主要依依靠行政政措施和和政策调调控向市市场机制制自身调调节转变变。针对对目前琅琅东房地地产现状状，业内内业外人人士都有有一个共共识，价价格高、档档次高、质质量高、楼楼体高。这这“四高”已经成成为琅东东房地产产的生动动写照，特特别是楼楼价高已已经成为为不争的的事实。相相对于其其它区域域中低档档的商品品房而言言，该区区域商品品房设施施较为完完善，户户型较为为合理创创造出较较为好的的居住环环境。由由于档次次高，发发展商要要实现利利润最大大化，一一方面依依靠规划划设计和和景观配配套取胜胜，建筑筑风格、环环境配套套从躁动动趋于平平实，荣荣和山水水美地均均价从开开始29900元元/到到现在332000元/一路飙飙升，而而且供不不应求；另一方方面，注注重产品品的创新新、品质质和可持持续发展展也是该该区域发发展商抢抢占市场场制高点点的尚方方宝剑，为为住户量量身打造造科技、舒舒适、便便捷、安安全及人人性化的的现代化化居家办办公环境境也是各各个发展展商发展展的重点点。 南宁作为为区域性性的经济济、政治治、文化化、金融融等的中中心城市市，其两两小时经经济圈基基本涵盖盖全区各各主要城城市，便便捷的交交通甚至至辐射到到全国各各地乃至至国外，而而琅东作作为进入入南宁的的门户近近几年来成成为南宁宁房地产产市场热热点之后后，不断断扮演着着领头羊羊的角色色。特别是是南博会会落址南南宁这一一利好势势头，更更坚定了了南宁作作为中心心城市的的位置，甚甚至跻身身到国际际性区域域中心城城市的行行列。“地段论论”作为房房地产行行业的金金律，在在琅东再再次得到到了明证证。占尽尽天时、地地利、人人和的琅琅东区房房地产业业实现了了点、线线、面的的跨越性性发展。“南博经济”效应也是琅东楼市再次腾飞利好因素，为本地区、国内甚至国际的资金流向该区域，也为该区域的房地产服务业与发达地区的同业进一步交流创造了理想的条件。从宏观上看，当居民的GDP指标处于8001500美元之间，居民家庭因格尔系数也由50%下降到40%，居民消费支出将得到有效提升，南宁市正处在住宅高速发展区域。据统计，南宁楼市的购房群体，非南宁居民已达三分之一左右的份额，特别是高档楼盘，更是超出这一数字。无疑城市化进程的加速，新增人口的大量涌入，有效的市场需求是琅东房地产业独领风骚的后备力量。琅东区域域在出现现众多的的高价位位项目，没没有出现现产品滞滞销的局局面，也也没有出出现像其其他行业业一样的的价格战战，反而而一路飘飘红，遍遍地开花花，出现现供需两两旺的局局面。台台上三分分钟，台台下三年年功，多多年房地地产行业业发展的的沉积功功不可没没，各大大开发商商不再一一味追求求短期效效益，而而是更注注重于长长期的良良性发展展，坚持持以市场场为导向向。在琅琅东区域域这个大大舞台上上，各大大发展商商各自充充当不同同的角色色，净、旦旦、末、丑丑在这共共同上演演了一台台出色的的房地产产大戏，票票房一路路飙升。市市场主导导者坚持持大众化化路线，积积极维护护其市场场主导位位置。如如荣和山山水美地地、翡翠翠园等，市市场利基基者则避避开冲突突，努力力寻找细细小的利利基位置置以保持持自身力力量，如如圣展独立公公社的产产权式酒酒店以及及各开发发小户型型商务公公寓、写写字楼的的项目等等。同时时各个开开发商业业因地制制宜,南南湖沿线线、金湖湖商圈、会会展中心心等一系系列的卖卖点为琅琅东区奉奉上一台台房地产产盛世大大戏。经经济的持持续高速速发展不不断地为为南宁房地地产市场场注入新新的活力力，琅东东房地产产市场继继续保持持“高位位运行”。林林总总总，各种种利好因因素，一一直领跑跑着南宁宁房地产产业的琅琅东房地地产市场场仍将以以发展为为主题、结结构调整整与规范范为主线线，继续续保持高高位运行行。同时时还将以以自己独独特的发发展特点点与模式式，向南南宁房地地产市场场发出庄庄重的宣宣言。一）、户户型的市市场缺口口分析1、 琅东在售售楼盘一一览表（琅琅东、琅琅西、南南湖沿线线）楼盘名称称地址开盘日期期总套数起价最高价均价最小面积积最大面积积开发商销售情况况总建筑面面积中天世纪纪花园长湖路20033726300003400031000南宁中天天房地产产95%13万南湖国际际广场长湖路20044.393030000420003300087160南宁九鼎鼎房地产产15万太平洋国国际金州路20044.318928000450003300090200广西华海海房地产产3万佳得鑫水晶城城金湖广场场北侧20044.549931500430003500087240南宁佳德德鑫房地地产公司司17.44万城市花园园金浦路20044.538428000420003500036150广西昌达达房地产产公司33%9.2万万城市杰座座金州路20033.54402980045000330003860南宁天驰驰房地产产公司90%3万汇金苑双拥路20044.6509300006000035000/4550045140南宁金水水房地产产公司80%4.8万万嘉和南南湖之都都民族大道道20044.536731000420003600030280南宁嘉和和置业有有限公司司55%4.1万万二）、琅琅东区域域（指琅琅东、琅琅西、南南湖沿线线）楼盘盘具体情情况A、基本本情况：在售楼楼盘总建建筑面积积达400.188万,总户数数达24489户户,其中中一房3362户户，二房房3488户，三三房8006户，四四房8224户，五五房200户，楼楼中楼1129户户。区域域内准备备近期推推盘的有有南湖名名都广场场、绿城城画卷等等。B、整个个琅东区区域楼盘盘作了一一个统计计，以一一房、二二房为主主的面积积从3001110的的户型占占总数228.55%，面面积三房房、四房房为主的的面积从从952000的户户型占总总户数的的65.5%，而而从5层层以上的的户型面面积从11503660包包括楼中中楼、占占总户数数6%。琅东区域域在售楼楼盘总户户数统计计表户型面积（）户数比例（%）一房307733621455二房73446111034814三房9511818063244四房11920008243311五房15020002008复式161360012952合计24899100琅东区域域楼盘总总户型配配比情况况 区区域内主主力户型型与补充充户型的的比例如如下图:由此可推推理出，目目前琅东东的户型型以三房房、四房房为主打打户型，一一房、二二房户型型为次户户型，五五房以上上户型包包括楼中中楼为补补充户型型。三）、总总价、单单价对客客户影响响分析C、区位位价格结合南宁宁楼市的的具体现现状，一一般公认认均价在在16000元/以下下的住宅宅为低档档住宅，116000元225000元/的为中中档住宅宅，25500元元/以以上的为为高档住住宅。琅琅东区各各楼盘均均价最低低的也达达27000元/。整整个琅东东区域220022年实现现整体均均价为331000元/，价位位是城北北区和江江南区的的133倍。因因此，琅琅东楼价价基本上上全部属属于高档档住宅。且且朝向差差价较大大，可观观湖景的的住宅价价格要比比非观湖湖价格高高出30006600元元/。如如东方明明珠腾龙龙阁与聚聚龙阁之之间。220022年琅东东最高土土地挂牌牌拍卖价价格为2202万万元/亩亩，而到到20003年价价格已升升至3440万元元/亩。因因此，开开发商为为了回收收高地价价成本，最最终不得得不提高高住宅单单位价格格，由此此可推理理出今后后两年内内琅东楼楼价仍然然持上升升态势。D、琅东东区市场场开发状状况及产产品发展展趋势从从区域内内现在住住宅开发发状况看看，主要要有以下下几个特特点：1、 项目定位位以高档档为主，户户型面积积倾向于于大户型型，项目目总 价较较高，主主力总价价多数在在3560万万元/套套之间。2、 该区域沿沿民族大大道两旁旁多以高高层为主主，约约占南宁宁市高层层建筑的的50%，而往往琅西延延伸区域域以多层层和小高高层为主主，电梯梯公寓有有增多的的趋势。因因小高层层电梯住住宅能够够较好的的满足大大众对居居住空间间及通风风、采光光的需求求，因此此成为项项目开发发定位的的一个重重点因素素。3、 面临琅东东延伸区区域凤岭岭的强力力竞争。凤凤岭是南南宁市继继琅东开开发热潮潮后的另另一个热热点开发发区域。随随着城市市中心东东移，具具有雄厚厚实力的的开发商商都争相相进入这这片155平方公公里的区区域。目目前汇集集的大盘盘项目有有：30000亩亩的荣和和山水美美地，5500亩亩的翡翠翠园，2270亩亩的香榭榭里花园园及18800亩亩的荣美美春天花花园和3300多多亩的凤凤岭山庄庄，除了了香榭里里花园、翡翡翠园和和大自然然花园已已开盘外外，其余余的也于于近期推推盘，高高档、高高品质的的住宅供供应量骤骤增，区区域激烈烈竞争势势不可免免。4、 上市楼盘盘越来越越多，供供应量增增大区域域内市场场定位接接近、同同质性楼楼盘多，比比较缺乏乏个性化化产品，市市场竞争争加剧。成成交总量量放大，但但个盘销销售周期期延长，整整体价格格持小幅幅上升水水平。随随着南湖湖广场、金金湖广场场、会展展中心、民民歌广场场等项目目的落成成，大环环境及配配套日臻臻完善，琅琅东作为为南宁市市CBDD的雏形形已成。随随着市场场的成熟熟，推动动了新盘盘不断提提高楼盘盘质量和和设计水水平，激激发创新新能力，加加强营销销力度，提提高营销销水平。从以上分分析可以以看出，琅琅东区域域住宅开开发存在在巨大机机会，但但也同时时面临激激烈竞争争和更高高水平的的挑战。为为满足高高地价所所需回收收较多的的成本，因因此住宅宅产品定定位大都都以大户户型高总总价为主主力，小小户型为为辅的开开发路线线，目前前的户型型以3房房、4房房为主力力，面积积以11101500之间间为主，实实现区域域均价为为31000元/，主主力总价价范围为为36万万元60万万元，在在地价更更贵的情情况下，本本项目若若在推出出时与各各大盘正正面交锋锋，实非非明智之之举。因因此我们们建议在在总量分分析的考考虑下，寻寻找市场场缺口，项项目推盘盘之前必必须进行行准确的的定位，走走市场利利基的道道路，最最终才能能立于不不败之地地，赢取取辉煌。八、SWWOT动动静态分分析SWOTT分析是是研究项项目营销销基础的的基本工工具，但但往往单单纯的SSWOTT分析流流于现状状的表面面分析，我我们认为为有效的的SWOOT分析析应该动动静态结结合，以以充分考考虑到市市场的动动态变化化。静态SSWOTT分析：（一）SS（优势势）：l 项目地块块处于南南宁市新新概念的的高尚房房地产板板块南湖板板块，。l 南湖作为为南宁市市最为稀稀缺、最最为珍贵贵的资源源与南湖湖仅一路路之隔。l 项目地块块与金花花茶公园园、南湖湖紧紧相相连，为为项目营营造了良良好的居居住环境境。l 与富有“南宁绿绿肺”之称的的青秀山山隔湖相相望。l 地块前面面与金花花茶路有有一定的的空间距距离，有有效隔绝绝了金花花茶路路路对本项项目造成成噪声污污染与灰灰尘污染染，有效效营造了了项目安安静的居居家氛围围。（二）WW（劣势势）l 项目地块块周边项项目的存存在，对对南湖的的景观视视觉有一一定的影影响。l 项目地块块高压线线的迁移移时间不不定，对对项目的的工程进进度造成成了一定定的影响响，是否否能在南南博会之之前把项项目推向向市场值值得关注注，在一一定程度度上对项项目价值值的进一一步挖掘掘产生了了一定阻阻碍作用用。l 项目地块块规模较较小，使使项目的的小区规规划存在在一定的的局限性性。（三）TT（威胁胁）l 区域内南南湖国际际广场已已经在售售，而且且项目临临界线较较长，商商业价值值大，对对提升整整个项目目的整体体价值有有更大的的支撑点点。l 佳得鑫水晶城城以金湖湖广场的的绝对优优势，加加上177.4万万建筑筑面积的的量体，其其中梦之之岛进驻驻4.77万上上场的恢恢宏气势势，足以以傲视整整个琅东东地产业业。对本本项目而而言也存存在很大大的威胁胁。l 凤岭片区区推出或或即将推推出的项项目特别别是诸如如荣和山山水美地地、翡翠翠园等的的大盘，以以其独有有的个性性资源，让让潜在客客户有了了一定的的选择余余地，也也会分流流本项目目的部分分客户。（四）OO（机会会）l 南宁市房房地产业业正呈快快速发展展态势，市市场需求求旺盛，发发展空间间较大。l 经济环境境的逐步步改善，居居民收入入的逐步步提高，在在一定程程度上增增强了商商品物业业的消费费力。l 外来人口口的不断断增加，在在客观上上增强了了对商品品住房的的需求。l 本项目地地块属于于南湖板板块，而而南湖资资源是南南宁目前前最为珍珍贵、最最为称缺缺的资源源，对追追求生活活品味的的富裕阶阶层有着着较强的的吸引力力。l 本项目紧紧邻南宁宁金花茶茶公园，客客户来说说是一个个较有吸吸引力的的卖点。l 从户型设设计、小小区景观观规划、外外立面创创新、配配套设计计、形象象包装都都有足够够的调整整空间，使使有效打打造项目目核心竞竞争力成成为可能能。综述：项目地块块周边公公建配套套成熟，休休闲景观观资源丰丰富，交交通便利利，空气气质量良良好，人人文气息息浓，实实属理想想的居住住用地，可可以开发发成为富富有个性性的高尚尚物业。动态SWWOT分分析的考考虑因素素包括：1) 政策影响响；2) 规划影响响；3) 供应量及及竞争影影响；4) 其他特别别影响的的应变。在整个营营销过程程中，我我们将密密切注视视市场的的变动因因素，并并据此动动态进行行SWOOT的后后续分析析，以调调整相应应的营销销策略与与重点。九、大地地华城项项目客户户群体分分析大地华城城项目在在立足于于城市湖湖景和高高尚住宅宅区区域域优势的的前提下下，提出出了住宅宅新概念念，使项项目在南南湖湖景景住宅中中脱颖而而出，具具有极强强的个性性和差异异性。本文通通过简要要的分析析项目的的内在优优势和差差异性，深入的的分析本本项目目目标客户户群体的的购买欲欲望和习习性及其其他相关关的特点点。一）优势势分析1、地块块优势项目位于于南宁市市高尚住住宅区，项项目周边边居住人人口平均均教育水水平高，文文化素质质高，品品位高。南南宁市内内最大的的景观资资源之一一南湖使使本项目目的整体体价值得得以提升升，是本本项目物物业的所所有者和和使用者者的身份份象征。2、居住住理念新的时尚尚居住理理念“BBHHOMEE”的提出出更让本本项目在在该地块块楼盘的的竞争中中脱颖而而出，具具有极强强的个性性和差异异性。二）项目目产品简简况住宅类别别：单体体高层，单单元式，复复式户型型；住宅面积积：13301700；单价：330000元左右右；总价：44555万万，在单单元式住住宅中属属高档类类。三）、目目标客户户定位及及分析大地华城城项目提提供的是是一种亲亲身参与与构建的的、可在在各种用用途和使使用方式式之间进进行弹性性变化与与弹性组组合的物物业产品品形式及及相关的的服务体体系。依依托于地地理位置置优势及及周边优优秀的景景观优势势，结合合整个项项目的时时尚、高高档定位位，营造造出清晰晰的市场场形象。我我们主要要对住宅宅部分的的目标客客户进行行分类分分析。1、自用用型客户户由使用用用途可分分为纯居居住型和和商住结结合型。l 纯居住型型：可分为原原住型（南南宁市的的客户）、外外来型客客户（区区内外欲欲移居南南宁的客客户）。A、原住住型1）客户户特征 年龄在227445岁之之间的事事业成功功人士，是是同龄人人中的佼佼佼者； 独立、个个性张扬扬、思想想前卫、乐乐于接受受新事物物； 社会地位位与文化化层面较较高，闲闲暇时间间多，爱爱读书看看报； 追求高品品质的居居住环境境与生活活环境； 目前居住住区域以以新城区区居多2）、影影响客户户购买的的因素 物业价值值的平衡衡点，主主要表现现在单价价、总价价及付款款方式的的有机结结合； 项目新理理念的市市场推广广、充分分展示和和易操作作性； 能否提供供时尚生生活的享享受，以以体现个个人的价价值及社社会地位位； 物业管理理及生活活配套设设施的完完善程度度； 发展商、承承建商的的社会信信誉、实实力 项目周边边环境设设施、人人文科教教配套等等3）客户户管理该类客户户属于本本项目的的最主要要目标客客户群，须须重点对对待和把把握。4）媒体体接受 早报等 新生活活等时时尚杂志志 属小车一一族，听听广播 活动区域域以新城城区为主主 网络B、外来来客户1）客户户特征 区内各地地成功人人士，消消费层次次较高，有有一定经经济实力力,认可可本项目目的生活活理念； 家庭居住住人口多多且变动动大,需需要特别别户型的的外地人人； 意欲移居居南宁，向向往城市市繁华及及文明；2）影响响客户购购买的因因素 对居住环环境及户户型要求求较高； 户型结构构的影响响； 楼盘的社社会影响响力，是是否代表表时尚、现现代，能能否体现现其社会会地位； 对南宁市市房地产产市场不不熟悉，主主要通过过电视、报报纸广告告及亲戚戚朋友处处了解。3）客户户管理该类客户户中相当当部分属属于家庭庭居住人人口多且且变动大大,需要要特别户户型的外外地人，不不具备较较前卫的的思想和和接受能能力；在接待待过程中中不应歧歧视，应应给予其其亲身参参与设计计直至购购买的信信心。4）媒体体接受 早报、八八桂都市市报等 都市空空间等等杂志 属小车一一族，听听广播 活动区域域以市内内繁华较较多l 商住结合合型1）客户户特征 兼做办公公与非居居家性简简易居住住使用，方方便外来来公司、机机构少数数人员居居住，节节约开支支； 追求都市市时尚工工作生活活的SOOHO一一族；2） 影影响客户户投资的的因素对户型较较为关心心，要求求具备相相关生活活配套设设施；3）媒体体接受 早报等 都市空空间等等杂志 属小车一一族，听听广播 网络l 投资型客客户本项目因因户型面面积适中中，总价价合理，且且属于新新概念住住宅，预预计随着着房地产产良好发发展趋势势，特别别是该区区域可选选择的项项目已经经不多，项项目升值值潜力大大，因此此不能忽忽略投资资型客户户这一层层面的市市场。1）客户户特征 以南宁市市的客户户为主，身身份复杂杂，多为为专业炒炒家； 资金较为为雄厚，投投资慎重重理性，等等候机会会出手投投资，属属例行性性购买客客户； 爱读书看看报，密密切关注注南宁市市的城市市发展热热点，熟熟悉南宁宁市的房房地产发发展状况况； 对南宁市市的房地地产市场场认知程程度深刻刻，有一一定的专专业知识识，善于于发现有有潜质的的物业，由由于近期期推出的的新概念念住宅成成交及升升值较为为明显，看看好本项项目的升升值空间间； 以短线投投资为主主，力求求快进快快出，转转手即赚赚钱，具具一定的的冒险性性； 绝大多数数在开盘盘当天以以低折扣扣优惠购购买。2）影响响客户购购买的因因素 开盘当日日现场的的火暴程程度和折折扣。 受硬广告告的影响响小， 易受专专家分析析、意见见及舆论论宣传的的影响；3）客户户管理 该类客户户在交际际圈中属属于房产产专家，对对周边人人群购买买房产的的意向有有影响，其其从自身身利益出出发宣传传本项目目，具有有较强的的推广力力度，对对项目的的推广工工作有益益。 由于短期期炒作造造成物业业升值，对对于项目目形象产产生有利利的影响响； 但此类客客户如过过多则容容易造成成现场销销售秩序序失控，并并影响下下期推盘盘； 该类客户户较特殊殊，须通通过限时时限制更更名等各各种方式式将其控控制在一一定比例例。4）媒体体接受 关注早报报、晚报报等软文文； 都市空空间等等杂志； 网络； 业界知名名人士的的认同二）、投投资型客客户1）客户户特征 年龄在227445岁之之间的事事业成功功人士，是是同龄人人中的佼佼佼者； 独立、个个性张扬扬、思想想前卫、乐乐于接受受新事物物； 社会地位位与文化化层面较较高，比比较关注注市场的的热点情情况； 追求投资资风险低低，回报报率高的的行业； 家庭负担担压力小小，有一一定的经经济实力力。2）、影影响客户户购买的的因素 物业价值值的平衡衡点，主主要表现现在单价价、总价价及付款款方式的的有机结结合； 项目新理理念的市市场推广广、充分分展示和和易操作作性； 市场反映映情况，销销售手段段及推广广策略； 物业管理理及生活活配套设设施的完完善程度度； 发展商、承承建商的的社会信信誉、实实力; 项目周边边环境设设施、人人文科教教配套等等。3）客户户管理该类客户户属于本本项目的的二级客客户群，对对市场反反应程度度比较敏敏锐，同同时相对对其他类类型的消消费者而而言房地地产专业业水平较较高，独独立分析析能力较较强，对对于这部部分人需需要在营营销手段段上下功功夫，务务必营造造良好的的营销环环境。4）媒体体接受 南国早报报、南宁宁晚报等等 新生活活等时时尚杂志志 属小车一一族，听听广播 活动区域域以新城城区为主主
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