北京LOFT产品的主流形态研究

北京LOFT 产品的主流形态文/北京思源常营项目组 当今主流的LOFT项目，在产品形态和设计上有哪些特点呢？本文筛选了北京市场在售的公建LOFT项目，通过取样分析，总结出以下一些明显规律（注：以下市场数据均来自网络及市场调研，可能存在部分偏差）。 规规划设计计 “商商改住”LLOFTT由于用用地条件件限制，规规模普遍遍比较小小，在110万平平米以下下，可售售面积在在355万平米米的占了了一半的的市场份份额，多多为一栋栋或两栋栋楼体。 由由于非住住宅立项项，在规规划和建建筑指标标上没有有日照、采采光、楼楼间距、绿绿化率的的限制，因因此现有有产品建建筑密度度普遍较较大，呈呈现为以以塔楼为为主，高高层或小小高层建建筑居多多，容积积率偏高高，无绿绿化等基基本规律律。居住住密度偏偏高通常常是公建建项目的的普遍特特点。 公公建项目目由于不不受“住住宅禁商商”的限限制，因因此有33/4的的项目均均设有住住宅底商商，其他他1/44纯LOOFT产产品由于于社区规规模较大大，因此此商业为为独立商商业和地地下商业业。另外外有超过过30%的项目目加入了了部分平平层产品品来做足足限高及及增加客客群。 由由于LOOFT本本身为一一种偏前前卫产品品，因此此建筑风风格普遍遍偏向城城市化、现现代化、时时尚化，以以现代简简约风格格为主。 产产品设计计 在在售项目目中以小小户型产产品居多多，主力力面积区区间在330770平米米之间浮浮动，按按双层计计算折合合使用面面积在6601140平平米之间间，相当当于平层层的紧凑凑型13居；同时小小面积成成就了低低总价，可可以满足足过渡型型客户及及投资客客户对面面积和价价格的需需求，存存在对平平层产品品进行分分流的优优势。但但是受楼楼体结构构限制，小小开间长长进深的的户型较较多，居居住舒适适感方面面较弱。 当当前在售售项目中中以精装装项目居居多。此此类项目目多集中中在城区区成熟板板块，甚甚至是寸寸土寸金金的商圈圈，因此此均以精精装等“成成品户型型”出现现，报价价在1000025000元/平米之之间浮动动，且部部分项目目还赠送送全套品品牌家电电，以吸吸引投资资人群和和高品质质人群。 毛毛坯项目目则出现现在较偏偏僻的区区域，以以郊区和和非中心心城区居居多，以以“半成成品”户户型出售售以拉低低售价，多多定位在在经济型型项目。但但由于LLOFTT存在一一定的装装修难度度和较高高的装修修成本，毛毛坯项目目则多选选择为客客户进行行部分前前期装修修，通过过二次收收房的方方式实现现。500%的毛毛坯项目目提供搭搭建层隔隔板，22/3的的项目提提供搭建建下层卫卫生间及及厨房的的隔墙，上上层则预预埋好管管线接口口，在为为客户节节约一定定成本的的基础上上，最大大限度的的保留LLOFTT的优势势，方便便客户自自主改造造。 设设有挑空空的项目目多为精精装项目目，由于于多定位位为“舒舒适型”住住宅，因因此在户户型设计计上会普普遍利用用挑空空空间来增增加居室室的品质质感和舒舒适度，挑挑空位置置根据户户型设置置不同有有所变化化，一般般临窗处处挑空居居多。毛毛坯项目目由于定定位经济济型住宅宅的居多多，普遍遍不设挑挑空，以以增加户户内利用用面积。目目前，市市场上LLOFTT仍以精精装项目目居多，超超过半数数的项目目都会设设计挑空空，来突突现LOOFT的的优势。 由由统计结结果可以以看出，目目前LOOFT层层高普遍遍在4.895.66米之间间浮动，多多数集中中在5.3米以以上，这这是保证证上下层层分割后后居住舒舒适度的的下限。去去除隔板板（2000mmm）和装装修吊顶顶（未定定）的高高度，LLOFTT单层层层高可控控制在22.32.66米之间间，略低低于国家家标准的的2.77米普通通住宅层层高，对对居住舒舒适度有有一定影影响，但但LOFFT特有有的上下下层空间间分割、大大落地窗窗及居室室挑空都都可对层层高不足足进行弥弥补。因因此，多多数项目目出于做做足建筑筑总限高高的考虑虑，并不不会做到到5.55米和66.1米米的上限限。 同同时，多多数产品品下层的的层高略略高于上上层层高高，以满满足下层层作为主主要活动动空间的的舒适度度，还有有1/33的项目目采用了了均分的的方案。 公公共设施施 繁繁华地段段的项目目多致力力打造区区域地标标性建筑筑，因此此，玻璃璃幕墙作作为外立立面中的的高新材材料被较较广泛应应用。几几乎所有有项目外外立面材材料均采采用24种综综合使用用，使用用较频繁繁的为石石材、涂涂料、面面砖及玻玻璃幕墙墙；大堂堂装修多多采用石石材、吊吊顶、高高级灯饰饰；电梯梯采用合合资品牌牌电梯居居多。LLOFTT项目的的内外装装修档次次普遍较较高，偏偏近酒店店式公寓寓。 因因公建项项目可商商可住，底底层多有有商业，出出入人流流较杂，因因此几乎乎所有的的项目在在安防系系统方面面均考虑虑周到，设设有入户户可视对对讲系统统（且多多为彩色色），保保安巡更更，电视视及红外外线244小时监监控；部部分项目目还设有有住户报报警系统统、大堂堂/分层层门禁、水水电表远远程抄收收、户内内防火等等众多智智能化系系统，这这些高科科技系统统的采用用主要用用来提升升项目品品质感，以以弱化公公建项目目的其他他弊端。 “商商改住”LLOFTT水电收收费普遍遍采用商商用标准准，远远远高于民民用标准准；少数数项目由由于公建建限制，不不通天然然气，只只能通过过煤气或或电磁炉炉做饭；因此LLOFTT受立项项限制，生生活成本本普遍偏偏高，是是造成购购买阻碍碍的原因因之一。 公公建项目目的物业业收费标标准均高高于同区区域普通通住宅的的物业费费，因此此很多项项目为了了提高品品质，推推出了各各式特色色物业服服务，如如社区班班车、224小时时管家服服务等。精精装LOOFT项项目更是是大都保保持酒店店式公寓寓的公共共设施标标准和物物业服务务水平。总总体而言言，LOOFT的的公共设设施和软软硬件服服务水平平整体高高于同区区域内普普通住宅宅水平，从从而增加加产品的的性价比比。发表时