如何进行抵押估价报告的变现能力分析.ppt

如何进行变现能力分析,前言,房地产抵押估价报告中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部房地产抵押估价指导意见中所规定的。 在房地产估价报告评审标准（试行）中估价对象的变现能力分析总分8分，抵押风险提示总分6分。显示其重要性。 但是，目前公司估价人员对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱的，甚至相当多的估价人员不假思索的“拷贝” 范本。使该部分内容雷同，指向性和针对性较差。 为了提高技术人员该部分的分析和写作能力，特作本培训，希望对大家的工作有帮助。,摘要幻灯片,一、何谓变现能力 二、变现能力分析的内容 三、影响房地产变现能力的因素 四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度 五、变现时间的长短 六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序,摘要幻灯片(续),七、变现能力分析注意事项 八、估价报告使用方应特别注意事项 九、风险提示,一、何谓变现能力,变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。,理解关键： 在没有过多损失的条件下，理解：变现能力是与变现的价格相联系的，可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。如果没有价格的约束，任何东西都能很快变现。,二、变现能力分析的内容,抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性； 假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度； 变现的时间长短； 变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。,三、影响房地产变现能力的因素,该宗房地产的通用性 所谓通用性，是抵押房地产是否常见和普遍适用。一般而言，凡越是常见 和越是普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广（市场上可能的购买者多），易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。 例如：厂房通常比住宅的变现能力弱；特殊厂房又比标准厂房变现能力弱,三、影响房地产变现能力的因素,该宗房地产的独立使用性 独立使用性就是能否单独地使用而不受限制。一般来说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用。变现能力就越弱。 例如：某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果水门封闭，便难以出入。现比如：商场里的内铺，道理也是一样的。,三、影响房地产变现能力的因素,该宗房地产的可分割转让性 是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强，主要的原因是因为价值量大变现能力弱。 例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。,三、影响房地产变现能力的因素,该宗房地产的价值大小 一般地说，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，越不容易找到买家，变现能力自然越弱。 例如：大型商场通常经小店铺的变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。 建议：在可分割转让性之前分析估价对象的价值大小,三、影响房地产变现能力的因素,该宗房地产的开发程度 一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。 例如：生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。 该宗房地产的区位 一般说，区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。 例如：郊区的房地产通常比市区的变现弱，商圈外的商业比商圈内的弱。,三、影响房地产变现能力的因素,该类房地产的市场状况 本类房地产越不景气，交投越不活跃，变现能力就越弱。 例如：房地产在经济萧条时期比经济繁荣时期的变现能力弱。,四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度,首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。 这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等把握的分寸尺度。,五、变现时间的长短,抵押房地产如在估价时点进行拍卖或者变卖，其合理的变现时 间一般为3-5个月。变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。,六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序,抵押房地产如在估价时点进行拍卖，其变现过程中发生的费用和税金，一般包括拍卖公告费、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、土地增值税、所得税、契税和交易手续费等。具体数额需视估价对象具体情况，分别由拍卖公司、律师事务所、税务部门和房地产管理部门等确定 。 变现后的清偿顺序 抵押房地产如在估价时点进行拍卖时，变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额外，一般应按下列顺序进行清偿： 支付处置费用和佣金，偿还法定优先授偿款，偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金，余款交委托人（或抵押人） 备注：该部分一个地区同类型物业一般变化不大。,七、变现能力分析注意事项,要根据估价对象个性，针对性和指向性要强 客观、正确把握估价对象的特征 恰到好处，为自我保护留有余地 结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，不应出现估价报告撰写中的逻辑错误（尤其是前后矛盾）；,八、估价报告使用方应特别注意事项,估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响 本估价结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。,九、风险提示,。估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响 估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响，从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的，房地产抵押价值呈一定程度的逐年下降趋势，下降的幅度视房地产类型的不同而不同，以及视估价对象使用情况的不同而不同。 如住宅房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小；而商业、娱乐、旅（宾）馆、商务办公以及一些工业房地产（特别是有腐蚀性的工业房地产）因时间变化，其抵押价值下降的幅度可能就比较大。又如，自用房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小，而出租给他人使用的房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度可能就比较大；正常使用的房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小，而过度使用的房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度可能就比较大。 但是，从估价对象外部状况的角度考虑，因时间变化对房地产抵押价值产生的影响，既可能是负面的，也可能是正面的，影响程度应具体情况具体分析。 如估价对象所在地区，一旦规划建大量具有替代作用的类似房地产、建高架路、建对环境有一定影响的工业项目等，就可能存在房地产抵押价值未来下跌的市场风险。又如估价对象所在地区，一旦纳入城市重点发展范围的行政建制变化和规划调整，以及规划建地铁站、商务中心、学校和医院，规划提高当地产业聚集程度等，其房地产抵押价值就具有较好的保值增值性。,九、风险提示,房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响 主要是分析当地房地产市场和当地类似房地产细分市场的周期性变化的影响。其中，特别应关注房地产抵押价值未来下跌的市场风险。比如目前深圳市房地产市场状况总体上表现为稳中略有下降，时间变化对房地产抵押价值产生的影响尚不明显，房地产具有一定的保值性。,九、风险提示,抵押期间房地产信贷风险关注点分析 抵押期间抵押权人应重点关注拖欠建筑工程款受偿优先于本次抵押受偿、已抵押担保债权受偿优先于本次抵押受偿等潜在的法律风险（如果有的话），抵押人的经营风险（经营不善可能会导致还贷能力下降），抵押人的转租风险（新承租人的资信程度和经营能力可能会导致还贷能力下降），附近地区出现大量新的具有替代作用的类似房地产的可能性（市场风险，一旦出现，可能会导致抵押房地产价值的下跌），整个房地产市场周期性发展的影响（市场风险，特别要注意处于房地产泡沫阶段进行抵押的房地产价值的下跌），国家出台有关经济政策和房地产政策对房地产市场的影响（政策风险）。,九、风险提示,合理使用评估价值的意见 本报告经评估求得估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值(V1)为* * * 万元，估价人员知悉的估价对象于估价时点设立的法定优先受偿款（已抵押债款或拖欠工程款）(V2)为* * * 万元。因此，抵押权人或者应该要求抵押人先行偿还原抵押债款或拖欠工程款* * * 万元，再以市场价值V1为* * * 万元为参考依据，结合考虑其他影响因素，设立新的抵押；或者应该以估价时点的抵押价值(V)= (V1)- (V2)= * * * 万元为参考依据，结合考虑其他影响因素，设立新的抵押。,九、风险提示,定期或者适时进行房地产抵押价值再评估的意见 抵押期间抵押权人应每年进行房地产抵押价值再评估；如遇当地房地产市场状况发生急剧变化时或估价对象实体状况发生意外变化时，则应及时进行房地产抵押价值再评估。建议有关方面加强房地产抵押价值的动态跟踪，以及对部分特定抵押房地产的风险分析和处置成本估算（含土地增值税等项处置费用估算），估价机构可予以配合，提供相应的延伸服务。,