国内小户型建筑浅析doc52(1)

国内小户户型建筑筑浅析一、总论论1.1 国内小小户型产产生的渊渊源家庭结构构的变化化，需要要小户型型改革革开放带带来了各各种新的的思潮、新的生生活方式式，个性性化生活活成为时时尚，三三口之家家、“丁克”家庭越越来越多多，多代代同堂已已不多见见。单个个家庭人人口变少少直接导导致所需需居室数数量变少少。消费观念念的变化化，需要要小户型型如今“一一步到位位，买个个大房子子”的置业业观念已已经发生生了变化化，二次次、三次次置业者者屡见不不鲜。分分阶段多多次置业业的观念念正为更更多人所所接受，对对那些年年轻、经经济实力力不太雄雄厚的一一次置业业者来说说，小户户型可能能是第一一选择。房产功能能的变化化，需要要小户型型除了了居住、保值外外，近年年来房产产的投资资功能开开始被消消费者关关注。活活跃的房房屋租赁赁市场加加上国家家对住房房消费的的金融支支持，“投资”意识已已经在个个体购房房者中兴兴起。既既是投资资就必须须伴随风风险，购购买小户户型总价价低，易易于出租租，无疑疑是降低低风险的的有效办办法之一一。1.2 小户型型的城市市空间分分布第一类是是闹市中中心，包包括 CCBD 区域和和市中心心，这种种地段小小户型的的出现，主主要是由由于地段段的原因因在起作作用。比比如在纽纽约 CCBD 的核心心区，就就有许多多出租的的小户型型公寓，这这类公寓寓的业主主往往是是某个历历史悠久久的商业业世家，这这些小户户型的租租户则多多是一些些商界新新锐人物物，对他他们而言言时间永永远是最最珍贵的的，所以以他们不不可能把把大量的的时间用用在乘车车进城和和乘车下下班的路路上，所所以他们们大多选选择租用用闹市区区的小户户型公寓寓，另外外再购买买一幢郊郊区的别别墅，过过一种典典型的“ 5+2 ”式生活。第二类小小户型集集中在城城市轨道道交通的的车站附附近，在在此居住住的居民民多为年年轻的上上班一族族，他们们由于买买不起市市中心的的房子，但但又要每每天准时时到市中中心去上上班，所所以他们们最乐于于购买轨轨道车站站附近的的小户型型物业，这这样住宅宅与车站站在 115 分分钟步行行距离以以内，不不需要任任何换乘乘工具，就就可以直直接乘地地铁上下下班，而而轨道交交通最大大的特点点就是没没有红绿绿灯，准准时准点点，所以以轻轨快快速交通通的车站站附近，总总会聚集集大量的的小户型型物业，这这也就是是国外通通常所说说的联合合开发的的概念。第三类小小户型聚聚居地则则是以工工作为导导向的。比如在在大学城城附近部部分学生生和教师师的聚居居，在科科技园附附近 IIT 产产业人士士的聚居居，在电电视台附附近广告告人的聚聚居等等等。这种种聚居也也都会为为这附近近带来相相当一批批小户型型住宅的的投资者者，从而而为那些些需要依依托某个个专项区区域工作作的人士士提供生生活工作作上的便便利。从上述三三种聚居居不难看看出，小小户型的的聚居地地往往和和时间有有着重要要的关系系，人们们暂居于于小户型型的目的的往往大大多数是是为了求求得时间间上的节节约，这这种节约约要么通通过接近近工作场场地实现现，要么么通过接接近城市市交通设设施实现现，之所所以有这这种需要要，还是是由于小小户型的的暂居性性决定的的，因为为小户型型暂居一一族都是是缺少时时间的人人。1.3 小户型型的居住住方式小户型住住户在年年龄上有有两极分分化的特特点即年轻轻人（ 30 岁以下下）和老老年人（ 60 岁以上）。这两段时光恰恰是一个人一生住房生活的两个时段开始和结束。这两个时段中的居民都会表现出一种明显的过渡心态，会接受面积不够大却足以够用的小户型。对于年轻人来说，一旦他们立业成家，他们就总要从小户型搬去一间更大的房子，而将现在所购的小户型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就没必要住在城里的房子，搬到郊区的较小面积的房屋，郊区的环境总好过城里，这样也符合老年人修身养性，颐养天年要求；而城里的房子给了自己的孩子居住，这样就可以使年轻人能够方便的上下班，因此可以说是一个两全齐美的选择。由于户型型小，内内部能容容纳的功功能少，再再加上居居住小户户型的年年轻一族族往往是是收入条条件比较较好，但但时间紧紧张的创创业阶段段的年轻轻人，所所以更倾倾向于花花钱买方方便，用用金钱换换得时间间，所以以小区周周边成熟熟的城市市配套设设施以及及交通便便利等条条件也是是舒适生生活必不不可少的的。二、小户户型建筑筑特点2.1 外形立立面 小户型楼楼盘设计计都比较较追求时时尚、新新颖的外外形和立立面，这这是一个个潮流，与与此同时时，实用用、环保保也受到到越来越越多的关关注。就理论上上而言，在在目前的的技术条条件下什什么样的的外形都都能设计计，关键键是如何何满足房房子的实实用性要要求，即即使是一一些带弧弧形、带带边角的的地方也也可以通通过设计计创新来来增加小小户型的的舒适度度；而在在立面上上则更注注重新材材料的使使用或材材料的创创新用法法。北京的“空间蒙太奇奇”外形方方正大气气，与其其内部灵灵活开敞敞的居住住空间相相吻合，同同时通过过立面的的再设计计将原来来裸露的的空调机机位全部部用金属属打孔钢钢板整体体屏蔽，外外立面看看不到任任何一部部空调室室外机，金金属钢板板经过打打孔处理理，成为为半透明明、可呼呼吸的立立面材料料，使建建筑立面面即年轻轻又极富富个性。2.2 空间构构成小户型的的内部空空间因其其独特性性而成为为设计创创新的重重要切入入点。由由于小户户型产品品具有过过渡性，所所以在空空间上并并非追求求永恒、固定而而长久，而而是呈动动态的、可变迁迁状态，这这样它就就可以根根据人们们需要的的改变而而有成长长与变化化的可能能。上海新天天地 888 ，它它的卧室室、厨房房、书房房、客厅厅即是一一个整合合的大空空间，各各空间并并没有被被完全分分隔。这这样的流流动空间间形式，可可以为业业主提供供多种置置业的可可能。深圳东门门 1668 它的的户型可可以自由由组合，随随意拆分分，灵活活可变：两套单单身公寓寓可以组组合成一一套一房房一厅；一套单单身公寓寓和一套套一房一一厅可以以组合成成一套二二房二厅厅因为为在设计计时就考考虑到了了户型之之间的随随意组合合和拆分分，特别别是组合合后和拆拆分后的的门、厨厨房、卫卫生间的的布置等等各个细细节，所所以在变变动后仍仍很实用用。所以，一一个优秀秀的具有有创新精精神的小小户型设设计，其其空间除除了具有有合理、紧凑等等基本特特性外，还还应具有有流动性性、可变变化性甚甚至可生生长性，从从而达到到小户型型空间利利用的最最佳状态态：即人人性化和和空间利利用的最最大化。2.3 创新技技术面积小、总价低低是小户户型的独独特之处处，但仅仅仅有这这些是不不够的，小小户型的的居住舒舒适性当当然不如如大户型型，又是是因为是是年轻一一族热衷衷的房产产品，所所以在技技术上往往往更应应该具有有其前瞻瞻性、创创新性。新设备人人类的疾疾病大多多与室内内环境污污染有直直接关系系，采用用分户分分置换气气新风系系统，在在传统户户式中央央空调系系统上，外外加分户户独立可可调控新新风系统统，使得得新功能能充分替替代传统统的回风风运作，保保障每户户新风量量在每小小时 3300 立方米米（现国国内标准准 300 立方方米 / 每小小时）摆摆脱传统统内循环环微量新新风的空空调系统统，确定定居住者者在不宜宜开窗的的自然通通风时依依然存在在新鲜空空气。“当代万万国城”采用新新型空调调系统，保保持室内内 200-26 度，相相对湿度度 300%-700% ，新新鲜纯净净的空气气给居住住者提供供了优质质的生活活环境。新材料在在四层不不同材料料构造的的楼板中中埋设世世界级高高品质的的塑料管管，冬天天通热水水、夏天天通冷水水，通过过均匀加加热或制制冷楼板板，再以以柔和的的辐射方方式，使使得“ MOOMA ”室内内温度达达到高效效的调节节，冬天天不低于于 200 度，夏夏天不高高于 226 度度。新工艺取取消预制制楼板，采采用现浇浇结构，这这样不仅仅可增强强楼梯的的抗震性性，也可可以将商商品房的的净高提提高 33 厘米米到 55 厘米米，增加加了居住住舒适度度。“蜂鸟社社区”广泛采采用这一一新的施施工工艺艺，提高高了住宅宅的居住住品质。2.4 室内装装修小户型面面积有限限，繁复复、多层层次的装装修使室室内空间间显得狭狭窄，而而且生活活是一种种过程，居居住小户户型的人人士多数数参加工工作时间间不长、生活不不固定，所所以不要要急于在在住进房房子初期期就把所所有地方方都填满满，因为为日后随随着生活活的改变变，你会会增加很很多杂物物，预留留一定的的空间去去给以后后购置的的物品作作缓冲是是非常必必要的。弱化空间间分界全全面开放放，即把把客厅、厨房、睡房全全部打通通，因为为小房间间不可避避免会闭闭塞、空空气流通通不畅顺顺，这样样的设计计便于空空气对流流。打通通空间之之后，弱弱化各个个空间之之间的分分界，是是小户型型与大户户型设计计手法相相比的明明显特征征。例如如客厅、饭厅、休息间间之间就就不必划划分界限限。采用用折叠式式的家具具，是使使一厅多多用的好好方法。一张沙沙发打开开是床、折起是是凳，它它可以是是睡房也也可以是是客厅、饭厅。布袋式式的床没没有形态态，折起起来又可可省下很很多空间间。“新天地地 888 ”房房间面积积仅为 50 平方米米左右，为为了追求求室内空空间宽敞敞舒适，在在功能分分区时用用家具作作为隔断断，营造造出室内内空间简简洁、流流动的感感觉。用色彩调调和视觉觉效果居室室空间里里，色彩彩的搭配配技巧对对于气氛氛的营造造起到相相当重要要的作用用。色彩彩调和能能创造舒舒适的视视觉感受受，处理理小空间间时，从从设计和和色彩的的搭配上上作细致致分析，尽尽量采用用浅色系系，以达达到“小空间间大利用用”的效果果，丝毫毫让人感感觉不到到压抑和和约束感感。“新凤城城银座公公寓”（小户户型公寓寓）二梯梯五户的的格局，部部分户型型客厅、卧室、厨房面面积较小小，在装装修时运运用玻璃璃反射扩扩大空间间感受，运运用色彩彩对比增增加空间间的层次次感。多多用圆角角和吊柜柜设计框框架搭建建起来后后，家具具选购和和陈设决决定房间间的实用用率和方方便性。多使用用吊柜，是是充分利利用纵向向空间的的好方法法。购买买家具时时，不要要选择大大尺度的的，桌、椅、茶茶几这些些物件只只要刚好好满足人人体供需需要求就就可以。另一个个需要注注意的是是，小户户型的家家具尽量量选取圆圆角，材材料用质质感轻柔柔、舒适适的为主主。圆角角家具方方便人行行走，不不会产生生触碰，等等于节省省了空间间，质地地轻柔的的布料、木头，都都让人产产生亲近近感，增增加居室室温馨感感的同时时，也方方便使用用。三、小户户型的发发展小户型项项目不但但会继续续生存下下去，而而且会不不断完善善，不断断发展，市市场竞争争力愈来来愈强，市市场占有有率愈来来愈高。因为小小户型项项目总价价低的特特点满足足了追求求生活质质量、渴渴望自由由、渴望望独立的的年轻一一代的居居住需求求，小户户型项目目销售火火爆就是是最好的的例证。没有十十全十美美的房子子，只要要有客户户认同，有有人购买买的房子子就是适适合市场场需要的的。随着着经济的的发展，各各行各业业都会需需要大批批的年轻轻人加入入，对小小户型项项目的需需求也会会增加，小小户型租租、售市市场将一一如既往往，小户户型项目目的发展展潜力无无限。有业界专专家认为为，将小小户型的的功能进进一步细细分，是是今后的的一个发发展趋势势。当下下较为流流行的三三种形式式，其一一，产品品回归。有的项项目从单单一的无无厅小户户型回归归成一室室一厅，甚甚至一室室两厅的的格局。比如炫炫特区，他他们正努努力地在在舒适性性与价格格之间找找到一个个契合点点，使产产品不那那么另类类，也更更加满足足各种层层次的消消费者。其二，提升服务。将都市性容纳进项目的本身属性使小户型与周边的成熟环境融为一体，通过提升服务，充分发挥小户型项目的附加舒适度，使小户型不局限在项目的单一的楼里，而是依托整个社区环境，作为整个社区产品的一种类型出现。比如 GOGO 新世代，不仅有小户型低总价、低月供的优势，其优良的大社区环境、每平方米 800 元的精装修及贴身式酒店式服务都是一般小户型项目所达不到的。这种方式还可以避免小户型项目在整体环境方面的欠缺。其三，转变功能。小户型不仅是用来住的，将商务区中以居住为主的小户型项目转变成商务功能的小空间，比将一个大户型社区改成小户型要来得方便得多。一些尝试自己创业的年轻人面对写字楼高昂的租金望而却步，商住两用式的公寓为了追求办公的舒适性而将面积做得比较大，而一个首付几万元、月供两千元的小户型项目，正好为这些人提供了一个可以承受的性价比优良的办公室。比如四季沙龙，项目定位为酒店式公寓，第一、二层为商铺，上面的 25 层为全装修住宅。建筑平面类似高层酒店的形制，中间为走道，两边分别设置了 17 套住宅，面积从 37.29- 110.22 平方米。小户型的的发展一一直是一一个求新新求变的的过程，但但在发展展过程中中也遇到到了各种种各样的的问题，如如何使小小户型项项目真正正地成为为房地产产项目中中的一大大类型，长长久地占占有一定定的市场场份额，如如何促进进小户型型今后的的发展，使使其不断断聚集人人气，创创造市场场亮点，已已成为开开发商目目前面临临的问题题。四、实例例4.1 产品介介绍北京广厦厦京都置置业有限限公司推推出的“炫特区区”是专为为年轻一一代量身身定做的的小户型型社区。它一改改通常人人们认为为的小户户型由滞滞销的大大户型改改造而来来或是设设置在大大盘的较较差位置置等不良良形象，而而是将小小户型这这一产品品作为一一个社区区来进行行大规模模宣传和和经营。炫特区区国际青青年社区区是专门门为年轻轻人量身身打造的的时尚型型国际品品质住宅宅社区。区内户户型的设设计、景景观的规规划及社社区内部部所有配配套建设设皆是针针对年轻轻人的生生活习惯惯绘制规规划。社社区推出出了全新新概念的的自助餐餐厅、茶茶餐厅与与自助洗洗衣房，为为业主生生活创造造了无限限便利。针对当当代年轻轻人的经经济状况况，项目目推出了了首付 3.99 万 ( 起 ) ，月供供 8880( 起 ) 的超低低负担入入住标准准。并在在精装修修的基础础上赠送送 TCCL 电电器及宜宜家家居居。让年年轻人能能真正体体验到无无负担的的高品质质生活。炫特区升升级轨迹迹20033.3 1.00 版自自用领先先型 “零居居室”20033.5 2.00 版自自用豪华华型20033.7 3.00 版自自用终极极型20033.122 XPP 版炫炫王子 20044.4 炫特国国际公寓寓20044.8 炫特区区贵族版版4.2 设计分分析1.0 版 330 400 平方方米“零居室室”2.0 版基本控控制在 60 平米以以下，很很多户控控制在 50 平米以以下，实实现了卧卧、厅、厨、卫卫等多功功能性； 3.8 4 米的大大面宽设设计；一一室两厅厅的格局局，将客客厅空间间划分为为餐与起起、主与与客、动动与静等等不同风风格的组组合XP 版版炫王子子星级公公寓集自自住型公公寓、酒酒店式公公寓和 SOHHO 为为一体的的集成式式住宅，但但仍以自自住为主主；三幢幢楼形成成一个组组团，具具有相对对独立性性；首层层大堂立立体绿化化，屋顶顶花园设设计，三三层裙房房顶商务务空间；专为商商务人士士量身定定做无厨厨房设计计；增加加了挑空空阳台及及错层设设计等炫特区的的户型专专为年轻轻一代量量身定做做，针对对市场上上目前很很多小户户型产品品存在的的缺陷：比如功功能不完完善、采采光不充充分，布布局不合合理、使使用率过过低等问问题，经经过详细细的市场场调查和和产品分分析后决决定推出出小户型型公寓升升级版，全全面规避避上述小小户型设设计中存存在的问问题，使使炫特区区在产品品设计上上达到功功能完善善、布局局科学、富于人人性化的的标准。炫特区特特邀美国国 VBBN 设设计公司司精心设设计，设设计理念念前卫、时尚，实实现了产产品共性性与居住住个性完完美统一一。其一一，将小小户型升升级为国国际标准准户型，在在小户型型的空间间实现了了一室两两厅的格格局，业业主可以以将客厅厅空间划划分为餐餐与起、主与客客、动与与静等不不同风格格的组合合，首次次实现了了小户型型的全功功能版。其二，炫炫特区户户型基本本上控制制在 660 平平米以下下，很多多户型控控制在 50 平米以以下，同同时又实实现了卧卧、厅、厨、卫卫多功能能性。其其三，独独立私密密的卧室室设计，更更具隐私私性，打打破了以以往小户户型的局局限。其其四，在在厨房中中设置了了嵌入式式洗衣机机位，节节省了洗洗衣时间间，实现现了洗衣衣与厨房房文化的的革命。其五，每每户都设设有落地地玻璃窗窗或飘窗窗，不仅仅具有其其它小户户型难以以实现的的均好性性，更具具有景观观和灵变变性。其其六，炫炫特区 2.00 版拥拥有大面面宽设计计，在起起居空间间中，拥拥有 33.8 米 4 米的大面面宽，这这绝对是是小户型型中的宽宽 HOOUSEE 一族族。其七七，每层层特设共共享式电电梯休息息厅，为为业主出出行、访访客增加加了一个个新空间间，带来来了更多多方便。其八，户户型升级级，赠品品菜单也也升级，如如滚桶式式洗衣机机、彩电电、空调调、冰箱箱等。4.3 营销手手段无理由由退房月日，炫炫特区一一期多多户业主主将正式式收房入入住。日，炫炫特区开开发商将将 “ 无理由由退房 ” 计计划公诸诸于众，此此举在业业内和炫炫特区业业主中产产生了极极大的影影响。提出 “ 无理由由退房 ” 的的开发商商早有人人在。年底，潘潘石屹在在现代城城第一座座公寓入入住时推推出了 “ 无无理由退退房 ” 。当时时这一计计划的出出笼是基基于潘石石屹著名名的 “ 出口理理论 ” ，给一一些不满满意楼盘盘的业主主一个出出口，让让大家在在平和中中化解矛矛盾。当当时的无无理由退退房由于于给其他他开发商商造成了了巨大压压力而引引来业内内的一片片反对声声，倒是是业主和和社会舆舆论异口口同声给给予赞扬扬。现代代城公寓寓部分实实行无理理由退房房之后，户住户户中只有有户业业主退掉掉了原来来购买的的房子，其其原因属属于家庭庭内部的的变故而而不得不不忍痛割割爱。炫特区此此次在入入住前推推出 “ 无理由由退房 ” ，既既是为了了维护其其一贯坚坚持的诚诚信精神神，更重重要的是是针对于于精装修修及小户户型交房房中所存存在的常常见问题题。众所所周知，小小户型楼楼盘由于于其产品品的特殊殊性，在在有限的的空间里里要做到到功能的的完美，相相比普通通楼盘而而言难度度更大的的。近年年来，房房地产业业内 “ 维权 ” 声音高高涨，炫炫特区未未雨绸缪缪的措施施，既降降低了交交房后发发生纠纷纷的可能能，恐怕怕也是一一种变相相的营销销手段。五、小户户型概念念及分类类概念：对于小户户型的概概念目前前没有一一个严格格规范的的说法，但但比较认认可的一一种说法法是无论论一居室室、两居居室还是是三居室室，其特特点是每每部分面面积都比比较小，但但能满足足人们生生活的基基本需求求。市场上需需求量大大的小户户型住宅宅一般具具有以下下一些特特点：1 ）建建筑面积积：一居居室建筑筑面积在在 600 平方方米以下下，二居居室建筑筑面积在在 800 平方方米以下下，三居居室建筑筑面积在在 1000 平平方米以以下。小小户型由由于面积积小，空空间安排排得相对对紧凑，厅厅的面积积在 220 平平方米以以内，卧卧室的面面积在 15 平方米米以内。2 ）房房屋设计计：房屋屋设计合合理，功功能齐全全，在不不影响居居住的前前提下，还还具备会会客、洗洗浴、做做饭等功功能，一一般都只只有一个个卫生间间。3 ）配配套设施施：良好好的区位位、便捷捷的交通通、方便便的购物物和娱乐乐环境等等因素是是消费者者选择小小户型时时的重要要考察因因素。小小户型的的配套建建设方面面主要注注重三点点：符合合日常生生活的需需求，符符合日常常生活的的成本，符符合日常常生活的的习惯。2 分分类：目前统称称的 “ 小户型型 ” 其实包包含三种种类型的的楼盘，一是住宅宅（单身身公寓），吸引对总价敏感又想住在市区的客户，用地年限一般按照住宅类为 70 年，为居住者提供高档生活配套和便利设施，以蓝朝部落为代表。二是酒店店（酒店店式公寓寓），在在配置上上，参照照星级宾宾馆配备备休闲运运动设施施，物业业服务方方面应达达到宾馆馆要求；物业属属性为商商业地产产，产权权一般以以公司整整体持有有或通过过保证固固定受益益来卖给给散户，同同时聘请请专业酒酒店管理理公司来来管理物物业；主主要针对对“海归”派创业业人士及及上海本本土的金金领阶层层，其租租金可达达到甚至至超过同同标准的的星级酒酒店。目目前市场场上有高高档的 88 新天地地、浦东东雅仕阁阁等，中中档的万万源晶典典等为代代表。三是办公公（商住住两用），一一般位于于办公气气氛浓厚厚的区域域，需要要气派的的大堂、优雅的的会客厅厅、功能能完备的的商务中中心以及及可供出出租的大大小会议议室等，目前已入住的巴黎时韵以及在售的时峰不夜城可作为代表。以上三种种楼盘尽尽管形式式上都属属于 “ 小户型型 ” ，但除除了单套套面积小小之外，所所面对的的客户以以及楼盘盘本身配配置的设设施则完完全不同同，是截截然不同同的三种种产品。上海XXXXX住住宅公寓寓小户型型策划一、小户户型物业业类型选选择1 、酒酒店式公公寓 近虹口口体育场场，附近近有上海海市第二二旅游集集散中心心，未来来有轻轨轨和在建建的 MM8 线线，人流流量大；未来附附近规划划有五星星级酒店店，造成成错位竞竞争。一般为为精装修修，配套套设施要要求苛刻刻，成本本较高，风风险大；物业管管理需达达到酒店店水平，管管理费高高，该区区域客户户承受能能力有限限；酒店式式公寓周周遍一般般要有相相当的商商务氛围围，该区区域尚不不足以赋赋予客户户由地段段区域带带来的优优越感。本项目目体量小小，酒店店式公寓寓投入较较大，且且消费目目的以投投资为主主，目前前有抑制制投资房房产的政政策出台台，风险险大，该该地段市市场接受受程度待待考，故故不建议议做酒店店式公寓寓。2 、商商住两用用随四川川北路商商业街的的进一步步调整兴兴旺，方方便经济济的商住住两用物物业在该该区域前前景看好好相对四四川北路路上的商商住两用用楼（如如：新朝朝时代）有有价格优优势。项目用用地性质质为住宅宅，不能能挂牌周边商商务氛围围不浓本项目目能申请请到在住住宅用地地上挂牌牌的可能能性不大大，不建建议。3 、小小户型住住宅公寓寓步行数数分钟即即可换乘乘轻轨、 M88 （在在建），交交通便利利；近四川川北路商商业街，生生活娱乐乐购物各各类设施施齐全；相对酒酒店式公公寓和商商住两用用，其用用地限制制及物业业管理要要求都相相对较宽宽松；公司对对住宅物物业的操操作经验验丰富；规模小小，限高高、容积积率等规规划指标标限制较较大；临近高高架，噪噪声影响响大，景景观环境境较差；周边建建筑物破破旧。要得到到良好的的市场效效果，建建议将房房型面积积控制在在 500平米左左右（即即总价约约 500 万），既既可吸引引轨道沿沿线对价价格较敏敏感的年年轻白领领居住，也也可以招招来认可可该区域域的投资资客，并并有目的的引导部部分旅游游及商务务出差的的客户来来此做短短期居住住，相对对风险较较小，但但本区域域未来该该类物业业有一定定量上市市，可观观其销售售情况做做调整。结论：结合本本项目具具体情况况，建议议做小户户型住宅宅公寓。二、房型型面积消费者类类型人群描述述 居住情况况房屋用途途 房型 面积户数单身青年年单身居住住1 人 终极用房房1 室 1 厅厅55 38 准丁克家家庭 婚后暂无无生育打打算2 人 过渡用房房1 室 1 厅厅2 室 1 厅厅丁克家庭庭 婚后过自自由的两两人生活活2 人 终极用房房2 室 1 厅厅55 755 95 小家庭 有小孩，经经济能力力有限3 人 过渡用房房2 室 1 厅厅目前上海海小户型型仍以一一房为主主流，但但由于本本项目本本身地块块性质所所限，为为达到做做足容积积率的考考虑，可可以二房房为主，一一房略少少，比例例约为 70% ， 300% 。面积上，一一房建议议在 550 平平米左右右，以较较好的控控制总价价；二房房可控制制在 550-770 平平米，也也可以打打通让业业主自由由分割，这这有利于于在规划划布局中中灵活处处置，并并且便于于实现户户型结构构的多样样化。楼楼宇结构构应体现现形式的的多样性性，建议议在限高高允许的的情况下下，可以以在顶层层设置阁阁楼，或或者将二二房一厅厅位置上上改成一一房一厅厅，将另另一间房房改成露露台或空空中花园园，增加加卖点和和去化速速度，立立面和立立体景观观效果也也会比较较好。这这些造型型上的多多样化，为为营造独独特、新新颖、活活泼的居居住空间间提供良良好的条条件，满满足了人人们不断断提高的的居住需需求，也也就大大大增加产产品的竞竞争力。三、建筑筑设计建筑类型型：鉴于于小户型型的面积积及本地地块的形形状和容容积率的的考虑，建建议在*北的长长条形地地块上，以以南偏东东朝向做做两幢板板式建筑筑；这样样能有效效用足容容积率，提提高得房房率。建建议将南南块造底底部 22 层为为商铺，上上 5 层以及及北部地地块的两两幢均为为住宅，一一幢楼 2 个个门洞，一一梯 33 4 户。建筑风格格：通过过前期的的分析、定位，可可以勾画画出单身身公寓购购房者及及居住者者的人群群特质，即即 255355 岁的的知识精精英。他他们*自己的的知识与与能力，凭凭借自己己的才识识，经过过几年的的打拼，在在这个生生活要求求日益增增高的城城市中站站稳了脚脚跟。他他们是时时间和效效率的追追求者，是是引领时时尚潮流流的中坚坚力量。故考虑虑采用简简约的现现代主义义建筑风风格，就就这一点点而言，与与花园城城前三期期是有传传承关系系的，与与整个大大环境也也是相协协调的。在此基基础上采采用一些些富有质质感的材材料和富富有现代代感的设设计语汇汇，可在在突出立立面时尚尚感的同同时增加加其功能能性作用用。同时楼体体外墙面面多，也也为户型型设计中中各房间间提供良良好的设设计条件件，可能能最大限限度的实实现房间间“全明”设计，即即明卧、明厕、明厨、明厅。景观：延延续建筑筑的简约约风格，以以景观环环境为重重点，创创建高档档住宅小小区。借借鉴德国国景观设设计理念念，从宏宏观的角角度把握握规划，与与时下流流行的环环保生态态概念相相融合。另外建议议设置屋屋顶花园园、入口口景观、狭长绿绿化带、垂直绿绿化另外，在在建筑设设计时应应巧妙地地布局，在在避免泉泉山酒店店对本项项目的采采光及光光照受到到严重影影响的基基础上，达达到同心心城的光光照要求求，特别别要注意意的是高高架对南南部楼 3 层层以上建建筑的光光照和噪噪声影响响，建议议在房屋屋测绘验验收后，统统一将*高架的的外阳台台统一做做双层玻玻璃。本项目可可以运用用绿色建建筑的概概念，通通过科学学的整体体设计，集集成绿化化配置、自然通通风、自自然采光光、低能能耗围护护结构、太阳能能利用、绿色建建材和智智能控制制等高新新技术。比如南南面采用用活动式式外百页页窗，减减少阳光光直接射射入；顶顶层屋面面可做太太阳能装装置，既既可提供供能量，又又能避热热；使用用再生砖砖、取自自可持续续发展资资源的木木材和再再生木拼拼花地板板；室内内，使用用了低水水量冲洗洗的便器器；使用用了对环环境无害害的涂料料和清漆漆等。四、建材材设施配配置公共部位位外墙墙涂料、玻璃；大堂石材材、地砖砖；电梯梯。房间内部部卫生生防滑地地砖、节节水型坐坐便器、台盆、冲淋房房；厨房地砖砖、煤气气入户、操作台台、水斗斗、（太太阳能）热热水器。通讯设施施电话话接口、有线电电视、宽宽带接口口。五、定价价策略 案例所在在区域的的价格主主要分布布在 993000-1110600 ，均均价约为为 1000000 经调研，小小户型单单身公寓寓与周边边住宅（新新房）均均价的比比较：单身公寓寓青年汇新凤城银银座公寓寓新朝时代代上城 UUPTOOWN 蚂蚁工房房陆家嘴大大人物现价300000 95000 120000 130000 74000 72000 周边参考考150000 86000 130000 135000 67000 78000 比值 2.000 1.100 0.922 0.966 1.100 0.922 均值 最高 1 02 最低 参考价100000 住宅均价价 1102000 社区型商商铺与周周边住宅宅（新房房）均价价的比较较：单身公寓寓景明花园园中兴财富富休闲广广场联洋年华华欧风新天天地天香公寓寓 现价350000 240000 330000 180000 180000 住宅 85000 110000 90000 72000 120000 比值 4.111 2.188 3.677 2.500 1 5 均值 最高 2 78 最低 参考价100000 商铺均价价 2278000 上海XXXXX项项目产权权酒店小小户型策策划案例例一、殷高高西路产产权酒店店类型选选择参照照殷高西路路项目产产权酒店店有三种种产权酒酒店类型型可纳入入选择视视野。第第一种为为商务公公寓意义义的产权权酒店，在在上海有有如 “巴黎黎时韵”产权商商务酒店店。第二二种为酒酒店公寓寓意义的的产权酒酒店，在在上海有有如“莫奈印印象”的产权权酒店公公寓。第第三种为为符合国国际惯例例的标准准产权酒酒店。1 、商商务公寓寓意义的的产权酒酒店上海新锦锦山置业业发展有有限公司司开发建建造的“巴黎时时韵”产权位位于襄阳阳南路 5000 号（建建国西路路口），小小面积单单元共套套， 220022 年 2 月 1 日上市市后个个月内就就销售了了套，均均价 1140000 元元 / 平方米米。这种种商务公公寓意义义的“产权商商务酒店店”，大多多数购买买者是刚刚起步的的创业者者，其中中尤以律律师、广广告策划划人、个个体牙医医、设计计工程师师、音乐乐人、画画家工作作室、小小型贸易易公司等等居多，并并且每个个单元面面积都不不大。以以“巴黎时时韵”为例，每每套小的的建筑面面积只有有平平方米，最最大的建建筑面积积也不过过平平方米，都都配有卫卫生设备备，只有有少数单单元设有有厨房间间，它基基本上不不住人，而而是作为为创业者者的小型型办公室室或工作作室。此此外，这这种产权权商务酒酒店大都都地处交交通便利利地段，周周边市政政基础设设施齐全全，与周周围联系系十分方方便。作为产权权式商务务酒店，开开发商在在建设中中充分考考虑到了了它的使使用功能能需求，酒酒店配以以强有力力的物业业管理公公司。同同时，举举凡酒店店所应具具有的设设施也大大都配置置到位，这这些硬件件设施足足以使在在此办公公的小公公司免除除后顾之之忧。酒酒店配有有设备齐齐全的小小型会议议室，还还有设备备完善的的商务中中心，它它不仅设设有银行行、快递递、打印印、传真真、复印印等，而而且还可可以代办办工商注注册、财财务年审审等，商商务餐厅厅更为小小公司用用餐提供供了方便便。商务务酒店除除提供大大众化服服务之外外，对有有特殊服服务要求求的公司司还提供供个性化化的物业业管理，使使不同层层次的需需求都能能得到满满足。有有关专家家认为，产产权商务务酒店作作为目前前上海的的稀有产产品，将将来还有有一定的的市场，大大约可占占房地产产市场份份额的。只只要开发发商不是是一哄而而上，产产品定位位准确，物物业管理理到位。2 、酒酒店公寓寓意义的的产权酒酒店上海有如如“莫奈印印象”酒店公公寓意义义的产权酒酒店。上海绿地地集团开开发的 “莫奈奈印象”位于长长宁区延延安西路路 12201 号（番番禺路口口）， 27 层共计计 4664 套套住宅。房型设设计上以以一房、二房为为主， 5 梯梯 199 户，。主力房房型为 59.15 平方米米的小户户型，占占总量的的 399.655% ， 20003 年 122 月 200 日公公开，开开盘一月月销售约约 2000 套套。国际著名名酒店管管理公司司豪生集集团已接接管 “莫奈奈印象”，并使使用独有有的服务务品质、管理体体制和检检查制度度，专门门设立了了门门酒店管管理循环环课程对对酒店员员工进行行岗位专专业培训训。 “莫奈奈印象”在竞争争上最大大的优势势就是豪豪生专业业的酒店店服务。豪生将将通过专专业化的的酒店管管理制度度和流程程，在提提供周到到、完善善服务的的同时，节节约酒店店的运营营成本，为为业主带带来可*的长期期收益。豪生先进进的全球球订房系系统，将将切实保保证酒店店的出租租率。目目前，“莫奈印印象”拥有全全球最大大的航空空业配房房分销系系统之一一的伽利利略（）系统统。该系系统首次次运用于于国内产产权式酒酒店，它它占全球球订房系系统所产产生订房房量的强强，可以以连接全全球家旅游游代理商商、家航航空公司司、家家酒店、家家车辆租租赁公司司，为数数百万商商务和个个人旅游游者提供供周到的的服务。“莫奈印印象”酒店公公寓正式式开业前前三年，绿绿地集团团将为投投资者提提供不低低于 88% 的的固定年年回报。3 、符符合国际际惯例的的标准产产权酒店店标准产权权酒店概概念：产权酒店店由 时权权酒店 （ TIIME SHAARE ）演变变而来。由消费费者或个个人投资资者买断断旅店旅旅游设施施在特定定时间里里的使用用权。首首创这一一概念的的是瑞士士的亚力力山大耐耐提。 19776 年年，法国国阿尔卑卑斯山地地区的旅旅游酒店店首次进进行了真真正意义义上的时时权经营营，向旅旅客出售售了在特特定时间间内享有有旅馆住住宿和娱娱乐设施施的权利利。而产产权酒店店则是进进而买断断产权而而不仅是是买断时时段，即即酒店将将每间客客房分割割成独立立产权出出售给投投资者，投投资者一一般并不不在酒店店居住，而而是将客客房委托托给酒店店经营分分取投资资回报，同同时还可可获得酒酒店赠送送的一定定期限的的免费入入住权。以下介绍绍四川成成都紫薇薇 银座产产权酒店店案例。地理位置置：春熙熙路正科科甲巷 1088 号酒店类别别：四星星级酒店店项目简要要介绍：紫薇 银座座是紫薇薇酒店的的二期工工程，按按四星级级酒店标标准修建建，楼高高 177 层，占占地 66.322 亩，建建筑面积积 3330000 平方方米，计计划投资资 1.7 亿亿元人民民币。地地下15 层层为产权权式商场场，由太太平洋百百货统一一经营； 8-17 层为产产权式酒酒店，共共有 2239 间 / 套客房房，只发发售其中中的 1100 套共 112 种种套型，面面积从 35 平方米米到 771 平平方米不不等。投资方案案：A 、有有限自用用投资型型酒店。即开发发商将每每套客房房分别作作为独立立产权出出售给投投资者；投资者者除在免免费赠送送时段自自住外，大大部分时时段将客客房委托托给酒店店管理公公司统一一出租经经营，以以获取年年度利润润分红。 200 年 111% 稳稳定的投投资回报报率。B 、投投资 + 经营营型酒店店。投资资者在签签定一个个或数个个楼层的的酒店购购房合同同后，还还可自愿愿选择自自行经营营，在执执行酒店店统一的的价格标标准、服服从统一一的管理理规范、缴纳一一定的管管理费用用的前提提下，享享有除产产权以外外的经营营权、与与酒店的的结算权权，获取取更大的的投资回回报。销售价格格：均价价 80000 元 / 平方米米左右。付款方式式： 77 成 20 年按揭揭。 销售情况况：推出出的 1100 套酒店店立即全全部售完完。二、殷高高西路项项目产权权酒店类类型选择择决策本报告以以为殷高高西路项项目产权权酒店宜宜选择上上述产权权酒店第第一种类类型产权权商务酒酒店。虽虽然上述述产权酒酒店第二二、第三三种类型型更接近近或更符符合产权权酒店本本义，但但由于后后者销售售以后还还面临长长时间的的客户投投资回报报等问题题，需更更加慎重重考虑，以以使殷高高西路项项目长线线运作的的商场的的运营上上。1 、殷殷高西路路项目选选择产权权商务酒酒店开发发殷高西路路项目拟拟建约 300000 平方米米的办公公楼，政政府基本本上以成成本价收收购。从从殷高西西路项目目产权商商务酒店店与办公公楼的错错位角度度来说，最最好选择择标准产产权酒店店，如四四川成都都紫薇 银银座产权权酒店类类型，而而且酒店店客房应应该用于于旅客居居住。但但考虑到到标准产产权酒店店发展商商面临长长期经营营长期回回报客户户的压力力和风险险，还是是以一次次性销售售的产权权商务酒酒店为妥妥。殷高西路路项目产产权商务务酒店与与办公楼楼有共同同点：都都是企业业办公场场所。从从错位上上来说，产产权商务务酒店是是面向小小型的成成长型企企业，更更强调酒酒店的服服务功能能和品位位档次。产权商务务酒店还还应该区区分于传传统的商商住楼，商商与住之之间相互互干扰；可以如如现代商商务公寓寓：“只商不不住”或“以商为为主”。2 、殷殷高西路路项目产产权商务务酒店必必须首先先销售必须首先先销售的的原因是是：回笼资资金。在办公公楼之前前销售。聚集人人气有利利于商场场的招商商和运营营产权商务务酒店首首先销售售的前提提是摩尔尔造势（见见本报告告第三篇篇：整体体运作），这这样有利利于销售售价格的的提升。殷高西路路项目产产权商务务酒店为为小户型型，客户户定位是是小型的的成长型型企业，吸吸引周边边的五角角场大学学区（复复旦大学学、财经经大学等等）和宝宝山区上上海大学学人员知知识型创创业企业业，也欢欢迎投资资客。原本项目目可行性性报告“酒店式式公寓”拟均价价为 771199 元，现现综合各各方面的的因素特特别是本本项目的的摩尔定定位，殷殷高西路路项目产产权商务务酒店拟拟均价为为 75500 80000 元元，以均均价为 78000 元元酒店可可销面积积 3000000 平方方米计算算，可回回笼资金金 2 、 344 忆元元。三、殷高高西路项项目产权权商务酒酒店小户户型创意意殷高西路路项目产产权商务务酒店小小户型主主力面积积在 880-1550 平平方米之之间，在在设计和和销售上上必须有有创意，提提供成长长型企业业办公空空间解决决方案，以以下为 IT 公司、广告公公司、咨咨询公司司办公空空间解决决方案示示例。图 1 IT 公司办办公空间间解决方方案图 2 广告公公司办公公空间解解决方案案图 1 IT 公司办办公空间间解决方方案此主题相相关图片片如下：图 2 广告公公司办公公空间解解决方案案此主题相相关图片片如下：图 3 咨询公公司办公公空间解解决方案案 此主题相相关图片片如下：苹果园园广告文文案广告文案案 1 ：寻找找目标客客户：身身份鉴定定苹果园，时时尚，缤缤纷的都都市阳光光生活地地带苹果果园，住住着这样样一群人人他们和和深圳一一样年轻轻他们有有和苹果果一样清清新的面面孔他们们唱过小小虎队青青苹果乐乐园他他们喜欢欢苹果牌牌牛仔裤裤他们和和苹果电电脑同时时跨越过过新世纪纪他们热热爱深圳圳这个城城市他们们也热爱爱生活，更更热爱自自己他们们正走在在路上，就就在你我我之间他他们过着着一种“ ONN ”的的生活ON ，都都市生活活，现在在开始大不列列颠词典典里， ON ，指“在之上”苹果园词典里， ON ，是一种生活状态是指：在路上，在路上的人，事业处于上升阶段的人生活时尚的人你在 ON 吗？深圳，在 ON 的城市。高速发展着年轻城市，正步履匆匆地行走在通往国际化大都市进程中深圳人，在 ON 的人一群理想主义者深圳生活，在 ON 的生活繁华的，都市的，时尚的每一天，看到太阳新鲜升起梦想也是崭新的。苹果园，在 ON 的房子。朝我们走来的，是龙华第一高档小户型社区打造龙华优质生活时尚，引领深圳栖居新潮流苹果园，为还在路上喜欢苹果末产时尚生活的年轻人打造的房子健康清新的苹果生活，为正在 ON 的人准备广告文案案 2 ：生活活价值观观认同ON ，繁繁华生活活进行时时城市越越繁华家家的概念念愈重要要在陌生生的路口口容易迷迷路熟悉悉的家才才会在心心中停留留完整的的生活，需需要一个个完全自自我的空空间，从从这里开开始，搭搭上幸福福生活的的地铁苹果的 1N 观点：因为自自信，所所以买房房在别人的的房子里里容易忘忘记自我我在别人人的房子子里容易易失去精精神自由由其实我我并不想想把青春春寄居在在别人的的房子里里其实你你需要一一间房来来炒掉窥窥私僻的的房东和和那个不不讲卫生生的邻居居你知道道你很年年轻你知知道你只只需要一一间盛得得下秘密密的房子子自信是是你开始始迷恋苹苹果园的的理由苹果的 2N 观点：如果月月供低于于房租，还还去租房房不是很很浪费？有一间房房子，要要装得下下生活的的自在阳阳光斜射射的光线线要正好好打在阳阳光咖啡啡杯的杯杯沿上， 65 度的咖啡热气是嘴唇最喜欢的温度苹果园，不经意的 *近你年轻的梦想生活以心动的价格，帮你轻易拥有如此生活苹果的 3N 观点：家不要要大但一一定要有有品位仅仅是买买一间房房吗？苹苹果园卖卖给你们们：是一一种生活活方式，一一种时尚尚体验苹苹果园还还卖给你你，阳光光和新生生活以及及好心情情。在 ON 状态的的苹果人人，永远远保持对对生活的的品位和和追逐苹果的 4N 观点：再小的的家也要要是阳光光灿烂的的给你一个个阴郁的的角落四四季寻找找阳光的的味道心心情只能能蛰伏如如漫长的的冬天如如果这样样的房子子，感觉觉不到温温暖光线线不只损损失青春春还有美美丽心情情在苹果果园，沐沐浴在阳阳光里的的清新苹苹果气息息让生活活的每一一天阳光光灿烂广告文案案 3 ：产品品利益点点价值阐阐释升值潜力力优势感性描述述 我年轻，我我渴望上上路我在在梦中停停止了哭哭泣我在在阳光下下奋力奔奔跑我相相信成功功最大的的特质是是站在一一定的高高处，看看到过方方我在苹苹果园，看看到了未未来理性描述述 龙华：深深圳第一一卫星城城深圳拓拓城的第第一站 20003 年年最激发发人想象象力的一一块地卫卫星城，一一个国家家城市文文明进步步的佐证证龙华，深深圳卫星星城建设设的重中中之重深深圳最具具潜力的的蓝筹版版块短短短两三年年，龙华华版块悄悄然诞生生三十多多个著名名楼盘风风和日丽丽，美丽丽 3665 ，锦锦绣江南南，风泽泽湖山庄庄同时，一一批地产产名企也也正在势势待发挺挺进龙华华一个可可与广州州华南板板块相媲媲美的“大盘重重镇”正呼之之欲出龙龙华，吹吹响 221 世世纪中国国卫星城城居住文文明的号号角龙华华： 221 世世纪深圳圳白领基基地、全全民置业业首席大大社区一一股激流流开始涌涌动住到到龙华去去！区位交通通优势感性描述述一路奔奔跑而来来而路上上不断寻寻找理想想，在路路上唱歌歌在路上上寻找梦梦中的苹苹果园和和时间赛赛跑，和和理想不不屈不挠挠苹果园园，在便便捷和宁宁静之中中找到一一个支点点。一点点点的满满足你时时间的充充裕。一一点点的的让你在在奔跑中中感受幸幸福。想想象这样样一种生生活凌晨晨一点和和朋友在在书城边边上的咖咖啡馆喝喝完最后后一杯咖咖啡，然然后，从从容的坐坐地铁回回家 220033 年，地地铁 44 号线线开工。那时，龙龙华不仅仅是中心心区的后后花园，还还是香港港的后花花园。理性描述述 10 分分钟：苹苹果园到到深圳城城市中心心区的距距离未来来，市政政府投资资建设的的梅观、机荷两两条高速速公路交交接起来来从此，龙龙华到深深圳的距距离彻底底改变 1 小小时 10 分钟这这是一条条可抵达达深圳市市区珠三三角及香香港的快快递通道道。 111 条条公交线线，快速速抵达城城市各角角落 3302 ：火车车站苹果园园龙华华 3115 ：松岗苹果果园银湖 6651 ：龙华华苹果果园龙岗 7711 ：松岗岗苹果果园布吉 8863 ：龙岗岗苹果果园松岗 3300 ：观澜澜苹果果园建设路路 3770 ：观澜苹果果园西丽 5526 ：东湖湖苹果果园观澜 6616 ：西乡乡苹果果园横岗 6662 ：宝安安苹果果园沙湾 9945 ：布吉吉苹果果园平湖生活配套套优势感性描述述 ONN ，寻寻找繁华华的最佳佳栖居点点我们年年轻我们们喜欢繁繁华的灯灯火我们们热爱都都市的夜夜色苹果果园，开开始 OON 状状态最理理想的生生活 *近繁华华，超越越繁荣苹苹果园令令人羡慕慕的生活活中心苹苹果园，以以不可替替代的位位置坐享享这生活活中心的的优越却却又依托托鲜明的的外观和和绝佳的的高度，从从这片宁宁静社区区内脱颖颖而出、鹤立鸡鸡群苹果果园、龙龙华中心心区成