北京上海广州公租房新规之异同

北京上海广州公租房新规之异同2010年06月28日 10:43理财周刊【大 中 小】【打印】 共有评论0条理财周刊：文/本刊记者 甄爱军文前提要：公共租赁住房正离我们越来越近。届时，无力购买经济适用房、但又不符合申请廉租房的群体，将会受惠。除此之外，外地务工人员，甚至包括收入较高的引进人才，也会被惠及。而京沪穗三地的“公租房”政策，自然更受关注。由政府主导建设的公共租赁住房，将成为我国住房供应体系中重要的一环，而这对于部分无力购买住房的中低收入人群来说无疑是一个福音。近日，国家住房城乡建设部等七部门刚刚联合制定出台了关于加快发展公共租赁住房的指导意见(以下简称指导意见)，这会使得公共租赁住房(以下简称“公租房”)建设提速。就京沪穗三地来说，为房价上涨过快地区，同时又是外来人口数量较大的城市之一，这三个城市的“公租房”政策，自然更受关注。“公租屋”渐行渐近“要是我也能够申请到公共租赁住房，那该多好啊！”刚刚大学毕业的小李心存这样一个愿望。小李是山东人，大学毕业之后选择留在上海发展，现就职于一家办公用品销售公司。刚刚参加工作的他没有多少客户资源，因此收入不高，每月除掉房租和其他日常开销，已经所剩无几。就目前的情况而言，买房是不现实的，租房负担也不小，如果能够租住到租金相对低廉的“公租房”，那应该是最佳选择了。也许，小李的愿望不久就会实现。指导意见的出台，意味着“公租房”的建设已经进入了快车道，上海与之相关的实施办法也已向社会公示，完成最后调整步骤之后便会颁布。此外，北京已于去年第三季度颁布了试行办法，广州也在积极制定实施细则。专家表示，“公租房”是我国住房保障体系中极为重要的补充部分。此前，住房保障体系中仅包括廉租屋、经适房以及配套房等，而对于不符合廉租房标准，又暂时无力购买经适房的群体，一直无法惠及到。“公租房”的出现，则弥补了这个缺陷。作为纲领性文件，指导意见就“公租房”的供应对象、租金水平等方面做出了相应的规定。“公租房”供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。“公租房”的租金水平，由所在地区政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。专家表示，其应该低于市场水平。就北京而言，比市场水平至少低两成。“公租房”面积适中，可以满足基本居住需求，指导意见规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。京沪穗三地略有不同在北京、上海工作的外来人员，在不久的将来便可申请“公租房”，但在广州却暂时不行。京沪穗三地“公租房”的实施办法在总体原则上与指导意见保持一致，但考虑到各地具体情况，三地各自的具体做法上略有不同。下面本刊将这些不同之处列举出来，以便读者对各地的“公租房”有个全面整体的认识。覆盖范围：广州较窄一些暂时不具备购房条件的高收入外来人才，在北京上海也能申请“公租房”，也就是说，京沪“公租房”覆盖范围已从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口，而广州则目前暂时主要针对本地中低收入人群。据了解，北京、上海已经明确，将引进人才和外来务工人员纳入“公租房”供应范围。根据此前公示的上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)，除了具有本市城镇常住户口居民外，持有上海市居住证和连续缴纳社会保险金达到规定年限，已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同的人群，都可申请。 北京也基本覆盖到外来人员。不过北京的做法是，外来人员可以通过单位、园区为主体开发建设的“公租房”得以覆盖。广州目前覆盖面较窄。据悉，广州目前准备推出3000套“公租房”，这并非针对所有住房困难家庭。广州市住房保障办有关负责人表示，其主要供应对象暂时为本地户籍困难家庭租住，至于意见提及的新入职人员和外来工的租住问题将进一步研究后再出台政策，并公开征询意见。申请条件：京沪较宽相对来说，上海“公租房”申请条件较宽，比如没有设定收入条件。上海办法最大的亮点就是不设收入标准。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，虽然引进人才的收入并不低，但“公租房”政策也要将这个群体纳入进来，因此难以设定收入标准。同时考虑到“公租房”只是一种只租不售，主要解决阶段性住房困难的形式，所以最后决定不设收入标准。北京目前也没有设定收入标准，也主要是考虑到要将引进人才纳入到保障体系中来。其出发点与上海有相似之处，优秀引进人才、外来务工人员也已确定将纳入到北京公租房的供应范围。广州申请条件较严。业内人士分析认为，由于广州市“公租房”暂时只是针对本地户籍困难家庭，为了明确区分，必须制定相应的标准，如效仿重庆的做法，对申请人设定相应的收入标准。租金支付：上海可用公积金上海可用公积金支付“公租房”租金。这是与北京、广州不同的地方。据了解，毋庸置疑，“公租房”租金将低于市场平均水平。如北京租金水平至少低于市场水平两成。广州拟定将租金水平分为三档，分别为同地段市场价的60%、48%和30%，将按住户收入水平高低并结合区位情况分类收取。当然，其租金水平并非一直保持不变，政府部门会每年根据实际情况进行调整。如居民收入增加，物价上涨，租金水平会适当向上调整。为减轻承租人租金支出负担，上海拟采取更为灵活的支付方式。符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁住房租金。北京和广州目前尚未采用这种方式。北京尝试将廉租家庭也纳入“公租房”供应体系，廉租家庭将能够优先承租“公租房”。北京已实现“公租房”和廉租房供应渠道的并轨，将来廉租房家庭租住“公租房”，虽然租金比廉租房要高一些，但廉租户可以用廉租房的租金补贴冲抵部分房租，仍可享受到廉租房的低租金。租赁期限：广州限制最小就租赁期限规定方面，三地存有差异。对于最短期限的规定，京沪穗略有不同。北京、广州规定最短期限可为3年，上海约定为2年。那么，一般可以租住多长时间呢？三地规定也有区别。北京上海暂定最长期限不超过5年，这主要是考虑到“公租房”解决阶段性居住困难。但广州方面规定，如果租满5年后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。其他功能：上海“公租房”可落户北京、广州“公租房”暂未考虑到落户问题，而上海则能够做到这点，这会给承租人带来诸多便利。上海将结合实有人口管理要求，相关部门应对“公租房”承租人的户籍管理、就学和就医等问题制定相关的配套政策。上海市房管部门也曾表示，租住“公租房”的主要优点之一是社会管理服务方面配套健全，公租房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。相关链接公租房是啥样“公租房”是个新鲜事物，它到底会建成什么样呢？一般情况下，“公租房”面积不大，约4060平方米不等，能满足单身个人或者家庭居住。其厨卫内的配套设施在竣工时将可满足基本生活需求，可实现“拎包入住”，当然，承租户可对其进行简单装修和装饰，比如刷墙、贴壁纸等，但前提是不能破坏或更换原有设施设备。“公租房”生活水、电、燃气等计量应使用IC卡技术，实现计量付费一体化。广州公租房增加5000套 今年拟建8000套2010年08月11日02:36金羊网-新快报 昨天，万庆良和苏泽群来到广氮新区倾听民声。新快报记者孟祝斌/摄 总数增至8000套，苏泽群表示，政府希望统一租城中村私人房源用作公租房新快报讯（记者 黄颖）广州今年新建公租房数量在原计划的3000套基础上大增5000套，全年拟建共8000套公租房。昨日，广州市长万庆良视察广州保障房建设情况，现场巡视了广氮新社区和棠下新社区两个保障房项目，并举行现场工作会议。市住房保障办（简称保障办）副主任黄信敬会上表示，广州今年将建设8000套公租房，满足“内夹心层”低收入住房困难家庭的住房需求。在视察广氮新社区时，万庆良第一句就问：“这里有建提供给大学毕业生的公租房吗？”而在现场工作会议上，万庆良也多次提及广州公租房建设的情况。据了解，广州公租房主要供应给“内夹心层”，即不符合廉租房保障条件，但又买不起经济适用房的困难家庭，也有一部分买不起房子的大学毕业生和外来优秀人才。据了解，广州原计划今年只是供应3000套公租房，昨日现场会议则明确今年供应的公租房数量将增至8000套，一下子增加了5000套。这意味着将会有更多的低收入家庭能租到价格便宜的公租房。常务副市长苏泽群也明确表示，为了吸引更多“白骨精”到广州工作，广州将对大学毕业生和外来优秀人才提供公租房。而广州目前有10万套由政府和单位管理的公租房，该批房源将全部交由保障办管理并进行清理，清理出不符合租住条件的用户，剩余房源作为公租房。“10万套房哪怕能清理出一半来，也有5万套房作为新的公租房了”，苏泽群说。他还表示，广州也摸查出有城中村的私人租赁房100万套，希望通过改造后由政府统一租来作为公租房，进一步增加公租房的供应。保障房建设几大难题 万庆良现场拍板解决新快报讯 （记者 黄颖）昨日，万庆良视察完保障房项目后，随即召集各区和保障办、建委、房管局、规划局、交委等职能部门主要负责人召开保障房建设现场工作会议，拍板解决广州保障房建设出现的几大难题。万庆良笑称：“为你（保障办）打工我乐意，因为你是为中低收入家庭服务的。”难题1低收入家庭收入核查难市长拍板：成立居民经济收入核对中心保障办在工作会议上提出，希望能解决低收入家庭收入核查难问题，建议能仿效上海成立居民经济收入核对中心，把银行、证券、公积金、社保、公安等个人信息联网，由这一中心来核对居民的收入情况。会上，万庆良立刻拍板：“保障办拿出一个方案来，我来做组长，苏泽群是副组长。”他更笑称：“我现在是为你（保障办）打工，但我为你打工我乐意，因为你是为中低收入家庭服务的。”难题2龙归城保障房项目不近地铁站市长拍板：14号线地铁或设站龙归城附近据悉，龙归城作为广州大型保障房项目的试点，其将有5万居民居住。但项目尽管在白云大道上，却并不靠近地铁站点。保障办提出建议能否让在附近经过的广州地铁14号线在龙归城旁边设站点。万庆良立刻请规划局和地铁公司协商，看能否把站点改在龙归城附近。而对于龙归城的公交站场必须规划有独立的用地，需突破规划规范问题，万庆良也当即拍板：“保障办和交委商量这一公交站场的设计，交委提出环保方面的要求，由保障办建设。”难题3两大保障房项目拆迁征地难市长拍板：两项目确定9月下旬交地据悉，广州两大保障房项目黄埔区大沙东项目和白云区龙归城项目在征地时遇上困难。万庆良二话不说即点名问黄埔区和白云区负责人，要求落实交地时间。更现场拍板，大沙东项目9月25日前交地，龙归城项目9月30日前交地。更称：“定了的时间立刻写到会议纪录里。”难题4保障房物管服务提高经费不足市长拍板：增加费用财政解决住户不出据悉，为了加强保障房小区的管理，保障办拟提高保障房小区的物业管理水平，但要提高服务水平，管理费就可能要提高。对此万庆良明确：“这个增加的费用一定不能让住户们出，可以由财政立项解决。”广州计划年底推出首批3000套公租房 来源：南方网作者：朱大尉 司徒2010年07月09日09:17 我来说两句(0) 名词解释 何为公租房？国家对公租房的定义是一个全新的品种，广州主要用于解决夹心层不够格租住廉租房，但又买不起经济适用房的问题，采用“先租后售”的政策。远期公租房的客户或可包括引进人才、大学毕业生以及外来务工人员等。 没有美轮美奂的广告标志，没有门庭若市的销售大厅，在海珠聚德北路和江海大道的交会处，三栋30层高的连体洋房正在进行着最后的室内整修施工。 这个低调的超高层东边有段半塌的围墙，上面模糊写着“聚德花苑 (论坛 新闻)保障房工程”。现场工作人员告诉记者，广州首批公租房可能在这里诞生。 确实有够快。要知道此前一个月，广州还在为本地公租房的定义讨论不休，直到住建部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见出台，公租房才与经济租赁房画上等号。 今年底，广州计划推出首批3000套公租房。 定义：公租房=经租房 到底什么是公租房？不仅业界众说纷纭，广州市相关职能部门内部也出现过概念更迭。广州市社科院研究员彭澎告诉南都记者，自己前不久参加过市住房保障办举办的征询意见会，在那次会议上，保障办将所有以出租为形式的保障性住房统称公共租赁房，这当中不仅包括正在大规模推动的经济租赁房，还包括廉租房。 “我当时就提出来，从字面上理解，廉租房确实是公共租赁房，但国家对公租房的定义是一个全新的品种，用于解决夹心层不够格租住廉租房，但又买不起经济适用房的问题，况且其他几个推行公租房有力度的城市都是将其与廉租房区别对待的，广州也应该与他们保持一致。”彭澎说。 随着国家出台关于加快发展公共租赁住房的指导意见，广州市又依此对相关政策进行调整，廉租房被排除在外，公租房成了经济租赁房的另一个名字。从目前情况看来，广州最早的公租房将从原来的经济适用房计划中转化而来，而且采取的是“可租可售”的政策，租户一旦经济条件转好，就可以将所租公租房买下来，房产性质就转变成了经济适用房。 虽然公租房和经济适用房之间保留了相互转化的“纽带”，但经纬地产研究中心经理朱欣苑认为，租赁性质的保障住房多多益善，而销售性产品则应该逐步取消，因为后者不仅容易滋生腐败和不公平分配，而且会给申请者造成相当大的负担。以聚德花苑新社区为例，当中的经济适用房售价达到4000元/平方左右，廉租房月租金却只要1元/平方米，居住资金门槛差异显而易见。 异议：公租房应高于经租房 也有房地产专家指出，广州的经济租用房应该保留，而非用公租房来替代，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同就是其中一个。他所理解的公租房，针对的是买不起商品房，又不能享受保障性住房的这部分人群，而经济租用房则针对买不起经济适用房，又享受不到廉租房的人，两种产品可以实现差异化并存。“如果将公租房的层次放在经济租用房之上，就可以顺理成章解决大学毕业生、海归高层次人才的居住问题。”韩世同说。 在韩世同眼里，“公租房”比经济租用房高一个层次，其所对应的可供销售产品是限价房，而不是现在的经济适用房。因此“公租房”的价格方案可以参考限价房的方式，以市场租金参考价的底价作为定价，向符合条件者收取。至于建设方式，则应该鼓励采用多种渠道来实现，如引进开发商参与。 现场探营 3000套公租房首批在大塘 市国土房管局公布的公租房地址之一是赤岗路以南、新光快速以西的大塘三角地项目，记者按此寻觅发现，可能是广州首批公租房的项目就位于大塘新社区 (论坛 新闻)之中，为三栋30层高的超高层洋房，暗黄为主色调的外立面与旁边的廉租房及经济适用房基本一致。这将是广州今年底首次计划推出的3000套公租房的第一批。 “装修全部弄好了，还差打扫卫生，马上就可以交楼。”现场一位工作人员称。在他的指引下，南都记者穿过堆满杂物和油漆桶的裙楼，绕到整座住宅的背面，电梯间便设置于此。这里每一栋大楼包括两座电梯，楼道呈蝶形，电梯居中央位置，两边各分布着三套住宅，由于南向有一个大窗户，即便艳阳高照，仍然能够感受到不时刮来的穿堂风。 户型设计顶呱呱 南都记者乘电梯到达20层，这一层的六套单位有五套并未锁门，记者首先选择了靠左的一间约90平方米的北向单位探访。推开房门，首先映入眼帘的是客厅和餐厅组成的起居空间，南北分别与厨房和观景阳台相连；三间卧室呈半围合式设计，方正实用、动静分明，丝毫不逊色于目前市场上在售的普通商品住宅。由于周边没有太多高层建筑阻挡，站在阳台上或是主卧室里，西塔、电视塔等地标建筑尽收眼底，并可眺望白云山。 与这套北向单位正对的住宅单元则更令人震惊，建筑方同样在90平方米左右的空间里设置了三房两厅双阳台，并且还拥有主人套房，当中衣帽间、独立洗手间一应俱全。 装修标准麻麻哋 如果说户型设计让人觉得惊喜连连的话，这些单位的装修则体现了公租房的定位特点。其装修用料相当简单，大门和室内门分别使用普通棕色和黑色油漆，卧室也没有采用木质材料，而是选取了与客厅、楼道一致的浅红色地板砖，洗手间也只配置了一个淋浴喷头、一个座便器和一个洗漱盆，且都是市场上叫不出名号的品牌。 对于住户来说，大塘公租房还拥有相当不错的生活便利性，其周边的聚德花苑、赤岗生活区已经相当成熟，超市、菜场等全都在3分钟步行距离以内，而旁边廉租房和经济适用房的首层商铺也已经开业。交通方面，公租房楼下即为公交大塘总站，拥有包括130路、184路、190路、69路在内的多条公交路线，可以方便到达广州市区各地。 四大问题探讨 在哪建？近地铁的大塘地段和同德小区 作为解决“内夹心层”居住问题的保障性住房，广州公租房的选址是备受关注的问题。目前政府计划中的两个公租房项目分别是位于白云区西棹路横窖段东侧的同德小区和海珠区赤岗路以南、新光快速以西的大塘三角地项目，都属于早就纳入规划的经济适用房单位。 经纬地产研究中心经理朱欣苑赞成将公租房建在城乡结合部，但一定要靠近地铁站点，且周边生活便利。因为如果建在中心城区，无法实现土地价值和城市发展价值的最大化；如果建在交通不便的近郊，反而会增加居民生活成本，与保证性住房的初衷背道而驰。 为谁建？首选本地中低收入家庭 公租房是对整个住房体系结构的完善与补充，其所保障的对象是既超出廉租房使用条件，又买不起经济适用房的群体，广州的公租房目标应该与重庆、北京等先行示范地区保持一致，即主要供给本市的中低收入住房困难家庭。在满足本市城镇户籍住房困难群体需求的前提下，也可向在本市工作并签订了一定年限劳动合同，年人均可支配收入、资产净值、居住面积符合政府公布标准的引进人才、大学毕业生以及外来务工人员出租，其中政府正在酝酿为后一类人员建设专门的农民工公寓。 谁来建？政府+社会力量共同参与 广州将沿用广州市经济租赁房管理办法(征求意见稿)中的内容，通过两种方式建设公租房。一是政府主导建设，包括政府直接投资建设、单位利用闲置土地建设以及在出让商品住宅用地项目中配套建设；二是鼓励社会力量投资建设或以股权、债权等方式参与开发建设和经营，并给予建设优惠，比如地价和税收方面的优惠。 建多大？大多在60平方米以内 广州政府职能部门最近曾经表态，称新建的公共租赁房面积可能按照国家要求，控制在60平方米以内。而作为先试地区的重庆则更值得广州效仿，该区域考虑到单一租客至三口之家间不同的实际需求，对国家要求做了弹性化处理，公租房户型面积跨度为35-80平方米，其中60平方米以下的占85%以上，按建筑面积的10%进行公建配置，并含有每平方米400元的简约装修。 外地动态 北京：提供8000套公租房 北京目前共有11个公租房项目正在开工建设，可提供房源8000套。今年将建设50万平米，今后建设收购力度将加大，公租房在政策性住房将占主导地位。 上海：申请条件不设收入标准 上海市公租房政策征询意见显示，当地公租房将主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。考虑到公共租赁房涉及的人群广、收入差异大，因而在申请条件中暂不设收入标准。 天津：新建近40万m2公租房 目前，天津开发区已为11.7万名外来务工人员提供了居住场所，今年还将建设服务外包产业园白领公寓、西区蓝领公寓以及泰达政府公屋等3处公共租赁住房，总建筑面积近40万平方米。 重庆：三成市民将住保障房 6月20日，重庆正式启动“两江新区”首个公租房项目北碚区蔡家组团。同一天，西永微电子产业园区的公租房也正式动工。重庆市长黄奇帆表示，包括公租房在内的保障房体系将使约30%的城市人口实现“住有所居”。