同安项目前期调研报告.ppt

同安区市场调研报告,2007年1月,目 录,【壹】宏观环境分析 【贰】同安房地产市场分析,【壹】宏观环境分析,一、“海峡西岸经济区”列入国家十一五规划，厦门 迎来新一轮的跨越发展期,厦门,一、“海峡西岸经济区”列入国家十一五规划，厦门 迎来新一轮的跨越发展期厦门,1、“海峡西岸经济区”列入国家十一五规划，厦门作为海峡西岸经 济区的重要中心城市在全国发展大格局中的地位将会极大提升， 厦门将进入一个快速发展的历史时期。,2、城市建设中心向岛外转移，十一五期间城市发展空间主要向海湾地 区和内陆腹地拓展；发展岛外将成厦门市经济发展的重要战略。,二、同安区土地资源、生态资源丰富，将建设成 为厦门岛外重要的生态型现代化新城区,1、生态环境优越,区内工业污染、生活污染较轻，生态环境相对较好；山区森林、水果资源 丰富，并以探明多处地热、矿泉水资源，具有开发生态、休闲旅游的基础条件。,2、人文底蕴深厚,同安是千年古城，文物古迹较多，具有厚重的文化底蕴和丰富的传统文化资源。,3、同安土地面积广阔,土地总面积657.59平方公里,占全市面积的1565.09万平方米的40%，为厦门 市土地面积最大的区。,4、工业发展快速,经过多年努力，同安区建材、纺织、食品加工等已经形成了一定的规模； 目前正面临厦门本岛工业企业外迁的契机。同安拥有便利交通条件和较多 的工业用地，对于接纳岛内工业企业外迁有很大优势，对于同安区进行工业企 业升级无疑是一次难得的机遇。,二、同安区土地资源、生态资源丰富，将建设成 为厦门岛外重要的生态型现代化新城区,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,1、区位、交通是同安区发展的最大劣势，未来交通设施的 改善，将有效促进区域的发展,2008年7月1日，双向8车道集美大桥将建成通车 2009年，双向6车道翔安海底隧道力争通车（东）；同安区将与岛内车程在30分钟内。同安区与岛内将更加紧密的联系在一起。,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,2、三大重要基地构建新同安经济, 工业基地：25平方公里。 物流集散基地：面积约6平 方公里。 休闲旅游基地：同安将建 设成为“厦门市重要的休闲 旅游基地。” 未来五年，城市发展的总体布局是将“一湾、三片”。同安城市化水平力争达到40%，最终实现后将新增10万产业工人。,3、未来五年区域经济将迎来跨越式增长,未来五年受厦门本岛工业企业外迁、海峡西岸经济区建设和厦门城市扩展的契 机。未来五年区域经济将迎来跨越式增长。2010年全区生产总值（GDP）预计达300亿元，年递增32.3。,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,4、未来五年受工业集中区的带动，将增加10万以上的产业员工,目前全区常住人口：33.9万， 户籍人口：29.9万 外地人口：4万。 据了解工业集中区的带动，将增加10万以上产业员工，将带来大量住宅需求。,四、同安区与岛外其它各区的对比分析,1、同安是岛外各区中距岛内地理距离最远的区,从地理区位上分析，在岛外四个区中，同安是距岛内地理距离最远的区，接受岛内辐射较弱，造成同安近年发展的缓慢。,四、同安区发展面对的挑战,2、在大海湾型城市的拉动下，岛外各区凭借各自优势正处于 快速发展阶段；同安以其自身优势也将呈快速发展态势。,【贰】、房地产市场分析,一、一级市场分析,一、一级市场分析,1、06年区域内土地供应大幅增长,06年受政府的引导及区域内工业集中区大规模建设利好因素的拉动，土地供应呈现大幅上升态势；相较上年增长420%。,一、一级市场分析,2、土地价格增长快速，同安的发展前景被开发商所看好,选取同处城东板块的三幅指标、形态相近的地块做比较，06年2月8日成交的振华项目楼面价1322.24元/平方米；06年8月8日艺辉建设项目楼面价达1400元；而12月8日成交的厦房股份项目达2423元/平方米，相比振华地块上升83.24% 区域内土地价格上升快速，同安的发展前景被开发商所看好。,05年同安各大工业园区快速建设，致使大量的外来人口的进驻，06年同安房地产开始进入高速发展的阶段。,二、总体运行状况,1、施工面积数据分析,二、总体运行状况,2、供需关系分析,0405年同安房地产市场供应量体为54.74万，而市场需求53.14万，即：0405年同安房地产市场无存房体量； 06年市场供应量体31.58万，111月市场已吸纳20.3万，销售率达64.2,同安现阶段 房地产市场总体良性,二、总体运行状况,3、房价走势分析,2005年同安区住宅均价为2262元/，上涨了463元/，同比增幅为 25.67%。 2006年15月住宅均价为3248元/，同比增幅为40%。 2006年10月住宅均价为3815元/，同比增幅为54%。,三、各大板块的对比分析,1、各大板块分布图,目前同安区房地产可分为：城西板块、城东板块、城南板块、城北板块、市区中心板块。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 各楼盘产品及销售状况,三、各大板块的对比分析,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 同安市场现阶段开发产品统计分析,从目前在售的项目开发规划户型可以看出，三房所占的比例最大，达到55%，四房所占的比例在13%、投资性产品一房在同安的比例占的最小达到8%。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 各产品销售状况,一房、二房产品的销售率均达95%以上 三房产品的供应量最大，销售率达到91%； 四房销售率78%； 楼中楼销售率69； 中小面积较为畅销，而大面积产品出现销售周期拉长，销售率降低的状况。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 各类户型产品面积分析, 一房户型面积分析,一房产品的面积主要集中于40-50，占73%。 50-60产品则占17%；一房的功能较强，大多具备厨房功能。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 各类户型产品面积分析, 二房户型面积分析,同安两房产品80100的产品开发量体较大，所占比例达到48%。100120的项目所占比例在26%，6080的项目所占比例在25%。 同安的两房产品以舒适性为主，另外两房产品以外来客层居多，因此满足80入户要求，是市场需求的主要标准。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 各类户型产品面积分析, 三房比例分析,目前同安各类型户型中三房产品比例所占最大，以上图表显示同安目前三房的开发主流面积是在120140之间。 以舒适性产品规划为主，未来受区域房价的上升，及客层的逐步多元化，面积将逐步缩小。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 各类户型产品面积分析, 四房比例分析,同安四房130150开发比例最大达到66%，151-180所占比例达到20%，180以上面积比例所占比例较小。开发面积主流在130-150，处于较为标准的规划，证明当地的购买力较平稳，购买形为也较为理性。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 各类户型产品面积分析, 楼中楼比例分析,同安楼中楼产品120180的开发量体较大所占比例达到37%，120180产品达到29%，面积200以上的户型开发比例较小。 主要是因为目前同安多层产品当主流，楼中楼品质较低，市场需求较低。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析, 购置客层分析, 同安市区本土现有人口二次购置客层： 据目前区域在售楼盘走访信息反馈，该客层所占比例约45，其中主要客层为： 企事业单位、公务员、私营企业主、教师、医生、一般换户自住型客户, 周边农村城市化进程（含拆迁户）：占比例约25 其中：拆迁户占15以上； 周边乡镇因子女教育及就业问题而购置的占10。, 各工业园区的高级管理、技术人员（占比例约17）： 区域内如惠尔康、金日等大型企业的高管、高技术人员因福利的增长，拟在同 安常驻的购置客层； 城南医院（3甲医院）为新建医院，院内的医生均为新引进的高技术人才，其 福利极高，购置能力极强；, 拟在厦门岛内投资客层： 目前岛内、海沧、集美等区域住宅均价直线上扬，而同安强大的价格差势将促进大 量的投资客层到同安购置。,四、未来地产市场分析,1、未来热点开发区域分析,同安城区未来的发展重点主要集中在城南及城东板块；城南受拆迁的影响近期可供开发项目较少；而城东以田地居多，开发容易，且受体育公园规划的带动，将是近期土地出让及房地产开发的重点。,四、未来地产市场分析, 个案分布图,2、未来市场供应量分析,四、未来地产市场分析,2、未来市场供应量分析, 同安未来供应量体统计表,以上表格统计同安未开发房地产量体为176万,四、未来地产市场分析,2、未来市场供应量分析, 07年预测推案项目明细,四、未来地产市场分析,2、未来市场供应量分析, 07年预测推案项目明细,07年60万的拟推案量体,同安房地产阶段性供过于求,市场竞争较为激烈,其中： 中洲新城片区为07年的市场销售主角景观性项目 理由：同安区政府予07年开始建设占地240亩的体育公园。 备注：厦航T2006G01、振华T2006G02售楼处均已在建。,四、未来地产市场分析,3、未来价格走势,从上述图表价格走势分析，同安区的价格水平，呈快速上升趋势，初步预计2006年末住宅均价可达4000元/； 主要受： 本次12.8同安土地的拍卖状况的诱因 “芸溪居住公园”及“大唐CBD高巢”等高档项目的销售影响 而07年受市场供应加大，区域内的房地产价格增长将减缓，但受区域内房地产开发以高档盘为主的影响。 2007年底住宅均价可达4500元/； 理由： 此阶段拟销售的楼盘是厦航、振化、艺辉、筼筜，该楼盘均属10万的盘量（以低开高走的销售策略），开发成本为3000元/（楼面地价均13501480元/）。,四、未来地产市场分析,4、未来客层变化, 同安本土现有人口二次购置、拆迁客层仍将占市场主力。, 各工业园区的高级管理、技术人员的购置比例随着区域工业集中区的高强度开发将逐步增大，但同安区工业集中区尚在大规模建设，近期这部分客层购买有限。, 区域内交通设施的逐步完善，岛内房价的高涨，岛内工薪阶层购房将向岛外转移，而同安区的房地产与海沧、集美区相比尚存在一定差距，因此同安区的岛内客层将逐步增多，但会受到翔安新区开发的影响。在同安区与翔安价格相当的状况下，该部分客层选择翔安的意向将会高于同安。, 投资客层：主要集中于海沧及漳州龙池、漳州港及未来的翔安区，而同安区投资客层还较少。,综合上述分析，因此近两年区域内的购房客层还将较为单一，近期在供应量加大的状况下，将会加大项目之间的竞争。,小结： 1、受政府政策的引导，同安工业集中区在大规模开发影响，同 安经济将迎来跨越发展，为房地产发展提供良好发展环境。 2、受厦门市总体房价持续快速上涨的趋势影响，同安区土地价 格、开发成本的增加，将促使同安区房价大幅增长。 3、同时07年同安区房地产推盘项目以高档楼盘为主（城东板块、 景观盘、大社区），更将促使区域内房价呈跳跃式增长。,