资源描述
案例一、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成损害应否赔偿案,案情 1、丁某系富锦花园204房业主。2008年4月丁某外出办事。其间，小区物业管理公司于5月10号电话通知其家往楼下房屋渗水，希望其尽快回家处理。 2、此后物业公司又数次联系丁某，丁某仍未予理会。至2008年6月20日，丁某从外地返回家中，发现房屋因雨水倒灌受损严重。丁某当即找到邻居黄某与管理处一起查看现场，并私自将现场各方谈话内容录音。丁某认为公用雨水管堵塞是引起雨水倒灌造成其财产损失的根本原因，于是将小区物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿各项损失10万元。,3、小区物业辩称（1）原告不能证明水浸是雨水导管引起的，原告在阳台上私自安装了自来水龙头，水浸有可能是自来水龙头漏水造成的，（2）事情发生后，被告工作人员从雨水管掏出大量装修垃圾，而此前只有原告进行过装修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的损失应由自己承担。,一、问题,1、丁某向法院提交的证据是否足以证明水浸的原因？（邻居黄某人证，谈话录音物证） 2、物业公司的两项抗辩理由能否成立？ 3、丁某的损失应当由谁来承担？,二：解析,1、丁某提交的证据来源合法，且证据相互印证，可以确定水浸原因 本案争议的焦点是造成水浸的原因。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”丁某主张水浸是由于公用雨水管堵塞造成的，向法院提交了黄某的证人证言和现场的谈话录音。证人黄某是丁某的邻居，参加了水浸现场的查看，对水浸现场及各方当事人谈话内容的证言，具有一定的可信度。,2、物业公司的两项抗辩理由均不能成立 本案物业公司提出了两项抗辩理由，但均未提供任何证据，该抗辩理由只有本人的陈述而无其他相关证据予以证明，因此其主张无法获得法院的支持。,3、物业公司应对丁某的损失承担主要责任，丁某应当为其过错承担次要责任 物业管理条例第36条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。公用雨水管是小区公用设施，属于物业公司的服务范围。物业公司未尽到物业服务合同的义务，导致雨水倒灌引起水浸，物业公司应负赔偿责任。丁某在5月10日接到物业公司的电话后未引起足够重视，延迟至6月20日才回家查看，对水浸损失的扩大负有一定的责任，应对水浸扩大的损失自行承担责任。,三：提示,法院最终判决物业公司承担70%的赔偿责任。对于本案，物业公司主张丁某对阳台进行装修，并且事后从雨水管掏出大量的装修垃圾。如果物业公司对此事实采集证据或在疏通雨水管前要求丁某对水浸的原因进行鉴定，物业公司就有可能避免因无法举证而败诉。,讨论：,1、平时我们到业主家进行服务或者事故鉴定时，应该怎样下判断？能否随心所欲，张嘴就说。 2、对于入户服务，是否应该拍照或录像？大家在工作中谈谈各自的好办法。,案例二、室内空调水管爆裂致邻居财产 损害赔偿案,案情 1、 2006年4月28日，原告乐得公司与第三人签订了一份租赁合同，约定原告向第三人租赁某大厦6层01-06号单元。2006年6月23日凌晨3点左右，大厦615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通过楼道浸泡了原告的办公室。原告诉称，原告的装修工人于凌晨5时左右发现该事故后就立即找到被告物业公司的保安人员，但被告迟至上午9时才回来处理该事故。被告未及时解决水管爆裂导致的积水问题，造成了原告重新装修及装修材料报废的损失137000元，被告应该全部赔偿。,2、被告辩称：（1）、本案属于侵权纠纷，原告的财产损失是因615房的使用人琥珀公司装修不慎导致615房间内空调冷却水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵权行为人，应当对其侵权行为所造成的损害结果承担责任。被告不是侵权人，因此不应当成为本案的被告。（2）、被告收到原告装修工人的报告后立即派巡逻人员上楼组织抢险，并于6时30分清理完毕，被告已经履行了自己的职责，不存在过错，不应承担责任。,一、问题,被告的第一项抗辩理由是否成立？ 针对第二项抗辩理由，被告应当提供哪些证据？,二、解析,1、被告的第一项抗辩理由不成立 被告是否侵权的关键在于，被告接到原告的报告后，是否及时采取措施消除危险。及时关闭水闸，及时清理楼道内的积水是被告的管理义务。如果物业公司未及时履行上述义务，即对原告损害的发生及损失扩大负有不作为的侵权责任。原告认为物业公司未履行法定义务，应当承担侵权损害赔偿责任，提起侵权之诉是符合法律规定的。本案原告提起侵权之诉具有选择权，即可以单独起诉615房的使用人琥珀公司，也可以同时将两者列为被告。所以，物业公司关于原告只能起诉琥珀公司的抗辩理由不能成立。,2、被告其主张的事实应当提供如下的反驳证据 （1）、接到原告水浸被告的记录，该证据可以证明被告获悉水浸事件的起始时间。比如值班记录、工作人员交接班记录等。 （2）、被告采取措施关闭水闸，及时清除积水的记录，比如工作记录、录像记录等。 虽然上述证据是由被告单方面制作的，但上述证据相互佐证，可以证明事发当时的客观情况。若原告对上述证据的证明力提出质疑，必须提出相应的反驳证据，否则异议不能成立。,三、提示,本案争议的焦点是被告是否及时采取措施解决水管爆裂 导致的积水问题。 为此，笔者向法院提交了大厦管理处 2006年6月22日的交接班记录及录像盘， 以证明被告收到事故报告后对事故现场进 行了及时处理。交接班记录显示，6月22日 晚班（当日22:30至次日7:30）的当班情况 为：5:07接到601装修人员报警说6楼水管 破裂，及时通知班长及巡逻人员上楼并组 织抢救，并于6:30清理完毕。,本院认为：针对主张，被告已提交了交接班记录及录 像资料等证据证明其在接到相关报告后及时对事故现场 进行了处理，事故现场无法还原，且被告已穷尽其举证 能力证明其在2006年6月23日5时许接到原告装修工人汇 报后派人到事故现场进行清理积水、清扫等工作，已履 行了物业服务义务。因此，原告关于被告未及时处理， 导致损失发生的主张缺乏事实依据，本院不予采纳，最 终驳回了原告的全部诉讼请求。 从本案可以看出，物业公司在处理意外事故时，应当 对提供服务的过程进行证据保全。发生诉讼，物业公司 将承担举证不能的不利法律后果。,收集证据很重要，不要疏忽啊！,案例三、楼上装修污水反灌楼下状告物业公司,案情 1、 2005年5月，郭某入住小区后，与物业公司签订了物业服务协议，并交纳了一年的物业管理费。双方在“物业管理服务质量”条款中约定，物业公司对房屋共用部位、公用设施设备进行维护和管理，保障污水排放畅通；如果物业公司未达到服务质量约定目标，郭某有权要求物业公司限期整改，逾期未整改给郭某造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。 2、2005年6月9日，因上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等将物倒入主卫排水管致堵塞，使郭某房屋卫生间的下水道污水反灌，造成屋内地面墙体污损。事故发生后，物业公司对管道进行了疏通并对郭某的房屋就行了清扫。,3、2005年7月6日，郭先生起诉至法院，称：由于物业公司管理不善，致使其新房入住之初即发生如些恶劣事故，给自己财产及精神造成极大损失。经双方多次协商解决未果，要求物业公司书面说明事故及维修结果、公开道歉；赔偿恢复原状损失、违约金、精神损失、物业费损失共计2.3万元。 4、物业公司辩称，自己已履行合同的约定义务，不存在侵权，且案件不是侵权纠纷，故请求法院驳回郭先生诉讼请求。一审法院经审理，判决物业公司负责将原告的房屋恢复原状，赔偿原告损失5000元。物业公司不服，以自己不是排污管道堵塞责任人，不应承担违约责任为由提起上诉。,一、问题,物业公司应否承担违约责任？ 原告应当如何主张自己的权利？,二、解析,（一）物业公司没有违约行为不应承担违约责任 本案污水排放不畅通是由于上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管致堵塞造成的，原告未能及时发现，也未向被告发出限期整改的通知。事后，被告对管道进行了疏通并对原告的房屋进行了清扫。已履行了合同中的义务，不存在因被告未整改而造成原告损失的事实，因此。被告不应承担违约责任。由于上层装修施工的住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入排水管的行为具有偶发性和不可控性，即使被告尽到最大的注意义务，也无法避免此类事件的发生。因此，不能根据管道堵塞的事实进而推定物业公司存在违约行为。,链接物业管理服务协议 第九条违约责任,“一、甲方违反协议， 未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济和法律责任；”,（二）原告应当向楼上装修施工的业主主张权利 显然，本案原告的损害是由于上层住户将装修施工的白石膏和塑料袋等物倒入主卫排水管造成的，实施该行为的上层住户是直接的侵权人，原告应当向该上层住户主张侵权赔偿责任。在无法查明具体侵权人时，原告有权将上层实施装修行为的住户全部列为被告，要求其承担连带赔偿责任。,通过上述3个案件的分析，请大家结合自己的工作性质，写一份本职工作注意事项（侧重突发事件时如何更细致地做好服务工作）。,
展开阅读全文