资源描述
本项目自身研究分析,本项目外部交通环境分析,常规交通载体,由于项目地块位于北京市北部边缘区域，对外连通常规方式依赖大，伴随周边项目的不断开发成型，必将使更大数量的居住人口落户此地。因此，为保证内部居民的正常工作生活需要，近二十条公交线路集聚于北苑路及安立路，基本保持了该社区组团对外连通的正常运转。加之今年6条辅助道路的动工，将会使得便捷的交通网络疏导成为可能。,图表：本案周边路经公交车站详表,本项目自身研究分析,区域人口总量,本项目地处北五环中路周边、北苑及亚北交界区域，西侧为在建的北京奥林匹克公园，东侧为规划的住宅性质用地，现有人口数量在25万左右。区域人口构成主要分为两部分,即九十年代便定居于此的原有住民以及在近几年由城区内部搬迁进驻的增量人群。这两部分人群的日常工作地区大多在近北部城区甚至城市中心地带，早出晚归的习惯形成了北城的重要特点，相对区域商业而言弊大于利，一定程度上限制了大型商业的发展。,本项目自身研究分析,区域人口消费力,自1990年亚运会开幕以后，北部城区一直是北京市市内居住板块中人口平均收入较高，住宅类物业价格居高不下的热点地块，同时也因此形成了后来的北部同南部经济发展的差异化。但是，尽管北部市政建制相对成熟，这一区域主要居民工作地点却大多分散在各个其他区位，以城市中心区居多，这与地区整体的办公物业水平较低有一定关系，基于此种因素，内部人口的职业构成也十分复杂，分布于各个行业。,图表：区域内居住人口主要职业统计表,本项目自身研究分析,本项目各地块分析,商业项目物业分布位置,本项目商业部分建筑形式以住宅底商为主，包括部分裙楼商业。地块呈南北向狭长分布，因此决定各商业面积相对分布较为分散，相互之间由社区内部通路连接。其中由于城市市政路红军营南路东西贯穿本项目，所以商业部分被其横向分割为南北两部分，而红军营南路是北部区域连接安立路及北苑路的北首公路，故其两侧商业价值最高，以此为契机，本案的主体商业放量集中于此，形成连接地段商业街区。,本项目自身研究分析,D区：,D区是绿色家园三期的文化广场所在地，内部拥有保留古树及组团绿地，在日后会成为社区中文化气息最为浓厚的地区。该地块周边包括四栋3层底商、一栋2层底商和一栋3层会所，东侧四栋延北苑路南北向临街分布，由于外侧建筑线较长，所以拥有良好的延展面积，适合一些对于临街展示要求较高的商业业态，2层底商及会所展示条件不很突出，且距内部动线较远，可以适当考虑一些满足社区内部居民消费的业态设置。,C2、C3区：,C2、C3区位于将项目东西向横断的红军营南路北侧，从整体区域连通状况来讲，红军营南路直接将安立路及北苑路实现了连接，上述两条道路是北部城区四至六环交通的主干线。因此，能否充分利用红军营南路预期引入的消费人流对于本案商业部分经营意义重大。两地块的商业面积以两栋较大面积的临街住宅底商为物业基础、单侧临街。在进行业态设置定位过程中建议以外放型商业为主，或引入部分展示类型商业。,C4区：,单就临街延展方面，C4区的媒体村商业部分无疑是本案业态设置的优势区位，不但东靠市政主干道北苑路、拥有近150米的展示面，而且所处位置为本项目居住最为密集的区域，相对商业价值应当很高。但是，由于C4区媒体村商业部分属于内街形式，对外只设置了小规模的出入方式，使得原本的外部优势均被这一不利因素所抵消，无法扩大该条商业带的外放影响力，考虑到08年奥运会后媒体村主要改造模式趋向于商住，所以建议配合其基础物业定位，引入业态以办公类配套为主，可以兼顾部分特色商业形式。,B1区：,但从地理位置来讲，B1区的商业部分与C2区的区位特点十分近似，物业形式也均为底商，但二者不同之处在于C2区的底商面积相对聚集，以大开间整面积为主，而B1的地上部分则由三栋底层商业组成，因此较大体量商业业态便被限制在外。考虑到东侧B3区为本案大体量商业的所在地，可以利用其预期引入的大量到达人流。基于上述因素，建议把B1区的商业面积实现小面积分割，以独立店铺的形式在合理划分功能业态的前提下分区招商，力求最大程度上提升该区域的租售价格。,B3区：,B3区的商业裙楼地段是本案利用价值最高的独体物业。北临红军营南路、交通条件便利，紧靠社区综合文化活动中心，上述条件有利于积聚大量人流于该地区。此外，东侧的B5区为规划中的购物中心，可以同B3商业形成很好的联动效应。而且从物业性质来看，裙楼设置基本不受到业态限制，所以这部分物业的业态选择余地较大，应该考虑部分餐饮业态的进驻，娱乐或休闲业态也可划分出部分面积进行预留。,区域商业市场环境分析,本项目商业物业调研分析的基本思路如下：,对本项目所处的区域商业市场做出准确的界定和划分； 对本项目所在区域商业市场的现存各类商业供应状况给予深入调研分析，总结 区 域市场各种商业物业运作及业态供应状况； 将本项目所在区域社区商业发展状况做初步的研究，结合本项目特征及奥运商圈未 来发展规划进行综合分析； 总结和分析本项目所在区域商业市场的需求层次和特征； 对样本项目的特点作详细的分析（纵向分析），对重点项目进行个案点评（横向分 析），最后得出本项目的初步市场定位及产品构想，为项目定位奠定基础；,区域商业市场环境分析,区域商业市场研究范围界定,南至北四环路； 东至京承高速公路西至林萃路； 西北至奥运国家森林公园清河一线； 东北至地铁十三号线沿线内所有区域。,区域商业市场环境分析,区域内大型商业物业调研分析,亚北地区商业市场状况,大型商业设施少，经营档次低，但现阶段经营状况良好： 项目定位缺乏特色，商业项目鲜有亮点，底商发展迅速： 根据市场发展需求，区域内已形成多个特色业态为主的商业街： 消费力逐渐提高，区域内商业市场具备发展潜力：,区域百货物业针对性分析,区域百货店统计表,区域商业市场环境分析,分布位置：,本项目周边百货物业基本上都位于亚运村核心地块，相对集中，以安立路为轴线集中了3百货店，西单商场分店则位于天通苑项目中心，主要商业区与本项目有一定距离，但百货店周边商业环境和商业氛围相对浓厚，经营活动频繁，对区域市场环境有较大的影响。,物业规模：,本项目周边的百货店商业物业规模基本保持在1500020000之间，按人均商业面积进行核算，目前区域内百货店及其他一些商业项目的总面积还不能完全满足消费需求，消费人群外流的可能性仍然存在，本区域商业放量将继续保持增长速度。,经营档次：,周边百货店基本是以中档或中低档为主的项目，本区域居民消费档次不高，以日常消费性购物为主，随着区域内部及周边区域不断发展和外来人口的加入，亚北地区商业高消费需求将逐渐增多。,区域商业市场环境分析,本区域百货店商业物业发展具有以下特征：,以点带面发展： 经营档次仍然较低： 还需深度挖掘商业潜力：,专题一：社区型百货西单商场针对性分析 ：,西单百货天通苑分店调研情况统计表,地下超市成为项目商业经营的核心部分： 功能相对较少，业态种类缺乏： 物业档次和消费者档次均较低，影响其未来商业发展： 区域整体商业环境较差，局限性较大： 社区型百货店未来可持续发展空间较小，抗性差：,区域商业市场环境分析,区域内超市物业针对性分析,区域商业市场环境分析,区域内超市物业针对性分析,分布区位及供应数量统计：,从分布统计图中可以看出，在本项目半径3公里范围内分布着8个中型超市，共计75000，主要分布在安立路、天通苑社区、北苑家园社区周边；多数超市与百货店共同经营，以超市为主吸引本项目以南、亚运村核心区周边居民；另一部分超市位于天通苑、北苑家园社区内，对所处区域消费者有一定程度的拦截；,超市品牌及档次：,本项目所在区域仅有旺市百利、天福超市、家和物美超市、世纪联华超市为连锁经营的品牌超市，其中还有百货店自行设立经营超市，品牌知名度和市场认知度不高，无法以商业龙头项目引导并带动消费人群对其商品的认可。,本项目超市规模运算统计表,根据上述运算表格可以看出，本项目区域范围内超市的市场再容纳量约为 2.8万平方米，市场饱和度指数约为0.47，若本项目建设超市物业，具有较强可行性。,根据本项目商业物业部分的总体发展策略，结合市场现状及各类型超市商户的开店要求，确定本项目超市物业的规模应该控制在10000平方米左右较为适宜。,区域商业市场环境分析,区域电器市场针对性分析,总体而言，区域内此类型物业表现出如下特点：,数量稀少：,从上图可以看出，区域内电器类型市场稀少，仅此两家，且距离本项目地块较远，这与北京市内其它地方相比，电器的市场占有率低、份额小；,相对规模小：,与其它电器类商场相比，此区域内的大中电器商城规模小：位于天通苑小区内的西单商场社区店，一层面积部分为大中电器，仅1300平方米，其面对的消费者以天通苑的居住人群为主；而北苑路上的物美家和中，大中电器占据5000平方米左右，吸引人群较多；,位于商场里，并非单独出现：,项目周边电器市场均属于百货商店里面的配套商业部分，以健全百货商店的购物功能为主，不能形成规模效应，同时对于有目的消费电器类商品的消费者存在一定局限。,本项目电器市场规模运算统计表,通过上述分析，本项目周边电器类市场再容量为5000平方米左右，若发展电器类专业市场存在较大可行性，规模控制在2000-3000平方米之间，从而形成此区域内电器市场中心。,区域商业市场环境分析,区域内小商品市场针对性分析,项目周边小商品市场主要有以下几方面特征：,区域内大型综合性商业物业较为缺乏，消费潜力大，社区百货及社区型小商品市场发展较为迅速；,租售价格与物业整体档次有较大关系，虽然原有的小商品市场整体经营档次低，但符合区域内消费特点，经营状况良好，新建物业中租赁价格将有较高的上涨。,原有小商品市场商业业态主要集中在服装、鞋帽、维修等日常消费及配套型商业，而新开发项目由于物业规模大、档次高、业态种类齐全，基本满足区域内居民日常消费需求，商业项目发展前景看好。,缺乏应有的商业概念，没有特色和亮点，只能以小面积分割进行销售或出租，业态种类选择也过于单一，依靠面积大小和地理位置好坏衡量物业价格，未来经营辐射力和竞争力缺乏。,区域商业市场环境分析,专题二：北苑家园会所调研分析,会所位置较好，外放型商业局面形成，未来将成为吸引项目周边及社区内 居民的主要商业项目： 北苑家园会所涵盖业态种类齐全，以餐饮、文化娱乐、休闲健身、日常必 须品消费购物为主，对本项目商业部分将产生较大竞争和影响： 关注其招商进展及功能区域划分情况，合理运用商业手法弱化本项目劣势：,其商业主体位于北苑家园正门入口处，总面积达48000，其中包括20000超市、10000餐饮、8000体育健身、10000文化娱乐，目前大规划已完成，工程正处于建设当中，计划年底封顶，城建集团开发商已委托北京市一家经纪公司开展招商工作，预计明年年底将完成店铺招商工作，投入正常运营。,区域商业市场环境分析,区域内社区底商研究分析,本项目区域内研究楼盘分布图,社区底商物业数据统计表,区域商业市场环境分析,区域底商物业总体状况,以北五环路为分界点，南北两侧住宅及底商价格差异较大： 住宅供应量较大，而底商规模相对较小： 项目周边物业开始注重大规模底商物业的发展：,销售价格现状分析,区域商业市场环境分析,区域底商物业总体状况,按照住宅价格分析：,本项目预计住宅类物业销售价格控制在6500元/平方米左右，按照区域住宅价格与商业物业的关系推算，本项目未来社区商业销售价格应在10000-18000元/平方米之间。但考虑到本项目商业规模较大，且多为二、三层物业，因此整体销售均价应控制在10000-12000元/平方米之间为宜。,区域商业市场环境分析,区域底商物业总体状况,按照分布位置分析：,根据地理位置、住宅价格等指标分析，本项目底商物业的销售价格可基本确定浮动范围，约控制在8000-10000元/平方米之间。结合区域内一层底商的现有价格以及各层物业的价格关系比例，可初步圈定本项目底商部分各层物业价格的浮动范围，其中一层13000-15000元/平方米、二层10000-12000元/平方米、三层8000-9000元/平方米。,区域商业市场环境分析,租金价格现状分析,按照分布位置分析：,本项目总规模180万平方米，未来入住人口将达到4万左右，其发展前景与北苑家园和万科星园有较多类似之处。预计本项目发展成熟后三层底商部分未来平均租金将在2.5-3元/天/平方米之间，一层物业租金将在4元/天/平方米左右。按此租金及10%的投资回报率推断，本项目底商均价将在9000-10800元/平方米之间，一层物业均价将在14000元/平方米左右。,区域商业市场环境分析,入住业态现状分析,按照分布位置分析：,本项目社区底商业态组成将更为开放，除部分业态用以满足居民日常生活需求外，应充分提升本项目底商物业的使用价值，重点发展外向型商业，充分吸纳现状临街店铺的业态构成，从而推动本项目底商成为区域小规模商业的核心，具备相当程度的局部商业环境和经营性消费模式。,区域商业市场环境分析,专题三：典型社区底商案例分析,第五大道地处亚运村安立路与大屯路交汇口之西北角，属天创世缘底商物业，建筑面积35000平方米。,案例1：第五大道,第五大道总规模35000平方米，地下一层、地上三层，采用室内步行街的产品形式，主力业态包括新世纪钱柜、全聚德、青鸟健身、星巴克等，具体商业业态组合及铺位划分如下图所示：,依靠主力店打造浓厚的商业氛围，带动其它店铺商业价值的提升： 物业档次、人群锁定较为准确： 内部设计较有特色，形成室内步行街：,区域商业市场环境分析,通过上述分析可以发现，由于第五大道存在地上三层，在人流导引上存在较大难度。但开发商通过合理的布局及规划，有效地解决了上述问题，并实现了较好的整体商业效果。由于本项目开发建设中同样存在上述问题，因此第五大道的设计与理念可部分为本项目所参考：,借助大型主力商户的引进，以打造相对浓厚的商业氛围： 在核心区位发展餐饮、娱乐业态：,区域商业市场环境分析,北苑家园底商及万科星园商业街在产品设计、经营方式等因素上具有如下特点，值得关注：,案例2：北苑家园底商及万科星园商业街,规模均较小，在短期内可达到理想的租售状况： 均为两层物业，销售、租赁难度较小： 梁柱结构，单元面积可自由划分：,上述分析表明，北苑家园底商和万科星园商业街在产品设计上存在一定优势，为其销售、租赁状况带来了一定的推动作用；同时，其产品设计及划分上还存在一定不足，具体如下：,二层每个单元面积没有独立出入口，不利于人流导引： 进深较小，二层物业铺位划分上存在一定难度： 缺乏大型主力商户的引进，无法形成浓厚的商业氛围：,区域商业市场环境分析,在本项目前期建设及后期运作中，应注重以下几个问题的解决：,案例2：北苑家园底商及万科星园商业街,若采用租售结合的营销模式，应注重大型主力商户的引进； 三层物业租售均存在较大难度，应采取一定优惠措施； 整个物业水平交通、垂直交通问题的解决； 销售中的单元面积划分不宜过大，主力店铺在100平方米左右为宜； 进行合理的功能分区至关重要； 二、三层物业形象展示问题应合理解决； 整体物业应具有较强的吸引力或特色设计； 若持有部分物业，应注重商业管理问题。,区域商业市场环境分析,所采集样本为区内主干道安立路、北苑路及大屯路、慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色商业街,区域内临街店铺研究分析,图表：区域主要研究道路,区域商业市场环境分析,由于安立路的远期规划与发展，大屯路作为亚运村区域在近几年来新发展之特色商业街，现今已发展成为集商业中心、餐饮街、娱乐配套、健身等多功能业态于一体之重要交通干道。,安立路、大屯路现状,区域商业市场环境分析,图表：安立路、大屯路主要业态,亚运村地区的核心商业集中区域，安立路整体商业业态分布相对来说较为复杂，物业类型不一、品牌档次不一、分布状况不一及租金水平不一的特点，但整个区域的整体档次较为平均，基本上是以中档为主，餐饮行业居多，尤其是大屯路存在若干家大型中档中高档之特色餐饮街。从总体来看，正是由于政策、经济及亚奥商圈之概念，区内的整体发展趋势逐渐向北延伸，从而出现了以大屯路、大屯北路为代表之新兴集中商业区。,商业旗舰型中心区：金泉广场,项目占地18.4公顷，总建筑面积85.6万平方米，32万平方米商业基地，由商业主力店、商业街、写字楼、酒店式服务公寓等,发展水平：,安立路由于北辰、飘亮购物等大型商业物业的存在，使得本区域商业影响能力较强，在其它临街店铺的辅助作用下，基本已经形成以北辰购物中心为中心的亚运村商圈,综上所述：通过上述对安立路、大屯路及金泉广场的分析，正是由于大屯路的讯速崛起，将会影响亚运地区的核心区位，表现出向北移动之态势,区域商业市场环境分析,主要由餐饮行业及少量娱乐设施够成,慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状,图表：餐饮业态分布状况,发现区内娱乐设施相对缺乏，除新开业的钱柜外，常规性的KTV、夜总会、酒吧等娱乐设施不多，则大多由健身、休闲、洗浴等非常规的娱乐组成。,综上所述：对于慧忠路、慧忠北路及大屯北路街道的现状来看，所针对之消费群体主要还是以亚运村及亚北地区为主，并且通过其行业的集居性，有效的辐射至整个北三环区域，但娱乐业则供应明显不足，市场出现供需不平衡的情况，因而导致本区域内大多娱乐消费群体向外流通，从而证明娱乐业在区域中的可发展性。,区域商业市场环境分析,北苑路的发展程度及商业水平远低于安立路。,北苑路现状,图表：北苑路商业业态分布状况,按照上述业态之档次划分，北苑路的商业档次则可划分成南、北两段，其主要特点表现在租金及行业业态的设置上。,目标客群调研分析,1近期投资意向,投资者调研重要结论摘要,近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。分类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者。,2商铺投资的需求方式,在近期有投资意向的商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺 的需求占到了被访有效样本中的38.4%。以上两项合计为投资投入需求，共占总 有效样本的77.2%。,需出租商铺的有16.4%，有商铺出售需求的为6.4%。此两项为投资价值实现需 求，共占到投资需求的22.8%。,总体看，目前投资者投资 购买/租赁 商铺的需求较为旺盛。,目标客群调研分析,3感兴趣的商铺类型,投资者调研重要结论摘要,所有投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺（62.2%）；其次是社区商铺和住宅底商商铺，而三者共同之处即在于一般均是门脸房。,4本项目适合的商业经营模式及销售模式,在对本项目可能的商业模式的选择上，投资者认为适合程度最高的是商业步行 街（50.6%）和综合购物中心（48.2%），其次分别是大中型专业市场和大型超市。,在对本项目最认同的销售模式的选择中，选择包租销售（43.4%）模式的比例最 高，返租销售（27.7%）其次，共有56.6%的投资人选择了以上这两种有一定收入 保证的模式；另外居于次位的是以租代售（27.7%）和先租后售（24.1%），有 45.8%的投资人选择了这两种模式。,目标客群调研分析,5希望引进的商家,投资者调研重要结论摘要,6购买/投资商铺考虑的因素,投资者最希望本项目引进的知名超市是家乐福（37.3%）和沃尔玛（34.9%),投资者对项目最主要考虑因素集中在地理位置（74.7%）和交通状况（70%），其次是价格/租金、商业经营特色、停车位，接近半数被访者考虑的因素还有是否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店在此营业、商业物业管理、商业规模。可见投资者对商业项目投资考虑最多的依然是项目的区位、交通停车条件、商业项目的影响力。,目标客群调研分析,投资者调研重要结论摘要,7对本项目投资的倾向,对本项目各类物业类型的倾向上，投资者总体倾向商业街独立店铺（54.2%）和专业 市场中的店铺（43.4%），显著高于住宅底商和商厦中的店中店，显示在选择 所投资店铺类型时，店铺的商业环境更为重要。,按投资者类型分，各类型投资人均最为倾向商业街独立店铺，尤其是机构/公司投资 者（73.3%）；商户对于专业市场中的店铺和写字楼/住宅底商倾向较平均。,对于作为商业设施配套、专门针对投资人/商户开发的住宅/公寓购/租可能性，按投 资者类型分，普通投资人购买可能性较大(48.0%)而租用的可能较小；商户中租/购意 向均较明显；机构/公司投资者在购买可能性上偏向不购买，而有较强的租用可能 (55.6%)。,8对本项目投资的倾向,投资者认为合适的商铺价格最主要集中在 1.5万元以下，占到54.2%；1.5到2万比例 为15.7%，1.5万元到3万元价格范围是另一个主要价格区段，占38.5%；另外3万以上 至五万元以上都有一定的比例。付款方式上，利用银行贷款是最主要方（54.2%）， 其次分次付款（28.9%）。,目标客群调研分析,目前商业物业基本情况,经营者调研的重要结论摘要,在被访的200家商户中，以商业街独立店铺形式营业店铺的商家占31%，以专业市场内店铺形式营业店铺的商家占52。,商业街独立店铺综合状况,在被访商业街独立店铺中，营业面积平均为163.9平方米，主要以50-100平方米的面积为主。,最主要的房产形式以租赁（88）为主，其次为自有物业（5）。,店铺租金平均为84.3元/平方米/月，主要则以2150元/平方米/月（39）和51100元/平方米/月（33）为主。,租金支付方式主要以月付（29）和季付（27 ）为主。,被访者对自己店铺的总体满意程度一般，表示非常满意/比较满意的比例为50。,最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气/客流稳定、周边环境好/卫生好、交通方便及其市场管理好。,目标客群调研分析,店中店店铺综合状况,经营者调研的重要结论摘要,店铺营业面积平均为178平方米，主要以50100平方米为主（36）。,被调查的店中店店铺中，最主要的房产形式仍然是租赁（95）。,店铺的租金平均为162.6元/平方米/月，主要则以101200元/平方米/月（47）为主；租金支付方式主要以月付（38）为主，其次为季付。,被访者对自己店铺的总体满意程度略好，表示非常满意/比较满意的比例为63.6。,最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气/客流稳定、地理位置好、回头客多及其周边环境好/卫生比较好。,目标客群调研分析,住宅底商店铺综合状况,经营者调研的重要结论摘要,住宅底商店铺中，店铺平均面积为119平方米。,在住宅底商店铺中，最主要的房产形式仍然以租赁为主。,被访底商店铺的租金平均为78.7元/平方米/月，主要则以30100元/平方米/月（75）为主；租金支付方式主要以月付（62.5）为主，其次为季付。,被访者对自己店铺的总体满意程度略好，表示非常满意/比较满意的比例为60。,最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气/客流稳定、交通方便、周边环境好/卫生比较好及其市场管理好。,目标客群调研分析,对商业用房的要求及期望,经营者调研的重要结论摘要,商铺理想的营业网点条件前三项分别为：交通方便/停车方便（35) ，地理位置好(25%) ，有人气/客流量大(20）。,未来商业用房需求意向,在未来2至4年内，对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有188家被访商家的46.8（88家）；其中，服务餐饮业有49.2有开店计划，比例最高。,在未来2至4年内有开店计划的88家被访商铺中，43表示会考虑租赁/购买商业街的独立店铺做为营业点，比例最高，其次为专业市场中的店铺（28）。,目标客群调研分析,未来商业用房选择条件,经营者调研的重要结论摘要,在选择商业街独立店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有地理位置、价格/租金、交通状况、供电充足及稳定性及照明系统。,在选择专业市场内店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有停车位、地理位置、交通状况、内部空调配置运作及仓储物流配置。,对本项目的评价及预期,商户认为本项目采取综合购物中心模式非常/比较适合的比例最高（69.7），其次依次为大中型专业市场（54.3）、商业步行街（53.2）以及大型超市（51.1）。,商户最看好本项目中商业步行街的独立店铺（78.7），其次住宅的底商店铺（25.0）。,被访商户最希望本项目引进的主力商家是家乐福超市（59.6）。,认为本项目非常有潜力/比较有潜力的被访商家比例为66.0。认为本项目具有市场潜力的主要原因是能吸引人/客流量大、交通方便、市场规模大/需求大以及地理位置好等。,目标客群调研分析,周边商户未来商业用房需求意向选择条件,经营者调研的重要结论摘要,在未来2至4年内，周边市场商户对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有被访商家的42.7。,在针对本项目周边商户的调查中，如果周边出现新建的略高档次的同类物业，他们有购买可能（包括不确定）的比例占被访商家的15.6，有租用可能（包括不确定）的比例占被访商家的77.8 。,商铺理想的营业网点条件前三位分别为：交通方便/停车方便，地理位置好，有人气/客流量大。另外也显示出商户还没有对商业环境/卫生、价格/租金、经营管理/服务等有利于项目品质逐步提升的条件予以关注,总体来说，认为本项目非常有潜力/比较有潜力的被访商家比例为66.0 ，对本项目潜力最为认可的是经营室内休闲娱乐的商户（86.7）。,
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