深圳市标准化指导性技术文件-物业服务规范

DBICS 备案号：深圳市标准化指导性技术文件DB物业服务规范Property Service Standard发布深圳市质量技术监督局 发布实施深圳市标标准化指指导性技技术文件件-物业业服务规规范 前 言本指导性性技术文文件由深深圳市国国土资源源和房产产管理局局提出并并归口。本指导性性技术文文件起草草单位：深圳市市国土资资源和房房产管理理局、深深圳市物物业管理理协会。本指导性性技术文文件主要要起草人人：李倩倩、陈海海铭、曹曹阳、饶饶杰、冼冼峰、廖廖小斌、刘刘双乐。深圳市物物业服务务规范1范围本规范规规定了物物业服务务活动中中，物业业服务企企业提供供的综合合服务、建建筑物共共有部分分维护、共共用设施施设备维维护、公公共保洁洁服务、园园林绿化化养护、公公共秩序序维护等等的服务务规范及要要求；本规范适适用于深圳市市内的普普通住宅宅、写字字楼、工工业用房房等物业业服务活活动。2 规规范性引引用文件件下列文件件中的条条款通过过本规范范的引用用而成为为本规范范的条款款。凡是是注日期期的引用用文件，其其随后所所有的修修改单（不不包括勘勘误的内内容）或或修订版版均不适适用于本本规范，然然而，鼓鼓励根据据本规范范达成协协议的各各方研究究是否可可使用这这些文件件的最新新版本。凡凡是不注注日期的的引用文文件，其其最新版版本适用用于本规规范。中华人人民共和和国物权权法；中华人民民共和国国国务院院20003年3379号号令物物业管理理条例；中华人民民共和国国国务院院20003年3373号号令特特种设备备安全监监察条例例；国家标准准GB1191220-220033空调调通风系系统清洗洗规范；建设部CCJJ227-220055城市市环境卫卫生设施施设置标标准；建设部GGB5001400-20005建建筑灭火火器配置置设计规规范；建设部建建住房2000633号电电梯应急急指南；国家发改改委、建建设部发发改价格格2000318664号关关于印发发物业服服务收费费管理办办法的通通知；建设部220044年1332号令令建设设部关于于修改城市供供水水质质管理规规定的的决定；建设部220077年1664号令令建设设部关于于修改物业管管理企业业资质管管理办法法的决决定；建设部建建住房200000008号号全国国物业管管理示范范住宅小小区标准准及评分分细则；建设部220022年1110号令令住宅宅室内装装饰装修修管理办办法；建设部建建城119977211号城城市环境境卫生质质量标准准；建设部建建城1199665442号关关于加强强户外广广告、霓霓虹灯设设置管理理的规定定；中物协2000311号物物业管理理服务等等级标准准；深圳市人人民政府府20007年557号令令深圳圳经济特特区物业业管理条条例；深圳市物物价局、深深圳市国国土资源源和房产产管理局局2000618号号深圳圳市物业业管理服服务收费费管理规规定；深圳市物物价局、深深圳市国国土资源源和房产产管理局局200071号关关于印发发我市住住宅物业业服务收收费指导导标准的的通知3 术术语和定定义下列术语语和定义义适用于于本规范范：3.1物业服服务区域域已建成并并已交付业主主使用的的物业包包括住宅宅、写字字楼、工工业厂房房、学校校、医院院、政府府办公楼楼等及其建筑筑物配套套附属设设施、设设备和场场地等组组成的统统一物业业服务区区域。3.2物业管管理物业产权权人通过过选聘物物业服务务企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋、建建筑物及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩序序的活动动。3.3物业服服务企业业具有独立立的法人人资格并并依法取取得物业业服务资质质的从事事物业服服务活动动的组织织。3.4物业服服务合同同房地产建建设单位位、建筑筑物产权权人、业业主及其其组织与与物业服服务企业业，对物物业管理理事项、服服务内容容、服务务质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、专专项维修修资金的的管理与与使用等等内容，共共同约定定的书面面协议。3.5 业主主房屋、物物业或建建筑物的的所有权权人，业业主对建建筑物内内的住房房、经营营性物业业等专有有部分享享有所有有权，对对专有部部分以外外的共用用部分享享有共用用和共同同管理的的权利。3.6 非业主主使用人人是指未取取得产权权的物业业使用自自然人或或组织，非非业主使使用人仅仅具有物物业的使使用、租租赁权。3.7 业主委委员会业主委员员会是业业主大会会的执行行机构，是是维护业业主权利利的业主主自治组组织，其其职责是是接受业业主大会会授权，履履行物业业服务合合同中业业主或业业主委员员会一方方的义务务和权利利。3.8 急修对严重影影响物业业服务区区域正常常生活秩秩序的设设施设备备故障进进行及时时的处理理和修复复。3.9完完好率设备设施施能够正正常运行行情况占占总体情情况的比比例。3.100 业主主满意率率业主对物物业服务务企业服服务态度度和服务务质量持持满意和和满意态态度的人人数占征征询人数数的比例例。4 总总则本规范通通过对物物业服务务内容的的分类、分分项、分分级，具具体明确确物业服服务的内内容及规规范，尽尽量体现现服务和和消费的的公平性性，为物物业管理理的双方方当事人人，根据据物业类类别选择择分类、分分项、分分级的服服务内容容作参考考，为不不断提高高深圳市市物业服服务水平平提供规规范指导导。5服务基基本要求求5.1 组织织要求5.1.1物业业服务企企业应根根据国家家规定取取得企业业“法人”资格和和经营资资质证书书，同时在在物业服服务区域域设立独独立核算算的服务务机构；5.1.2物业业服务企企业应有有健全的的物业服服务规程程和人员员管理制制度，有有安全生生产、安安全防范范等各种种措施和和规定；5.1.3物业业管理专专业人员员应取得相应应职业资资格证书书，专业技术术操作人人员应取得相应应专业技技术操作作上岗证证；5.1.4涉外外物业服服务管理理人员应应具备一定定涉外服服务常识识和外语语会话能能力等。5.2资质要要求5.2.1物业业服务企业业应严格格执行建建设部物物业管理理企业资资质管理理试行办办法的的有关要求求。5.3财务管管理5.3.1物业业服务企企业应严严格执行行国家发发展和改改革委员员会和建建设部颁颁发的物物业服务务收费明明码标价价规定和和深圳市市相关政政策法规规；5.3.2物业业服务企企业应建建立健全全财务管管理制度度，对物物业服务务费和其其它费用用的收支支应严格按按照政府府相关政政策进行行财务管管理，运运作规范范，账目目清晰；5.3.3物业业服务收收费可以以实行酬酬金制或或者包干干制计费费方式。5.4 收费公公示5.4.1物业业服务企企业应当当依法实实行明码码标价。物物业服务务企业应应当在物物业管理理区域内内的显著著位置，将将服务内内容以及及收费项项目、收收费标准准等有关关情况予予以公示示；5.4.2收费费项目和和标准及及收费办办法应在在经营场场所或收收费地点点公示，实实行酬金金制计费费方式的的，每三三个月以以书面形形式向业业主公布布收支帐帐目情况况；5.4.3接受受业主、业业主委员员会或非非业主使使用人的的监督。5.5 专业业企业服服务5.5.1物业业服务企业业可以自自己提供供专业服服务，也也可以聘聘请专业业组织承担担共用设备备维修养养护、清清洁卫生生、园林林绿化、秩秩序维护护等专业服务务；5.5.2物业业服务企业业不允许许将全部部服务项项目聘请请专业组织织服务。5.6 服务质质量管理理5.6.1物业业服务企企业应设设立专门门组织机机构，按按照服务务合同约约定和政政府颁发发的服务务规范、规规范等进进行服务务质量管管理；5.6.2应按按合同约约定定期期检查服服务情况况、接受受业主投投诉，纠纠正服务务行为；5.6.3每年年服务质质量定期期检查至至少2次次，并在在服务区区域公示示。6 综综合服务务6.1 接待6.1.1物业业服务企企业从业业人员应应统一着着装，佩佩戴企业业标志；6.1.2接待待人员应应服务主主动，用用语礼貌貌，仪表表端庄，行行为规范范；6.1.3管理理处应向向业主、非非业主使使用人公公布服务务监督电电话和制制度；在在受理业业主、非非业主使使用人报报修、求求助、咨咨询、投投诉时，记记录要清清晰，并并尽快处处理，应应填写相相关记录录表格存存档。 6.2 值守守6.2.1管理理处建立立每天224小时时接待值值班制度度，值班班事项应应有记录录；6.2.2设立立24小小时服务务热线电电话，业业主来电电应1000给给予答复复；6.2.3应有有完善的的值班工工作程序序和交接接班管理理制度。6.3 服务务时限：一级：6.3.1提供供维修服服务及消消防应急急服务应应实行224小时时值班制制度，服服务事项项应有记记录存档档，一般般事项应应及时解解决和答答复。急急修服务务30分分钟内到到位，66小时内内修复，若若无法按按时修复复，应有有措施，做做出限时时承诺，小小修服务务1个工工作日内内修复；6.3.2对业业主或非非业主使使用人的的求助、咨咨询及时时处理，对对业主或或非业主主使用人人的投诉诉在244小时内内答复；6.3.3服务务中心管管理人员员应通过过各种形形式（包包括电话话等）回回访维修修质量，征征求业主主意见，并并有回访访记录。二级：6.3.1提供供维修服服务及消消防应急急服务应应实行224小时时值班制制度，服服务事项项应有记记录存档档，一般般事项应应及时解解决和答答复。急急修服务务30分分钟内到到位，88小时内内修复，若若无法按按时修复复，应有有措施，做做出限时时承诺，小小修服务务1个工工作日内内修复；6.3.2对业业主或非非业主使使用人的的求助、咨咨询及时时处理，对对业主或或非业主主使用人人的投诉诉在244小时内内答复；6.3.3服务务中心管管理人员员应通过过各种形形式（包包括电话话等）回回访维修修质量，征征求业主主意见，并并有回访访记录。三级：6.3.1提供供维修服服务及消消防应急急服务应应实行224小时时值班制制度，服服务事项项应有记记录存档档，一般般事项应应及时解解决和答答复。急急修服务务30分分钟内到到位，112小时时内修复复，若无无法按时时修复，应应有措施施，做出出限时承承诺，小小修服务务1个工工作日内内修复；6.3.2对业业主或非非业主使使用人的的求助、咨咨询及时时处理，对对业主或或非业主主使用人人的投诉诉在2天天内答复复；6.3.3服务务中心管管理人员员应通过过各种形形式（包包括电话话等）回回访维修修质量，征征求业主主意见，并并有回访访记录。四级：6.3.1提供供维修服服务及消消防应急急服务应应实行224小时时值班制制度，服服务事项项应有记记录存档档，一般般事项应应及时解解决和答答复。急急修服务务60分分钟内到到位，112小时时内修复复，若无无法按时时修复，应应有措施施，做出出限时承承诺，小小修服务务2个工工作日内内修复；6.3.2对业业主或非非业主使使用人的的求助、咨咨询及时时处理，对对业主或或非业主主使用人人的投诉诉在3天天内答复复；6.3.3服务务中心管管理人员员应通过过各种形形式（包包括电话话等）回回访维修修质量，征征求业主主意见，并并有回访访记录。五级：6.3.1提供供维修服服务及消消防应急急服务应应实行112小时时值班制制度，服服务事项项应按有有记录存存档，一一般事项项应及时时解决和和答复。急急修服务务1200分钟内内到位，224小时时内修复复，若无无法按时时修复，应应有措施施，做出出限时承承诺，小小修服务务3个工工作日内内修复；6.3.2对业业主或非非业主使使用人的的求助、咨咨询及时时处理，对对业主或或非业主主使用人人的投诉诉在4天天内答复复；6.3.3服务务中心管管理人员员应通过过各种形形式（包包括电话话等）回回访维修修质量，征征求业主主意见，并并有回访访记录。6.4 综合合信息和和档案资资料一级：6.4.1综合合信息6.4.1.11服务中中心进行行计算机机管理，对对物业建建筑资料料、业主主信息、维维修资料料、停车车服务、便便民服务务等信息息，进行行动态管理理，每月月应更新新1次。6.4.2档案案资料6.4.2.11 建立立管理组组织架构构，管理理制度健健全，资资料管理理应有专专人保管管，建立立资料室室存放档档案资料料，档案案资料有有变化应应在2日日内进行行更新归归档，每每月应整整理所有有档案11次；6.4.2.22对重要要档案（工工程图纸纸、设施施设备安安装图纸纸及使用用说明书书）和业业主信息息的建立立和交接接按国家家档案标标准验收收和管理理，并达达到相关关要求；6.4.2.33建立监监督机制制、档案案保密管管理规定定并每月月进行11次监督督检查，对对检查结结果进行行存档。二级：6.4.1综合合信息6.4.1.11服务中中心进行行计算机机管理，对对物业建建筑资料料、业主主信息、维维修资料料、停车车服务、便便民服务务等信息息，进行行动态管理理，每月月应更新新1次。6.4.2档案案资料6.4.2.11 建立立管理组组织架构构，管理理制度健健全，资资料管理理应有专专人保管管，建立立资料室室存放档档案资料料，档案案资料有有变化应应在1周周内进行行更新归归档，每每月应整整理所有有档案11次；6.4.2.22对重要要档案（工工程图纸纸、设施施设备安安装图纸纸及使用用说明书书）和业业主信息息的建立立和交接接按国家家档案标标准验收收和管理理，并达达到相关关要求；6.4.2.33建立监监督机制制、档案案保密管管理规定定并每季季度进行行1次监监督检查查，对检检查结果果进行存存档。三级：6.4.1综合合信息6.4.1.11服务中中心进行行计算机机管理，对对物业建建筑资料料、业主主信息、维维修资料料、停车车服务、便便民服务务等信息息，进行行动态管理理，每月月应更新新1次。6.4.2档案案资料6.4.2.11 建立立管理组组织架构构，管理理制度健健全，资资料管理理应有专专人保管管，建立立资料室室存放档档案资料料，档案案资料有有变化应应在2周周内进行行更新归归档，每每月应整整理所有有档案11次；6.4.2.22对重要要档案（工工程图纸纸、设施施设备安安装图纸纸及使用用说明书书）和业业主信息息的建立立和交接接按国家家档案标标准验收收和管理理，并达达到相关关要求；6.4.2.33建立监监督机制制、档案案保密管管理规定定并每半半年进行行1次监监督检查查，对检检查结果果进行存存档。四级：6.4.1综合合信息6.4.1.11服务中中心进行行计算机机管理，对对物业建建筑资料料、业主主信息、维维修资料料等信息息资料等等，进行行动态管理理，每22个月应应更新11次。6.4.2档案案资料：6.4.2.11 建立立管理组组织架构构，管理理制度健健全，资资料管理理应有专专人保管管，有条条件的应应建立资资料室存存放档案案资料，档档案资料料有变化化应在22周内进进行更新新归档，每每月应整整理所有有档案11次；6.4.2.22对重要要档案（工工程图纸纸、设施施设备安安装图纸纸及使用用说明书书）和客客户信息息的建立立和交接接按国家家档案标标准验收收和管理理，并达达到相关关要求；6.4.2.33建立监监督机制制、档案案保密管管理规定定并每半半年进行行1次监监督检查查，对检检查结果果进行存存档。五级：6.4.1综合合信息6.4.1.11服务中中心进行行计算机机管理，对对物业建建筑资料料、业主主信息、维维修资料料等信息息，进行行动态管理理，每22个月应应更新11次。6.4.2档案案资料6.4.2.11 建立立管理组组织架构构，管理理制度健健全，资资料管理理应有专专人保管管，有条条件的应应建立资资料室存存放档案案资料，档档案资料料有变化化应在11个月内内进行更更新归档档，每季季度应整整理所有有档案11次；6.4.2.22对重要要档案（工工程图纸纸、设施施设备安安装图纸纸及使用用说明书书）和业业主信息息的建立立和交接接按国家家档案标标准验收收和管理理，并达达到相关关要求；6.4.2.33建立监监督机制制、档案案保密管管理规定定并每半半年进行行1次监监督检查查，对检检查结果果进行存存档。6.5 服务务交接管管理6.5.1与业业主委员员会的交交接6.5.1.11成立三三方（业业主委员员会、原原物业服服务企业业、新物物业服务务企业）交交接小组组，制定定移交清清单，进进行现场场移交，明明确物业业资料、设设施设备备、房屋屋建筑、公公共场所所、车库库和园林林绿化地地等现状状，形成成物业服服务现状状移交备备忘录，三三方共同同签字确确认；6.5.1.22 由双双方（业业主委员员会、新新物业服服务企业业）签署署物业业服务合合同；6.5.1.33 由双双方（业业主委员员会、原原物业服服务企业业）签署署解除原原物业业服务合合同。6.5.2与建建筑发展展商的交交接6.5.2.11 成立立三方（由由房屋开开发商、物物业建设设单位、物物业服务务企业）接接管验收收小组，制制定验收收清单，进进行现场场验收，全全面接管管验收物物业服务务资料、设设施设备备、房屋屋建筑、公公共场所所、车库库和园林林绿化地地等；6.5.2.22如物业业存在缺缺陷，由由三方签签字确认认，并跟跟综后续续处理；6.5.2.33双方应应在物业业开始发发售前签签署前前期物业业服务合合同。6.6 与业业主组织织共事6.6.1建立立共事的的议事制制度，及及时与业业主委员员会相互互沟通物物业服务务情况，在在市主管管部门、街街道办、业业主委员员会的指指导下，协协助业主主召开业业主大会会；6.6.2协助助业主大大会、业业主委员员会的首首次选举举、换届届选举及及其它需需要协助助的工作作；6.6.3依法法与业主主委员会会保持平平等、公公正的沟沟通方式式，及时时解决服服务区域域内存在在的各类类问题，有有意见分分歧，采采取合法法的途径径解决。6.7 服务务区域文文化活动动6.7.1基本本要求6.7.1.11物业服服务企业业应建立立相应组组织机构构，设立立物业服服务区域域文化活活动人员员，有组组织服务务区域文文化活动动的制度度和实施施方案。7 建建筑物维维护管理理7.1 日常常维护基本要求求：7.1.1建筑筑物专有有部分和和共有部部分的范范围，物物业服务务企业应应按照国国家有关关法规和和政府主主管部门门的建筑筑许可证证批复划划分，共共有部分分的范围围包括：建筑物物楼内墙墙体、墙墙面、楼楼道、通通道、走走廊、大大堂、屋屋顶、屋屋缘、管管道、旋旋转门、自自动门、推推拉门、道道路、井井口、广广场、排排水沟、停停车场、车车库、公公共标志志、公共共卫生间间、厅、堂堂、平台台、避难难层、绿绿化地、花花坛等；7.1.2物业业服务企企业对建筑物物共有部分，应应进行日日常管理理和维修修养护服服务，保保证物业业的共用用部位使使用功能能完善、完完好和安安全，并并尽量满满足业主主专有部部分的有有偿服务务；7.1.3应建建立并保保管建筑筑物共有有部分检检修和保保养记录录的服务务资料，服服务区域域内的物物业完好好率应达达到相应应等级要要求。一级：7.1.4服务务区域物物业共用用部位完完好率应应在988%以上上。二级：7.1.4服务务区域物物业共用用部位完完好率应应在966%以上上。三级：7.1.4服务务区域物物业共用用部位完完好率应应在955%以上上。四级：7.1.4服务务区域物物业共用用部位完完好率应应在922%以上上。五级：7.1.4服务务区域物物业共用用部位完完好率应应在900%以上上。7.2 物业巡巡检7.2.1每日日应至少少1次巡巡视服务务区楼房房单元门门、共用用通道及及门窗、玻玻璃、路路灯等其其它共用用部位的的设施；7.2.2每周周应检查查1次物物业楼宇宇顶部情情况及卫卫生状况况，墙体体共用管管道、给给排水设设施、楼楼宇各种种附属固固定设施施等使用用情况，如有异异常情况况，填写写检查表表；7.2.3每半半年应检检查巡视视1次建建筑物主主体结构构、共用用部位、地地下建筑筑部位，围围墙设施施以及共共有设施施设备、道道路、绿绿地等完完好情况况，填写写检查表表；7.2.4每年年应对服服务区域域的建筑筑物共有有部分状状况全面面检查一一次，对对建筑物物完损程程度及对对符合避避雷规范范要求做做出评价价；7.2.5根据据特殊情情况（如如异常危危害性天天气、特特殊季节节等）需需要，临临时安排排对服务务区重点点建筑部部位和重重点设施施设备进进行针对对性检查查； 7.2.6应建建立检查查记录归归档制度度并对各各项检查查出现的的缺陷及及时组织织修复。7.3共共有部分分维护7.3.1基本本要求7.3.1.11根据建建筑物实实际使用用年限和和巡查房房屋共用用部位的的使用状状况、损损伤情况况，属于于日常维维护的按按规定时时间给予予维护，属属于小修修范围的的，及时时组织修修复，属属于大、中中修范围围需动用用专项维维修资金金的，及及时编制制计划提提交业主主委员会会审核批批准，并并组织维维修；7.3.1.22建筑物物外墙出出现安全全隐患，违违反改建建、装修修和使用用功能等等政府有有关规定定，出现现危害公公共利益益或其他他业主合合法权益益等情况况时，应应采取措措施纠正正，报相相关行政政主管部部门；7.3.1.33建筑物物共有部部位或设设施遭人人为损坏坏的，应应要求相相关责任任人负责责修复或或者赔偿偿；7.3.1.44重要维维护项目目要有工工作记录录。7.3.2共有有部分维维护7.3.2.11 建筑筑物外墙墙出现有有影响外外观的裂裂缝、空空鼓、脱脱落、凸凸凹现象象等和出出现乱涂涂、乱画画、乱张张贴等影影响外观观的情况况时，应应及时到到位组织织维护、处处理；7.3.2.22 建筑筑物户外外设置物物（招牌牌、广告告牌、霓霓虹灯等等）以及及空调安安装、防防盗网安安装、阳阳台封闭闭等应符符合政府府部门或或管理规规约的要要求，违违规的应应及时劝劝阻和制制止，制制止无效效的应及及时书面面向相关关主管部部门报告告；7.3.2.33 物业业公用通通道内墙墙面，应应保持无无明显剥剥落开裂裂，墙面面砖、地地坪、地地砖等应应平整不不起壳、无无遗缺，修修补墙面面的粉刷刷层及面面砖应保保持与原原墙面色色差、材材质基本本一致；7.3.2.44 建筑筑物各种种旋转门门、自动动门、推推拉窗、消消防防火火门等及及各种门门、窗口口玻璃，应应无损坏坏、破碎碎、裂纹纹等情况况，结构构、五金金配件完完好，门门、窗开开闭灵活活，密封封性良好好，开关关无异常常响声，功功能完好好；7.3.2.55 建筑筑物屋顶顶、管道道、排水水沟、地地漏、墙墙面排水水管、室室外排水水管道等等应保证证排水畅畅通，发发现有防防水层气气鼓、碎碎裂、隔隔热板有有断裂、缺缺损等损损坏现象象，应及及时修复复；7.3.2.66道路、活活动广场场、停车车场、地地下车库库等，应应保持路路面或墙墙面平整整、无开开裂、松松动和无无积水、渗渗漏等现现象，窨窨井、积积水井不不漫溢，积积水井、窨窨井盖等等无缺损损；7.3.2.77避难层层、平台台等应保保证避难难设施完完好，无无损坏、地地面平整整、密封封层良好好，排水水沟畅通通，无堵堵塞、障障碍物等等；一级：7.3.2.88木门窗窗、封檐檐板、木木栏杆等等，出现现油漆起起皮、剥剥落或更更换的新新木件应应1年油油饰1次次；7.3.2.99物业天天面、外外墙和楼楼梯间等等设施应应保持安安全、清清洁，每每3年修修缮或粉粉刷1次次，每年年清洗11次，楼楼梯、公公共通道道等设施施应保持持完好、无无损坏，每每年至少少修缮或或粉刷11次。二级：7.3.2.88木门窗窗、封檐檐板、木木栏杆等等，出现现油漆起起皮、剥剥落或更更换的新新木件应应2年油油饰1次次；7.3.2.99物业天天面、外外墙和楼楼梯间等等设施每每4年修修缮或粉粉刷1次次，每22年清洗洗1次，楼楼梯、公公共通道道等设施施应保持持完好、无无损坏，每每2年至至少修缮缮或粉刷刷1次。三级：7.3.2.88木门窗窗、封檐檐板、木木栏杆等等，出现现油漆起起皮、剥剥落或更更换的新新木件应应2年油油饰1次次；7.3.2.99建筑物物天面、外外墙和楼楼梯间等等设施每每5年修修缮或粉粉刷1次次，每22年清洗洗1次，楼楼梯、公公共通道道等设施施应保持持完好、无无损坏，每每3年至至少修缮缮或粉刷刷1次。四级：7.3.2.88木门窗窗、封檐檐板、木木栏杆等等，出现现油漆起起皮、剥剥落或更更换的新新木件应应3年油油饰1次次；7.3.2. 物业天天面、外外墙和楼楼梯间等等设施每每5年至至少修缮缮或粉刷刷1次，每每2年清清洗一次次，楼梯梯、公共共通道等等设施应应保持完完好、无无损坏，每每3年至至少修缮缮或粉刷刷1次。五级：7.3.2.88木门窗窗、封檐檐板、木木栏杆等等，出现现油漆起起皮、剥剥落或更更换的新新木件应应3年油油饰1次次；7.3.2.99物业天天面、外外墙和楼楼梯间等等设施每每6年至至少修缮缮或粉刷刷1次，每每3年清清洗一次次，楼梯梯、公共共通道等等设施应应保持完完好、无无损坏，每每4年至至少修缮缮或粉刷刷一次。7.4专专有部分分维修一级：7.4.1受理理业主或或非业主主使用人人报修，急急修300分钟内内应到达达现场，小小修1个个工作日日、急修修6小时时内应维维修完毕毕，小修修、急修修及时率率应达到到1000%，返返修率11%以下下；二级：7.4.1受理理业主或或非业主主使用人人报修，急急修300分钟内内应到达达现场，小小修1个个工作日日、急修修8小时时内应处处理完毕毕，小修修、急修修及时率率应达到到95%，返修修率1.5%以以下；三级：7.4.1受理理业主或或非业主主使用人人报修，急急修300分钟内内应到达达现场，小小修1个个工作日日、急修修12小小时内应应维修完完毕，小小修、急急修及时时率应达达到900%，返返修率22%以下下；四级：7.4.1受理理业主或或非业主主使用人人报修，急急修600分钟内内应到达达现场，小小修2个个工作日日、急修修12小小时内应应维修完完毕，小小修、急急修及时时率应达达到855%，返返修率22.5%以下；五级：7.4.1受理业业主或非非业主使使用人报报修，急急修1220分钟钟内应到到达现场场，小修修3个工工作日、急急修244小时内内应维修修完毕，小小修、急急修及时时率应达达到800%，返返修率33%以下下；7.5 装修管管理7.5.1基本本要求7.5.1.11应建立立完善装装修管理理制度和和装修档档案；7.5.1.22 装修修期内应应进行日日常管理理，装修修垃圾当当日处理理。一级：7.5.1.33受理业业主物业业装修的的申请，应应在1个个工作日日内给出出备案意意见，并并签订室室内装饰饰装修管管理服务务协议；7.5.1.44 应每每日巡查查装修情情况2次次，并填填写巡查查记录，巡巡查过程程中发现现违反装装修管理理制度的的行为、现现象应及及时劝阻阻、制止止。如制制止无效效，及时时报告业业主和相相关主管管部门处处理，并并做好记记录存档档；7.5.1.55 装修修结束后后，应在在1个工工作日内内组织进进行装修修检查，检检查内容容主要为为是否违违章装修修、是否否损坏公公共设施施设备、是是否存在在渗漏水水现象等等，如检检查不合合格，按按住宅宅室内装装饰装修修管理办办法处处理。二级：7.5.1.33受理业业主物业业装修的的申请，应应在1个个工作日日内给出出备案意意见，并并签订室室内装饰饰装修管管理服务务协议；7.5.1.44 每日日应巡查查装修情情况2次次，并填填写巡查查记录，巡巡查过程程中发现现违反装装修管理理制度的的行为、现现象应及及时劝阻阻、制止止。如制制止无效效，报告告业主和和相关主主管部门门处理，并并做好记记录存档档；7.5.1.55 装修修结束后后，应在在2个工工作日内内组织进进行装修修检查，检检查内容容主要为为是否违违章装修修、是否否损坏公公共设施施设备、是是否存在在渗漏水水现象等等。如检检查不合合格，按按住宅宅室内装装饰装修修管理办办法处处理。三级：7.5.1.33受理业业主物业业装修的的申请，应应在2个个工作日日内给出出备案意意见，并并签订室室内装饰饰装修管管理服务务协议；7.5.1.44 每日日应巡查查装修情情况1次次，并填填写巡查查记录，巡巡查过程程中发现现违反装装修管理理制度的的行为、现现象应及及时劝阻阻、制止止。如制制止无效效，报告告业主和和相关主主管部门门处理，并并做好记记录存档档；7.5.1.55 装修修结束后后，应在在2个工工作日内内组织进进行装修修检查，检检查内容容主要为为是否违违章装修修、是否否损坏公公共设施施设备、是是否存在在渗漏水水现象等等。如检检查不合合格，按按住宅宅室内装装饰装修修管理办办法处处理。四级：7.5.1.33受理业业主物业业装修的的申请，应应在2个个工作日日内给出出备案意意见，并并签订室室内装饰饰装修管管理服务务协议；7.5.1.44 每日日应巡查查装修情情况1次次，并填填写巡查查记录，巡巡查过程程中发现现违反装装修管理理制度的的行为、现现象应及及时劝阻阻、制止止。如制制止无效效，报告告业主和和相关主主管部门门处理，并并做好记记录存档档；7.5.1.55 装修修结束后后，应在在3个工工作日内内组织进进行装修修检查，检检查内容容主要为为是否违违章装修修、是否否损坏公公共设施施设备、是是否存在在渗漏水水现象等等，如检检查不合合格，按按住宅宅室内装装饰装修修管理办办法处处理。五级：7.5.1.33受理业业主物业业装修的的申请，应在3个工作日内给出备案意见，并签订室内装饰装修管理服务协议；7.5.1.44 每22日应巡巡查装修修情况11次，并并填写巡巡查记录录，巡查查过程中中发现违违反装修修管理制制度的行行为、现现象应及及时劝阻阻、制止止，如制制止无效效，报告告业主和和相关主主管部门门处理，并并做好记记录存档档；7.5.1.55 装修修结束后后，应在在4个工工作日内内组织进进行装修修检查，检检查内容容主要为为是否违违章装修修、是否否损坏公公共设施施设备、是是否存在在渗漏水水现象等等，如检检查不合合格，按按住宅宅室内装装饰装修修管理办办法处处理。7.6 标识识管理7.6.1物业业服务区区域内应应建立健健全标识识管理制制度；7.6.2物业业服务区区域内的的各种标标识、标标牌应清清楚, 服务区区主出入入口应设设有服务务区平面面示意图图，主要要路口应应在显露露位置设设有路标标，写字字楼及工工业区应应有导视视图，高高层楼宇宇应设置置消防疏疏散图；7.6.3物业业组团应应有完整整的幢、单单元（门门）、楼楼层、户户门标号号等标志志。8 生生物防治治8.1基基本要求求8.1.1应建建立完整整的设施施设备的的档案资资料，设设施设备备标识应应齐全；8.1.2由专专业人员员负责制制定实施施保养计计划，及及时填写写设备运运行保养养维护记记录，按按规定持持证上岗岗；8.1.3设备备房内照照明符合合相关规规定，标标识、标标牌齐全全美观，墙墙面平整整无污迹迹，地面面平坦、防防滑、无无积尘，物物品摆放放整齐，无无杂物，设设备运行行防护应应无缺陷陷，消防防灭火设设备（或或器件）的的功能有有效，其其配备符符合相关关规定；8.1.4对设设备设施施的停机机维修保保养，宜宜尽可能能安排在在不影响响业主、非非业主使使用人的的正常使使用时间间段内进进行，并并提前告告知业主主和非业业主使用用人；8.1.5物业业服务区区域或者者公共道道路、场场所等，禁禁止堆放放有易燃燃、易爆爆、有毒毒、有害害等危险险物品或或违禁物物品，工工业厂区区配有合合格设施施的例外外。一级：8.1.6各类类设施设设备的完完好率应应在988%以上上；共用用部位、停停车场等等照明系系统的完完好率达达到999%以上上。二级：8.1.7各类类设施设设备的完完好率应应在966%以上上；共用用部位、停停车场等等照明系系统的完完好率达达到988%以上上。三级：8.1.8各类类设施设设备的完完好率应应在944%以上上；共用用部位、停停车场等等照明系系统的完完好率达达到955%以上上。四级：8.1.9各类类设施设设备的完完好率应应在922%以上上；共用用部位、停停车场等等照明系系统的完完好率达达到922%以上上。五级：8.1.10各各类设施施设备的的完好率率应在990%以以上；共共用部位位、停车车场等照照明系统统的完好好率达到到90%以上。8.2 道路、停停车场（库库）一级：8.2.1每季季度进行行一次全全面维修修养护，保保持服务务区域道道路畅通通，路面面平坦整整齐，排排水畅通通，路牙牙无破损损松动，整整齐美观观；8.2.2停车车场、地地下车库库内的消消防防火火卷帘门门、排污污井和配配电、照照明等设设施设备备功能完完好，通通道畅通通，配备备消防设设备，各各类行车车、停车车标识完完善，电电脑ICC卡管理理系统和和车辆进进出记录录保存完完好。二级：8.2.1每半半年进行行一次全全面维修修养护，保保持服务务区域道道路畅通通，路面面平坦整整齐，排排水畅通通，路牙牙无破损损松动，整整齐美观观；8.2.2停车车场、地地下车库库内的消消防防火火卷帘门门、排污污井和配配电、照照明等设设施设备备功能完完好，通通道畅通通，配备备消防设设备，各各类行车车、停车车标识完完善，电电脑ICC卡管理理系统和和车辆进进出记录录保存完完好。三级：8.2.1每半半年进行行一次全全面维修修养护，保保持服务务区域道道路畅通通，路面面平坦整整齐，排排水畅通通，路牙牙无破损损松动；8.2.2停车车场、地地下车库库内的消消防防火火卷帘门门、排污污井和配配电、照照明等设设施设备备功能完完好，通通道畅通通，配备备消防设设备，各各类行车车、停车车标识完完善，电电脑ICC卡管理理系统和和车辆进进出记录录保存完完好。四级：8.2.1每年年进行一一次全面面维修养养护，保保持服务务区域道道路畅通通，路面面平坦整整齐，排排水畅通通，路牙牙无破损损松动；8.2.2停车车场、地地下车库库内的消消防防火火卷帘门门、排污污井和配配电、照照明等设设施设备备功能完完好，通通道畅通通，配备备消防设设备，各各类行车车、停车车标识完完善，记记录卡管管理系统统和车辆辆进出记记录保存存完好。五级：8.1.1每年年进行一一次全面面维修养养护，保保持服务务区域道道路畅通通，路面面平坦整整齐，排排水畅通通，路牙牙无破损损松动；8.1.2停车车场、地地下车库库内的消消防防火火卷帘门门、排污污井和配配电、照照明等设设施设备备功能完完好，通通道畅通通，配备备消防设设备，有有各类行行车、停停车标识识，记录录卡管理理系统和和车辆进进出记录录保存完完好。8.3 会所所服务管管理8.3.1物业业有会所所设施的的，对会会所日常常维护、保保养应有有完善的的配套性性管理制制度，各各种健身身设施使使用方法法及安全全提示标标识配置置齐全，消消防设施施完善，每每天对会会所设施施、设备备检查11次；8.3.2保证证经营时时间，按时开开放会所所的娱乐乐设施，做好收收款帐目目、工作作登记；8.3.3每月月对会所所娱乐设施施进行11次全面面检查。8.4 电梯梯运行与与管理一级：8.4.1根据据深圳市市质量技技术监督督局关于于使用单单位特种种设备安安全管理理的文件件要求，建建立完善善的电梯梯设备运运行管理理体系，通通过评审审，有效效运行。委委托具备备相关资资质的电电梯专业业公司承承担电梯梯维修、保保养、大大修、改改造等工工作。作作业人员员持有效效证件上上岗。电电梯使用用证有效效；8.4.2确定定合理的的电梯运运行时间间，轿厢厢内按钮钮、灯具具、对讲讲电话（或或报警警警铃）、监监控等设设备和配配件保持持完好，轿轿厢整洁洁；8.4.3电梯运运行稳定定，开关关门灵活活，运行行舒适感感好，平平层准确确，风机机运行无无异响，照照明良好好；8.4.4可聘聘用专业业维修保保养单位位进行日日、周、月月、季、年年度检查查及保养养，根据据检查计计划对电电器控制制箱、机机房、轿轿厢、井井道、底底坑、层层门等部部位和设设备，以以及对电电梯曳引引主机、减减速器等等系统部部、附件件及厢门门机构等等各项设设备，进进行全面面检查和和维护保保养；8.4.5保持持电梯轿轿厢门刀刀对厅门门地坎间间隙为558mmm，轿厢地坎坎对门厅厅地坎间间隙应为为25mmm，门门厅锁啮啮合应不不小于77mm，层层门外面面不允许许能用手手把门拨拨开；门门扇下端端距地坎坎应为558mmm，门门垂直误误差不大大于0.5mmm；8.4.6发生生电梯困困人或其其它重大大突发故故障事件件时，物物业服务务人员应应在5分分钟内到到达现场场应急处处理；电电梯发生生一般故故障的，专专业维修修人员115分钟钟内到达达现场修修理；单单台电梯梯的年故故障频率率不超过过1次。二级：8.4.1根据据深圳市市质量技技术监督督局关于于使用单单位特种种设备安安全管理理的文件件要求，建建立完善善的电梯梯设备运运行管理理体系，通通过评审审，有效效运行。委委托具备备相关资资质的电电梯专业业公司承承担电梯梯维修、保保养、大大修、改改造等工工作。作作业人员员持有效效证件上上岗。电电梯使用用证有效效；8.4.2确定定合理的的电梯运运行时间间，轿厢厢内按钮钮、灯具具、对讲讲电话（或或报警警警铃）、监监控等设设备和配配件保持持完好，轿轿厢整洁洁；8.4.3电梯运运行稳定定，开关关门灵活活，运行行舒适感感好，平平层准确确，风机机运行无无异响，照照明良好好；8.4.4可聘聘用专业业维修保保养单位位进行日日、周、月月、季、年年度检查查及保养养，根据据检查计计划对电电器控制制箱、机机房、轿轿厢、井井道、底底坑、层层门等部部位和设设备，以以及对电电梯曳引引主机、减减速器等等系统部部、附件件及厢门门机构等等各项设设备，进进行全面面检查和和维护保保养；8.4.5保持持电梯轿轿厢门刀刀对厅门门地坎间间隙为558mmm，轿厢地坎坎对门厅厅地坎间间隙应为为25mmm，门门厅锁啮啮合应不不小于77mm，层层门外面面不允许许能用手手把门拨拨开，门门扇下端端距地坎坎应为558mmm，门门垂直误误差不大大于0.5mmm；8.4.6发生生电梯困困人或其其它重大大突发故故障事件件时，物物业管理理人员应应在5分分钟内到到达现场场应急处处理；电电梯发生生一般故故障的，专专业维修修人员220分钟钟内到达达现场修修理；单单台电梯梯的年故故障频率率不超过过1次。三级：8.4.1 根根据深圳圳市质量量技术监监督局关关于使用用单位特特种设备备安全管管理的文文件要求求，建立立完善的的电梯设设备运行行管理体体系，通通过评审审，有效效运行。委委托具备备相关资资质的电电梯专业业公司承承担电梯梯维修、保保养、大大修、改改造等工工作。作作业人员员持有效效证件上上岗。电电梯使用用证有效效；8.4.2确定定合理的的电梯运运行时间间，轿厢厢内按钮钮、灯具具、对讲讲电话（或或报警警警铃）、监监控等设设备和配配件保持持完好，轿轿厢整洁洁；8.4.3电梯运运行稳定定，开关关门灵活活，运行行舒适感感较好，平平层准确确，风机机运行无无异响，照照明良好好；8.4.4可聘聘用专业业维修保保养单位位进行日日、周、月月、季、年年度检查查及保养养，根据据检查计计划对电电器控制制箱、机机房、轿轿厢、井井道、底底坑、层层门等部部位和设设备；以以及对电电梯曳引引主机、减减速器等等系统部部、附件件及厢门门机构等等各项设设备，进进行全面面检查和和维护保保养；8.4.5 保保持电梯梯轿厢门刀刀对厅门门地坎间间隙为558mmm，轿厢地坎坎对门厅厅地坎间间隙应为为25mmm，门门厅锁啮啮合应不不小于77mm，层层门外面面不允许许能用手手把门拨拨开，门门扇下端端距地坎坎应为558mmm，门门垂直误误差不大大于0.5mmm；8.4.6发生生电梯困困人或其其它重大大突发故故障事件件时，物物业管理理人员应应在100分钟内内到达现现场应急急处理；电梯发发生一般般故障的的，专业业维修人人员300分钟内内到达现现场修理理；单台台电梯的的年故障障频率不不超过22次。四级：8.4.1根据据深圳市市质量技技术监督督局关于于使用单单位特种种设备安安全管理理的文件件要求，建建立完善善的电梯梯设备运运行管理理体系，通通过评审审，有效效运行。委委托具备备相关资资质的电电梯专业业公司承承担电梯梯维修、保保养、大大修、改改造等工工作。作作业人员员持有效效证件上上岗。电电梯使用用证有效效；8.4.2确定定合理的的电梯运运行时间间，轿厢厢内按钮钮、灯具具、对讲讲电话（或或报警警警铃）、监监控等设设备和配配件保持持完好，轿轿厢整洁洁；8.4.3电梯运运行稳定定，开关关门灵活活，运行行舒适感感较好，平平层准确确，风机机运行无无异响，照照明良好好；8.4.4可聘聘用专业业维修保保养单位位进行日日、周、月月、季、年年度检查查及保养养，根据据检查计计划对电电器控制制箱、机机房、轿轿厢、井井道、底底坑、层层门等部部位和设设备；以以及对电电梯曳引引主机、减减速器等等系统部部、附件件及厢门门机构等等各项设设备，进进行全面面检查和和维护保保养；8.4.5保持持电梯轿轿厢门刀刀对厅门门地坎间间隙为558mmm，轿厢地坎坎对门厅厅地坎间间隙应为为25mmm，门门厅锁啮啮合应不不小于77mm，层层门外面面不允许许能用手手把门拨拨开，门门扇下端端距地坎坎应为558mmm；门门垂直误误差不大大于0.5mmm；8.4.6发生生电梯困困人或其其它重大大突发故故障事件件时，物物业管理理人员应应在100分钟内内到达现现场应急急处理；电梯发发生一般般故障的的，专业业维修人人员400分钟内内到达现现场修理理；单台台电梯的的年故障障频率不不超过33次。五级：8.4.1根据据深圳市市质量技技术监督督局关于于使用单单位特种种设备安安全管理理的文件件要求，建建立完善善的电梯梯设备运运行管理理体系，通通过评审审，有效效运行。委委托具备备相关资资质的电电梯专业业公司承承担电梯梯维修、保保养、大大修、改改造等工工作。作作业人员员持有效效证件上上岗。电电梯使用用证有效效；8.4.2确定定合理的的电梯运运行时间间，轿厢厢内按钮钮、灯具具、对讲讲电话（或或报警警警铃）、监监控等设设备和配配件保持持完好，轿轿厢无污污物；8.4.3电梯运运行稳定定，开关关门灵活活，运行行舒适感感较好，平平层准确确，照明明较好；8.4.4可聘聘用专业业维修保保养单位位进行日日、周、月月、季、年年度检查查及保养养，根据据检查计计划对电电器控制制箱、机机房、轿轿厢、井井道、底底坑、层层门等部部位和设设备；以以及对电电梯曳引引主机、减减速器等等系统部部、附件件及厢门门机构等等各项设设备，进进行全面面检查和和维护保保养；8.4.5保持持电梯轿轿厢门刀刀对厅门门地坎间间隙为558mmm，轿厢地坎坎对门厅厅地坎间间隙应为为25mmm，门门厅锁啮啮合应不不小于77mm，层层门外面面不允许许能用手手把门拨拨开，门门扇下端端距地坎坎应为558mmm，门门垂直误误差不大大于0.5mmm；8.4.6发生生电梯困困人或其其它重大大突发故故障事件件时，物物业管理理人员应应在155分钟内内到达现现场应急急处理；电梯发发生一般般故障的的，专业业维修人人员400分钟内内到达现现场修理理；单台台电梯的的年故障障频率不不超过33次。8.5 公用娱娱乐设施施 8.5.1基本本要求8.5.1.11 企业业应建立立娱乐设设施的管管理制度度，建立立台帐登登记，保保证设施施设备正正常使用用，无安安全隐患患，并在在醒目位位置设置置警示标标示和“注意事事项”；8.5.1.22 木质质设施宜宜使用户户外油定定期保养养、金属属设施应应定期做做防腐处处理、塑塑胶设施施应定期期作防老老化检查查；8.5.1.33 娱娱乐设施施设备数数量与台台帐相符符，无破破损、丢丢失。一级：8.5.1.44 每天对娱乐乐设施巡巡视1次次，每个个月对健健身活动动器材进进行巡查查，每季季度进行行安全性性能评估估。保证证设施设设备正常常使用，无无安全隐隐患。二级：8.5.1.44 每二天对对娱乐设设施巡视视1次，每每个月对对健身活活动器材材进行巡巡查，每每季度进进行安全全性能评评估。保证设施施设备正正常使用用，无安安全隐患患。三级：8.5.1.44 每三天对对娱乐设设施巡视视1次，每每2个月月对健身身活动器器材进行行巡查，每每季度进进行安全全性能评评估。保保证设施施设备正正常使用用，无安安全隐患患。四级：8.5.1.44 每四天对对娱乐设设施巡视视1次，每每季度对对健身活活动器材材进行巡巡查，每每季度进进行安全全性能评评估。保保证设施施设备正正常使用用，无安安全隐患患。五级：8.5.1.44 每五天对对娱乐设设施巡视视1次，每每季度对对健身活活动器材材进行巡巡查，每每年进行行安全性性能评估估。保证证设施设设备正常常使用，无无安全隐隐患。8.6 空调系系统8.6.1对共共用空调调系统的的维护保保养，应应该按照照该设备备的规定定维护频频次进行行。定期期对空调调系统主主机、水水泵、电电机、管管道、膨膨胀水箱箱等设备备进行检检查保养养；8.6.2日常常开机进进行检查查、测试试运行和和安全控控制功能能，记录录运行参参数，分分析运行行情况。设设有防鼠鼠、虫措措施，滤滤网清洁洁，转动动系统无无异响，电电机风扇扇冷却效效果正常常，冷却却塔及附附属设施施功能保保证正常常运行；8.6.3日常常运行空空调水泵