昆山项目酒店式公寓办公物业商业地产市场分析战略三元分析

昆山留学生创业园区项目昆山留学生创业园区项目 报告报告第一部分 项目战略三元分析 第二部分 子市场研判与产品定位分析 第三部分 产品概念包装建议 目录市场分析及定位项目背景商业市场分析办公市场分析酒店/公寓市场分析商业市场定位办公市场定位酒店/公寓市场定位产品定位结论产品包装建议 报告分析思路 1.2 项目自身分析 1.3 竞争案例分析 1.4 结论 1.1 市场分析 第一部分 项目战略三元分析 寻找最合适的策略寻找最合适的策略（1）昆山市地处上海与苏州中部，依托于上海和苏州 发展，全市有十个镇和一个国家级经济开发区;（2）昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一（3）昆山市产业结构,以工业为主导，第三产业发展 相对滞后，但有比较大的发展潜力;（4）昆山市总人口以外来暂住人口居多2005年始，外来暂住人口数首次高于本市户籍人口数，截止到09年，昆山户籍人口70万，外来人口98万。年持续并有上升趋势;（5）昆山市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商 业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配 收入水平。（6）昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购 物、娱乐的消费习惯。宏观经济分析 宏观经济概述1.1 市场分析 （1）昆山市GDP近六年平均增长率达到29.41%。（2）按年末户籍人口数计算，昆山市人均GDP2009年达到按常住人口计算的人均地区生产总值达135355元（按现行汇率折19823美元）。在 苏州及江苏省中位居第一。（3）人口规模继续扩大。年末全市户籍总人口 699885人，比上年末增加9450人；年末外来暂住人口达981502人，比上年末增加27340人。房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US昆山昆山人均人均GDP水平水平高于上海，剔除高估因素之后，依然高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于可说明本地房地产市场处于高速发展高速发展阶段，上海和苏浙阶段，上海和苏浙投资客占重要地位投资客占重要地位 1.1 市场分析 2009年 成交68584套，与08年相比增加41306套，增幅为151.4%。2009年昆山楼市全市楼盘供应73个，房源批准销售总量为201295套，与去年相比增加50959套，增幅为33.9%。第二产业第二产业目前占主导地位，但多以企业链低端为主，以制造加工厂形式存在，属于劳动密集型企业，以台商居多，目前台商在昆山投资的公司已经超过1000家；一方面需要大量本地及外来劳动力本地及外来劳动力的技术支撑，月薪多在1000-1500之间，属于低收入人群；一方面需要台湾本地人员的管理支撑。并据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，多为中高层管理者，台商及其家属台商及其家属构成了一个超出平均水准的高消费人群。一方面需要大量本地及外地人士作为中基层管理者本地及外地人士作为中基层管理者，月收入多在2000-3000元，属于平均偏低收入人群；第三产业第三产业由商业经营和企业运作构成，比例较小，但有发展潜力，以本地中小型企业和上海苏州的外来企业为主；一方面，各类商业外来打工人员外来打工人员，收入普遍偏低，约为1000-1500元左右；一方面，各类商业企业主或投资者商业企业主或投资者，本地外地均有，收入较高；一方面，各企业的普通工作人员普通工作人员，收入偏低，约为2000-2500元；一方面，各企业的中高层人员中高层人员，收入中等偏高，约为4000-5000元；其他（国企政府）其他（国企政府）昆山政府公务员，均为本地人，收入较高；普通国企中层员工，月收入为1000-2000，属于低收入人群；昆山市的人口结构与产业结构关系紧密昆山市的人口结构与产业结构关系紧密1.1 市场分析 平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二产业制造加工型低端企业的技术工人（主要劳动力）商业外来打工经营人员第三产业企业的普通员工（本地外地人士均有第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者（本地外地人士均有）第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属（台商及其家属为主）各类商业企业主及投资者昆山市政府公务员第三产业企业的中高层管理者昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量1.1 市场分析 规划及现状分析昆山的目前城市职能定位为：1、长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地；2、苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市；3、中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心；4、适宜居住的现代化园林城市；5、苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一；总体规划中，到2020年：昆山市产业结构从“二、三、一”转变为“三、二、一”的格局以及发展休闲度假、旅游观光的职能定位都要求大力发展商业我们认为：昆山市整体规划和职能定位与经济自然发展规律相吻合，经济发展的规律结合政策的支持，将会大力促进商业等第三产业的发展1.1 市场分析 昆山市共分为7大规划片区大规划片区中心城综合片区中心城综合片区 玉山镇和昆山经济技术开发区整合形成北部片区北部片区 (周市镇、陆扬镇和石牌镇整合形成)东部片区东部片区 (花桥镇和陆家镇整合形成)吴凇江工业园片区吴凇江工业园片区 (以张浦镇为核心，包括正仪镇和部分玉山镇)中部生态农业园区中部生态农业园区 （主要是张浦镇）阳橙湖休闲旅游片区阳橙湖休闲旅游片区 （以巴城镇为核心）南部水乡古镇旅游片区南部水乡古镇旅游片区 (周庄镇、锦溪镇、千灯镇和淀山湖镇整合形成）七大片区的划分和功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图1.1 市场分析 中心城综合片区中心城综合片区依据各自定位及发展方向可分为5个片区个片区：1.中心城区中心城区2.城北片区城北片区3.城南片区城南片区4.城西片区城西片区5.城东片区城东片区 中心城区中心城区 规划研究的重中之重规划研究的重中之重1.中心城区的居住发展趋势2.中心城区的商业发展趋势城中片区城西片区城北片区城南片区张浦镇城东片区沿沪产业带陆家镇花桥国际商务城南部水乡1.1 市场分析 组成组成：由人民路、中山路、亭林路、柏庐中路、前进中路、震川中路等城市核心地带主要街道构成；规划：规划：商业、行政配套、居住、酒店、办公等为一体的综合型核心区域，辐射范围可达全市及下属其他乡镇；现状：现状：中心城区基本已经没有空置土地可以出让已经没有空置土地可以出让人民路、亭林路、中山路的商业一条街已逐步呈现外溢效应外溢效应，带动临近的集街、西瑭街、马鞍山东路的业态和商场的出现；同时带动震川西路到中路、前进中路、朝阳西路等街道的商业分布；已形成核心带的商业集合趋势，但彼此联系松散未来，中心城区商业依然是城市中心;行政中心可能外迁;在原有基础上改造翻新，或重置地块进行建设；外溢效应俞发明显；住宅发展空间小，商业发展空间有限；城北片区城南片区城东片区城西片区中心城区中心城区未来依然是城市商业中心中心城区未来依然是城市商业中心,但发展空间有限，会逐渐向外延展但发展空间有限，会逐渐向外延展1.1 市场分析 城西片区城西片区昆山中心城区的北部的几个开发区规模较小森林公园和大学城的建设使城市向西发展有一定的基础规划：规划：1.大力开发此片区的宅开发数量及规模；2.玉山镇政府迁入此片区；3.开始发展配套商业，规划将此片区内前进西路到中路打造为“金融商业一条街”；现状：现状：1.昆山市高档住宅楼盘集合地高档住宅楼盘集合地2.玉山镇政府搬迁计划尚无明显进展玉山镇政府搬迁计划尚无明显进展3.前进中路到西路建成几大商业综合 体，“家乐福家乐福”和和“欧尚欧尚”超市超市城北片区城南片区城东片区城西片区城西片区集合高档住宅，多为在建项目，城西片区集合高档住宅，多为在建项目，目前供大于求，未来竞争激烈，且人口目前供大于求，未来竞争激烈，且人口导入效应尚未体现，商业有多数规划建导入效应尚未体现，商业有多数规划建设，新项目建成开业，将支撑起片区成设，新项目建成开业，将支撑起片区成为新的城市商业副中心为新的城市商业副中心1.1 市场分析 城北片区城北片区昆山中心城区北部的玉山、周市等镇的工业用地开发基本已形成蔓延之势；其他用地的建设仍有一定的余地；规划：规划：1.商业和居住同步发展；2.北移工业园区，使居住 区和工业园区隔离；现状：现状：1.传统居住区，档次中低；2.商业一直发展不好；，仅北门路萧林路一带商业发展较快；易初莲花超市城北片区城南片区城东片区城西片区一部分向北发展，跨越339省道；一部分向东发展，在金浦路横泾路新浦路附近；一部分在片区靠近市区段，于北门路萧林路一带城北片区无论是出让还是成交地块中，商住两用地均占据绝对优势城北片区商业发展潜力有限，将以社区商业城北片区商业发展潜力有限，将以社区商业为主，与城南片区的商业发展相关性不大为主，与城南片区的商业发展相关性不大1.1 市场分析 城城东片区东片区规划规划1.在保留部分工业的情况下，发展商业、商务办公和居住；2.片区开发管委会等机关迁入；3.将区域内的前进东路打造成政治金融一条街；现状：现状：1.“中航城”“世茂东1号”两个大型商业项目，但氛围尚未形；2.前进东路尚无发展迹象；3.住宅竞争不激烈，目前供应量不多，但作为经济开发区，伴随发展，人口必然会增加，购房需求量也会逐年上升城北片区城南片区城东片区城西片区城东片区未来将以商务办公为主要发展方向，商城东片区未来将以商务办公为主要发展方向，商业配合区域发展，以中小体量、高档次的形态出业配合区域发展，以中小体量、高档次的形态出现，与城南片区商业发展的相关性不大现，与城南片区商业发展的相关性不大1.1 市场分析 城南片区城南片区1.昆山经济技术开发区昆山经济技术开发区建设已向南延伸，其到吴凇江的用地基本已批租完，以工业用地为主，发展潜力小，可忽略不计；2.昆山中心城区南边昆山中心城区南边由沪宁铁路、沪宁高速铁路、沪宁高速公路及312国道组成的交通屏障；规划：规划：1.住宅、商业、办公同步发展；2.火车站南广场；现状：现状：1.住宅社区有一定规模，主要集中在中华园路黄山路衡山路创业路柏庐南路一带（中火车站南广场周边）；2.商业也集中于这一区域，除入驻的乐购外，其余均为社区配套商业，无聚合氛围；3.写字楼集中在长江南路，当地有名项目，其中现代广场2幢为5A；利得国际和吉原1栋。中心城区城北片区城南片区城东片区城西片区城南片区以居住和工业为主，城南片区以居住和工业为主，靠火车站南广场住宅具有发展靠火车站南广场住宅具有发展潜力，将会带动商业发展，有潜力，将会带动商业发展，有望成为新的城市商业副中心望成为新的城市商业副中心1.1 市场分析 一直以来，城南又被称之为铁南，人们习惯上把京沪铁路以南的区域称为城南，但城南具体包括哪些地方，却没有一个详细的范围。城南一部分属于开发区，但312国道以南的部分区域比如说新城域的位置又属于玉山镇管辖；其次政策倾斜不明显，尽管城南坐拥绝佳的交通优势，但长久以来昆山市府的重视区域先是花桥，后来又是城东、城西，一直到去年昆山提出新规划，才把属于城南的中华商务区概念写入规划之中。随着沪宁轻轨即将通车以及京沪高铁运行，昆山城南注定会步入一个快速发展的通道，城南房地产市场将会尤其明显。纵观整个昆山房地产市场，城南区域无论是房价还是楼盘品质都将在以后成为一个标杆。城南城南 昆山楼市新标杆昆山楼市新标杆1.1 市场分析 城南城南 昆山楼市新标杆昆山楼市新标杆城南区域楼盘约十个，主要在售楼盘为世茂蝶湖湾、新城域以及尾盘销售的吉田国际广场、枫景苑、中大柏庐天下、衡山城花园等。由于城南相对狭小的面积，使得在现阶段新房供应偏少，这种状态已经维持了较长时间，新房供应量的偏少也在一定程度上促成了城南房价高企。现阶段无论是住宅还是商业项目的价格在昆山都处于较高的水平，世茂蝶湖湾的住宅价格已经在10000元/平米左右，新城域的住宅均价也逼近9000元/平米，预计年内开盘的森隆珑庭十栋预计售价会在一万以上。去年年底中星集团在城南拿得商住地块，成交单价8030元/平米，此地块后期入市无疑会继续挑战城南房价极限。1.1 市场分析 1.1 市场分析 区域未来重点发展商业，住宅将在原有规模上向南加以扩张区域未来重点发展商业，住宅将在原有规模上向南加以扩张酒店未来以酒店未来以5星级为主，向高端发展，办公物业在现有基础将有一星级为主，向高端发展，办公物业在现有基础将有一定幅度增加定幅度增加区域商业未来发展计划区域商业未来发展计划区域已确定确定2008年底建成吉田国际一期商业并引入乐购大卖场2008年底建成博悦广场相对大体量配套商业，2010年或以后建成世茂蝶湖SHOPPINGMALL、五星级酒店和办公物业；区域规划规划修建吉田国际二期商业修建火车站南广场下沉式商业广场对衡山路小河路的未规划商业地块进行街坊式开发区域酒店未来发展计划区域酒店未来发展计划本项目所在区域核心几何带，规划建造一栋酒店式公寓吉田国际所在柏庐南路创业路，规划建造一栋五星级酒店区域南部的世茂蝶湖湾规划建一栋国际星级酒店、一栋酒店式公寓，但开发周期较长，距目前有一定年限；区域住宅未来发展计划区域住宅未来发展计划中华园路黄山路和衡山路一带的住宅较为密集，项目周边的住宅发展空间不大；往南即世茂蝶湖湾方向的住宅会在几年内形成集合规模区域办公未来发展计划区域办公未来发展计划区域靠近核心带的吉田国际，规划建造2栋办公楼；区域南部的世贸蝶湖湾规划建一栋办公楼，但开发周期较长，距目前有一定年限，其他无规划1.2 项目自身 区位：昆山市区位：昆山市/城南城南体量：体量：1010万平方米万平方米容积率：容积率：3.083.08产品：商业、办公、酒店产品：商业、办公、酒店现代广场 利得国际 4层办公楼 出口加工区长江南路 创业路 绿化带 本案北南东西1.2 项目自身 项目四至范围 地块周边居住情况周边社区构成比较复杂 华源路南侧 为多层居民区项目南侧利得国际 还有2栋挑高商住楼项目西侧为吉田国际广场 高档居住社区 1.2 项目自身 地块周边商业情况一栋写字楼 一栋酒店式公寓 乐购超市 吉田国际广场MP现代大厦两栋 5A 级精装写字楼利得国际底层商业小餐饮 小百货 服装 吉田国际广场商业内街 大量空置 现有以小餐饮为主1.2 项目自身 优势劣势机会威胁地处城市南部，与工业区仅一街之隔项目周边多为办公和厂区，居住氛围不浓项目周边办公项目、酒店式公寓大型百货和商业均已出现。良好的可视性;交通较为便利，紧靠长江南路周边道路设施良好；京沪高铁、沪宁城际铁路、昆山南站仅1公里 人流、物流密集交汇周边人口密度较高，中小企业云集 高铁开通带来大客流，商务、旅游人群给项目注入新的机会周边吉田国际、世茂蝶湖湾等大量新新住区形成规模，未来有大量中高收入人群的导入 1.2 项目自身 区域主要交通要塞，人流主要导入位置，有商业价值适合的物业类型商业办公可商可住灵活业态项目地块适应性分析东部出口加工园区南部昆山高新区 办公业态有需求京沪高铁、沪宁城际高铁站旁，京沪高速边，外来人口和商务人流形成交汇住宅立地条件不具备 1.2 项目自身 世茂蝶湖湾地处昆山市中心南部经济技术开发区，占地72万，总建筑面积107万，社区环绕10万蝶状湖水,40万湖畔公园，绿化率约65%，由9幢沿湖面一字排开的高层公寓、观湖国际公寓、花园洋房、TOWNHOUSE、以及分布于湖中的双拼别墅以及独栋别墅、三大多功能主题会所、美国【吉的堡】幼儿园和昆山开发区实验小学、12万商业中心组成。高层价格8000-10000元/平米 电影院商铺50多间电影院商铺，面积15262多，价格10000元/30000元/。1.3 竞争分析 吉田国际广场位于柏庐南路与中华园路交汇处，占地面积155947，建筑面积695971，绿化率46%。交通便利，3路、122路、18路、127路、6路均可到达。营造集商业、居住、办公、休闲、文化、娱乐为一体，收纳昆山人居与10万平米昆山大规模的综合商业街。二期主力115-180平米的两房和三房。吉田国际广场二期推出300套高层精装修房源，主力户型为112140的两房和三房以及四房，均价12800元/。目前 酒店式公寓 二手房价10000元/平米面积50-67平米 租金：1800-2000元/月 商务楼租金：1.2元/平米/天 27层1.3 竞争分析 现代广场这个项目由2栋高层写字楼和一栋立体停车场组成，为纯写字楼环境，两栋写字楼底下4层为商业配套，将包含各种休闲娱乐和商务配套，楼层格局采用目前国际流行的回字性结构，5-20层以50-60平米的小面积为主，21-26层以100平米以上大面积为住。现代广场写字楼呈“U”型分布，写字楼26层，标准层层高3.6米，标准层面积约1480平方米，建筑总高度约为99.8米。该楼盘为5A级商务办公楼。2006年12月23日开盘。2007年10月19日 推出A栋。现代国际广场 B栋 08年开盘 开盘价：9500元/平米 物业费：5.6元/平米目前二手价格：10100元/平米 目前低区租金：1.6元/平米/天 高区：2.5元/平米/天 MP 现代广场现代广场1.3 竞争分析 中华商务区位于城市中心南部，占地面积约2平方公里，规划人口6万人。商务区分为站前商务区和服务外包集聚区。站前商务区发展金融服务、商务住宅、精品商业街、大型地下商业系统等。服务外包集聚区发展商务办公、中介服务、商业配套设施。现阶段正逐步完善周边小澞河东、长江路西、中华路南、沪宁高速公路以北区域的交通基础设施；推进周边住宅、办公用地的开工建设。中华商务区将利用区域内高密度的交通枢纽设施和往返人流，以昆山人民广场等重要节点为核心，发展适应“钟摆式”人群需要的现代商务和站点经济，成为面向上海、服务长三角的现代化商务区。中华商务区中华商务区 现代化商务区现代化商务区1.3 竞争分析 总结l本案的区位及昆山城南地区的定位决定了发展基础商业的可行性,l吸引目的性强消费群体对与本案的发展具有必要性及可能性,l通过集中度高的商业规划能为本案商业、办公提供更强市场竞争优势,l区域周边的产业发展为本案的办公物业发展的能行性奠定基础,l本案的开发进程应与人口的导入同步.1.1 商业市场分析及定位1.2 办公市场分析及定位1.3 酒店/公寓市场分析及定位第二部分 子市场分析与产品定位分析 城市微观市场分析城市微观市场分析思维导图思维导图 商业物业 办公物业 酒店物业1.各商业街、业态及主要商业项目对本项目定位的影响2.昆山市商业物业的未来发展机遇及趋势1.纯办公物业（写字楼）是否适合在昆山发展；2.如果适合发展，产品特征和客户特征分别是什么？1.酒店物业如何细分？2.昆山市酒店市场整体供求状况及发展概况1.1 商业市场分析及定位寻找最合适的策略寻找最合适的策略商业街或商业街或 商商圈圈性质性质功能组合功能组合客群定位客群定位辐射能力辐射能力发展趋势发展趋势人民路传统商业街购物，少量餐饮和娱乐，复合商业街全客层全市集中商业增加，继续全客层定位亭林路成熟商业街购物中高档，以中高收入女性为主全市保持针对女性的中高档次定位中山路半成熟商业街餐饮、休闲娱乐中档，中高收入人群周边3公里左右保持原定位北门路成熟商业街以社区商业为主，购物、服务占较大比例中低档，周边居民周边2公里增加集中商业，形成中档定位前进西路新兴商业区购物、休闲、娱乐、文化等复合商业区中档，全客层周边3公里最具发展潜力的复合商业区柏庐路新兴点状商圈购物为主，少量餐饮娱乐中高档，以时尚女性为主周边3公里形成块状商圈人民路、前进西路、柏庐路最具发展潜力，前两者会形成复合人民路、前进西路、柏庐路最具发展潜力，前两者会形成复合商业街区，后者形成女性时尚街区商业街区，后者形成女性时尚街区1.1 商业市场 业态业态基本立地条件参考基本立地条件参考现有网点分布现有网点分布市场容量市场容量发展前景发展前景百货占地 7000 平米以上，面积 20000-50000 平米，要求在该城市第一商圈，繁华地段，十字路最佳，商业氛围浓郁较合理，存在适当的分散，但都处于成熟商业地段随着昆山商厦二店、太平洋百货、巴黎春天的入驻，市场己基本饱和，新进入者风险较大饱和，随着本地商业的升级，百货将发挥主导作用大卖场占地 10000 平米以上，面积 14000-30000 平米，要求在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围固定居民达到20万人以上，十字路口最佳，交通便利。较不合理，在西城区存在一定的过度布点，贴身竞争。在北城区缺乏网点分布。南城区随着成熟，仍有市场空间未饱和，在新兴的居住区或空白区域，存在市场机会初步出现过剩中型餐饮处于成熟商圈或同类聚集设置较合理，但布点较分散。除中山路之外，未形成有效聚集区未饱和，存在较大的升级机会，缺乏主题、商务餐厅看好休闲、娱乐处于成熟商圈或同类聚集设置较分散，未形成有效聚集区未饱和，存在较大市场机会看好专业店、专卖店处于成熟商圈或同类聚集设置较集中，分布于现各主要商业街已饱和，面对百货等大型业态的进入，存在威胁一般百货业态已无市场机会，大卖场在局部区域存在过剩，餐饮、休闲、百货业态已无市场机会，大卖场在局部区域存在过剩，餐饮、休闲、娱乐主题定位存在明显市场空间娱乐主题定位存在明显市场空间1.1 商业市场 典型业态典型业态竞争关系竞争关系业态特点业态特点趋势判断趋势判断项目地块项目地块总结总结百货不支持，与人民路、柏庐中路冲突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持业态不具有发展条件大卖场不支持。与吉田国际冲突不支持前景看好不支持业态与乐购形成冲突大卖场不具备发展条件。主题餐饮支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展主题休闲娱乐支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展专业店、专卖店不支持，与人民路冲突支持，可以组合集客前景一般一般 建议配套对项目定位的影响分析对项目定位的影响分析对典型业态进行内、外因素综合研判对典型业态进行内、外因素综合研判1.1 商业市场 特色餐饮、以家庭和儿童为主休闲、娱乐以及新兴服务业态是下特色餐饮、以家庭和儿童为主休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。1.1 商业市场 总结 目标商业市场概况分析周边现状项目周边多为沿街店铺，以便利店，小型餐饮为主利得国际底商多为小型餐饮，服务对象为本区域商务人群、周边小区居民吉田广场集中了整个城南中华园商圈的主力，以乐购超市为中心辐射至半径2公里左右的商业，银行，教育机构，大型餐饮基本上都集中于此。本区域内商业集中分布利得国际和吉田广场，以沿街散铺为主，社区底铺为补充；方圆2公里范围内只有一家10000平体量的乐购大型卖场。1.1 商业市场 竞争分析 区域内将建成及规划中商业对本项目的影响区域内将建成及规划中商业对本项目的影响将建成或规划中商业研究对象将建成或规划中商业研究对象1.吉田国际广场一期商业(乐购大卖场)2.吉田国际广场规划中的二期商业3.博悦广场商业配套4.火车站下沉式南广场商业5.未规划的800亩街坊式开发商业地块6.新城域住宅社区配套商业7.世茂蝶湖湾SHOPPINGMALL、台湾风情商业街8.MP现代大厦 123457681.1 商业市场 竞争分析 集商业、办公、居住、娱乐为一体生活社区集商业、办公、居住、娱乐为一体生活社区项目规划了10万多平方米万多平方米的商业区商业区，其中已引进大大型卖场型卖场5万平方米万平方米“乐购乐购”，并配有大型娱乐城，美大型娱乐城，美容院，多功能影视厅容院，多功能影视厅等休闲娱乐场所；乐购大卖场的影响分析乐购大卖场的影响分析5万平方米的乐购大卖场以租赁形式经营，其所在位置靠近城南核心区，可辐射整体城南片区，顺应片区内住宅区和导入人口量未来增长显著趋势，填补片区需求空白。乐购必然能够经营成功。乐购的经营对本项目定位有较大影响乐购的经营对本项目定位有较大影响，由于乐购的存在，城南片区对于大卖场的需求将趋于饱和除便利店外，本项目在业态定位时基本应排除必需除便利店外，本项目在业态定位时基本应排除必需品类经营场所品类经营场所中华园路柏庐南路创业路蒿山路乐购办公酒店及裙楼办公商业区单身公寓16幢住宅区1.1 商业市场竞争分析 吉田国际广场吉田国际广场 新城域配套商业 新城域新城域 体量：住宅社区总建面为60万方，预计社区入住人口达2万，其中商业体量为4000平米形式：纯住宅社区底商面积：30-110平米，以小户型为主面宽进深：面宽3-5米，进深10米，层高4.2米位置：江南路与312国道交界，紧靠新客运中心和新人才大市场，离沪宁高速出入口较近。优势/劣势/机会/威胁优势：小户型为主，投资门槛低，有助于项目销售成功；可满足居民生活需求；劣势：地理位置偏僻，商业氛围差；常规形式商业，不利于商业创新，辐射范围仅限社区居 民，典型的社区型商业 旁边即为312国道，人居环境比较杂乱，存在安全隐患；靠近南亚电子厂，空气污染严重机会：伴随世茂蝶湖湾大型社区建成，城南片区的南部住宅社区将有进一步发展和集合趋 势，为新城域配套型商业扩大客群，提升人气与繁荣度带来机会；有可能形成新的城南片区以南的商业集聚氛围，并在世茂蝶湖湾SHOPPINGMALL等 高层级业态的带动下，逐渐升级；威胁：区域人气不足，商业氛围差，存在不能经营成功的风险；与周边其他社区商业同质化严重，竞争相对激烈，不具备明显的吸引力；1.1 商业市场竞争分析 商业级别的界定规模上来看规划上来看立地条件上来看现有商业现状来看目的性消费体量不足未来城市副中心商业体量将逐步放大半辐商圈体量不足，档次偏低，业种不丰富定位：社区型商业为主 未来城市副中心城市南翼，高铁辐射，低配套档次，陌生商务区。1.1 商业市场竞争分析结论 本地家庭消费者本案的主力消费人群定义为本地家庭，主要来自项目周边社区台湾客，年轻人群和市区家庭为单位消费人群。商业目标客户定位外来客源妇女儿童1.1 商业市场客源与产品定位 客群分析客群分析项目必须吸引周边居民和上班一族、火车南站短途客流，项目必须吸引周边居民和上班一族、火车南站短途客流，争取中心城区居民争取中心城区居民客群客群分布区域分布区域数量数量消费特征消费特征重要程度重要程度吸引点吸引点周边居民及上班一族城南片区20万（1）有一定的消费能力，外出就餐或休闲娱乐的频次较高。（2）就餐喜欢就近消费。（3）对环境的关注程度较高。必须吸引的人群外出餐饮或周末休闲娱乐的去处，一个体验生活的地方火车站短途客周边市县日均人流量4万左右（1）时间较紧，但也可能存在等候火车的空余时间。（2）对餐饮的需求大（3）对单件价值高的商品的购买率低。必须吸引的人群就餐或闲逛以打发时间的好去处中心城区居民及其他市内各区80万左右争取的人群一个娱乐休闲的目的地，周末玩耍的目的地1.1 商业市场客源与产品定位 功能功能客户一致性分析客户一致性分析功能互补性分析功能互补性分析营业时间分营业时间分析析人流聚集性分人流聚集性分析析外部因素外部因素修正修正餐饮外出就餐者或其他业态消费者与娱乐、休闲配套，带动零售少数全天，多数到晚间组合聚集人流娱乐周边居民或其他区域年轻一族与餐饮互补，与休闲配套或替代少数全天，多数到晚间聚集人流或组合聚集人流休闲周边居民、上班族或其他区域年轻一族与餐饮互补，与娱乐配套或替代多数到晚间组合聚集人流零售年轻一族填补作用正常时间利用人流服务周边居民、火车站人流服务全客层正常时间组合聚集人流注意与周边社区商业的关系文化年轻一族填补作用正常时间利用人流总结较一致餐饮、休闲、娱乐呈三角配合，其他填补少数晚间宜集中设置分配合理服务功能要适可功能定位及分区划分-在客群定位基础上，分析针对其的功能定位 项目整体定位：生活方式中心项目整体定位：生活方式中心外出餐饮或周末休闲娱乐的去处，一个体验生活的地方就餐或闲逛以打发时间的好去处一个娱乐休闲的目的地，周末玩耍的目的地餐饮、娱乐（电玩、家庭娱乐、儿童娱乐、KTV等）、休闲（咖啡厅、SPA）、服务（银行、洗衣店）、零售（超市）餐饮、娱乐（电玩、家庭娱乐、儿童娱乐等）、超市餐饮、娱乐（电玩、家庭娱乐、儿童娱乐等）、休闲（咖啡厅、会所、健身）、零售、文化主要功能：餐饮+娱乐+休闲配套功能：零售+服务+文化1.1 商业市场客源与产品定位 建议一：开发初期鉴于周边以企业为主，住区入住率尚未提升，吸引广大基础性商品消费人群，营造以“生活”为主题的购物氛围。建议二：通过特色商业环境的打造，增加购物的趣味性；瞄准以家庭为主的目标客户，打造体验式消费场所，扩大其消费要求。建议三：增加裙房外部空间的商业用途，如：屋顶健身场所，广场娱乐设施等，建议引入可以留驻人流的儿童娱乐、青年娱乐、运动主题等相关业态。建议四：补充区域内欠缺的商业商务功能，例如：会晤、健身、儿童娱乐、青年娱乐、老年康体等。商业业态规划定位建议1.1 商业市场客源与产品定位 综上所述综上所述 商业定位将从商业定位将从4个方面来确定个方面来确定 市场竞争 典型业态 项目地块 市场趋势回避纯购物功回避纯购物功能，提高规划能，提高规划水平水平餐饮、休闲、餐饮、休闲、娱乐、专业店娱乐、专业店有一定市场空有一定市场空间间地块受限，必地块受限，必须采取更为灵须采取更为灵活的开发模式，活的开发模式，同时聚集人流，同时聚集人流，培养人气培养人气关注新的消费关注新的消费热点，开发模热点，开发模式要适度超前式要适度超前商业市场总结 1.2 办公楼市场分析及定位寻找最合适的策略寻找最合适的策略萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本动因表现形式产品特征入驻公司特征客户关注点追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存地段服务软环境健康、风景写字楼 OR 商务公寓？办公需要住宅改办公草创型企业住宅无二、三线城市办公物业启动与发展历程办公楼市场产业结构决定办公物业的发展产业结构决定办公物业的发展产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因。第三产业逐步壮大第三产业逐步壮大，对中高档，对中高档办公物业的需求逐年提升。办公物业的需求逐年提升。中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求较高，中高档物业市场较稀缺。中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求较高，中高档物业市场较稀缺。昆山以第二产业为主导，第三产业占比快速提升，对高档写字楼市场带动增强。昆山以第二产业为主导，第三产业占比快速提升，对高档写字楼市场带动增强。数据来源：昆山统计年鉴2009年昆山市经济统计数据 全年新增民营企业4638家，注册资金137.13亿元，比上年增长12.4%；新增个体工商户9529户，注册资金4.94亿元，比上年增长2.4%。年末民营企业达27836家，个体户4.56万户，个体私营经济注册资金达640.40亿元。第三产业 昆山第三产业主要是贸易物流行业第三产业增加值595.08亿元，增长17.5%，服务业增加值占GDP比重达到34.0%。办公楼市场昆山产业结构是以制造业为主，纯写字楼供应少，总体来看，租昆山产业结构是以制造业为主，纯写字楼供应少，总体来看，租金较低金较低 ，入住企业以外贸、物流企业为主。，入住企业以外贸、物流企业为主。发展需求发展需求由制造业转向制造、服务业并举，全国重要的IT产业中心，高新技术产业产值比重达到34.2%，注册公司已超过2000家投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，注册企业已超过20000家。昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加,这些必将带动写字楼市场的需求。供给现状供给现状昆山写字楼多分布于中心城区南部，以人民路、前进路为核心。台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，写字楼需求较小，租户对写字楼形象要求相对较低。办公楼市场昆山产业结构是以制造业为主，纯写字楼供应少，总体来看，租金较低 ，入住企业以外贸、物流企业为主昆山是否适合发展纯写字楼昆山是否适合发展商务公寓物业名称物业名称开盘时间开盘时间项目类型项目类型均价均价嘉裕国际广场2007年6月商业综合体，精装修酒店式公寓、商业、酒店和办公8000昆山新天地2006年8月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼9200LOFT企业家2006年11月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼7000吉田商业综合体10000元1.2元/天/平米利得国际2003年8月纯写字楼80001元/天平米MP现代广场2006年12月纯写字楼85002元/天/平米纯写字楼逐步增多，现代广场、吉田办公楼 ，类别类别普通商住楼普通商住楼商务公寓商务公寓写字楼写字楼办公成本办公成本低廉公摊面积小，租金、月供低，物业管理费低，付款方式灵活。公摊面积大，租金高，物业管理费高。付款方式单一，对现金要求高。配套设施配套设施基本生活设施配套齐全，办公环境好，商务氛围一般。性价比高办公环境豪华，商务氛围浓厚。性价比低功能功能以居住为主，办公功能没有在产品中体现主要满足客户的功能需求，可商可住满足客户的形象需求，只能用于办公现金流现金流能够实现现金流的快速回流项目现金流的承担者，能够快速回现回现较慢，销售速度较慢，不作为项目现金流的承担者形象形象住宅形象，不利于公司的专业形象对项目形象提升帮助不大有助于打造项目整体的高端形象地段交通地段交通交通不便，不具有昭示性处于非商务中心区，交通通达性一般处于商务中心区，交通通达性很好基于市场需求的办公物业比较分析基于市场需求的办公物业比较分析办公楼市场昆山市纯写字楼市场供应有限，现有部分办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性昆山市纯写字楼市场供应有限，现有部分办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，质办公物业，商务公寓比较受市场热捧。商务公寓比较受市场热捧。昆山市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足；昆山市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足；昆山市未来办公企业规模将会进一步增加；昆山市未来办公企业规模将会进一步增加；从市场层面和城市办公物业发展阶段来看，昆山市仍有办公物业空白点存在，且满足客户从市场层面和城市办公物业发展阶段来看，昆山市仍有办公物业空白点存在，且满足客户需求的新型高档办公物业类型更有可能逐步被接受。需求的新型高档办公物业类型更有可能逐步被接受。昆山商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于成长阶段。昆山商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于成长阶段。投资型客户看好昆山办公物业的阶梯式跳增期，未来将大量涌入昆山的房地产投资市场投资型客户看好昆山办公物业的阶梯式跳增期，未来将大量涌入昆山的房地产投资市场未来企业和投资客户特征符合新型商务公寓对应客户特征未来企业和投资客户特征符合新型商务公寓对应客户特征昆山市办公物业市场分析总结昆山市办公物业市场分析总结新型商务公寓可以满足客户成长阶段和实际需求，未来有发展空间。中高档纯办公楼 MP现代广场为例，逐步将成为昆山办公市场新的发展方向。办公楼市场昆山市办公物业企业客户以贸易物流、制造业、房地产中介、装修装饰等行业为主，规模偏向中小；投资客户以昆山本地、上海、苏州以及周边乡镇的小投资客为主。昆山办公物业的主要客户分析昆山办公物业的主要客户分析客源分析 昆山现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主昆山现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主企业发展阶段办公物业需求中高档 创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住顶级04年06年08年10年03年p 随着昆山大中型加工制造企业的发展，大批中小企业特别是为加工制造企业服务的物流贸易企业开始出现。p 经过两三年左右的发展，创业型企业进入成长期，业务得以发展，实力增强，对于办公物业的空间和形象要求随之提高。p 国家战略的持续推进，宏观经济的持续向好，创业公司的不断成功，促使更多的投资创业的中小企业的产生。p 因此目前昆山市场上的新兴第三产业主要以10人左右的创业型公司和10-20人左右的成长型企业为主。成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象中低档办公物业商住公寓中高档 创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住 成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象 发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利顶级低档写字楼p23年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和发展型企业，而2030人规模的发展型企业将会成为市场上的主流客户；p这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加；p 这部分客户除了可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求，另外对区位、交通、配套服务的要求也有所提高。未来未来23年内，快速发展型企业将成为昆山市场上重要年内，快速发展型企业将成为昆山市场上重要的办公物业客户的办公物业客户客源分析 类型类型特征描述特征描述置业倾向置业倾向面积面积总价承受力总价承受力租售租售商务办公商务办公个体户及中小企业草创型公司居多形象要求不高，多在民宅、商住楼办公70-80平米为主较强租用和购买居住居住企业技术白领，个体商人，以及台湾香港人、商务人士管理水平，使用成本，过渡居住60平米左右一般租用和购买投资投资投资客户升值潜力以及租金水平和租住需求50-80平米强购买 游离客户群重点客户群投资客、中小企业、个体商人关注地产市场关注周边状况，关注配套与便利性拥有多次置业经验投资相对理性对总价敏感，承担能力不高部分外籍人、上海、苏州商务人士及投资者年轻白领u昆山中小型企业约2000多家，约60%处于发展期，是办公商务的潜在客户。u昆山商业办公的投资客主要来自上海、苏州和昆山本地，投资客队伍随着昆山地产市场的发展而日益壮大昆山商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于逐步成熟阶段。投资型客户看好昆山办公物业的阶梯式跳增期，未来将大量涌入昆山的房地产投资市场新型商住公寓可以满足客户成长阶段和实际需求，未来有发展空间 昆山办公物业客户分析总结昆山办公物业客户分析总结 客源分析 u项目的本体条件与SOHO、LOFT商住结合项目契合度高。本身具有的产品优势可以在项目中得到充分体现u昆山二、三产业规模规模增长导致办公物业需求增加。参考相似的东莞市场发展规律，昆山开始进入办公物业阶梯式跳增期，市场对办公物业的需求会急速增加u大量客户外溢到住宅、街铺。客户对于办公物业的需求不能得到满足。新兴的办公物业租售两旺SOHO公寓办公物业定位 从地段来看从产业结构来看从区域供求来看从区域租赁市场来看城市近郊，交通配套尚需完善周边以大中型企业为主，大量衍生中小配套企业存在高端基本平衡，中低端有一定市场目前均存在一定15%左右空置率规划建议：具备发展办公的可行性，但高端办公存在一定风险，建议可考虑1栋中档办公写字楼，另一栋LOFT商住型物业 定位：产业源旁的新兴办公区办公市场 自身定位分析 LOFT SOHO型物业的概念展示其特点是集工作与居住为一体，通常为小面积单元分割，适合小型创业者及自由职业者居家办公的物业。1、户型小、总价低2、具备升值潜力3、易于出租或出售4、离开发区近，方便工作、生活5、可满足居住办公两种功能LOFT SOHO 商住型物业的特点办公物业定位 LOFT SOHOLOFT SOHO LOFT SOHO 价格价格低于办公产品价格交房标准交房标准毛坯或简单装修客户客户自用与投资兼有户型面积户型面积80-120，满足小公司办公需求营销概念营销概念目前市场新概念，稀缺产品，商住两用客户关注客户关注低于办公的价格商住两用的功能客户特征客户特征一般投资客、中小企业LOFT物业 本质：中低端的办公物业特征：所在区域地段优、交通便利、租金及售价低于办公产品。租用客户以中小公司为主，购买客户自用与投资兼有，户型划分在80-140平为主，满足小公司基本办公需求、通常不装修及简装修;典型案例：北京建外SOHO办公物业定位 LOFT功能定位：功能模糊，可商可住面积定位:根据市场研究，建议以80-120平的户数比占50%；120-140平米户数比占50%;昆山案例：LOFT 企业家推出的LOFT商务公寓，4米的层高，上下两层复式户型可自由间隔，形成项目卖点之一，目前已经销售完毕，属于供不应求的商务公寓产品类型。SOHO公寓：SOHO 和LOFT同属于商务公寓中的成熟产品。SOHO公寓具有领先的设计，新颖的建筑理念，比传统的商务公寓贴近客户的需求。既适合自用，又适合办公。下层上层1.3 酒店市场研判与项目定位寻找最合适的策略寻找最合适的策略 非产权式酒店 高端酒店 五星级 中高端酒店准五星、准四星、四星级 中低端经济型酒店 多为二星与三星间标准低端社会型酒店旅馆多为一星级或二星级标准度假型酒店商务型酒店度假型酒店商务型酒店 超低价位型如：青年旅舍等 普通价位型如：如家莫泰 商务型如：汉庭快捷 中端经济型酒店 多为准三星或三星标准 品牌连锁型本地自营型 酒店 市场细分产权式酒店酒店市场可细分为11个子市场酒店物业研究酒店市场分析134567富贵大酒店昆山宾馆2汉庭商务酒店华利大酒店锦华宾馆君豪酒店华东国际商务酒店8誉兴大酒店9一醉天元酒店10鼎丰大酒店11 昆山瑞士大酒店昆山市酒店主要分布在前进路沿线及火车站北广场附近昆山市酒店主要分布在前进路沿线及火车站北广场附近休闲度假型酒店主要分布在各大风景区休闲度假型酒店主要分布在各大风景区酒店市场分析酒店酒店星级星级入住率入住率君豪大酒店高端酒店高端酒店（准五星级）68%昆山瑞士大酒店中高端酒店（中高端酒店（五星）75%昆山宾馆中高端酒店中高端酒店（四星级）75%昆山花桥希尔顿中高端酒店中高端酒店（准五星级）70%新港湾锦江大酒店中高端酒店中高端酒店（五星级）70%锦华宾馆中端经济型酒店中端经济型酒店（三星、自营）65%华利大酒店中端经济型酒店中端经济型酒店（三星、自营）68%并蒂莲商务酒店中低端经济型自营酒店中低端经济型自营酒店75%汉庭大酒店中低端经济型连锁酒店中低端经济型连锁酒店95%以上鼎丰大酒店低端社会型酒店旅馆低端社会型酒店旅馆65%入住率均高于65%目前昆山 5星级酒店有7家 四星级酒店10多家 近20多家挂3星级酒店 酒店市场分析依据酒店业理论模型：合理出租率应既能使酒店效益最佳化，又能使其可持续发展合理出租率应既能使酒店效益最佳化，又能使其可持续发展昆山酒店的最佳合理出租率，应在昆山酒店的最佳合理出租率，应在65-70%昆山市酒店年平均出租率介于合理区间，全市客房昆山市酒店年平均出租率介于合理区间，全市客房供求总体平衡供求总体平衡1.高端酒店市场高端酒店市场（五星级）由于客房结构、高投入、高成本引起的高价格定位等原因，处（五星级）由于客房结构、高投入、高成本引起的高价格定位等原因，处于合理略低区位，约为于合理略低区位，约为68%，处于合理供求区间处于合理供求区间；2.中高端酒店市场（中高端酒店市场（四、准五四星级）在房价升高同时，平均出租率达到四、准五四星级）在房价升高同时，平均出租率达到72-76%，处于最，处于最高位置，高位置，略显紧缺略显紧缺；3.中端酒店市场中端酒店市场（三星或准三星标准）处较低位置，平均出租率约为（三星或准三星标准）处较低位置，平均出租率约为70%，处于合理供求处于合理供求区间区间；4.中低端经济型连锁酒店中低端经济型连锁酒店处于最高位置，平均出租率达处于最高位置，平均出租率达80%以上，以上，有一定市场空白有一定市场空白；5.低端社会型酒店市场低端社会型酒店市场（二星级以下）处于合理略低位置，即（二星级以下）处于合理略低位置，即65%之间，之间，处于合理供求区处于合理供求区间；间；参考入驻率经验数值，昆山全市酒店总体供求平衡高端酒店市场供应饱和，中高端酒店基本满足需求，中端酒店市场供求合理中低端经济型连锁酒店正快速发展，低端社会型酒店处于合理范围酒店市场分析高端和中高端酒店以外资企业商务客户、江浙沪参加会议人员为主，年会议频次非常高，且商务会展客源比重有增多趋势酒店酒店会议频次（次会议频次（次/年）年）客户来源客户来源昆山瑞士大酒店100次左右上海企业为主昆山宾馆130次左右上海、苏州、本地客华东国际商务酒店90次左右江浙沪富贵大酒店60次左右上海、苏州、本地客在旅游团队、商务散客和会议展览三大宗客户群体中以三星级酒店为主要住宿地，驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低而以高星级酒店为主要住宿地，支付房价高的商务散客、会议展览比重明显增大酒店市场客源分析高端酒店处于合理供求范围目前5星级标准 酒店7家高端酒店未来一定时间内有发展空间，但随项目入市，竞争趋于激烈，供应趋向饱和中高端酒店略显紧缺昆山市中高端酒店数量尚未饱和，多为本土自营型中高端酒店未来发展有一定空间尤其是品牌连锁型中高端酒店中端酒店处于合理供求范围中端酒店目前数量较多中端酒店未来发展可能过剩不是昆山酒店市场主力发展方向中低端酒店较为紧缺，有一定市场空白市区的中低端经济型酒店目前数量较少，多为本土自营中低端经济型酒店较为紧缺，有一定市场，未来发展潜力大尤其是品牌连锁型中低端经济型酒店低端社会酒店处供求合理低端社会酒店数量较少低端社会酒店虽目前供求合理，但未来发展空间小酒店市场分析各星级酒店典型案例酒店市场分析昆山目前没有标准的服务市公寓，但市场上已有酒店管理公司采取长昆山目前没有标准的服务市公寓，但市场上已有酒店管理公司采取长期租赁已采购酒店式公寓并按照服务市公寓来运营期租赁已采购酒店式公寓并按照服务市公寓来运营酒店市场分析现有交通和客流量比较符合，高档经济型酒店的选址条件现有交通和客流量比较符合，高档经济型酒店的选址条件与本项目的契合程度较高与本项目的契合程度较高 1、地理位置、地理位置 靠近文教区、大型工业区大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域 邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等 2、交通条件、交通条件 在选址附近有三条以上三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线公交站线 3、市场环境、市场环境 周边有没有饭店、旅馆周边有没有饭店、旅馆，他们的等级、经营情况（客源、房价等）客流量客流量（车流量、人流量，能否滞留）。附近企事业单位的情况附近企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等酒店市场定位l本案可以在布局中适量引入星级酒店类型物业，从市场情况来看，未来可作为产权式酒店或酒店式公寓出售。但对开发商来说存在一定管理难度和资金回笼慢的弊病。l在项目前期商业开发阶段，可以作为整盘档次提升器，拉升其他物业价值。酒店的可行性分析小结定位酒店整盘品质提升器l增加商务配套档次l增设商务配套功能l从经营上看，不属于高盈利性产品。所以可以有两种运作模式：1、招商引入三星级酒店2、作为产权式酒店出售引入酒店类物业的战略意义酒店市场 总结 聚浪观点：昆山酒店市场日趋饱和，未来市场竞争激烈，本案不适宜大量配置聚浪观点：昆山酒店市场日趋饱和，未来市场竞争激烈，本案不适宜大量配置酒店物业形态。少量配置产权式酒店公寓等产品也存在管理和资金回笼速度慢酒店物业形态。少量配置产权式酒店公寓等产品也存在管理和资金回笼速度慢等问题。等问题。酒店配套建议会议中心宴会厅中餐厅西餐厅健身中心网球场桑拿泳池咖啡厅/茶吧（自留）选配选配或招商（招商）（招商）（户外屋顶）（招商）（屋顶户外）（招商）第三部分 产品概念及包装建议 3.2 整盘概念构想3.3 产品包装建议3.1 商业模型借鉴我们的目标在哪里?香港案例研究启蒙阶段1966年1977年海运大厦马可波罗香港酒店商场海洋中心娱乐化阶段1980年1999年主题化服务阶段2000年现在太古城中心又一城购物中心设施比较简单，功能比较单一购物环境舒适性已经大大超越传统的商业场所香港地铁