物业合同纠纷常见法律问题干货

物业服务合同类常见法律问题解答物业服务合同纠纷系目前我国居民生活中最常见、最普遍的纠 纷之一，随着我国城镇化建设，此类纠纷还会更多，现就此类合同 纠纷相关的常见法律问题作以下汇总解答：1、什么是物业服务合同？所谓物业服务合同，就是物业服务人在物业服务区域内，为业 主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管 理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。最常见的物业服务合 同就是住宅小区与物业管理公司签订的服务合同，此外，政府机 关、企业办公场所、生产厂房等也会涉及物业服务合同。2、物业服务合同应该怎么签订？业主未参与签订合同的是否对 其发生法律效力？按民法典第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其 他管理人应当由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二 以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表 决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 但实践中很多业主自始至终就没参与过业主大会，尤其是新建的小 区，业主刚入住时就有物业公司，需要交纳物业费、装修押金等， 那么这类物业公司是与谁签订的合同呢？物业服务合同是否有效 呢？这类问题主要涉及前期物业服务管理问题，根据物业管理条 例第21、22、23条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之 前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务 合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关 物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义 务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设 单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以 说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守 临时管理规约予以书面承诺。”因此在业主购买房产、成立业主大 会、业主委员会之前，由建设单位与物业公司签署前期物业服务合 同，并制定管理规约，在销售房产时往往将前期物业服务合同、管 理规约向业主提供，并要求书面签收。此前期物业合同、管理规约 是否对业主有效？业主能否改变此类合同呢？根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释第1条规定“建设单位依法与物业服务企业签订 的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业 服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非 合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”民法典第939、940条规定“建设单位依法与物业服务人订 立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物 业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。建设单位 依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满 前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效 的，前期物业服务合同终止。”3、购买房屋后，未装修也未实际入住，是否需要缴纳物业费？ 实践中存在很多业主有其他房产居住，在买入新的房产后并没有装修也没有入住，此时往往就会产生是否需要缴纳物业费的问 题，业主普遍认为，我没有装修、没有入住，没有产生垃圾，没有 使用电梯、没有享受物业服务，所以与物业公司之间的合同为实际 履行，不需要缴纳物业费。该理由无法成立。最高人民法院关于审 理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第 6条规定 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内 仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院 应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服 务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人 民法院不予支持。”民法典第944条也规定“业主应当按照约 定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定 提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒 绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可 以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务 人可以提起诉讼或者申请仲裁。”4、小区内部分业主违规占用共同通道、搭建违章建筑，物业公 司能否强制拆除？实践中很多小区内业主存在利用公共区域长期放置个人物品， 安装个人设施或者违章搭建构筑物等问题，例如停车位安装地锁、 搭建停车棚等，那么对于这类设施，物业服务公司能否强制拆除 呢？答案不能。因为物业公司只是服务企业，是按物业服务合同约 定为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩 序的管理维护等物业服务。其并非执法机关，不享有强制执法权 利，也并非小区公共区域的所有者，根据民法典第286条规定 “业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节 约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人 执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法 予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染 物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业 费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规 约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿 损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以 向有关行政主管部门报告或投诉，有关行政部门应当依法处理。” 因此物业公司只能要求业主配合，但无权强制拆除，拒不配合的， 有权向行政主管部门投诉，由行政机关依法拆除。5、电动车被盗，物业服务公司应否承担责任？此类问题主要依据物业服务合同的约定，若合同未约定或 约定不明的，根据民法典第942条规定，物业服务人应当按照 约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理 物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩 序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。因此，物业公司负 有采取合理措施保护业主的人身、财产安全的合同义务，若未尽到 合同义务的，例如小区安全管理存在严重漏洞，门岗管理松懈、未 安装监控等设施，应当视为违约行为，违约给业主造成损失的，应 当承担赔偿责任。但此类问题，应当根据案件情况具体分析物业公 司的违约行为，在电动车被盗过程中的因素力的大小，来判定合理 的赔偿比例。6、电动车充电问题应如何解决？目前电动车已经成为社会大众的普遍交通工具，而目前很多小 区都是30余层的高层建筑，小区内又没有建设公共充电桩和停车 棚，电动自行车充电、停放就成为了困扰业主的普遍问题，尤其是 阴雨天气，大多数业主选通过电梯将电动车停放在楼梯间或者消防 通道内避雨或者充电。但是因电动车充电而引发的意外事故也是屡 见不鲜。因此高层民用建筑消防安全管理规定，自2021年8月1 日起，禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出 口停放电动自行车或者为电动自行车充电。那么电动自行车存放及 充电问题应当如何解决呢？按目前法律规定，首先应查看小区规划 设计，是否规划有专用的非机动车停车场所，若有，可以要求建设 单位按规划设计建设停车棚及充电桩。若没有此类规划，应当按照 法律规定由业主决定对公用区域进行改建，增加停车棚及充电桩。 根据民法典第278条规定改变共有部分的用途或者利用共有部 分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并应当经参与表决专有 部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主 同意。7、电梯故障导致业主受伤，物业公司应否承担责任？电梯属于特种设备，按照相关法律规定应当委托专业机构进行 维护保养，物业公司也都会将电梯外包给专业的电梯公司维护保 养，自身并不参与管理、维护，那么电梯维护保养出现问题，导致 业主受伤或者产生其他损失的，该由谁承担责任？物业公司？还是 电梯公司？物业公司通常会主张电梯的保养系委托给第三方专业机 构，自身无过错，不需要承担责任，此理由能否成立？答案：不能 成立。民法典第941条明确规定，物业服务人将物业服务区域内 的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应 当就该部分专项服务事项向业主负责。因此虽然物业公司将电梯委 托第三方维护保养，但物业服务合同的主体仍是物业公司，而非电 梯公司，其合同义务并不当然转移到电梯公司，其应当就电梯公司 的维保行为，向业主负责。8、物业服务合同期限内物业费能否涨价，是否合法？现在很多小区尤其是新建的小区，在交房时就要去缴纳第一年 度物业费，而第二年度就会上涨物业费标准，并下发通知，以物价 水平上涨为由要求业主按新标准缴纳物业费，如此以通知的方式上 涨物业费是否有效呢？应当视物业服务合同约定，若物业服务合同 对物业费调价部分有明确约定，可以按约定执行，若未约定或者约 定不明，物业公司无权单方面上涨物业费，因为物业费系一项服务 费用，而非行政管理性收费或者税费，不是按照单方的法律规定执 行，而是由合同约定，合同的变更必须由合同各方主体协商一致， 单方无权自行变更。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释第五条明确规定，物业服务企业违反物 业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范 围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩 的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违 规费用的，人民法院应予支持。9、业主不交物业费，物业公司应该如何维权？能否停水、停 电？物业服务合同纠纷中最常见的纠纷就是业主拒缴物业费，此时 物业公司应当如何维权呢？能否给业主断水停电呢？实践中水务公 司往往委托物业公司代收各个业主的水费，而水务公司只就整个小 区的总表读数向物业公司收取水费，如此某些物业公司就以业主不 交物业费为由，中断供水。民法典施行前对此类问题并没有专门 规定，需要法官根据理论分析判断，实践中的判决也存在不一，按 法理分析，物业服务合同与供水供电合同属于不同的合同法律关 系，彼此没有任何交集，业主没有违反供水供电合同义务的，水务 公司、电业局等主体就应当履行供水供电的合同义务，物业公司受 委托代收水电费，也无权断水断电。就此问题，民法典第944条 第2款专门规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供 燃气等方式催交物业费。”10. 小区内未成立没有业主大会或者业主委员会，应当如何钦定 物业服务合同？实践中很多小区没有业主大会或者业主委员会，很多业主居住 了几十年都没参加过业主大会，尤其是一些老旧小区，由于组织管 理问题，很难举行业主大会，如此应当如何管理呢？河南省住房和 城乡建设厅河南省业主大会和业主委员会指导规则第69条规 定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数 不足总数二分之一的，在新一届业主委员会产生之前或补足业主委 员会成员之前，由社区居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民 政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。因此对于一些未成立 业主大会业主委员会的小区，可以由居民委员会代签物业服务合 同。