资源描述
营销策略提报营销策略提报营销策略纲要营销策略纲要一、策略梳理一、策略梳理二、战略确立二、战略确立三、要素设计三、要素设计 四执行方略：四执行方略：附：炒作（诉求点）备忘录附：炒作（诉求点）备忘录附附一、一、MALL概念：概念：附附二、全民创富概念二、全民创富概念附附三、其他概念：三、其他概念：一、策略梳理一、策略梳理1、基本条件、基本条件 约约1.5万万m2待售产权商铺；待售产权商铺；期房（开盘时约正负零）；期房（开盘时约正负零）；入市期暂定为易初莲花（首个）店开业阶段；入市期暂定为易初莲花（首个）店开业阶段；计划采用产权商城返租销售模式，并暂定返租率为计划采用产权商城返租销售模式，并暂定返租率为10年年8%；提出提出10年年8%返租，基于三种考虑；返租，基于三种考虑；A、规避竞争，制造门槛；、规避竞争，制造门槛；B、便于自主经营；、便于自主经营；C、投资高回报营销策略。、投资高回报营销策略。2、SWOT分析分析S S（优势）（优势）商业类型优势（MALL）；商业规模优势（10万m2）；品牌商家资源优势；产品优势（设计、环境、硬件）待售面积规模适中优势；返租回报优势。W W（劣势）（劣势）地段认同度；期房销售 价位水平（目前全市最高 价位之一）；待售商业面积不是易初莲 花，而是自创的梅森百货O O（机会）（机会）商业项目推盘少，估计 入市时暂无 竞争性项目返租销售的市场空白；易初首个店的开市效应。T T（威胁）（威胁）楼价限制 市场对产权商铺的接受度；市场对高价位的认同度；市场返租的接受度。S SO O 战略战略S S（优势）（优势）商业类型优势（MALL）；商业规模优势（10万m2）；品牌商家资源优势；产品优势（设计、环境、硬件）待售面积规模适中优势；返租回报优势。O O（机会）（机会）商业项目推盘少，估计入市时 暂无竞争性项目返租销售的市场空白；易初首个店的开市效应。战略战略适时入市和强势入市，高起点，适时入市和强势入市，高起点，力争要成为年度商业项目的第一力争要成为年度商业项目的第一 品牌；品牌；主打投资概念，强化返租的吸主打投资概念，强化返租的吸 引力；引力；一盘推盘。一盘推盘。W WO O 战略战略W W（劣势）（劣势）地段认同度；期房销售 价位水平（目前全市最高 价位之一）；待售商业面积不是易初莲 花，而是自创的梅森百货O O（机会）（机会）商业项目推盘少，估计入市时 暂无竞争性项目返租销售的市场空白；易初首个店的开市效应。战略战略以项目、产品、投资品牌的以项目、产品、投资品牌的 推广，从而化解地段不足，推广，从而化解地段不足，如：如：MALL概念。概念。强调销售的是强调销售的是MALL黄金铺，黄金铺，且仅有且仅有10%面积出售面积出售 S ST T 战略战略S S（优势）（优势）商业类型优势（MALL）；商业规模优势（10万m2）；品牌商家资源优势；产品优势（设计、环境、硬件）待售面积规模适中优势；返租回报优势。T T（威胁）（威胁）楼价限制 市场对产权商铺的接受度；市场对高价位的认同度；市场返租的接受度。战略战略 强化项目、产品、投资优势，从强化项目、产品、投资优势，从 而弱化价位；而弱化价位；通过返租降低首付和月供；通过返租降低首付和月供；对返租回报进行对返租回报进行“易理解，可接受易理解，可接受的的 阐释阐释”，如：个案化；，如：个案化；市场引导的必要性。市场引导的必要性。W WT T 战略战略W W（劣势）（劣势）地段认同度；期房销售 价位水平（目前全市最高 价位之一）；待售商业面积不是易初莲 花，而是自创的梅森百货T T（威胁）（威胁）楼价限制 市场对产权商铺的接受度；市场对高价位的认同度；市场返租的接受度。战略战略炒作、包装；炒作、包装；销售技巧运用；销售技巧运用；证言式；证言式；个案化；个案化；比较说明。比较说明。3、梳理、梳理营销优势:首个MALL、首个产权商铺、首个返租、首个小面积铺位 首例采用产权商铺销售模式。采用产权商铺的销售模式，考虑当地返租售铺的市场空白；对销售 模式适当进行因地制宜的调整和适应；高起点入市，“不是又推出一个商业楼盘，而是城市新商业的复兴，这对项目包装炒作推广提出了高要求；前期市场引导成为整体策略的重点，包括MALL炒作，投资方式 认同；销售阶段的战术运用的创新和组合；价位设计要多方位考虑；二、战略提出二、战略提出1、WHO（卖给谁）（卖给谁）全民投资，（大众的、广泛的）全民投资，（大众的、广泛的）2、WHAT（卖的是什么）（卖的是什么）高回报、低风险、稀缺性的产权商铺，高回报、低风险、稀缺性的产权商铺，“卖的是产权商铺，更是投资收益卖的是产权商铺，更是投资收益”3、WHY（为什么买）（为什么买）投资的唯一性（首个MALL、CBD商业前景）投资的可观性（10年8%的回报）投资的安全性（品牌商家组合，仅有10%待售商业物业）投资的可行性（低门槛）4、HOW（销售过程）（销售过程）筹备期筹备期引导期引导期认购期认购期开盘期开盘期调整期调整期战役期战役期 产权商铺；划小分割；返租回报；5、战略要点、战略要点 市场引导是策略可行的关键 （MALL概念、投资回报概念两者同等重要）；认购水平是开盘火爆的关键。销售策略基本法三、要素设计三、要素设计（4P）（一）产品要素（一）产品要素1、概念包装、概念包装 Cityup 中原商业国标国标/复兴复兴/领航运动领航运动 国际化都市象征华南MALL、上海新天地、中信广场并列国际品牌组合，体验型商业城市商业升级，国际化标准领航中原商业。CBDBusiness wan 新区、新商圈、新商业最具含金量的商圈直面城市未来区域最大在建商业广场区域商圈核心的形成 Living mall 全生活商业广场首个MALL；ONLYONE逛的新概念优悠趣味，任游任逛2、形象主题、形象主题CBD CENTER/LIVING MALL500强企业强企业/国际品牌组合国际品牌组合/商业商业“联合国联合国”购物、休闲、餐饮、娱乐购物、休闲、餐饮、娱乐ONLY ONE时尚、文化、风情、体验时尚、文化、风情、体验SHOPPING NEW 新区商圈地标新区商圈地标/中原商业铺王中原商业铺王/创富时代创富时代NO.1MALL业态功能业态功能购物购物 （易初（易初+梅森梅森+步行街）步行街）休闲娱乐休闲娱乐 （影城（影城+酒吧酒吧+书城、音像、网吧、电玩、书城、音像、网吧、电玩、KTV+美容美容SPA+健身）健身）餐饮餐饮 （地下小吃城（地下小吃城+美食广场）美食广场）休闲广场休闲广场 （演艺（演艺+集会集会+生态）生态）SOHO小户型空中花园公寓小户型空中花园公寓 （商住及其会所配套）（商住及其会所配套）3、产品包装、产品包装MALL商业品牌商业品牌一期进驻品牌一期进驻品牌（已招商）（已招商）二期进驻品牌二期进驻品牌（在招商）（在招商）易初莲花易初莲花梅森百货梅森百货21世纪河南影城世纪河南影城XX KTV肯德基肯德基CEPA香港免税店香港免税店三联书屋三联书屋*星巴克星巴克国美国美香港铜锣湾香港铜锣湾深圳好百年深圳好百年台湾灿坤台湾灿坤关注品牌关注品牌（有意向）（有意向）MALL商业布局商业布局-1F“-1F“地心城地心城”地心引力小食街地心引力小食街/东区最大室内停车场东区最大室内停车场/车车 元素精品店。元素精品店。1F“1F“名店城名店城”花街集市花街集市/财富广场财富广场/易初莲花易初莲花/环艺广场环艺广场 （特卖场、人体造型秀、现场互动活动、背景音乐（特卖场、人体造型秀、现场互动活动、背景音乐/攀攀 岩峡谷岩峡谷/梅森百货梅森百货/城市后街（室外步行街）城市后街（室外步行街）/热带雨林热带雨林 风情步行街，冰河世纪美食广场，城市休闲景观公园风情步行街，冰河世纪美食广场，城市休闲景观公园2F“2F“花园城花园城”梅森百货梅森百货/钟楼广场（亲子、游园、街头钟楼广场（亲子、游园、街头 表演、游艺、休闲运动）表演、游艺、休闲运动）/水岸街市；水岸街市；3F“3F“休闲城休闲城”时尚聚落，轻松爵士，逍遥乐园，蓝调境时尚聚落，轻松爵士，逍遥乐园，蓝调境 界，酒吧，书屋，乐坊，食肄，观景台；界，酒吧，书屋，乐坊，食肄，观景台；4F“4F“影视城影视城”2121世纪河南影院，世纪河南影院，KTVKTV，音像，演艺广场，音像，演艺广场，风中舞台；风中舞台；5F5F以上以上SOHOSOHO城市公寓城市公寓小户型、入户花园，商务；小户型、入户花园，商务；MALL业态设计业态设计A、主力店、主力店B、步行街、步行街C、影剧院、影剧院D、其他、其他易初莲花大卖场易初莲花大卖场A、主力店、主力店 世界500强，首度进驻CBD商业版块，目前东区最大的购物超市，演绎又一个“浦东正大广场”，。梅森梅森MISSON 家百货家百货美式家居百货中原旗舰店，时尚、家居、生活，家主题概念，创造一站式、个性化、流行性的购物空间和家居生活流行总站（OUPDTE，STATIOH）主导新世纪家庭消费文化时尚。花街集市花街集市城市干线，花园小径，花车商亭，绿技鲜花点缀五彩霓虹，打造城市多彩的一面，构成农业路一道靓丽的城市风景。B、步行街、步行街城市后街城市后街城市后街是静谧的休闲的、特色小店，熟悉的店招，老主 顾的招呼，演绎现代胡同、里弄商业的温情一面，打造“城市商业源于巷子”特色风情。热带雨林风情步行街热带雨林风情步行街24小时全天候步行街，郁郁葱葱一派雨林，风格建筑的特色商铺掩 映其中，购物的新奇愉悦，使之成为城市最具观赏性，最具“逛体验”的风情步行街步行街一侧联通百货，一侧通向美食广场，尽头则是休闲主题公园，打造一条绿色购物情趣街。水岸街市水岸街市逆水拾阶而上，阔绰的钟楼广场一侧是阳光、玻璃、溪水花池、木材造的一排街铺，步行街商业街的特质就是让购物和休闲相结合，水岸街市就是让你在购物、在休闲。C、21世纪河南影城世纪河南影城中原唯一国际标准影院，全国排列前五的顶级影院，五星级剧院 式观赏环境，全数码声光设备，多种类型的豪华影厅，配以KTV、餐饮、音像、游戏城、这里也是明星见面会、歌手签唱活动、电影首映式、影视拍摄基地、城市时尚文化策源点、全年无休的欢乐据点。E、冰河世纪美食广场、冰河世纪美食广场塑造冰河、石器、铜器时代的主题情境，创造丰富情趣空间，适用全家大小用餐、休憩，集美食、娱乐、休闲为一体。F、其他购物、休闲、娱乐、餐饮、其他购物、休闲、娱乐、餐饮4.4.卖点梳理：卖点梳理：一站式消费体验，两大主力店，三个广场，五一站式消费体验，两大主力店，三个广场，五星星级影城，六百余个地下车位，七万余种零售品牌，级影城，六百余个地下车位，七万余种零售品牌，八大国内八大国内MALLMALL之一，九千余平米休闲公园，十之一，九千余平米休闲公园，十万平米宏大规模。万平米宏大规模。中原第一MALL（首个/目前最大），排名国内八大MALL。国际零售品牌组合（500强+美国百货+五星级影院+一批知名品牌）。最具含金量地段CBD新区，商业前景，无竞争地带。五星级影院，中原唯一全国排前五。onlyone，购物、休闲、娱乐、餐饮、商住一站式。郑州最大的地下停车场。1、定价考虑范围：、定价考虑范围：参照市场定价参照市场定价800010000元。元。消费心理定价消费心理定价10008000元。元。返租可承租范围返租可承租范围1000015000元。元。（二）价位策略（二）价位策略 定位考虑范围定位考虑范围900015000元。元。分析一：分析一：“1010年经营收益相同，返租支出由年经营收益相同，返租支出由800800万万/年补贴，不足部分年补贴，不足部分在在售价中售价中补足。补足。”单价返租补贴收益9000元60元/月m224元/月m2/-4320万1.350.4320.91850亿10000元66元/月m230元/月m2/-5400万0.96亿12000元80元/月m244元/月m2/-7920万1.008亿15000元100元/月m264元/月m2/-11520万1.098亿2、定价分析：、定价分析：（800800万年补贴按扣除万年补贴按扣除1717租赁税后计共租赁税后计共664664万万/m2/m2，平均补贴，平均补贴3636元元/月月m2m2）分析二：分析二：“设定未来设定未来10年经营多种可能收益标准，计算总收益，年经营多种可能收益标准，计算总收益，（不考虑（不考虑800万贴补）万贴补）单价单价返租返租经营收益经营收益总收益总收益9000元元6010元元/1800万万1.17亿亿10000元元6616元元/2880万万1.212亿亿12000元元8030元元/5400万万1.26亿亿15000元元10050元元/9000万万1.35亿亿A、平均、平均50元元/月月m2经营收益：经营收益：B、按、按80元元/月月/m2计：计：单价返租经营收益总收益9000元60120/+36001.71亿10000元66+14/+25201.75亿12000元8001.8亿15000元100-20/-36001.89亿C、按、按100元元/月月/m2计：计：单价返租经营收益总收益9000元60+40/+72002.07亿10000元66+34/61202.11亿12000元80+20/36002.16亿15000元10002.25亿D、按、按30元元/月月/m2计：计：单价单价返租返租经营收益经营收益总收益总收益9000元60-30/-54000.81亿10000元66-33/-59400.906亿12000元80-50/-90000.9亿15000元100-70/-126000.99亿3价位建议：价位建议：底价：底价：900010000元元 符合市场价，接近消费心理。符合市场价，接近消费心理。达到现金回收要求（达到现金回收要求（1.35亿亿1.5亿）亿）考虑返租模式，价位有竟争力。考虑返租模式，价位有竟争力。首付和月供的投资门槛不高。首付和月供的投资门槛不高。对后期经营压力小，对对后期经营压力小，对800万万/年补贴依赖小。年补贴依赖小。表价：表价：1F12000元元2F10000元元 考虑三年即返的促销运用以及营业税，优惠折扣等，以及前考虑三年即返的促销运用以及营业税，优惠折扣等，以及前 三年经营状况，商场装修，设备等。三年经营状况，商场装修，设备等。4 4、价位设计对营销策略提出相应要求、价位设计对营销策略提出相应要求要求要求策略策略说明说明产权商铺划小分割产权商铺划小分割10102020 m2有助于控制总价和扩有助于控制总价和扩大全民投资大全民投资降低首付降低首付三年即返三年即返降低投资门槛，降低投资门槛，提高成交率提高成交率付款方式创新付款方式创新送送投资基金投资基金促销促销认购期认购期 “30003000元抵元抵1000010000元元”5、付款方式设计：、付款方式设计：A A、在总价扣除、在总价扣除面积总价（万）总价（万）首付3年即返实首付10年贷款（万）月供月租10m21211.36.3 2.713.59 5549753面积单价（元）总价（万）首付（万）三年即返认购优惠实首付(万)货款(万)月供月租回报(元)备注10m2120001262.7170002.5886659753返租回报按总价11.3万元计B B、在首付扣除、在首付扣除开盘期开盘期 “三年即三年即返返”面积单价(元)总价(万)首付(万)三年返租(万)实首付(万)贷款(万)月供(元)月租(元)10m2120001262.883.126659800A、在首付中扣除、在首付中扣除B、在总价中扣除、在总价中扣除面积单价(元)总价(万)首付(万)贷款(万)月供(元)月租(元)10m2120009.125.12 4439800元阶段战役促销期阶段战役促销期 “万元投资基金万元投资基金”计计划划 面积单价(元)总价(万)首付(万)三年返租(万)投资基金申请(万)实首付(万)货款(万)月供(元)月租回报(元)10 m2120001262.8812.126659800投资基金在第四投资基金在第四年从返租中扣除年从返租中扣除6.其他价格策略：其他价格策略：以老代新，双优惠以老代新，双优惠 现场现场2个点折扣控制个点折扣控制 一次性付清折扣优惠一次性付清折扣优惠 集团购买的折扣优惠集团购买的折扣优惠7.策略细节考虑：策略细节考虑：三年返扣除后定价的可行性三年返扣除后定价的可行性 铺位划分（实用率，功能设置，分区）铺位划分（实用率，功能设置，分区）直接签合同（定金视为合同金一部分）直接签合同（定金视为合同金一部分）银行放贷的技术处理银行放贷的技术处理 鉴于期房销售以及鉴于期房销售以及“大大MALL”新颖概念，新颖概念，5点点1线的通路展示尤显重要线的通路展示尤显重要（三）通路要素（三）通路要素1、卖场：、卖场：功能功能销售销售MALL展示展示办公、财务办公、财务接待接待道具陈列（沙盘）道具陈列（沙盘）冾谈冾谈活动区活动区室内、室外空间室内、室外空间外广场外广场功能功能/情趣情趣综合型卖场，承载对综合型卖场，承载对MALL的形象展示体验功能的形象展示体验功能概念：概念：MALL浓缩体验浓缩体验构想：构想：外广场气度，建筑标志物，水幕电影，外广场气度，建筑标志物，水幕电影，两层钢架结构，园林小品两层钢架结构，园林小品,酒吧酒吧2、现场、现场 围墙；围墙；农业路人行道改造农业路人行道改造3、展场略、展场略4、动线、动线 农业路引线展示（旗农业路引线展示（旗/灯箱灯箱/广告牌）广告牌）107国道展示国道展示（旗（旗/灯箱灯箱/广告牌）广告牌）1、推广要求：、推广要求：短期集中广告投放短期集中广告投放 1/2版或全版形式版或全版形式 广告，炒作，公关事件，广告，炒作，公关事件，DM的整体传播的整体传播 户外广告和展示活动的必要性。户外广告和展示活动的必要性。（户外广告，包括周边街道广告）（户外广告，包括周边街道广告）（四）推广策略：（四）推广策略：2、推广费用：、推广费用：包括：广告、展示、促销、公共活动、卖场和户外包括：广告、展示、促销、公共活动、卖场和户外 广告的费用部分摊入。广告的费用部分摊入。总销售额的总销售额的2 约约360万万引导引导认购认购开盘开盘MALL年年全民创富全民创富财富日财富日3 3、节奏与诉求：、节奏与诉求：4 4、推广方案（见执行策略）、推广方案（见执行策略）促销促销SP四执行策略四执行策略1 1、策略、策略主题促销（15天 ）完善备战造势亮相蓄水集客促进成交策略调整筹备期引导期认购期开盘期调整期阶段战役（46月）（57月）（6.15 7.15）（1015天）(15天)前期充分；前期充分；开盘开盘 封盘封盘 开盘开盘,节奏控制；节奏控制；操盘逻辑清晰操盘逻辑清晰 计划10月结束销售。（余尾盘清销）1.5万平米一期推出。延长引导期，调整期，压缩销售周期，压迫促进成交。鉴于产权商铺，MALL，返租的创新，所以引导期成为营销重要阶段。认购期，开盘期以强势推广和强力促销手段（如三年即返/3000抵 10000）短期内要集人气，营造热销气氛加快成交。开盘后，随着成交的递减，针对消费反馈，及时调整诉求和促销策 略，设计实施阶段战役，再度拉升销售率。营销策略设计，确认。营销策略设计，确认。营销团队架构建设营销团队架构建设 （广告（广告/礼仪礼仪/装饰装饰/经营公司经营公司/物管物管/景观景观/媒体媒体/业内资源业内资源/法律）法律）手续落实（许可证手续落实（许可证/销售面积销售面积/产权产权/银行按揭银行按揭/合同）合同）2 2、筹备期策略、筹备期策略 销售准备销售准备卖场动线包装卖场动线包装-资料准备资料准备铺位划分，价格执行表，铺位划分，价格执行表，认购书，返租协议认购书，返租协议销售道具销售道具沙盘、分层模型、效果图、三沙盘、分层模型、效果图、三 维动画、展板、商场平面图维动画、展板、商场平面图宣传品宣传品楼书、楼书、DM、投资手册广告、投资手册广告、平面设计，炒作缮稿平面设计，炒作缮稿销售工具销售工具办公用品、计价表办公用品、计价表管理文件管理文件管理制度，管理用表管理制度，管理用表/人员人员招募、培训、考核、招募、培训、考核、POS、制服、制服策略测试（业界研讨会）团队体系建设分工策略提出，调整确认销售准备作业管制表沟通监督检查3 3、引导期策略、引导期策略阶段一：MALL概念炒作郑州MALL年 MALL新生活项目热点结合消费生活进行专题炒作，让公众关注参与概念/商业现状/冲击波项目卖点结合MALL商业大概念进行炒作MALL新商业MALL新体验NP：软文PR：“MALL论坛”NP：系列软文PR：评奖活动 NP：系列软文 PR：知识竞赛AD：以MALL论坛为事件，以专家领导，业内人士作证言式炒作AD：以媒体和业界人士组织的评奖活动为事件，用设计师，策划师，经营商，品牌商家作专题炒作AD：以 MALL新生活为主题进行有奖MALL知识竞赛，将项目卖点推出，促使公众关注参与 5月中旬开始6月中旬，为期一个月 其中借易初开业，将阶段炒作推向高潮，并以首个店的火爆和易初 国内各店状况，分析MALL商业前景。视炒作需要，可将“MALL新生活”的炒作和第二阶段“投资概念”炒 作相结合。策略要求炒作介入，起点要高，炒作版幅每次1/2版或全版。将炒作和活动内容编辑为MALL新生活创刊号“郑州MALL 年”。炒作软文统一系列主题郑州MALL年系列报道 设计业内人士“联合推荐奖“。具体方案（略）v阶段二：投资概念炒作郑州MALL创富年 全民投资 10年8投资特点抓住10年8的卖点和对市场的吸引力，引起公众关注低门槛高回报风险与安全保障回报周期家庭幸福保障计划养老保障计划儿童成长基金计划创业基金计划NP：系列广告EVEHT：“10年8猜猜看”广告 NP：系列软文 NP：系列软文 AD：让公众对10年8的数字产生关注，兴趣和记忆，运用NP,AD,DM,TV车体，户外等，广告形式AD：10年8系列报道和其他投资方式比较AD：创富故事 炒作期为15天（不宜过长）炒作集中火爆。全民投资炒作可以和认购期广告相结合。统一炒作主题“郑州MALL创富年”，其中分主题为“郑州MALL 创富年10年8特别报道”和“郑州MALL财富年全民创富特 别报道”软文的形式要有力，冲击，新颖。MALL新生活特别号“10年8全民创富年”具体方案（略）促销 3000元抵元抵10000元元4 4、认购期、认购期目的：促进客户登记、落定促进客户登记、落定手段：VIP客户认筹客户认筹优先选购权优先选购权/开盘优惠开盘优惠/大抽奖大抽奖 推广推广 有针对性诉求如：“2万元创富计划”“一年工资的理财计划”MALL+投资个案+认筹计划+系列平面广告 DM夹报或派单（20万份）财富传奇和投资锦囊（礼品书）创富白皮书MALL产权商铺投资手册 （地段/品牌/经营团队/性价比/增值空间/投资知识）PR：广场展示会 说明：说明：VIP客户权益设计（如送MALL消费券和会员卡）认购期不公布价格SP：3000抵10000EVENT：集广告有奖（10倍现金）NP：倒计时5、开盘期、开盘期SP：三年即返EVEHT：VIP解筹PR：大抽奖、开盘秀NP：财富日 SP：三年即返、调价 促进、以老带新EVEHT：投资讲座PR：周末抽奖、日日 抽奖NP：来自开盘周的 连续报道 开盘日开盘后：开盘前：开盘预告（前两日）广告构想：开盘预告（前两日）广告构想：“拼图寻宝大抽奖”（拼首付、月供、回报的数字）“投资创富游戏棋”（计算首付月供等）短信广告VIP解筹，视认购人数，集中在开盘当日内解筹，视认购人数，集中在开盘当日内 以兑奖、抽奖、饮食等聚集现场人气 开通接送专车开盘仪式构想：开盘仪式构想：“CBDCBD商业之门商业之门”“MALLMALL之门之门”“财富之门财富之门”6、调整期（略）、调整期（略）7、阶段战役期（略）、阶段战役期（略）城市商业主旋律，构建中原零售新持序 处处张扬着全球魅力的商际水准 NO。1财富跳板其视野，市场是一般商业平台难以企及的 从中原到世界 中有二七广场，东有城市广场 优游趣味，任游任逛 轻松、新奇、愉悦、多彩、缤纷的商业新概念 关注的乐趣 和前东新区一起兴旺，和易初莲花一起 业态罗列、品牌罗列一、一、MALL概念：概念：时尚策源地、全城商业瞩目热点、网聚财气无所不在 CBD强势商业广场 4：3：3黄金商业时代 具有区域商业广场和现代购物时尚中心的双全功能 城市时尚文化窗口、时尚消费、娱乐新天地 将传统购物中心的经营理论提升到新的更高层次，服务功能无 限延伸，购物、娱乐、休闲为一体。第一落户的国际商业品牌：正大易初莲花、21世纪河南影院、第二批正在引进品牌，里巴支/三能书店/CEPA免税店等，好百年、家世界、台湾 /铜罗湾百货兴趣参与。创富时代，谱写中原商业荣耀与财富传奇 跟着十多个国际商业零售巨头，根本不用担心聚富 聚财的问题 民间资本900亿，何去何从 谁是第一个真正的精明投资者 十年前，选择二七广场、今天财富已是数倍成长，十年后，今天 选择城市MALL，意味着分享十多个国际商业巨头的才气人气，随着CBD兴旺、财富成长飙升速度极有可能超过十年前的二七 广场。中原商业铺王二、全民创富概念二、全民创富概念 郑州最具含金量的地段 以时尚家居文化为主，以休闲、娱乐带动零售 MALL=全生活广场+时尚不夜城的全服务类型 服务生活全方位 仅有10%铺面产权出售 原始股 C BD中央商业区 倡导与世界接轨的互动体验或消费模式 投资回报GPP 8%招商后再售附件1：区域商业市场研究2022-9-162022-9-16调研内容Part 1:Part 1:区域环境研究区域环境研究Part 2:Part 2:区域消费能力研究区域消费能力研究Part 3:Part 3:区域商业市场研究区域商业市场研究返回主报告返回主报告区域市场研究区域界定研究区域界定研究区域界定调研范围调研范围考虑本项目考虑本项目所处地理位所处地理位置、交通状置、交通状况以及其辐况以及其辐射能力和自射能力和自身项目特点身项目特点等综合因素，等综合因素，我司将针对我司将针对本案，圈定本案，圈定以本项目区以本项目区域市场环境域市场环境重点核心区重点核心区域为：域为：东至东二环；东至东二环；南长安街以南长安街以北；北；西至王府井西至王府井大街；大街；北至平安大北至平安大街。街。区域市场研究区域环境研究区域外部交通分析区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东 四 西 大 街 朝 阳 门 内 大 街北 二 环东二环朝阳门桥王府井大街东 长 安 街 建 国 门 内 大 街本本 案案D项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析公交线路示意图106路路 116路路807路路 204夜夜101路路 109路路810路路 846路路112路路 420路路855路路812路路 813路路区域外部交通分析区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。名称名称 位置位置距本项距本项目距离目距离历史渊历史渊源源文化沉淀文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一区域市场研究区域消费能力研究区域消费人群分析区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%(%)低 收较 低中 间较 高高 收2004年比2003年增、减 项 目全 市入 户收入户收入户收入户入 户平 均20%20%20%20%20%消费性支出消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0 100.0资料来源：资料来源：20052005统计年鉴统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院发展研究中心中华医学会 国家经济贸易委员会治金机关服务局中国民用航空总局 国家冶金工业机关服务局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家广播电影电视总局电影事业管理局中国城市发展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构服务中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会 北京市东城区国家税务局进出口税收管理所 市民委 区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校 礼士胡同小学 北京市第166中学 史家胡同小学 灯市口小学 北京市外国语学校 正纲艺术实验学校 北京景山学校 北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学 东城区党校 北京市第二幼儿园北京市第二中学分校 北京印刷职工中等专业学校 北京市东城区蓝海文化艺术学校 中央教育研究中心实验学校 北京市第一聋人学校 燕京文化专科学校 区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。消费力弱，下岗职工、外来人口。返回返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究区域商业市场研究隆福大厦隆福大厦菜市场菜市场项目周边商业业态分布项目周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝 阳 门 内 大 街五 四 大 街美术馆美术馆生活类时尚类文教类本项目本项目项目周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称商店名称档次档次价位价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400区域商业经营状况、消费人群分析区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称商店名称经营状经营状况况目标客群目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高不分年龄、消费层东四北大街租金分析东四北大街租金分析道路东侧，由北向南道路东侧，由北向南序序号号商家名商家名称称业态业态单铺租单铺租金（万金（万元元/年）年）使用使用面积面积日租日租金金（元（元/天天/平平米）米）1护国寺小吃餐饮4010011.0 2米莲诺 鞋类358012.0 3名品折扣服装358012.0 4瑞丽烫美容美发401507.3 东四北大街租金分析东四北大街租金分析序序号号商家名商家名称称业态业态单铺单铺租金租金（万（万元元/年）年）使用使用面积面积(平平方米方米)日租日租金金（元（元/天天/平平米）米）序序号号商家商家名称名称业态业态单铺单铺租金租金（万（万元元/年）年）使用使用面积面积(平方平方米米)日租日租金金（元（元/天天/平平米）米）1外贸专营服装18608.2 15军野行服装16508.8 2中国烟草烟草 10406.8 16朱丽叶饰品102013.7 3东四洗染店家居10406.8 17蓝礼小屋服装10309.1 4工商银行银行503004.6 18当代名剪美容美发452504.9 5北京银行银行503004.6 19音像图书音像351009.6 6妙天斋饰品18608.2 20真心草真丝专卖328011.0 道路西侧，由北向南道路西侧，由北向南东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。区域商业市场小结区域商业市场小结返回返回区域商业缺乏统一规划，区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类以餐饮和服装服饰两大类为主；为主；区域商业经营档次以中、区域商业经营档次以中、低档为主；低档为主；区域商业经营状况一般，区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；客户群消费力偏低；单铺面积在单铺面积在10300平方米平方米之间；之间；各商业街商铺租金差异较各商业街商铺租金差异较大大区域内各商业片区驱动因素分析区域内各商业片区驱动因素分析1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品牌店银街中高档的消费群体返回返回明清年间二十世纪五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世纪初现状隆福寺商业步行街发展回顾明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。寺庙经济起源寺庙经济起源东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。民俗文化商业街民俗文化商业街寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。京城最火爆京城最火爆商圈之一商圈之一曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。多次转型多次转型日益衰落日益衰落以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。娱乐、零售混杂娱乐、零售混杂目标客群混杂目标客群混杂隆福寺商业步行街案例分析隆 福 寺 步 行 街ELEVEN CLUBELEVEN CLUB娃哈哈大酒家长虹影院东四工人俱乐部明星电影院男装为主北北精 品 服 装 服 饰 为 主隆福大厦精 品 服 装 服 饰 为 主美容美发精品 装服饰为主精品服装服饰为主中低档次为 主ELEVEN CLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰东单明珠案例分析项目概况项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪 明珠百货有限公司东单明珠案例分析本案东方明珠租金水平租金水平v3500-5500元/月/摊位v标准摊位7平方米优惠政策优惠政策v前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析经营状况分析v原协和百货空置近8年后，该项目自2005年11月开业。15层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。v总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势附件1：区域商业市场研究2022-9-162022-9-16调研内容Part 1:Part 1:区域环境研究区域环境研究Part 2:Part 2:区域消费能力研究区域消费能力研究Part 3:Part 3:区域商业市场研究区域商业市场研究返回主报告返回主报告区域市场研究区域界定研究区域界定研究区域界定调研范围调研范围考虑本项目考虑本项目所处地理位所处地理位置、交通状置、交通状况以及其辐况以及其辐射能力和自射能力和自身项目特点身项目特点等综合因素，等综合因素，我司将针对我司将针对本案，圈定本案，圈定以本项目区以本项目区域市场环境域市场环境重点核心区重点核心区域为：域为：东至东二环；东至东二环；南长安街以南长安街以北；北；西至王府井西至王府井大街；大街；北至平安大北至平安大街。街。区域市场研究区域环境研究区域外部交通分析区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东 四 西 大 街 朝 阳 门 内 大 街北 二 环东二环朝阳门桥王府井大街东 长 安 街 建 国 门 内 大 街本本 案案D项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析公交线路示意图106路路 116路路807路路 204夜夜101路路 109路路810路路 846路路112路路 420路路855路路812路路 813路路区域外部交通分析区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。名称名称 位置位置距本项距本项目距离目距离历史渊历史渊源源文化沉淀文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一区域市场研究区域消费能力研究区域消费人群分析区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%(%)低 收较 低中 间较 高高 收2004年比2003年增、减 项 目全 市入 户收入户收入户收入户入 户平 均20%20%20%20%20%消费性支出消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0 100.0资料来源：资料来源：20052005统计年鉴统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院发展研究中心中华医学会 国家经济贸易委员会治金机关服务局中国民用航空总局 国家冶金工业机关服务局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家广播电影电视总局电影事业管理局中国城市发展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构服务中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会 北京市东城区国家税务局进出口税收管理所 市民委 区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校 礼士胡同小学 北京市第166中学 史家胡同小学 灯市口小学 北京市外国语学校 正纲艺术实验学校 北京景山学校 北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学 东城区党校 北京市第二幼儿园北京市第二中学分校 北京印刷职工中等专业学校 北京市东城区蓝海文化艺术学校 中央教育研究中心实验学校 北京市第一聋人学校 燕京文化专科学校 区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。消费力弱，下岗职工、外来人口。返回返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究区域商业市场研究隆福大厦隆福大厦菜市场菜市场项目周边商业业态分布项目周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝 阳 门 内 大 街五 四 大 街美术馆美术馆生活类时尚类文教类本项目本项目项目周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称商店名称档次档次价位价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400区域商业经营状况、消费人群分析区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称商店名称经营状经营状况况目标客群目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高不分年龄、消费层东四北大街租金分析东四北大街租金分析道路东侧，由北向南道路东侧，由北向南序序号号商家名商家名称称业态业态单铺租单铺租金（万金（万元元/年）年）使用使用面积面积日租日租金金（元（元/天天/平平米）米）1护国寺小吃餐饮4010011.0 2米莲诺 鞋类358012.0 3名品折扣服装358012.0 4瑞丽烫美容美发401507.3 东四北大街租金分析东四北大街租金分析序序号号商家名商家名称称业态业态单铺单铺租金租金（万（万元元/年）年）使用使用面积面积(平平方米方米)日租日租金金（元（元/天天/平平米）米）序序号号商家商家名称名称业态业态单铺单铺租金租金（万（万元元/年）年）使用使用面积面积(平方平方米米)日租日租金金（元（元/天天/平平米）米）1外贸专营服装18608.2 15军野行服装16508.8 2中国烟草烟草 10406.8 16朱丽叶饰品102013.7 3东四洗染店家居10406.8 17蓝礼小屋服装10309.1 4工商银行银行503004.6 18当代名剪美容美发452504.9 5北京银行银行503004.6 19音像图书音像351009.6 6妙天斋饰品18608.2 20真心草真丝专卖328011.0 道路西侧，由北向南道路西侧，由北向南东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。区域商业市场小结区域商业市场小结返回返回区域商业缺乏统一规划，区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类以餐饮和服装服饰两大类为主；为主；区域商业经营档次以中、区域商业经营档次以中、低档为主；低档为主；区域商业经营状况一般，区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；客户群消费力偏低；单铺面积在单铺面积在10300平方米平方米之间；之间；各商业街商铺租金差异较各商业街商铺租金差异较大大区域内各商业片区驱动因素分析区域内各商业片区驱动因素分析1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 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