土地估价师执业行为准则

土地估价师执业行为准则（初稿）第一章 总则第一条 编制依据为规范土地估价师的执业行为，提高土地估价行业的社会诚信度、 控制执业风险，根据国家相关法律、法规、规章等文件和中国土地估价师协会章程，制定 本准则。第二条 适用范围本准则明确了土地估价师执业行为的基本要求，是承接业务、开展估 价、保证公正的操作规程。中华人民共和国境内参与土地估价业务的土地估价机构和土地估 价人员，均应遵守本准则。第三条 基本定义本准则所称核心理念阐明了土地估价机构和土地估价人员应具有的 职业道德观念、是对行为准则的提炼，而注释是对核心理念的条文说明，禁行示例和指引示 例是供执业土地估价师更好的学习理解核心理念的参考案例。土地估价师执业行为应自觉遵 守核心理念、注释和示例所体现的基本原则，但不局限于示例内容。第四条 准则外延土地估价师执业过程中，除本准则尚应遵循城镇土地估价规程等 国家有关技术标准和中国土地估价师协会制定的技术指引。第二章 公平竞争行为【核心理念】品牌优先 诚信为本 和谐互助 敢言正道第五条 品牌优先【注释】 品牌优先是指，土地估价师在开展估价业务时应尊重同行、公平竞争；以优质 的专业服务和诚信的专业精神，打造有特色的专业服务品牌；在公平竞争中赢得市场，凭借 专业能力拓展业务；树立科学发展观，维护行业形象，构建可持续发展的文明行业。尤其注 意不得骄傲自大、唯我独尊，压制、打击其他评估专业人员。禁行示例1：估价师通过向客户提供回扣或馈赠礼金等方式获取估价业务。回扣或馈赠礼 金是指以利益输送为条件，形成的礼品或资金的往来。例如：估价师向客户承诺如果拿到项 目，则可以按照标的金额的一定比例给予客户；估价师得知客户经理是该项目的主要负责人 员，特地登门造访并赠送贵重礼品，希望该负责人关照本公司拿到项目。禁行示例2：采用竞相降价的方式获得项目，而至项目质量于不顾。例如：估价师得知另 一家机构的报价比自己的低，则采取追低方式进行竞争，以拿到项目为目的，而不关心为保 障项目质量应付出的基本成本。禁行示例3：在执行估价业务时，采用拖延、推诿等消极方式对待客户。例如：估价师承 诺的提交报告时间已到，但尚未完成报告，于是谎称自己生病或出现其他意外，从而拖延时 间。指引示例1：把本人或所在机构曾经完成过的相关业绩，客观、恰当地展示给客户。例如： 业绩清单、获得的相关奖项、行业协会公布的业绩排名、客户评价表等。指引示例2：向客户说明本人或所在机构的执业特点和取得的相关资质，客观介绍土地估 价行业的概况及估价机构所处的行业地位。例如：相关资质证书、本机构在行业协会担任的 职务、参与过的行业协会的相关课题、出版或发表的文章、专著、参与的学术研讨会等。指引示例3：向客户客观介绍本人履历和估价机构的发展历程。指引示例4：向客户说明项目实施的要点、难点和相关处理预案。例如：办理土地产权的 必要性，相关政策规定，可能的困难和障碍，预计办理时间和程序等。第六条 诚信为本【注释】 诚信为本是指，土地估价师在执行估价业务时要实事求是，客观真实，不得作 出无法证实、自我标榜的陈述；不得自诩为某一特定领域的专家，或作出其他欺骗性的、误 导性的承诺；对估价机构的宣传要真实、准确，尤其不得向客户暗示有能力影响政府监管机 构或类似机构及其官员；任何情况下不贬低竞争对手或散布歪曲事实的消息误导客户，当不 得不在客户面前与其他土地估价师或评估机构进行比较时，只讲事实、不论好坏。禁行示例1：通过告知或暗示客户，估价师及其所在估价机构与相关监管部门及其负责人 具有特殊的关系，能够影响其态度或可以较方便地获得政府的审核批准。例如：向客户炫耀 自己与某处长是同学（亲戚/战友），能够帮助解决项目难题或最短时间拿到批文。禁行示例2：执业中未全面客观分析可能影响估价结果的各种相关因素，只选取有利于某 一交易方的估价信息。如在抵押估价中，有意挑选成交价格高（拍卖的“地王”等）的案例， 或故意降低修正幅度，以满足客户的期望。禁行示例3：在客户面前对同行进行不恰当地评价，或故意把同行的缺点或问题介绍给客 户，同时隐瞒自己存在同样缺点或类似问题的事实。通过贬低诋毁同行，抬高自己来获取估 价业务。例如：向客户提供将行业内的自律处罚文件，以打压竞争对手。禁行示例4：利用广告、新闻等手段做夸张、虚假以及容易引起误解的宣传。例如：将本 人与相关领导的非工作合影展示给客户，给客户留下本人与领导关系密切的印象。指引示例1：当发现存在利益冲突（如项目潜在交易方也同时委托对同一标的进行估价） 时，及时书面告知相关利益方。指引示例2：在估价报告中如实披露土地产权、规划限定、估价范围等方面可能存在的不 确定性及瑕疵事项。例如：规划条件正在报批过程中，尚未批复。指引示例3：在估价报告中如实说明估价中的特殊处理方式（如估价对象在基准地价覆盖 区之外，评估时参照该基准地价）及其对估价结果的影响。指引示例4：不向客户承诺自己能力不及或无法按时完成的事项。如客户希望对院落中的 一座假山进行估价，估价师经过分析后认为，这座假山年代较久，有一定历史价值，也可能 是文物，本人不具备对其估价的能力，于是告知客户本人能力目前无法完成对假山估价，请 其另请有能力和资质的专业人士。第七条 和谐互助【注释】 和谐互助是指，土地估价师在开展估价业务时应团结互助，尊重同行、尊重客 户。讲文明、树新风，提倡平等，互助共荣，与相关行业从业人员保持良好的工作关系，共 建和谐良好的执业氛围。不得因性别、种族、信仰、客户、职位、文化习俗的不同，在语言、 行为等方面表现出歧视、轻蔑、嘲讽等态度。禁行示例1：采用人身攻击的方式贬低他人，抬高自己。如采用“笨、蠢”等侮辱性语言， 或不文明语言攻击、贬损同事或客户。禁行示例2：到少数民族地区执业时，不尊重当地或该民族特有的风俗习惯。禁行示例3： 拿残疾人的生理缺陷取乐。指引示例1：文明用语，礼貌待人。例如：当委托人提出不合规程的要求时，应说明情由 并婉言拒绝；当委托人提出抱怨时，应仔细说明情况并致以歉意。指引示例2：执业中，对遇 到的现有行业规范不能涵盖的特殊情况，应组织行业专家共同分析论证。例如：划拨土地使 用权的估价，按照现行规定，划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格 与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本 金。按照评估规范，两种价格的评估结果都至少需要采用两种估价方法综合确定。但划拨土 地使用权价格采用两种方法评估确有困难的，应组织行业专家共同分析论证，寻求有效的解 决办法。第八条 敢言正道【注释】敢言正道是指，土地估价师应勇于批评与自我批评，敢于向有损行业形象、破 坏公平竞争规则、损害公众利益的现象作斗争。不但自己遵纪守法，而且对评估过程中发现 的违规背信事项、违法乱纪事实能按照国家法规进行揭露。土地估价师、评估机构对本企业 或行业内的执业环境有异议，应通过正规渠道向行业协会反映，维护自身权益。对行业技术 标准中需进一步完善的地方，提出建议和改进措施。禁行示例1：无原则地迁就客户利益，从而损害他人或公众利益。例如：受托高估抵押品 的价值，损害债权人的利益而不抵制。禁行示例2：发现估价人员与客户之间存在商业贿赂等现象而视而不见，姑息迁就。禁行示例3：为迎合客户、取得不当利益而刻意隐瞒实情。例如：明知估价对象存在被拆 迁的可能，与客户串通，在报告中刻意隐瞒，不如实进行披露。指引示例1：在执业和与客户交流时，向社会公众宣传土地估价行业在社会经济生活中的 地位、作用，树立行业良好形象。指引示例2：在执业过程中，遇到客户提出不合理的要求，应明确告知相关规定，讲明道 理，婉言相拒。例如：对存在产权纠纷的土地，应告知客户，根据有关规定和估价规范，应 首先确权方可进行估价。指引示例3：发现不按照行业规范和技术标准执业的情况，例如：估价师未亲自到现场进 行踏勘，或采用虚假案例进行估价，应及时提醒或向协会如实反映。指引示例4：在估价报告中如实披露存在的瑕疵和不尽完善之处。例如：土地出让协议已 签署，但土地证尚未取得。第三章 公正执业行为【核心理念】廉洁自律、恪尽职守、科学客观、贵在自知第九条 廉洁自律【注释】廉洁自律是指，土地估价师不得利用执业之便，或执行业务过程中知悉的商业 秘密、委托单位提供的数据资料、评估结果和掌握的内部信息为本人或所在评估机构进行交 易谋取不正当利益。不得以任何方式从委托单位接受或向委托单位索取贿赂和其它好处，也 不得向委托单位或通过委托单位获取服务费之外的任何利益。禁行示例1：在从事涉及上市公司业务时，利用得到的内部信息进行股票投资获得利益。 如涉及上市公司增发股票的估价项目，得知公司的增发计划后，立即购买其股票，待股票价 格上涨后即行抛售，获取不当利益。禁行示例2：为获取利益，将正在执行的业务的情况透露给与委托方存在利益冲突的各方。 例如：私自将估价结果告知交易对方，并获得其给予的其它项目或礼金等。禁行示例3：向委托方暗示如果能得到额外的好处，则可以满足其任何要求。例如：客户 提出是否可以多评估 2 个亿时，估价师回答这个有难度，可能需要花费更多的费用，但我们 愿意试试看。指引示例1：对收到的礼金应向上级汇报并退回或上交。例如：女估价师贾某在执行业务 时，客户送给其一新款高档挎包，贾某再三推辞，客户还是硬塞给她，无奈贾某只好拿回交 给了公司领导，并向领导说明当时的情况。指引示例2：时刻注意履行为客户保密的义务。例如：估价师刘某的同学赵某某是某开发 公司的副总，听说刘某正在执行一项准备挂牌交易的业务，于是打电话请刘某吃饭。刘某不 知个中原因，欣然赴宴。席间刘某明白赵某意在打探有关项目情况，于是坦诚相告，有关项 目情况以公告信息为准，涉及底价等信息恕不能透露。请老同学谅解。第十条 恪尽职守【注释】恪尽职守是指，土地估价师要依照国家法规、行业技术标准，勤勉尽职地开展 评估业务，维护各方的权益。不偏不倚地对待评估业务中有关利益各方。不以牺牲一方利益 为条件而使另一方受益，自觉执行行业规定，承担社会职业责任，在保障社会公众利益的前 提下，竭诚为客户服务。禁行示例1：估价师未到现场履行应尽的职责，就得出评估结论，出具估价报告。例如： 估价师自认为熟悉现场情况就不实地踏勘，仅根据网上或自己掌握的相关信息，对估价对象 进行估值，出具估价报告。禁行示例2：根据预先设定的结果进行评估，并出具估价报告。例如：委托方暗示估价结 果为 XX 元/平方米，估价师按照这个结果进行估价，并出具估价报告。禁行示例3：在执业中，出现重大遗漏与失误。例如：将水面简单作为土地进行估价，或 忽略估价对象存在欠缴部分土地出让金的事实。指引示例1：对估价相关的一切问题进行尽可能全面、详尽、深入的调查研究，切实履行 应尽的职业责任，维护土地估价师的职业声誉。例如：电信企业位于建筑物上的基站分摊的 土地使用权价值，应充分调查了解基站占用的建筑面积以及建筑物的总面积，进行合理分摊 面积，并说明评估的是共用土地使用权价值，其权能与一般土地所有权是有区别的，产权证 也有所不同。指引示例2：公平对待相关交易各方，既不偏袒任何一方，也不损害任何一方的利益。例 如：交易双方一方希望价值高，另一方希望价值低，估价师应客观分析估价对象的有利方面 和不利方面，并向交易双方说明估价对象市场价值的客观合理性。第十一条 科学客观【注释】科学客观是指，土地估价师撰写报告陈述应科学、合理，结果要客观、公正。 机构要建立行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范、有效，既不受其它任何单位和 个人的干预和影响，也不得因土地估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性， 更不得接受委托单位的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具不真实的评估报告。禁行示例1：在估价中只采用有利于某一方的市场数据或参数。禁行示例2：在估价中使用没有依据和来源，或者已经失效的数据或参数。例如：直接采 用3 年前公布的基准地价进行估价。禁行示例3：在估价中随意编造市场数据或参数。例如：估价师闭门自行编造地价指数。 指引示例1：全面考虑分析影响估价结果的因素，而不是只考虑某一方面或某几方面的因 素。例如：抵押评估中除了客观分析估价对象的市场价值外，还必须分析估价对象的变现能 力（如是否存在无法分割出售、规划及产业政策限制等）和可能存在的优先受偿款对估价结果的影响。指引示例2：对影响估价结论的特殊事项应在估价报告中如实披露。例如：评估基准日后 报告出具日前，国家调整利率，可能对估价结果产生影响，应在报告中进行说明。第十二条 贵在自知【注释】贵在自知是指，土地估价师要对自己的专业能力有充分的了解和认识 ，事前不 承诺力不能及或不能如期完成的任务，事后不推诿应承担的责任，不能将自己的利益置于客 户之上，应保持谦虚认真的工作作风。禁行示例1：在不具备相关资质及没有任何准备的情况下，承接没有任何经验的估价或咨 询项目。例如：土地估价师承接矿业权或森林资产的评估项目，并以土地估价师的名义出具 报告。禁行示例2：明知无法在客户希望的时间内完成，仍然承接该项目。例如：客户打电话希 望在一天内提交报告，但履行全部程序至少需要 2 天时间，仍答应客户表示愿意承接这个项 目，做到“立等可取”。指引示例1：土地估价中涉及的环境评价、测量等事项，应得到相关专业机构或专业人员 的指导和支持。指引示例2：在引用其他专业机构或专业人员的成果时，要进行分析，理解并懂得其结论 对估价结果的影响。例如：高速公路收费站附近的农地，因晚上受到强光照射，作物正常生 长受到影响，造成低产。评估人员根据相关专业环境评价报告的数据，经分析确定存在光污 染，并据此进行减值修正。第四章 应对冲突行为【核心理念】注意查证 克制私利 保持中立 管理冲突第十三条 注意查证 【注释】注意查证包含两层含义，注意是义务，查证是手段。注意是义务：由于利益冲突在市场经济中普遍存在，土地估价师（机构）与委托方可能存 在利益冲突，委托方与其他相关方也可能存在利益冲突，而利益冲突的存在会影响土地估价 师（机构）的独立性，为了保证估价结果的客观公正，以及不损害委托人的利益，土地估价 师（机构）在接受委托之前以及在接受委托后的全部过程，应该履行注意义务，关注是否存 在利益冲突。查证是手段：主要是指在接受委托之前，土地估价师（机构）应当对于是否存在利益冲 突进行查证。只有在委托人之间没有利益冲突的情况下才可以建立委托代理关系。或者以书 面披露的方式告知委托人利益冲突的存在，而委托人在明确利益冲突存在的前提下，以书面 形式对于受托人的责任予以豁免。禁行示例1：未尽注意义务，在接受委托之前，没有查证土地估价师（机构）与委托方之 间，委托方与相关客户之间可能存在的利益冲突，即签署协议。禁行示例 2：只查证部分估价师、部分客户与委托方之间是否存在利益冲突。例如，由于 机构早期客户档案、项目档案只是纸质存档，没有录入数据信息，机构的估价人员的亲属资 料收集不全，在承接具体项目，查证利益相关方时，没有进行全面的查证而造成利益冲突遗 漏的情况。就某一物业，前期曾接受潜在买家的交易价格评估委托，一定时间之后，物业业 主又要委托评估出售价格，如未能查到前期曾接受委托评估过，则新的委托会存在利益冲突。禁行示例 3：虽经查证并发现存在利益冲突，但为达到签订协议的目的，隐瞒存在利益冲 突的现实，不向相关方披露信息。例如，已接受一项物业卖方评估售价的委托，该项物业的 潜在买家就同一物业委托评估可能的成交价格。土地估价师（机构）为取得更多业务，不向 买家披露已接受卖家委托的事实，接受买家的委托。指引示例1：接受委托之前，应该注意查证本机构管理人员及全体估价人员与委托方是否 存在亲属关系，在委托企业中是否持有股份或参与经营管理。以往全部客户与委托方之间是 否存在业务往来或利害关系，可能产生的利益冲突。指引示例2：应当将查证利益冲突作为估价程序中的必要环节，无论是否发现利益冲突， 是否最终接受委托，应该将查证利益冲突的过程和结果，以书面记录的形式保存在估价项目 的档案中。第十四条 克制私利【注释】克制私利是指，当土地估价师（机构）与委托方产生或可能产生利益冲突时，土 地估价师（机构）作为专业人士（机构），了解制度政策，熟悉市场行情，往往可以利用专 业上的优势，而获得有利于自己的利益。土地估价师（机构）在此种情况下，为了委托方能 够获得公平公正的专业服务，首先应当告知委托方，如果委托方以书面形式予以豁免并委托， 土地估价师（机构）在执行业务的情况下，亦应公正公平地提供服务。土地估价师（机构） 如果认为受托事项存在的利益冲突不可调解或无法管理，应当拒绝接受委托。禁行示例1：接受土地估价师（机构）所有或占有股份并挂牌交易的物业的评估委托，即 拟委托的评估标的有可能获得经济利益。例如，某企业欲转让土地使用权，拟委托评估交易 价格，但土地估价师（机构）在委托企业中占有股份，或是交易标的的共有权利人。禁行示例2：在抵押贷款中接受评估业务委托，向贷方、或潜在借方介绍交易并从中收取 费用；长期从事抵押贷款评估的土地估价师（机构），凭借熟悉金融机构的贷款流程，在承 接评估业务时，向委托方推荐可发放贷款的金融机构，或者向寻找贷款客户的金融机构介绍 委托方。委托方为寻求资金支持，金融机构为发放贷款，愿意为中介支付报酬。禁行示例3：已接受代理客户寻找物业交易的委托，又接受前一客户目标物业的评估委托。 例如，土地估价师（机构）在为客户提供寻找物业的服务后，如果又接受对交易标的物业的 评估，为了促成标的的成交而获取佣金，则难以保证评估结果的公平。禁行示例4：享有公共权力的土地估价师，利用优势地位，为承揽业务提供便利。例如， 土地估价师在行业协会中担任领导职务，担负行业发展和管理的职责，有更多的机会接触行 政主管部门、评估业务的需求部门，如果出于本身和所在机构的利益，将会比其他土地估价 师（机构）有更多的优势承揽业务，但对于整个行业不公平。禁行示例 5：土地估价师（机构）承接评估业务后，发现卖家并不了解市场行情，预期售 价低于正常市场水平，以自己或代理人的名义低价购买该物业，或将此信息出售给其他潜在 买家。土地估价师（机构）如果在执行评估业务中，把个人的私利放在首位，势必会在与委 托方的接触过程当中，利用专业优势，寻找盈利的机会，如果把委托评估的物业作为牟取个 人利益的机会，根本无法遵循独立、客观的评估原则，更谈不上为客户提供符合市场水平的 评估结果。指引示例1：评估一项土地估价师（机构）已经为另一客户评估过的项目，应该向拟委托 的客户进行信息披露。例如，在正式接受委托之前，通过查证，发现评估标的以前曾经做过 评估，应告知委托客户，而不能为了取得委托，隐瞒相关信息。指引示例2：已接受土地管理部门土地招拍挂底价的评估委托，应该拒绝潜在买家对同一 地块交易价格的评估委托。土地招拍挂底价的确定，关系到政府的土地收益，也关系到同一 市场中不同买家的公平交易，土地估价师（机构）接受土地管理部门的委托评估底价，掌握 了出让地块的交易信息，如果为了获取更多的收益，再接受潜在买家的评估委托，一方面可 能影响政府的土地出让收益，另一方面不利于市场的公平交易。指引示例3：在司法鉴定评估中，评估标的与受托的土地估价师（机构）有利益关系，应 该申请回避。司法鉴定评估，往往是原被告双方利益冲突的集中体现，如果土地估价师（机 构）与其中一方存在亲属、朋友关系，或是涉案标的的共有权利人，都应该申请回避。指引示例4：客户拟委托评估的物业是由关联公司代理的，应该向客户披露信息。随着评 估机构的综合性发展，业务会涉及咨询、评估、代理、物业管理等房地产开发全过程、全方 位各个领域。如果作为综合性的专业服务公司，已经代理了物业的销售等业务，委托方也会 根据业务情况，同时委托交易价格、抵押价格的评估，土地估价师（机构）应该向委托方披 露针对同一标的已经承接的相关业务范围。指引示例5：向现在或者以前的业主或他们的贷方提供有关物业的收费的专业建议；或者 向现在或者以前的业主提供开发方面的咨询，应该向委托评估的客户披露信息。例如，针对 同一项目，已经为业主提供了项目可行性报告、项目贷款报告的专业服务，应该将这些信息 向拟委托评估服务的客户披露信息。第十五条 保持中立【注释】保持中立是指，当两个或两个以上的客户产生或可能产生利益冲突，而都委托 土地估价师（机构）相同或不同的事项，土地估价师（机构）应该保持中立的态度，不偏向 任何一方客户。土地估价师（机构）应该向每一位客户披露利益冲突的性质、产生的环境以 及其他相关的事实。以书面的形式建议客户避免利益冲突的方式，告知接受委托的条件。禁行示例1：同时接受一项物业的买方和卖方的评估委托。通常情况下，对于同一标的， 买方和卖方的价值取向一定是相反的，买方永远希望以最低的价格购买，而卖方永远希望以 最高的价格出售，在这种情况下，如果土地估价师（机构）同时接受买卖双方的委托，很难 在双方的不同要求下保持独立、客观，土地估价师（机构）不是交易代理，可以在买卖双方 之间斡旋，平衡双方利益，而应以市场价值为标准，独立客观的评估。因此，在此种情况下 建议土地估价师（机构）只接受买卖双方中一方的委托。禁行示例2：同时为两家或更多的客户竞争同一标的或机会提供评估服务。例如，以公开 拍卖方式交易标的的，包括土地拍卖、涉案标的拍卖，会吸引众多买家参与竞拍，竞拍者直 接的交易标的是公开拍卖的标的，但竞拍者之间无疑都是竞争关系，存在明显的利益冲突， 每一位竞拍者都有自己的底价、期望价和最高价包括竞价策略，当为一位竞拍者提供服务后， 会了解该客户的竞价信息。再接受其他竞拍者的委托，对前一客户难保公平，对后一客户难 保机密。因此，在此种情况下建议土地估价师（机构）只接受一方的委托。禁行示例3：接受土地管理部门委托评估土地招拍挂底价，又接受该地块的潜在买家的评 估咨询委托。土地招拍挂的成交价格中包含了政府作为土地所有者的收益，当然期望土地收 益的最大化，土地收益会被用作提高城市基础设施、提高征收农地的补偿等社会利益，而土 地竞拍者则希望以最低的价格拍得土地，如果土地估价师（机构）接受土地招拍挂底价评估 委托，又接受该地块的潜在买家的评估咨询委托，无论有意无意，如果泄露了底价，造成土 地成交不能达到收益最大化，受到影响的是整个社会的利益。禁行示例 4：接受司法部门委托司法鉴定评估拍卖底价，又接受该物业的潜在买家的评估 咨询委托。此种情况同样是由于会将底价泄露给委托评估的潜在买家，而对竞争同一标的的 其他买家不公平，同时也会损害拍卖方的利益。禁行示例5：为获取新的委托合同，向新的客户隐瞒过去为与其利益冲突的客户提供服务 的信息。例如，对于竞争同一拍卖标的，已为一潜在买家提供评估服务，再有客户拟委托对 同一标的评估，如告知新的客户已为竞争对手评估过同一标的，新的委托方势必担心自己的 竞标信息可能泄露而不再委托，受利益驱动，可能会向新的客户隐瞒存在利益冲突的信息。禁行示例6：在接受具有利益冲突的双方委托并开始工作，接受其中一方对于估价结果的暗示。土地估价师（机构）已尽信息披露义务，存在利益冲突的双方明确依然委托评估，土 地估价师（机构）建立隔离墙，分派不同的团队工作，但利益不同的双方在工作中一定会站 在自己的立场表达各自的利益需求，如果为不同委托方工作的估价师接受了委托方关于估价 结果的暗示，则是对另一方的不公平，也违反独立、客观的原则。指引示例1：一项物业的买卖双方同时委托估价，应该拒绝其中一方的委托。指引示例2：两个或两个以上的潜在买家同时竞买同一标的，又委托土地估价师（机构） 评估标的的交易价格，应该只接受最先委托的客户。指引示例3：已经为以拍卖方式进行交易的标的评估底价，应该拒绝任何潜在买家对于相 同标的交易价格的评估委托。是为防止底价信息及拍卖方的相关信息，在为双方的评估过程 当中被泄露，从而无法实现成交价格的最大化，也影响交易的公平性。指引示例4：在抵押贷款评估中，与潜在借方或物业业主有着长期的职业关系，应该向贷 方披露信息。由贷方具体判断，这种职业关系是否会影响土地估价师（机构）对于评估标的 独立作出符合市场的客观的评估结果。如果贷方认为土地估价师（机构）难以独立判断而不 受特殊关系的影响，则应拒绝委托。指引示例 5：在抵押贷款评估中，如果近期参与了涉及该物业的市场交易评估或代理了涉 及该物业的市场交易，应该向贷方披露信息。由贷方具体判断，前期的交易价格评估或代理 行为，是否会影响到本次抵押目的的评估结果，进而影响到贷款的安全。第十六条 管理冲突【注释】管理冲突是指，在土地估价师（机构）履行注意义务，查证发现存在利益冲突 的情况，土地估价师（机构）应该具备管理利益冲突的能力。由于利益冲突的普遍存在，拒 绝委托固然是一种处理利益冲突的方式，但在具备管理利益冲突能力的前提下，通过查证冲 突、书面披露、签订协议、建立隔离墙等一系列的管理措施，也是可以为原本具有利益冲突 的各方提供服务。禁行示例1：在接受委托之前，没有注意并查证与客户之间、客户与以往客户之间存在或 可能存在的利益冲突。禁行示例2：经查证发现土地估价师（机构）与客户之间，或客户之间存在或可能存在利 益冲突，为获取委托合同，没有向相关方面披露信息。禁行示例3：只是向委托方或其他相关方口头说明利益冲突的情况。利益冲突属于评估中 的重要事项，如果仅以口头方式通知，一是无法引起对方的足够重视，二是无法得到对方的 正式书面回复，使得这一重要事项没有书面记录，一旦日后由此产生纠纷，土地估价师（机 构）无法证明自己已尽信息披露的义务，为自己免除责任。禁行示例4：接受无法调解的利益冲突双方的委托事项。例如：同一物业的买卖双方、竞 争同一拍卖物业的双方、拆迁方和被拆迁方。禁行示例5：土地估价机构内部办公条件不足以建立隔离墙，依然接受利益冲突双方委托。 建立隔离墙的目的是要阻断信息的交流，需要一定的办公条件在空间上能够满足建立隔离墙 的要求，最好不在同一楼层，至少不能在同一室内。如果公司的办公条件不能满足建立隔离 墙的要求，就不能保证为不同客户工作的团队之间不交流信息，所以就不能接受委托。禁行示例6：土地估价机构接受利益冲突的客户委托，承诺建立隔离墙，为各自客户工作 的土地估价师依然交换评估项目的有关信息。办公室物理空间满足建立隔离墙的要求，只是 具备硬件条件，当今的信息社会，手机、网络依然可以跨越物理空间的阻隔，因此，形式上 的隔离墙还要求估价师在主观意识上自觉隔离，这也是对委托方的承诺和责任。禁行示例7：在没有取得利益冲突的客户的书面同意协议，即接受委托开始工作。书面协 议应当记载对于相关利益冲突的描述，告知委托方的情形，委托方接受告知依然同意委托的 说明。这些必要的协议条款，对于估价师来说是有效的保护，一旦因利益冲突产生纠纷，书 面协议是土地估价师（机构）免责的重要依据。指引示例1：土地估价师（机构）应该建立利益冲突管理档案，包括公司管理者、土地估 价师（机构）亲属的姓名、工作单位及职务，在其他机构入股或担任的管理职务。已服务的 客户名单、已评估过的不动产及权利人等。指引示例2：土地估价师（机构）在接受委托前，应该专门进行利益冲突查证，并将查证 的过程和结论以书面形式存于估价档案当中。指引示例3：经查证发现土地估价师（机构）与客户之间，或客户之间存在或可能存在利 益冲突，应该向每一位客户披露利益冲突的性质、产生的环境以及其他相关的事实。指引示例4：对于无法调解或管理的冲突，应该以书面的形式建议客户，为避免利益冲突 而拒绝接受委托。例如，对于委托双方是同一物业的买卖双方、竞争同一拍卖物业的双方、 拆迁方和被拆迁方，这些利益冲突的双方往往矛盾尖锐，难以调和。指引示例5：对于可以调解或管理的冲突以书面的形式告知接受委托的条件：同意并相信 土地估价师（机构）建议的管理利益冲突措施；无条件的要求土地估价师（机构）接受委托， 并出具书面协议。指引示例6：接受具有利益冲突的不同客户的委托，应该保证在公司内部有足够的措施， 在那些为各自客户工作的土地估价师间建立“隔离墙”。指引示例7：“隔离墙” 的设立：在分隔为“互相冲突”客户工作的土地估价师及其团队， 应该设立“隔离墙”。任何“隔离墙”的设置都必须足够牢靠，在它面前，任何信息都没有机 会穿透。应该满足以下条件：必须由不同的土地估价师为互相冲突的客户工作，这延伸到其他助理人员和接触信息的 秘书和文印人员；这样的个人或团队必须在物理上分隔，如果不是在不同的建筑中，至少是位于一栋建筑 的不同办公室；任何信息，无论何种拥有方式，任何时间都不得被“另一侧”接触到，并且，任何书面 信息应该存放在单独的、加锁的存放处。第五章 业务承接行为【核心理念】 资格合法 能力胜任 执业独立 风险可控第十七条 资格合法【注释】 资格合法是指，土地估价师承接、开展业务的前提是应当具有土地估价的适当 资格。首先，估价人员必须是执业土地估价师，这说明他在技术上具备土地估价的基本技能 和水平；其次，估价人员应是土地估价专业协会的执业会员，以证明他对最新土地估价行业 标准、技术规范和执业道德标准的掌握和遵守，能够服从行业自律管理；第三，估价人员只 能在所注册执业的土地估价机构从业，该机构应当具有从事相应地域的土地估价的执业资格 且该估价机构注册证书的执业范围、有效期等均合法有效。禁行示例1：拒绝在土地估价行业协会执业登记成为个人执业会员，不得签署土地估价报 告。土地估价是以行业公信力为执业基础的，如果拒绝加入行业协会则表明其不准备接受行 业的自律管理，这样则对委托人的利益没有保障。因此，土地估价师加入协会成为个人会员 方可从事土地估价业务；同理，未考取土地估价师的其他专业评估师，因其不具备土地估价 的专业能力，不得以任何形式从事土地估价业务。禁行示例2：未在土地估价行业协会注册取得土地估价机构资格的其他评估机构，不得以 任何形式开展土地估价中介业务或出具土地估价报告。例如：在其他专业的评估报告中夹杂 土地估价内容；以“整体资产评估”或“房地产”等名义，出具资产评估报告或房地产评估 报告，而实质上进行土地估价；或者未经土地估价机构的同意，擅自引用土地估价报告的结禁行示例3：受到行业暂停执业处罚的土地估价师及土地估价机构在处罚期限内，不得对 外开展土地估价业务，包括不得承接估价业务，不得出具估价报告。例如：某机构受暂停执 业 6 个月处罚，在处罚期间内不得承接土地估价业务，也不得出具处罚之前承接的估价业务 的估价报告。禁行示例4：土地估价师从事收取估价费用，出具土地估价报告等具体土地估价业务，均 不得以个人名义或其他估价机构名义进行，只能以其注册执业的土地估价机构名义进行。禁行示例5：执业土地估价师变更执业的注册机构后，或者其个人的重要登记信息发生变 化后，未按规定及时办理相关手续的，不得从事土地估价业务。禁行示例6：执业土地估价师未按规定参加继续教育，或者参加继续教育未获通过的，不 得从事土地估价业务。指引示例：受到行业协会暂停执业处罚的土地估价机构和执业土地估价师，在其处罚期 限内应积极整改，主动争取行业协会帮助整改。处罚期满后，经土地估价行业协会检查核实 该机构确已完成整改，才可开展估价业务。第十八条 能力胜任【注释】 能力胜任是指，土地估价师经过专门教育和培训，能够熟悉土地的自然属性和 经济属性，能够对于待估宗地的四至、法定用途、权属和土地取得方式等充分掌握，能够对 于类似土地的市场状况、未来发展趋势和区域规划进行充分调查了解，具备相应的土地估价 专业能力和业务处理的经验，土地估价机构和估价人员均能够胜任所执行的估价业务。禁行示例1：土地估价机构和执业土地估价师虽然具备相关资质，但缺乏对基准地价评估、 土地估价司法鉴定、港口码头用地估价等某些特殊类别土地估价的专业知识和相关执业经验 的，不要独自接受该类土地估价业务委托。禁行示例2：执业土地估价师因欠缺相关知识和经验，不能在客户要求的时间内履行完必 要的土地估价程序的，不要接受该土地估价业务。禁行示例 3：土地估价机构和执业土地估价师不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸 张、虚假和误导性宣传。如对客户宣称公司业绩包含而实际未参与过的基准地价评估等业务 或仅参与重大项目的部分工作但对外宣称其工作为该项目的主要部分。指引示例1：在接受估价业务的委托前，执业土地估价师必须明确所面临的估价问题和难 点所在，准确评价自己的知识经验，判断其注册执业的估价机构是否能够派出估价业务所需 要的足够专业人员，并且在签约前向客户说明估价所需履行的估价程序、估价作业时间和估 价计划，以确定是否能够胜任该估价业务。指引示例2：针对需要某些特殊类别的专业知识和相关执业经验的土地估价业务，土地估 价机构可以在保持独立执业的前提下，聘请有关专家协助其开展土地估价业务，但要明确各 自的职责。外聘专家协助估价工作的，应当在估价报告中披露专家的资格能力和专家的工作 内容。如在土地估价司法鉴定中,必要的情况下可聘请律师参与工作，使估价程序和资料交接 等符合司法诉讼程序和要求；在港口码头用地估价业务中，应聘请航运、港口管理等行业专 家，以助于土地估价师对该类用地的利用方式、收益水平等内容有更加专业、客观的分析和 估价。第十九条 执业独立【注释】 执业独立是指，从接受土地估价委托到交付土地估价报告的估价全过程当中， 土地估价机构和土地估价人员均保持了形式上和实质上的独立，未受到来自估价机构内部和 外部的不当干预。禁行示例1：估价机构与委托方或其他土地估价报告使用者有利害关系的，不得承接该土 地估价业务。禁行示例2：估价人员个人与委托方或其他土地估价报告使用者有利害关系的，该估价人 员不得参与该估价业务。禁行示例3：估价机构与会计审计、工程造价、法律服务等其他专业服务机构有股权、高 管重叠等关联关系的，其他专业服务机构已经为该客户提供专业服务的，不得接受其委托提 供土地估价专业服务。禁行示例4：土地估价机构的高管和其他人员不得干涉执业土地估价师的独立执业活动， 不得对其独立价值判断进行干预。比如，估价机构的主管和其他业务个人，不能因为招揽业 务的需要而干涉土地估价师的独立分析和价值判断。禁行示例5：土地估价机构和土地估价人员在从事土地估价业务过程中，不得受到委托方、 其他土地估价报告使用者和其他外部第三人的不当干预，其估价价值判断的独立性不得受到 影响。禁行示例6：在从事土地估价业务全过程当中，执业土地估价师和其他估价人员不得接受 客户或估价业务其他利害关系人提供的合约约定评估费和接待方案以外的其他费用和吃请。指引示例1：执业土地估价师和其他估价人员在从事估价业务全过程当中，应当与委托方、其他估价报告使用者和估价业务相关当事人保持恰当关系，在资料交接、现场查勘和平常沟 通交流当中，务必保持估价的形式上和实质上的独立，需进行独立的价值判断。比如，在土 地估价司法鉴定业务中，土地估价师需要产权人和相关当事人提供必要的估价资料，应将估 价所需资料清单通过人民法院转交给有关当事人，并从人民法院取得该估价资料。指引示例2：对于来自行政或委托人的干预，土地估价师应及时与主管部门或委托方、相 关当事人沟通交流，如不能化解干预并影响估价机构和土地估价师的独立执业，应及时终止 估价工作，不承接该土地估价业务。第二十条 风险可控【注释】 风险可控是指，土地估价人员在承接、开展估价业务过程当中，要有风险评估 和风险防范意识。执业土地估价师在承接估价业务之前，应当进行风险评估，对于估价业务 风险大，无法有效控制的，应当拒绝该估价业务的委托；在估价业务开展过程当中，应对估 价业务进行风险控制，如实施估价程序存在困难和障碍，或者价值判断受到不当干预，应及 时与委托方协商沟通，重大事项应向估价行业协会报告，不能妥善解决的，应当放弃该估价 业务。另外，估价机构开展业务时，应注意保护估价人员的健康和安全。禁行示例1：估价目的不具备合法性，或者估价对象不可确指的情况下，执业土地估价师 不得承接该估价业务。比如，委托方要求对公园、公共广场等公益性用地以抵押目的进行估 价，或者估价人员无法通过核实待估宗地产权登记的或实际的座落位置、使用权面积、四至 状况等信息以确指估价对象等情况，估价师不得承接该估价业务。禁行示例2：难以确保土地估价师的独立价值判断的情况下，不得承接该估价业务。比如， 土地估价师与委托方、其他估价报告使用者或估价业务相关当事人有一定的利害关系，或者 估价参数的选取和估价结论过分依赖于其中一方所提供的信息，不得承接该业务。禁行示例3：与客户约定的评估费难以保证收取，或者评估费低于估价业务成本的情况下， 执业土地估价师不得承接该估价业务。禁行示例4：估价作业时间受限，或者其他原因导致土地估价程序不能完全实施的，执业 土地估价师不得承接该估价业务。禁行示例5：土地估价机构和估价人员不得以商业贿赂、贬低同行、虚假宣传等非法手段 获取估价业务。禁行示例6：估价机构高管和其他人员不得干预执业土地估价师的独立估价活动。 禁行示例7：委托方要求先进行评估再商定评估费用，或者先口头约定估价费用即开展评 估工作的，因为没有书面合约或者书面合约不完整，执业土地估价师不得接受该估价业务委 托。禁行示例8：土地估价合同签订后，估价目的、估价时点、估价对象和估价范围发生重要 变化，估价机构未与委托方商定补充合约的，执业土地估价师不得继续进行估价。禁行示例9：当出现估价依据天然缺失，或者估价对象宗地的使用权人不配合估价人员的 现场查勘工作等情形时，估价机构未能协调好有关事项的，土地估价师不得接受该估价业务 委托，已经接受估价业务委托的，不得继续开展估价工作。比如，待估宗地在地震、海啸等 自然灾害中灭失，土地估价师不得接受该估价业务委托，已经接受估价业务委托的，不得继 续开展估价工作。禁行示例10：执业土地估价师不得在土地估价报告当中发表有关估价对象宗地法律权属、 委托方财务会计信息等其他领域的专业意见。禁行示例 11：执业土地估价师在估价中，不得担保估价结果是估价对象宗地在实际市场 交易当中可实现价格的保证，不得担保估价目的能够实现。禁行示例 12：执业土地估价师在估价当中，应当对委托方所提供资料的真实性履行必要 的审查程序，但不得对其真实性进行保证。禁行示例13：在编制土地估价方案过程中，土地估价师不得随意删减基本估价程序。 禁行示例 14：在估价业务过程中受到客观条件限制，无法或者不能完全履行全部估价程 序的，土地估价师不得依照原合约继续开展估价工作。比如，地震等自然灾害导致国土、房 管、规划等政府部门所保管的地籍档案、地上建筑物产权档案估价资料灭失，土地估价师无 法完全履行估价程序。禁行示例 15：在编制复杂或大型业务的土地估价方案当中，不得将专业能力不足或缺乏 估价经验的土地估价师安排在重要的估价环节，更不得将其安排为估价项目负责人或审核人。禁行示例 16：在编制复杂或大型业务的土地估价方案当中，不得对于不同的估价业务环 节不分轻重缓急，估价人员和估价工作时间的分配不得有随意性。指引示例1：土地估价机构和土地估价师在承接估价业务之前，应当进行风险评估，对于风险大而且无法有效控制的估价业务，应当拒绝该估价业务的委托。指引示例2：在估价业务开展过程当中，应对估价业务进行风险控制，如实施估价过程中 发现新情况或新信息，需要对估价范围、估价时点等重要事项进行调整的，应及时与委托方 协商沟通，不能妥善解决的，应当放弃该估价业务。指引示例3：估价机构可通过建立执业风险基金管理制度，于每年年末根据本年度审计业 务收入按比例提取风险金，或购买执业责任保险，提高抵御执业责任风险的能力。指引示例4：估价时点唯一、估价目的明确、估价对象和估价范围清晰、估价报告使用者 预先确定，是界定估价机构和土地估价师执业责任的重要内容，需要在合约当中预先予以明 确。否则，不利于估价机构和土地估价人员的自我保护。指引示例5：估价合约应明确估价范围。土地估价师在签约时，应与客户达成一致并在合 约中载明。另外，如果在估价过程中发现了新情况，土地估价师需要重新考虑估价范围时， 应当及时与委托方沟通并修订估价合约。比如，合约签订初期估价范围仅指估价对象所在整 个宗地的土地使用权，估价过程中土地估价师调查发现部分宗地上的商品房已销售，应及时 与客户沟通，将估价范围调整为估价对象所在宗地的部分地块的土地使用权。指引示例6：估价合约应说明估价报告对外公布的限制性条款和授权条款。任何对该估价 报告的复制或公开引用，都需要有估价机构事先的书面同意。指引示例7：估价合约当中最好应当明确暂停估价、终止估价情形及其处理办法，以及相 应的估价费用支付方式。否则，极易导致事后的估价纠纷。比如，估价合约中约定委托方如 果中途中断委托评估请求，估价机构和土地估价师工作已经过半，甲方则应付给估价机构全 部评估咨询服务费；估价机构和土地估价师的工作尚未过半，委托方则应付给估价机构全部 评估服务费的 50%，或已预付的定金和评估服务费不予退还。指引示例8：估价合约中可以约定，遵守相关法律、法规和相关估价规范和行业准则，具 备相应的专业能力，对估价对象在估价时点的特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业 意见，是注册土地估价师的责任；提供必要的估价资料并保证所提供资料的真实性、合法性、 完整性是委托方的责任；委托方和估价报告合法使用者均应当恰当使用估价报告，超出估价 时点使用估价报告等不恰当使用估价报告的，估价机构和估价人员不承担任何责任。指引示例9：出现估价依据天然缺失，或者估价对象宗地的使用人不配合估价人员的现场 查勘等估价工作，委托方仍坚持要求进行估价，估价机构和土地估价师应当知晓其风险，并 可以书面告知委托方：估价机构和土地估价师在这种情况下接受委托并开展估价工作，只能 出具咨询性估价报告，并且如果估价程序或估价依据的不完备，并非土地估价师的主观过错 造成，则委托方不得对估价工作的瑕疵提出质疑，也不得因此对估价机构和土地估价师提出 估价不当的指控，委托方和有关当事人应当承担估价结果所可能带来的法律后果。指引示例 10：土地估价师可以根据估价业务的估价目的、估价范围等具体情况，合理确 定估价方案的繁简程度，但其所涵盖的估价业务流程应符合估价行业规范的基本要求。指引示例 11：在编制复杂或大型业务的土地估价方案当中，土地估价机构应当建立一个 协调和督导小组，负责内部和外部的协调工作，负责方案的具体实施，以便于估价质量的全 程监控。指引示例 12：在编制复杂或大型业务的土地估价方案当中，土地估价机构应当明确估价 项目的项目负责人和项目审核人，明确参与估价的所有估价人员的职责，确保土地估价师在 工作底稿中说明其专业工作范围并签名。第六章 估价作业行为【核心理念】 遵守规程 保证真实 言之有据 勇于创新第二十一条 遵守规程【注释】 遵守规程是指，土地估价师在估价作业过程中要自始至终以技术规程为尺度， 指导、规范自己的估价作业行为。事前认真研究估价任务具体情况，对照规程认真执行技术 标准，研究制定评估技术方案（包括现场勘察、市场调研、估价测算等具体方案）；事后对照 技术标准仔细复核估价成果，确认估价报告中的所有内容（包括定性和定量的分析、参数系 数的取得）均符合规程要求。杜绝自以为是、不求甚解、敷衍了事的行为。禁行示例1：不认真执行规程规定。如估价师在接受估价任务后，不去实地踏勘，也不做 资料核实，仅凭委托方提供的资料出具估价报告。禁行示例2：为了降低资料收集和分析的难度，故意曲解规程有关规定。如在估价报告中 的将规程中已有明确界定的地价影响因素中的一般因素、区域因素、个别因素的分析范围任 意缩小或放大。禁行示例3：当估价任务不具备执行规程有关规定的条件时，估价师不做具体分析说明， 机械套用规程相关规定。如某估价任务只具备使用一种估价方法进行估价的条件时，估价师 为了满足规程“同一估价对象应选用两种以上方法进行估价”的规定，而勉强选用另一种并 不具备使用条件的方法进行估价，导致得出一个完全不能反映估价对象真实客观价格水平的 结果。指引示例 1：规程已对土地估价作业过程中所涉及的所有常规概念、名词、原理、程序等 做了详尽说明，估价师应在认真研读、透彻理解规程的前提下，严格将规程中所界定的每一 项内容，贯彻执行到土地估价作业全过程中去。指引示例2：地价影响因素分析应按照规程要求分层次进行并且各层次影响因素分析的范 围和内容界定要对照规程规定做到准确无误。指引示例3：适用估价方法的选择和各方法运用过程中各指标、参数、系数的内涵及确定 方法要遵照规程规定执行。指引示例4：估价程序应严格按照规程规定执行，尤其对于新上岗执业的土地估价师，养 成良好的执业习惯，以保证估价作业行为的科学、合理、客观、准确。指引示例5：估价报告的格式和内容要依照规程制定的规范格式完成等。第二十二条 保证真实【注释】 保证真实是指，土地估价师在估价作业的全过程，包括现场踏勘、市场调研、 价格分析、实例提取、参数选取、价格确定等方方面面都要做到实事求是、尊重客观，要有 真实性基础。杜绝弄虚作假、张冠李戴的行为。禁行示例1：编造或加工篡改实例、参数等影响估价结果的重要因素。禁行示例2：对间接引用的资料、文件断章取义，或引用过期资料、文件而得出不客观准 确的结论。禁行示例3：实例提取、参数选取、价格确定等受委托方或其他利益相关方的影响而人为 带有倾向性或指向性。指引示例1：根据估价对象权属证明文件（土地证、法院判决书等）记载情况及估价师现 场调查、核实情况，真实反映估价对象权利情况，尤其是估价基准日是否产权清晰、是否存 在产权纠纷、是否存在他项权利等情况。当估价师现场调查并经与当地产权管理部门或估价 对象当事人核实情况与土地登记情况不符时，估价师应当在估价报告中的如实反映，必要时 需做相应的价格处理。指引示例2：估价报告对一般因素、区域因素、个别因素的描述要与现场查勘保持一致， 对估价方法的选择起指导作用，保持取舍调整系数逻辑关系的一致性。如地价影响因素分析 中得出估价对象所处地产市场价格水平近期和未来几年内由于政策调控的原因将处于稳中有 降的趋势，而长期来看由于需求的长期增长仍然处于稳中有升的趋势，则在选用收益法估价 时应对估价对象未来年度年纯收益的预测采用分段测算的方式进行。指引示例3：估价师在进行方法选择时，应在充分调查估价对象自身情况和当地市场情况 的前提下，优先选择最能客观反映市场价格水平的市场比较法进行评估。因为这种方法评估 出的价格是最贴近当下地产市场中买卖双方都能接收的真实交易价格水平的。指引示例4：不论是估价对象还是比较实例都必须亲自到现场勘查，并以影像资料留存现 场踏勘证据，并体现在估价报告附件中，以备报告使用人或行业主管部门等报告相关人在必 要时对照、核对报告中相关指标的确定依据是否真实、合理。指引示例5：市场比较法中比较案例必须是近期真实成交的可比实例，其所有比较因素必 须真实、客观、准确，并且所有案例和用地条件信息最好是在公开信息渠道获取的，并标明 出处，以从保证论据真实的角度保证报告结论得出的真实性。指引示例6：土地还原利率的确定方法应当首选从市场上提取的估价基准日土地纯收益与 价格比率法确定，这是最能真实、客观反映估价对象所处市场当下土地还原利率的数据；安 全利率加风险调整值