房地产物业公司设备管理工作手册-76DOC

目 录 A/11 1/2编 号名 称页 码版本/状状态生效日期期WI/SSB-0001设备管理理组织架架构图1A/020055/3/18WI/SSB-0002设备保修修期管理理办法1A/020055/9/1WI/SSB-0003水电过户户办理规规定1A/020055/3/18WI/SSB-0004水电过户户审批流流程1A/020055/3/18WI/SSB-0005配电房管管理规定定1A/220055/111/1WI/SSB-0006水泵房管管理规定定1A/020055/3/18WI/SSB-0007电气维修修管理规规定1A/020055/3/18WI/SSB-0008临时用电电管理规规定1A/020055/3/18WI/SSB-0009设备管理理规程13A/120055/9/1WI/SSB-0010测量设备备管理规规程4A/020055/3/18WI/SSB-0011供配电设设备设施施安全操操作规程程2A/120055/9/1WI/SSB-0012供配电设设备设施施运行管管理规程程3A/120055/9/1WI/SSB-0013供配电设设备设施施维修保保养规程程2A/120055/9/1WI/SSB-0014给排水设设备设施施操作规规程1A/120055/9/1WI/SSB-0015给排水设设备设施施运行管管理规程程3A/120055/9/1WI/SSB-0016给排水设设备设施施维修保保养规程程4A/120055/9/1WI/SSB-0017游泳池设设备操作作规程1A/020055/3/18WI/SSB-0018游泳池设设备运行行管理规规程3A/120055/9/1WI/SSB-0019游泳池设设备维修修保养规规程4A/120055/9/1WI/SSB-0020空调维修修保养规规程1A/020055/3/18WI/SSB-0021消防系统统运行管管理规程程3A/120055/9/1WI/SSB-0022消防系统统维修保保养规程程3A/120055/9/1WI/SSB-0023弱电系统统维修规规程2A/O20055/3/18WI/SSB-0024顾客家庭庭安装/维修规规程8A/120055/9/1WI/SSB-0025周界报警警系统维维修保养养规程2A/120055/9/1WI/SSB-0026道闸系统统维修保保养规程程1A/O20055/3/18目 录 A/11 2/2编 号名 称页 码版本/状状态生效日期期WI/SSB-0027公共设备备大的故故障维修修程序1A/O20055/3/18WI/SSB-0028设备更新新、技术术改造程程序1A/O20055/3/18WI/SSB-0029正压风机机维修保保养规程程2A/120055/9/1WI/SSB-0030楼宇对讲讲系统维维修保养养规程1A/020055/3/18WI/SSB-0031高空碰碰碰车维修修保养规规程1A/O20055/9/1WI/SSB-0032观光车维维修保养养规程2A/O20055/9/1WI/SSB-0033电梯运行行操作规规程2A/020055/9/1WI/SSB-0034电梯设备备维修保保养规程程4A/020055/9/1WI/SSB-0035应急灯、安全出出口指示示灯维修修保养规规程1A/O20055/9/1WI/SSB-OO36污水处理理系统维维修保养养规程2A/O20055/9/1WI/SSB-0037防盗监控控系统维维修保养养规程1A/020055/9/1WI/SSB-0038管道直饮饮水系统统操作规规程3A/O20055/9/1WI/SSB-0039管道直饮饮水系统统保养规规程2A/O20055/9/1WI/SSB-0040管道直饮饮水系统统工艺流流程图1A/020055/9/1WI/SSB-0041自动洗瓶瓶灌装机机操作规规程2A/020055/9/1WI/SSB-0001设设备管理理组织架架构图 AA/0 1/1公司总经理供方公司工程部管理处服务中心WI/SSB-0002设设备保修修期管理理办法 A/0 1/111.目的的规范设备备保修期期的管理理工作。2.适用用范围设备保修修期的管管理。3.程序序要点3.1 国务院院建设设工程质质量管理理条例规规定建设设工程的的最低保保修期限限为：3.3.1 基基础设施施工程、房屋建建筑的地地基基础础工程和和主体结结构工程程，为设设计文件件规定的该工工程的合合理使用用年限。3.1.2 屋屋面防水水工程、有防水水要求的的卫生间间、房间间和外墙墙面的防防渗漏，为为5年。3.1.3 供供热与供供冷系统统，为22个采暖暖期、供供冷期。3.1.4 电电气管线线、给排排水管道道、设备备安装和和装修工工程，为为2年。3.1.5 其其他项目目的保修修期限由由发包方方与承包包方约定定。3.1.6 建建设工程程设备的保保修期，自自竣工验验收合格格之日起起计算。保修期的的计算应应以上述述条款及及发展商商与安装装单位、设备供供货单位位的合同同保修期期限为准准。工程程竣工日日若距物物业接管管日过长长，导致致接管验验收时保保修期已已满者，应应建议发发展商适适当延长长保修期期。3.2 物业设设备接管管时，物物业公司司、发展展商、保保修单位位三方应应就设备备保修期期保修的的内容、范范围、期期限，管管理处维维护的内内容、范范围，保保修款支支付，做做出界定定，达成成共识，形成成书面协协议。保保修期內內，若保保修单位位提供的的服务难难以达到到公司标标准，适适应考评的需需要时，保保修工作作之外的的保养内内容管理理处自己己（或委委托专业业公司）完完成。3.3 设备保保修期满满，物业业公司宜宜委托专专业公司司对设备备进行维维护保养养，机电电设备可可委托其做做日常维维护、一一级保养养、二级级保养，工工作应以以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主主，不宜宜触及核核心软、硬件部部分。机机电设备备维修，管管理处应应督促保保修单位位解决。3.4 保修期期结束，保保修单位位结算保保修金时时，管理理处应在在结算申申请书上上如实填填写使用方意见见，并报报公司工工程部审审核。保保修单位位不履行行保修义义务，管管理处有有权拒绝绝签字。4.相关关文件与与记录 无WI/SSB-0003水水电过户户办理规规定 AA/0 1/11目的的规范水电电过户办办理的管管理工作作。2适用用范围水电过户户办理的的管理3程序序要点3.1 用电、用水由由发展商商过户到到管理处处应满足足以下条条件：3.1.1 各各项政府府验收通通过，物物业接管管验收、房屋设设备验收收合格，计计量装置置符合要要求。3.1.2 工工程施工工收尾工工作均结结束，无无施工临临时用电电、用水水发生。3.1.3 居居民、商商业用水水电的分分配比例例发展商商已调整整到合理理的数值值。未调调整到合合理数值者，已已与发展展商对多多支出的的水电费费进行补补贴事宜宜达成协协议。3.1.4 以以住宅为为主的小小区，发发展商已已申请办办理抄表表到户。3.1.5 原原用电用用水户结结清已发发生的水水电费。3.2 水电过过户由公公司工程程部负责责审核并并办理合合同会签签手续。管理处处应向发发展商索索要原供供用电合合同、供水水合同、供水水合同执执行单及及近期电电费、水水费单提交公司司工程部部，审核核通过后后，由管管理处具具体办理理过户、抄表到到户事宜宜，未经经工程部审核核管理处处不得自自行办理理。每月月底管理理处工程程班组填填写好水水电月度度抄表记记录卡交交管理处处财务室室保存。4相关关文件与与记录供用电电合同供水合合同供水合合同执行行单QR-SSB-0033水水电月度度抄表记记录卡WI/SSB-0004水水电过户户审批流流程 A/00 11/1水电过户户、抄表表到户审审批流程程开始有问题有问题是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管要求发展商整改有问题管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。发展商、管理处向供电、供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。符合抄表到户条件发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。由我司代办。管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写公共部分代收水电费合同书在公司工程部办理会签手续盖章，公共部分及小顾客资料报供电供水所。发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电、供水合同、水电费单及空白供电、供水合同、银行代收水电费合同书。到公司工程部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。管理处与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。WI/SSB-0005配配电房管管理规定定 A/21/21目的的确保小区区供电系系统安全全正常运运行。2适用用范围配电房的的管理3程序序要点3.1 职责3.1.1 工工程技术术员负责责配电房房机电设设备管理理和值班班。3.1.2 停停送电由由值班人人员操作作，无关关人员禁禁止进入入配电房房。3.1.3 值值班员必必须持证证上岗，熟熟悉配电电设备状状况，操操作方法法和安全全注意事事项。3.2 注意事事项3.2.1 复复杂的倒倒闸操作作，应执执行操操作票制制度、监监护制度度，严禁禁两人同同时倒闸闸以操作，免免发生错错误，高高压环进进、环出出柜严禁禁操作。3.2.2 操操作及检检修时应应按规定定使用电电工绝缘缘鞋、绝绝缘手套套、绝缘缘工具等等。并应应填写工工作票或或按命令令执行，其其方式有有下列三三种：第一种工工作方式式：高压压设备上上工作需需要全部部停电或或部分停停电的；高压室室内的二二次接线线和照明明等回路路上的工工作，需需要将高高压设备备停电或或做安全全措施的的。第二种工工作方式式：带电电作业和和在带电电设备外外壳上工工作的；控制盘盘和低压压配电盘盘、配电箱箱、电源干干线上工工作的；二次结结线回路路上工作作的；无无需将高高压设备备停电者者，非当当值班人人员用绝绝缘棒和和电压互互感器定定相或用用钳形电电流表测测量高压压回路的的电流工工作的。口头或电电话命令令：第一一种和第第二种之之外的其其他工作作方式。口头或或电话命命令，必必需清楚楚正确，值值班员应应将发令令人、负负责人及及工作任任务详细细记入操操作记录录簿中，并并向发令令人复诵诵核对一一遍。3.2.3工作票票一式填填写两份份，一份份必须经经常保存存在工作作地点，由由工作负负责人收收执，另另一份由由值班员员收执，按按时移交交。在无无人值班班的设备备上工作作时，第第二份工作票票由工作作许可人人收执。一个工工作负责责人只能能发一张张工作票票。3.2.4工作票票上所列列的工作作地点，以以一个电电气连接接部分为为限，如如施工设设备属于于同一电位位、位于同同一楼层层、同时停停送电，且且不会触触及带电电导体时时，可允允许在几几个电气连接接部分共共用一张张工作票票。在几几个电气气连接部部分上，依依次进行行不停电电的WI/SSB-0005配配电房管管理规定定 A/22/2同一类型型的工作作，可以以发给一一张工作票票。若一一个电气气连接部部分或一一个配电电装置全全部停电电，则所所有不同同地点的的工作，可可以发给给一张工作票票、但要要详细填填明主要要工作内内容。几几个班同同时进行行工作时时，工作票票发给一一个总的的负责人人。3.2.5 若至至预定时时间，一一部分工工作尚未未完成仍仍须继续续工作而而不妨碍碍送电者者，在送送电前，应应按照送送电后现现场设备备带电情情况，办办理新的的工作作票，布布置好安安全措施施后方可可继续工工作。3.2.6工作作票的的有效时时间，以以批准的的检修期期为限。工作作票至至预定时时间，工工作尚未未完成，应应由工作作负责人人办理延延期手续续。3.2.7 高低低压柜开开关状态态应作好好警示、标识。3.2.8 室内内照明、通风保保持良好好，并经经常保持持配电房房地面及及设备外外表清洁洁无尘，室内温度度控制在在40以下，墙墙壁配挂挂温度计计。3.2.9 建建立运行行记录，每每日巡查查、并按按规定填填写配配电房运运行记录录表，每每月细查查一次，半半年大检检修一次次。查出出问题及及时处理理，解决决不了的的问题书书面报告告公司工工程部。3.2.10配配电房内内禁止乱乱拉乱接接线路，严严禁变压压器、空空气开关关超载运运行。3.2.11 保保持配电电房消防防设施的的完好齐齐备，保保证应急急灯在停停电状态态下能正正常使用用。3.2.12 保保持配电电房防鼠鼠网完好好，发现现破损立立即修复复。4.相关关文件与与记录QR-SSB-0001操操作票QR-SSB-0002配配电房运运行记录录表QR-SSB-0028工作票票WI/SSB-0006水水泵房管管理规定定 A/0 1/111目的的确保水泵泵房的正正常运行行，以便便及时向向顾客提提供合格格的生活活用水和和消防用用水。2适用用范围 水水泵房的的管理3程序序要点3.1 值班工工程技术术员负责责对水泵泵房进行行日常巡巡视，检检查水泵泵、管道道接头和和阀门有有无渗漏水水，并按按规定填填写水水泵房巡巡查记录录表。3.2 经常检检查水泵泵控制柜柜的指示示灯指示示、观察察停泵时时水泵压压力表指指示。在在正常情情况下，生生活水泵泵、消防防水泵、喷淋泵泵的选择择开关应应置于自自动位置置。3.3 生活活水泵规规定每周周至少轮轮换使用用一次，消消防泵每每月自动动和手动动操作试试机一次，确保保消防泵泵在事故故状态下下能正常常启动。3.4 水泵房房每周由由分管责责任人打打扫一次次，确保保泵房地地面和设设备外表表的清洁洁。3.5 水池观观察口应应加盖并并上锁，钥钥匙由指指定的工工程技术术员管理理。透气气管应用用纱布包扎，以以防杂物物掉入水水池中。3.6 按照水水泵保养养要求定定期对其其进行维维修保养养。3.7 保证水水泵房的的通风、照明，以以及应急急灯在停停电状态态下的正正常使用用。4相关关文件与与记录QR-SSB-0003水水泵房巡巡查记录录表WI/SSB-0007电电气维修修管理规规定A/0 1/11目的的确保电气气设备的的正常运运行，促促进电气气设备设设施保养养、维修修工作正正常化、规范化化、科学学化。2适用用范围电气维修修的管理理3程序序要点3.1 严格遵遵守国家家电气安安全操作作规程，工工程技术术员做到到培训后后持证上上岗，以以保证工作万无无一失。3.2 供方（或或维修人人员）对对于小区区内配置置的电气气设备，应应按计划划定期保保养及维维修，重大电气气设备的的检修计计划，应应由工程程部把关关审查并并派专人人参加。3.3 维修和和保养电电气设备备时，维维修人员员应采取取相应的的安全技技术措施施，管理理处对作作业人员应应进行安安全生产产交底和和技术交交底，防防止触电电及设备备事故的的发生。3.4 在电源源干线、低压配配电盘及及配电箱箱等设备备上进行行工作时时，应有有专人监监护，至至少由两人人互相配配合进行行。操作作前应摘摘掉检修修设备的的电源保保险后验验电，并并悬挂标标识牌，操作作人员应应使用绝绝缘工具具，并站站在绝缘缘垫上作作业。3.5 维修后后的电气气设备及及线路，应应经专职职人员检检查无误误并拆除除所有的的安全措措施后，方可投入入运行。严禁在在处于工工作状态态的电动动机及其其附属装装置回路路上进行行工作。4相关关文件与与记录无WI/SSB-0008临临时用电电管理规规定A/0 1/111目的的确保小区区临时用用电的电电源线路路安全和和电气设设施设备备安全运运行。2适用用范围 临临时用电电的管理理3程序序要点3.1 管理处处对小区区进行重重大修缮缮工程使使用的电电动设备备和电动动工具的的用电量量，应限限定在不不影响小小区供电电系统正正常运作作和供电电负荷量量允许范范围内。维修人人员在填填报修缮缮计划时时，应同同时上报报用电设设备详细细资料，经经管理处处负责工工程管理理的客户户主任批批准后，才才能组织织施工。3.2 临时用用电应符符合消防防和安全全用电要要求。3.3 凡进入入小区内内进行施施工的单单位和个个人使用用电动设设备、工工具及电电源线等等器材，应应符合国国家有关关产品质质量规定定和安全全要求，并并安装漏漏电保护护开关，配配备分线线电闸箱箱和安装装电表，电电动工具具、临时时照明线线路应有有合格插插头插座座，并在在管理处处专业人人员指定定地点接接线，禁禁止乱拉拉乱接电电线。3.4 进入小小区的临临时施工工人员使使用的电电动设备备和工具具，应在在管理处处规定时时间内使使用，禁禁止在其其它时间间内使用用，以防防发出各各种噪音音影响顾顾客和邻邻居的正正常休息息。3.5 管理处处专业人人员有权权对违章章操作的的人员和和电动设设备工具具进行检检查，有有权制止止违章电电动设备备及工具具的使用用。对不不听劝阻阻者，应应立即报报告管理理处，停停止施工工。4相关关文件与与记录无WI/SSB-0009设设备管理理规程 A/1 1/1331目的的确保设备备设施运运行正常常，维修修、保养养规范。2适用用范围公司管辖辖的电力力(油)拖动设设备、电电机、电电气设备备（含强强电主线线路）、电子设设备（含弱弱电线路路）、管管道、风风道、阀阀门及其其它房屋屋附属装装置。3程序序要点3.1 日常维维护保养养指经常性性的保养养工作。包括定定期检查查、清洁洁、防腐腐、紧固固和润滑滑，对不不经常运运行的机械进进行盘车车、试车车（消防防水泵、发电机机），发发现小故故障及时时排除，作作好记录录。3.2 一级保保养对机械设设备进行行检查、检测，根根据实际际需要局局部解体体，进行行清洗、调整、维修更更换。对电电机进行行绝缘摇摇测。对对电气设设备清扫扫，检查查仪表、电器（断断路器等等）。对对电子设备备除尘、触头研研磨、更更换，功功能检查查。对管管道、风风道局部部除锈防防腐、刷刷漆。对各种主主要阀门门（含风风阀、防防火阀）渗渗漏、故故障进行行处理。3.3 二级保保养对机械设设备进行行全面清清洗、调调整，部部分解体体检查和和局部修修理，更更换易损损件，噪噪声、振动、泄泄漏检测测，发电电机带负负荷试车车。对电电机进行行绝缘摇摇测，抽抽芯检查查，清扫扫、轴承上油油。对电电气设备备全面清清洁，母母线、导导线、电电器端子子压接面面除氧化化，电器器参数整定，耐耐压绝缘缘测试。对电子子设备除除尘、插插接件接接口清洗洗，系统统功能、参数测测试。对管管道、风风道部分分除锈、防腐、刷漆。对各种种主要阀阀门（含含风阀、防火阀阀）渗漏、故故障处理理或更换换。3.4 中修工工程中修工程程是指对对设备进进行正常常的和定定期的全全面检修修，对设设备部分分解体修修理和更更换少量磨损损零部件件，保证证设备能能恢复和和达到应应有的标标准和技技术要求求，使设设备能正正常运转到下下一次修修理。3.5 大修工工程大修工程程是指对对设备进进行定期期的全面面检修，对对设备要要求全面面解体、更换主主要部件件或修理不不合格的的零部件件，使设设备基本本恢复原原有性能能。WI/SSB-0009设设备管理理规程 A/1 2/1133.6 设备更更新和技技术改造造是指设设备使用用到一定定年限后后，技术术性能落落后、效效率低、耗能大或或污染（腐腐蚀、排排气、粉粉尘、噪噪音）问问题日益益严重，应应更新设设备，提提高和改善技术术性能。3.7 事后维维修（故故障维修修） 设备发生生故障后后，对失失效、损损坏部分分作针对对性的维维修。3.8 状态维维修通过监测测设备状状态参数数的变化化，出现现明显劣劣化后实实施的维维修。4设备备分类根据设备备对顾客客服务的的重要性性将其分分为三级级（风机机类、泵泵类、机机组类均均含相应应的电机机、电气气控制柜柜）。级设备备：电梯梯、发电电机、生生活水泵泵、消防防泵、喷喷淋泵、稳压泵泵、低压压配电柜柜、火灾灾中央报报警控制制柜、消消防联动动柜、冷冷水机组组、BAA中央管管理计算算机。级设备备：正压压风机、空气处处理器、冷却塔塔、公用用天线系系统、对对讲报警警系统、防盗监监视系统统、气体体自动灭灭火设施施、高压压开关柜柜、变压压器、车车场自动动收费装装置、泳泳池水处处理装置置、DDDC现场场控制器器。级设备备：除、级以外外的所有有设备。如：区区域火灾灾报警控控制箱、小型控控制箱（配配电箱）、交通道道闸、排排风机、风机盘盘管、集集中抄表表装置、维修机机具以及及办公室室、食堂堂、清洁洁、保安安通讯设设备等。5设备备管理模模式采用计划划预修制制（三级级保养-日常常维护保保养、一一级保养养、二级级保养、小修、中修、大修、设备更更新和技技术改造造）与状状态维修修、事后后维修相相结合的的管理模模式。5.1 对于符符合磨损损规律的的、级设备备（电梯梯、水泵泵、正压压风机、电动机机、柴油油发电机、冷水机机组、道道闸等），定定期做三三级保养养，定期期进行小小修、中中修、大大修。小修包含含在三级级养护中中。中修修、大修修周期见见附表设设备保养养、中修修、大修修周期。5.2 对于、级电气气设备（高高压柜、变压器器、低压压柜、控控制柜等等）、电电子设备备（火灾报报警控制制柜、放放大器、计算机机等）进进行三级级保养、探测性性维修（功功能检查查）、状态维修修。5.3 对于级设备备，采取取事后维维修，每每年进行行一次保保养，并并记录在在级设备备保养、检查查记录表表内。WI/SSB-0009设设备管理理规程 A/11 33/1336职责责6.1 工程部部负责设设备接管管验收，大大中修及及设备更更新改造造计划制制定、方方案审核核，各管理处维维修人员员的调配配，工程程监督，保保养计划划审批，设设备（器器具）申申购、报报废审核，组织织招投标标，选择择、评价价设备维维修养护护供方，负负责机电电设备维维修保养养合同的的初审，设设备缺陷陷整改，中中修、大大修、更更新改造造委托合合同的审审核，办办理合同同会签手手续。 6.2 工程部部负责机机电设备备维修保保养情况况及设备备技术状状态的月月检查。6.3 管理处处负责机机电设备备日常操操作、运运行、巡巡查、点点检及设设备维修修保养合合同委托范围围外的一一切保养养、维修修工作，填填写设设施设备备日巡查查表，编编制保养养计划，与供方根根据确定定设备备维修保保养合同同的分分包内容容。维修修养护合合同签订订后，按按合同监督检检查、评评定供方方。7设备备前期管管理7.1 前期介介入设备选型型、安装装要求等等由工程程部对有有关物业业考察后后，向发发展商提提出。政政府有关关部门的的验收，管管理处应应参与。7.2 设备的的接管验验收7.2.1设备备的接管管验收由由工程部部代表公公司，组组织相关关人员，组组成验收收组，会会同发展商、承承包商进进行。验验收依据据为设备备出厂说说明书及及国家有有关规范范、标准准。确实实达不到上述述条件的的应在验验收单中中写明实实际情况况及原因因，并限限期整改改，进行行复验。设备的接管管凭证由由公司工工程部对对地产商商办理（验验收单的的接收人人签字处处盖物业业公司公公章）。、级设备备由工程程部组织织相关专专业人员员及管理理处人员员一同检检验，级设备由管理理处检验验，填写写验收单单报工程程部复核核盖章。验收单单盖章后后，复印印件由发发展商、管理理处各留留一份作作为交接接凭证。设备技技术资料料在设备备交接验验收时，由由工程部部向发展商商收取并并办理接接收手续续。对于于发展商商尚未移移交的资资料，由由工程部部代表公公司跟踪收取取并填写写接管验验收移交交工程资资料清单单，全部部资料收收齐后，在在工程部部办理清清单签字、盖章手手续。资资料原件件由管理理处专人人保管。 7.2.2当供供电设备备、供水水设备验验收合格格接管后后，方可可与发展展商办理理水、电电用户更名、过过户手续续，最好好直接与与供电局局、自来来水公司司办理抄抄表到户户手续。办理手手续前，管理理处应向向发展商商索要原原供电电合同、供水水合同及及近期电电费、水水费单WI/SSB-0009设设备管理理规程 A/1 4/113提交公司司工程部部审核。审核通通过后，由由管理处处具体办办理过户户、抄表表到户事事宜，工工程部负责责办理供供电合同同、供供水合同同、委委托银行行代收水水电费协协议书等等的对外合同会会签手续续。7.3 设备的的编号设备编号号由以下下四部分分组成：第一部分分表示单单位的名名称：以以管理处处成立时时间先后后顺序，用用字母表表示。当当管理处处数目超超过266个时，用用双字母母表示。第二部分分表示设设备的类类别：用用数字表示示。第三部分分表示单单位设备备序号：用数字字.表表示。第四部分分表示设设备的管管理等级级：用罗罗马数字字、表示。例： D 022 11 ()正丰豪苑苑 风风机 1号风风机 级管理理设备7.4 设备的的建帐7.4.1管理理处给所所管辖物物业的全全部设备备进行编编号，并并填写设设备统计计表。7.4.2管理理处对所所管理的的所有设设施设备备都应建建立设设备台帐帐。7.5 设备质质量缺陷陷整改新入伙的的管理处处，机电电设备接接管后，由由工程部部督促设设备供应应安装单单位对设设备质量量缺陷进行行三个月月整改，整整改达到到企业标标准后，由由工程部部验收，通通过后，再再与供方方签订设设备维修修保养合合同。7.6 设备标标识管理理7.6.1设备备标牌未隐蔽的的设备应应在规定定位置贴贴设备标标牌。对对新入伙伙的物业业，管理理处可要要求供方方按设备统计计表填写写设备备标示卡卡，贴贴在设备备上。7.6.2设备备的颜色色设备的颜颜色由各各管理处处自行统统一。7.6.3设备备状态标标识重要危险险设备的的工作状状态应标标识（如如配电柜柜挂“禁止合合闸”等），报报废、封封存的设设备应标标识。7.6.4设备备标识牌牌由工程程部统一一设计。WI/SSB-0009设设备管理理规程AA/1 5/138设备备使用管管理8.1 物业公公共设备备的操作作使用权权归管理理处，供供方维修修保养时时，停电电、停水水、操作作设备应征征得管理理处同意意。8.2 管理处处工程技技术员应应按国家家规范、公司的的有关制制度、规规定及作作业指导导书要求求对本管理理处管理理的设备备进行操操作使用用，确保保对顾客客服务质质量达标标。应认认真、全全面、细致的作作好运行行监视、检查工工作，并并作记录录，记录录应保证证准确性性、及时时性和真真实性。8.3 管理处处工程技技术员应应定期分分析各种种设备状状态记录录（含水水、电抄抄表记录录），确确定系统工工作是否否正常。作经济济性分析析，确保保设备工工作在节节能状态态，及时时予以控控制调整。8.4 重要设设备（如如变压器器等）的的投入、报停应应经工程程部批准准。9.设备备维修保保养管理理9.1 计划9.1.1维修修保养计计划1）供方方应将委委托范围围内的设设备下年年度保养养计划于于每年112月中中旬报管管理处，保保养周期、级别应应符合本本文设设备保养养、中修修、大修修周期的的规定及及合同要要求。管管理处审审核、调调整后，与与管理处处保养范范围内的的设备备保养计计划表汇汇总，于于每年112月下下旬报工工程部审审批，审审批后的的设备保保养计划划工程部部、管理理处、专专业公司司各保留留一份。并根据据年度保保养计划划制定二二00 年 月月设备维维修保养养计划表表。 2）设备备中修、大修、更新改改造计划划由工程程部制定定，并审审查确定定方案，编编制或审查预算算。9.1.2检定定计划计量器具具检定计计划由工工程部制制定。9.2 实施9.2.1按有有关制度度、规定定及作业业指导书书要求对对设备进进行保养养维修。供方负负责设设备维修保保养合同同委托托范围内内的设备备维修保保养，可可采用供供方手册册的表格格作记录录，管理处工工程技术术员负责责合同委委托范围围外的设设备维修修保养工工作。9.2.2发现现设备故故障（不不属于工工程技术术员负责责维修范范围内的的故障维维修），工工程技术员应用用故障障转呈单单立即即通知供供方，供供方接到到转呈单单后，应应在半个个工作日日内WII/SBB-0009设备备管理规规程 A/11 66/133给管理处处答复，确确定维修修时间。一时无无法解决决的问题题应给管管理处书书面说明明，承诺诺修复时时间。对对于重大大维修，工工程部应应派专业业工程师师进行现现场监督督、指导导。对于于供方不不能解决决的问题题，需要要向其它它专业公公司委托托维修时时，供方方负责人人应先填填写外外委维修修保养申申请表，维维修费用用在五百百元以下下的，由由管理处处负责人人批准维维修。维维修费用用在五百百元以上上的，经经管理处处负责人人同意，报报工程部部审核,呈报主主管领导导批准后后，再进进行修理理。若公公司进行行发包，由由管理处处填写外外委维修修保养申申请表按按上述程程序办理理审批。维修费费用较高高的项目目，由工工程部组组织招标标。关键键设备发发生故障障，造成成小区停停电、停停水或严严重影响响顾客生生活（不不含重大大设备事事故），应应按应急急程序进进行抢修修。管理理处首先先应电话话通知工工程部，并并立即组组织抢修修，恢复复设备功功能。抢抢修所用用的配件件、材料料标识后后可按紧紧急放行行处理。事后应应按常规规程序补补办审批批手续。9.2.3 设设备中修修、大修修、更新新改造工工程由评评审小组组选择供供方（招招标或指指定合格格的供方），组组织订立立有关合合同，办办理合同同会签手手续，并并由工程程部组织织有关人人员（相相关管理处处技术人人员、工工程部工工程师或或聘请的的专业人人员）进进行工程程施工监监督。9.3 检查9.3.1维修修保养检检查1）工程程技术员员日常对对设备进进行巡视视时，应应对设备备重点部部位进行行检查（点点检），并作好记记录。发发现问题题及时解解决，无无法解决决的问题题提交专专业公司司解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处负责人检查。2）设备备维修完完毕后，应应对设备备功能进进行检定定，属、级设备备由工程程部组织检定并并备案。属级设备备由管理理处检定定，所有有设备检检定记录录管理处处都应备备案。3）设备备中修、大修、更新改改造工程程竣工验验收由工工程部组组织验收收。9.3.2设备备的检定定有功电能能表、无无功电能能表、水水表由煤煤气表等等相关主主管监督督公司（部部门）负负责定期期检定，管管理处应应保护好好计量表表、柜上上的铅封封，定期期对计量量表、柜柜上的数数据进行行检查，若若发现特特殊情况况应报公公司工程程部。10设设备安全全管理10.11 持证证上岗与与安全检检查从事特殊殊工种作作业的员员工（电电工等），应应持有经经劳动部部门颁发发的有效效证件上上岗， WI/SB-0099设备管管理规程程 A/1 7/113熟识设备备的操作作规程，了了解设备备的运行行情况。公司工工程部每每季度对对设备安安全状况况进行检检查。10.22 安全全事故处处理程序序当管理处处发生设设备安全全事故后后，应立立即通知知工程班班组。在在调查人人员未赶赶到现场场之前，应尽尽可能地地保护现现场，拍拍照或录录象。工工程班组组应组织织人员抢抢修，保保证对顾顾客的服务。事后管管理处应应向工程程部提交交设备安安全事故故报告，工工程部根根据管理理处的报报告及调查查结果，向向总经理理提交设设备安全全事故调调查分析析报告，并并提出处处理意见见。11.设设备封存存及报废废管理11.11 设备备封存拟封存的的、级设备备由管理理处报工工程部，工工程部计计划安排排设备封封存前的的处理工工作（防防腐、防防护等）。封存地地点应保保持干燥燥、干净净、安全全。管理理处应定定期检查查。封存存的设备备，应贴贴封存标标记，重重新启用用时预先先保养一一次。11.22 设备备报废对不能修修复或维维修后检检定不合合格的设设备，由由工程技技术员填填写设设备停用用/封存存/报废废审批表表。经经管理处处负责人人同意后后，报工工程部审审核并呈呈报总经经理批准准报废。报废的的设备应应在设备备档案中中注明报报废日期期，封存存该设备备档案。设备维维修过程程中更换换下来的的器件（报报废件）应应在设设备维修修记录表表上写写明。报报废的设设备及报报废件，管管理处应应妥善保保管，并并统一填填写设设备停用用/封存存/报废废审批表表。12.组组织对供供方的控控制12.11 供方方的选取取类 提供零零星设备备维修的的维修方方。类 提供设设备设施施大中修修、更新新改造工工程承包包商。12.22 新供供方评价价零星维修修及日常常养护须须外委由由管理处处按供供方初审审记录初初审内容容要求进进行评价价。符合合要求者者拟定为为合格供供方，列列入管理理处合格格供方名名单。当当发生设设备中修修大修、更新改改造、缺缺陷整改改、贵重重材料采采购等项项目，应应由工程程部组织织公开招招标或议议标。除除邀约合合格的供供方参加加投标外外，还应应邀请新新供方参参加。工工程部组组织评标标小组，负负责开标标、评标标。凡符符合供供方初审审记录初初审内容容要求者者，拟定定为合格格的供方方，填写写供方初初审记录录，由总总经理审审批通过过后，列列入合格格供方名名单。WI/SSB-0009设设备管理理规程AA/1 8/1312.33 供方方选择由管理处处从合格格供方中中初选223家家符合条条件者报报评审小小组审核核，评审审小组审审核后确确定一家家报总经经理批准准并办理理合同会会签手续续。中修修、大修修更新改改造等工工程由工工程部组组织公开开招标，选选定2名名拟中标标单位报报总经理理决策，确确定中标标单位。12.44 供方方的评价价供方应每每年至少少进行一一次评审审。例保保、一保保、二保保工程的的供方由由管理处处进行评评价，评评审小组组审核，评评审结果果为不合合格的供供方从管管理处合合格供方方名单上上去掉。分包中中修、大大修、更更新改造造工程的的供方按按维修修供方监监控评价价表进进行评价价。未发发生的条条款，不不评分，最最后计算算得分率率。得分分率855%为合合格。合合格供方方经总经经理批准准后列入入合格格供方名名单，以以备再选选用。评评价结果果为不合合格的分分包方，经经总经理理签字后后，将从从合格供供应商名名单上去去掉。12.55 供方方档案工程部应应建立并并保存设设备中修修、大修修、更新新改造工工程的合合格供方方档案，档档案内容容包括：评评审记录录、资质质证书或或营业执执照复印印件及合合格供方方名单。管理处处建立例例保、一保、二二保工程程的合格格供方档档案，保保存所有有合格供供方的档档案备查查。12.66 工程程质量监监督及验验收对类供供方的日日常检查查、监督督，由管管理处进进行。管管理处应应按合同同或约定定及有关关维修标标准，对对供方是是否按维维修计划划、约定定进行维维修、予予以确认认，对照照物业公公司标准准，检查查维修质质量是否否达标。合格则则在维修修记录上上签字。管理处处的确认认不免除除供方对对不合格格维修进进行返工工、返修修的责任任。公司司每月对对物业状状况进行行一次检检查，发发现质量量问题，在在相关记记录中记记录并通通知管理理处。属于供方方的问题题，由管管理处负负责监督督其整改改。大中中修、更更新改造造工程由由工程部部派有关关工程师师进行现现场监督督。工程程竣工后后，由供供方、管管理处、工程部部共同组组成验收收组进行验验收。验验收时应应核对实实物工程程量是否否与设计计图纸相相符合，是是否满足足实际使使用功能能要求。对工程程量进行行实测实实量。对对分部、分项工工程按国国家有关关验评标标准进行行评定，最最后评定定单位工工程是否否满足合合同上的的质量等等级。按按实际需需要及有有关规范范交接竣竣工图及及使用说说明书。对验收收中发现现的质量量缺陷按按议定时时限整改改后进行行复验。验收合合格后，由由三方在在工程程竣工验验收证明明签字字盖章后后，凭工工程结算算协议书书才能能结清工工程款。 WI/SSB-0009设设备管理理规程 A/11 99/13313设设备技术术档案资资料管理理13.11 设备备技术资资料设备技术术资料管管理按本本文7.2条执执行，资资料的借借阅应办办理相关关手续。13.22 质量量记录13.22.1设设备运行行记录、巡查记记录、值值班记录录由管理理处填写写保存。管理处处实施保保养、维修修的设备备，由管管理处工工程技术术员填写写记录，分分包方实实施保养养维修的的设备，由分包方方填写保保养记录录、维修修记录。保养检检查记录录、维修修检定结结论填写写按本文文9.3.1条执执行。管管理处工工程技术术员对所所在管理理处所有有的设备备质量记记录应按按时间顺顺序装订成成册保存存。14设设备（机机具）的的申请、采购、验证、入库建建帐14.11 申请请根据小区区正常运运作或维维修需要要，由管管理处填填写购置置设备申申请报告告。经管管理处负负责人同意后后，报工工程部审审核并提提出满足足使用要要求的设设备技术术指标，然然后呈报报总经理理批准购置置。购置置的设备备，管理理处均应应建档。14.22 采购购采购人员员应对所所采购设设备的用用途、基基本要求求、质量量标准等等掌握清清楚。购购买时应应会同机具使使用人或或申请人人共同对对设备性性能、质质量等作作鉴定。确认质质量优良良、性能能完全符合要要求、使使用方法法清楚、有合格格证书、价格合合适才能能办理付付款提货货手续。14.33 验证证对设备（机机具）购购进后，在在合同规规定期内内，由管管理处工工程技术术员会同同有关技技术人员员验证，填填写采采购设备备验收表表。管管理处方方可办理理入库建建帐手续续。所有有购置的的设备均均应在采采购记录录中登记记。14.44 对于于临时和和紧急维维修所需需物品的的采购，工工程技术术员应做做到先验验证后使使用，加强现场场验证，以以保证购购进物品品是需要要的合格格品。事事后应及及时补填填，填写写的采购购日期为实实际发生生日期，并并按要求求的标识识标明。14.55 入库库建帐：建帐规规定同77.4。15.设设备完好好率设备完好好率 = 完好好设备台台数/设设备总台台数*1100%公式中的的设备均均指、级设备备。设备备的功能能和参数数能达到到产品说说明书中中的技术术 WII/SBB-0009设备备管理规规程 A/11 100/133性能指标标就视为为完好。每年年年底由管管理处工工程技术术员对所所管辖设设备进行行一次检检查，对对检查结结果按公公式进行行统计计计算，于于12月月15日日之前报报工程部部，工程程部按110%抽抽样核查查，并统统计全公公司设备备完好率率。15.11 维修修及时率率用户维修服务及时维修宗数用户维修服务总宗数 维修修及时率率=1000每年年底底管理处处汇总统统计用用户维修修服务单单计算算维修及及时率，工工程部审审查核实实。用用户维修修服务单单中顾顾客对上上门的用用户维修修及时性性进行评评价，若若顾客评评价为不不满意，则则该宗维维修视为为不及时时。15.22 维修修合格率率用户维修服务合格维修宗数用户维修服务总宗数维修合格格率= 1000上门维修修结束后后应由客客户在用用户维修修服务单单上对对维修服服务合格格签名认认可，若若顾客对对维修服服务质量量的评价价为不满满意，则则该宗维维修视为为不合格格。16.相相关文件件及记录录QR-SSB-0004 故障障转呈单单QR-SSB-0005 外委委维修保保养申请请表QR-SSB-0006 设备备维修记记录表QR-SSB-0007 设备备停用/封存/报废审审批表 QR-SSB-0008采采购设备备验收表表 QR-SSB-0009机机电设备备台帐QR-SSB-0010级设备备保养、检查记记录表QR-SSB-0011机机电设备备统计表表QR-SSB-0012设设备保养养计划表表QR-SSB-0013维维修供方方监控评评价表QR-SSB-0014事事故报告告WI/SSB-0009设设备管理理规程 A/11 111/133QR-SSB-0015工工程竣工工验收证证明QR-SSB-0016工程结结算协议议书QR-SSB-0032设设备标示示卡QR-SSB-0034设设施设备备日巡查查表QR-SSB-0046二二00 年 月月设备维维修保养养计划表表设备保保养、中中修、大大修周期期WI/SSB-0009设设备管理理规程AA/1 122/133设备代码码及分类类代码设备类别别名称01水泵02风机03变压器04空调(分分体及窗窗式空调调、风扇扇等)05消防设备备(包括报报警控制制器(屏).巡检箱箱.)06公用天线线、对讲讲报警系系统(包括对对讲主机机、视频频监视器器等) 防盗盗监视系系统07电气柜(箱)(包括括高压开开关柜.低压配配电柜.控制柜柜(箱).照明明配电箱箱.电表箱箱等)08维修机具具(包括水水、电等等的维修修机具)09食堂设备备10清洁设备备11交通设备备(包括机机动车辆辆、挡车车器等)12保安通讯讯设备(包括手手持式对对讲机)13办公设备备14路灯15游泳池设设备WI/SSB-0009设设备管理理规程 A/11 113/113设备保养养、中修修、大修修周期序号设备编号号名称日常维护护保养周周期一级保养养周期二级保养养周期中修周期期大修周期期0101生活水泵泵每月每季每年三年六年0201消防水泵泵每月每季每年五年八年0302风机每季每年五年八年0403湿式变压压器每半年每年/0504空调每月每半年每年三年六年0605火灾报警警系统每月每季每年/0706消防联动动控制柜柜每月每季每年/0807公共天线线系统每半年每年/0907对讲报警警系统/每季每年/1007防盗监视视系统每月每季每年/1108低压配电电柜每月半年每年/1208高压开关关柜每月每年/ 注:逢逢高级保保养的，低低级保养养可以不不再做。 对级设备备，采用用事后维维修,每