天津市东丽区张贵庄地块周边调研报告

天津市东丽区张贵庄地块天津市东丽区张贵庄地块周边调研报告周边调研报告天津策划销售中心1、天津市简介 中国第三大城市，中华人民共和国直辖市，中国国家中心城市，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心、中国北方国际航运中心、中国北方国际物流中心、国际港口城市和生态城市，中国中医药研发中心。天津位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代北方最早对外开放的沿海城市之一。天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山，海河在城中蜿蜒而过，海河是天津的母亲河。天津是中国近代工业的发源地。天津被誉为“中国经济第三增长极”。天津是夏季达沃斯论坛常驻举办城市。2、东丽区概况天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、万新、无瑕、新立、金钟、华明7个街道，军粮城镇和么六桥回族乡。东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。水陆空交通便捷。东丽区3、区域定位天津市中心城区和滨海新区产业发展的重要功能区，国家级航空航天产业基地，先进制造业基地，生态宜居城区。实行53683的城市架构及产业布局：5-5个生态宜居城区（黄色区域）3-3个市级功能区（紫色区域）6-6个市级功能区（橙色区域）8-8个服务业中心（红色区域）3-3个农业园区54、发展契机东丽区位于中心城区与滨海新区连接的核心区，作为连接枢纽，未来的交通条件必将逐步提升，这将成为东丽区发展的契机。6 城际交通发达/高速公路,城际铁路、车站、机场构成综合交通体系 5、区域交通条件东丽水陆交通便捷，境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路等十余条公路构成经纬；拥有39条国际、国内航线；紧靠中国北方最大的国际贸易港口-天津港，海河、金钟河在南北两端蜿蜒流过，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。随着天津北方经济中心的确立，近年来天津城区在北京、开发区双核的拉动下，经济建设速度进一步加快。该地区作为连接双核的重要节点，其交通优势极其明显。而穿越张贵庄地区的津滨大道，更是其中十分重要的一条“黄金走廊”。71、张贵庄简介张贵庄街辖区：以东郊区、卫国道、外环线为界，现状人口5.07万人，规划人口13.8万人，规划为工业区和住宅区。充分满足周边企业对人才的需求，同时对周边的商业起到拉动作用。（项目地块地处张贵庄）8张贵庄区域位于中心城区通往滨海新区的发展主轴之上。周边产业功能区分布密集，区域发展动力强劲。1、张贵庄简介92、张贵庄发展前景张贵庄联通天津市和滨海新区，是重要的战略要地；张贵庄未来规划人口13.8万人，能为周边商业提供潜在消费能力；打造未来的宜居、休闲、商务中心；知名开发商的抢先进驻将会辐射和带动周边区域的发展；区域耀华滨海学校能为区域商业发展起到积极助推作用。3、地块位置 该地块处东丽区，北临津滨大道，南邻方山道，东临跃进路，西邻登州南路。共400亩，总建面约55.9万，容积率2.1，总地价24亿，楼面地价4,300元/左右。55.9万平总建面，其中31.5万平为住宅，24.4万平为商业（商业面积可谈），商业用地中30%可做酒店式公寓。地块 土地成本：24亿总建面：559,066商业用地：244,038居住用地：315,028楼面地价：4,293元/张贵庄中心商业块规划指标地块编号经营性用地用地性质规划容积率规划建筑面积A地块26404商业用地3.00 79212K地块54942商业用地3.00 164826B地块20650居住用地2.00 41300C地块25098居住用地2.00 50196E地块14500居住用地1.70 24650F地块20456居住用地1.70 34775G地块20588居住用地1.60 32941H地块18091居住用地1.70 30755I地块26449居住用地1.70 44963J地块34655居住用地1.60 55448合计2618332.14 559066其中：81346商业用地3.00 244038180487居住用地1.75 3150284、地块指标 5、地块周边及现状：北临津滨大道，南邻方山道，东临跃进路，西邻登州南路。周边有较成熟的社区和在售楼盘，距离外环线1公里左右。目前地块拆迁已完成，地块基本平整，已有围墙围合。跃进路现状登州南路现状津滨大道现状方山道现状地块现状北向南向东向西向优势劣势机会威胁区域对面火葬场短期内不能搬迁，影响区域形象。区域跃进路尚未贯通，影响纵向至东丽核心区域的通达性。周边商业配套均距离较远，不能满足区域消费，有商业需求。周边众多在建及潜在项目提供商业需要的消费客群。区域短期内人群聚集度低，不足以形成商业需要的“人气”。周边紧邻其他竞品项目，分流客群。位于外环线以内张贵庄新城核心位置。项目紧邻耀华滨海学校，拥有年轻高端消费客群。周边地铁、高铁一应俱全，交通成熟度高。金隅悦城远洋风景本地块万科金色雅筑地处津滨大道以东，外环以内，东起登州南路，西至雪莲南路，南临山青道，北傍方山道，社区整体被1.4万左右的公共绿地环绕。产品集低密度洋房、高层、酒店式公寓、商业于一体。整体风格传承了水晶城的特色，在商业街区的布局、社区入口的钟楼、街道、院墙以及园林景观的营造上，都可找到水晶城的元素。项目名称万科金色雅筑项目位置东丽津滨大道与登州南路交口南行800米 总占地面积90,000容积率2.0总建筑面积180,000建筑形式板楼 多层 高层销售均价11,000元/销售率主力户型50-60一居、80-90两居、130-140三居开盘时间2010年11月27日开发商天津松科房地产有限公司装修标准毛坯项目卖点低密居所,花园洋房1、周边在售项目万科金色雅筑1、周边在售项目万科金色雅筑单位：万元单位：元/m2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化988万元，均价为11,044元/（毛坯）。普通住宅销售情况2012年下半年起，普通住宅基本售罄。除普通住宅外，该项目还有酒店式公寓和商业产品，销售业绩不佳。1、周边在售项目万科金色雅筑单位：万元单位：元/m2012年1月-2013年7月，酒店式公寓月均去化53万元，1套左右。均价为7,759元/（精装）。酒店式公寓销售情况酒店式公寓销售业绩极差，区域内市场前景不佳。1、周边在售项目万科金色雅筑单位：万元单位：元/m2012年1月-2013年7月，商业月均去化283万元，均价为12,052元/（毛坯）。商业销售情况商业体量较小，去年已清盘。位于天津市西青区津涞公路与外环线交口，天津的西南部，上风上水位置。东临成熟的梅江位于天津市西青区津涞公路与外环线交口，天津的西南部，上风上水位置。东临成熟的梅江居住区和正在快速发展的高端生态居住区梅江南；西临学府气氛浓厚的天津大学城；北面是居住区和正在快速发展的高端生态居住区梅江南；西临学府气氛浓厚的天津大学城；北面是水上公园居住区、体北居住区以及与项目仅一路之隔的华苑居住区，水上公园居住区、体北居住区以及与项目仅一路之隔的华苑居住区，1.5公里直达奥城和水滴。公里直达奥城和水滴。项目名称远洋风景项目位置东丽津滨大道南侧登州南路与惠山道交口总占地面积160,000容积率1.60总建筑面积260,000建筑形式洋房、高层销售均价10,925元/销售率主力户型80-90两室、130-140三室开盘时间2011年7月24日开发商天津宇华房地产开发有限公司装修标准毛坯项目卖点低密居所,花园洋房,景观居所2、周边在售项目远洋风景单位：万元单位：元/m2、周边在售项目远洋风景2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化5,726万元，均价为10,925元/（毛坯）。普通住宅销售情况金隅悦城位于津滨大道与外环线交口西南侧，地处津滨走廊津滨大道，东邻滨海新区，西邻中心城区，与河东区相连，属于环内项目。项目名称 金隅悦城项目位置东丽津滨大道与跃进路交口 总占地面积182,512容积率1.59总建筑面积290,466建筑形式小高层、洋房、别墅销售均价10,706元/销售率主力户型70-95两居、90-100三居开盘时间2010年12月25日开发商金隅（天津）房地产开发有限公司装修标准毛坯项目卖点宜居生态地产,地铁沿线,低密居所3、周边在售项目金隅悦城单位：万元单位：元/m3、周边在售项目金隅悦城2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化7,134万元，均价为10,706元/（毛坯）。普通住宅销售情况 5、区域市场小结：东丽区历年总成交明细：东丽区域的市场关注度逐年提高，近年的年成交金额已逐渐过百亿元，地块周边在售项目较少，按照现有市场成交格局，销售速度可以支撑较快的销售回款。东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。随着滨海新区开发开放的不断深入，积极抢抓机遇，大胆改革创新，努力在融入和服务新区上有突破性进展，东丽区逐步成为滨海新区政策实行区、综合配套改革先行区和滨海新区服务区。备注：以上数据包含普通住宅、别墅、商业、公寓、办公等产品。根据周边房地产市场发展状况，结合项目指标，本项目高层住宅预测均价12,000元/(毛坯)，酒店式公寓均价10,000元/(毛坯)，商业均价15,000元/(毛坯)。按照上述市场预测，以600万/亩的土地价格取得土地，预计可获得约70.7亿销售额，利润额约为15.9亿元。平均毛利润率约为22%。序号成本项目住宅公寓商业1土地成本4293429342932开发前期准备费1551761763市政工程费4075255254园林环境费1502502505配套设施费2102102106开发间接费（含营销设施建造费）1831532287建安工程费(毛坯)2200220022008管理费用360300450销售费用240200300财务费用3603004509预备费用36030045010税费估算（售价的5.65%）678565848合 计9596947210380预计售价120001000015000预计利润24045284620平均毛利润率22%