鞍山市房地产市场调研报告

提案人：行销中心提案人：行销中心目目 录录 辽宁省鞍山市地处辽东半岛中部，因市南郊有一对形似马鞍的山(满语思额穆阿林，意为马鞍形的山)而得名。鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。城市地位城市地位(2008)(2008)鞍山鞍山地理位置地理位置烟台烟台济南济南青岛青岛汉城汉城沈阳沈阳北京北京天津天津石家庄石家庄威海威海潍坊潍坊平壤平壤大连大连鞍山鞍山长春长春 东距煤铁之城本溪市96公里，南距大连市308公里，西南距营口鲅鱼圈新港120公里，西距盘锦市103公里。全境南北最长175公里，东西最宽133公里。长（春）大（连）铁路、沈（阳）大（连）高速公路纵贯南北；海（城）沟（帮子）铁路、海（城）岫（岩）铁路联接东西。大庆至大连的输油管道经过境内。公路成网，遍布乡镇，交通十分方便。鞍山历年经济发展状况鞍山历年经济发展状况 2004年以来，鞍山市GDP发展在2005年受到阻碍，仅增长1.2%，导致人均GDP大幅下降，2006年开始走入正轨，2007年摆脱经济发展困境，步入平稳发展，且保持较高增速，且人均GDP增速高于GDP增速，从上图指数可以看出，鞍山市的人均GDP水平相对于低水平的GDP总量是很高的，从这点可以看出，一方面，鞍山市的常住人口与经济发展水平是不相称的，总量偏少，另一方面，鞍山市作为工业大市，城市生产能力非常强。鞍山城市居民收支状况鞍山城市居民收支状况 2004年以来，鞍山城市居民可支配收入和消费性支出都稳步上涨，2006年以前增幅波动较大，2007年开始增幅稳定，且保持高水平增长，二者增长趋势基本吻合，消费性支出增长较快，且支出占收入的比例逐年降低，可以看出鞍山城市居民消费水平和消费能力皆有较大提高，居民生活水平稳步提高。2006年，鞍山城市居民收入首次破的万，主要源于工薪族加薪、个体户减税、退休金上调和股市的火爆。鞍山市三大产业结构鞍山市三大产业结构 鞍山市作为我国重要的工业城市，第二产业对GDP增长作出了重大贡献，但是随着社会经济和城市化的进一步发展，鞍山市单纯依靠第二产业推动经济发展已经显得力不从心，城市产业结构在近年来也是不断调整，从上图可以看出，近年来第三产业发展迅速，第二产业和第一产业比例均有所下降，第二产业下降幅度最大，2010年，鞍山市三大产业比将向6：49：45努力。鞍山市对外贸易情况鞍山市对外贸易情况 鞍山市是一个典型的出口型城市，主要是工业产品的出口，近年来，出口总额一直保持着较高的增长速度，但是从上图可以看出，增长率线总体呈下滑态势，出口在一定程度上受到一定的阻碍，鞍山工业结构调整和产业能力升级已经势在必行。鞍山社会消费情况鞍山社会消费情况 从上图可以看出，鞍山市社会消费品零售总额近年来一直保持较高的增长速度，2006年开始，鞍山消费上升态势明显，增长率迅速拔高，说明鞍山近年来，社会消费品市场活跃，居民消费能力普遍增强。其中住宿餐饮业零售额增长趋势基本与总额温和，且增长率曲线整体位于总额上方，从这点可以看出，近年来鞍山住宿餐饮业不仅发展迅速，且在总额中所占的比例也越来越高，说明鞍山市“吃住文化“发展迅速，也越来越受消费者喜爱和重视。规划发展规划发展重要规划重要规划规划城市轻轨“南通海城、北接辽阳”一、加快建设通海产业大道。鞍山的通海产业大道不只是一条，而是多条，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。二、规划建设鞍山轻轨铁路。南通海城，北接辽阳，最终与以沈阳为中心的城市群轻轨相接，成为城市区域间公共快线。三、规划鞍山环城高速公路。建设环城高速公路四、加强鞍山与相邻市主要道路的对接。实现鞍山在道路上与其他城市的全面融入，形成鞍山全开放、立体式、多功能、高效率的城市大交通网络。新区将按照科技文化旅游产业核心区乃至未来行政中心的目标来建设申请将大屯、腾鳌、甘泉转为城区“城乡一体”再造一个鞍山一、城南建30万人口新城区 二、鞍海营一体实现“南进”三、海台岫打造多个出海口 胜利路改造鞍山第一路鞍山与周边城市各项商业指标比较（鞍山与周边城市各项商业指标比较（2008）城市指标鞍山排名鞍山威海烟台天津沈阳大连太原唐山本溪丹东吉林石家庄呼和浩特GDP（亿元）81607.91780 3434 6354 3861 3858 1468 3561.2610.9563.861300.22838 1316 第三产业（亿元）9656560 1068 2411 1743 1575 706 1107.9189221.03497.61104 739 社会消费品零售总额（亿元）11368.3484 1023 2000 1506 1183 620 809.76141.6198.07481.11005 533 GDP增长率216.6%12.1%13.6%16.5%16.3%16.5%8.1%13.1%15.0%16.1%20.6%11.0%13.6%第三产业增长率219.8%16.5%16.5%14.7%15.0%14.4%13.3%15.3%16.3%13.7%28.3%12.9%15.1%社会消费品零售总额增长率623.2%23.2%23.4%24.5%22.2%20.3%20.2%24.8%22.2%22.3%23.7%22.4%23.8%批发零售贸易业零售额（亿元）11298.6411 868 1690 607 987 561 678.61116.6166.7412.8893 398 餐饮业零售额（亿元）869.661 110 305 80 185 57 118.272531.3767.799 131 批发零售业增幅822.8%24.6%25.3%24.9%24.6%20.9%17.6%24.2%22.4%20%24.1%22.0%23.9%餐饮业增幅725.4%17.1%23.5%22.7%22.2%18.3%27.4%28.7%27.5%29.7%21.1%27.4%29.8%从上表观察可以看出，鞍山市仅仅在经济总量和第三产业的增长率上名列周边城市前茅，但是在消费品市场上却处于落后地位，仅高于辽宁境内的其他城市，整体上看，鞍山商业环境总体上要弱于周边较发达城市，其与同为工业城市的唐山差距甚大，但是，随着鞍山市第三产业的迅速发展，鞍山商业将迎来一次发展的契机。商业路分布商业路分布“六路六路”1、胜利路精品商业路 4、千山东路文化旅游产业路 2、建国南路商饮风情路 5、人民路家电五金路 3、千山西路、解放西路汽车产业路 6、解放东路新兴商业路 六路简介六路简介1、胜利路精品商业路：全长9.1公里。重点发展高档购物中心、综合超市、精品专卖、餐饮娱乐、金融商务、邮电通讯、传媒创意等现代服务业和高层商住区。2、建国南路商饮风情路：全长5.6公里。沿路主要开发建设CBD商务设施和综合购物设施，中高档写字楼、商住楼，大中型文化娱乐设施，以及中高档酒店、酒吧、茶吧、KTV等餐饮娱乐设施。3、千山西路、解放西路汽车产业路：全长5.7公里。沿路主要开发建设大中型汽车销售服务区、品牌汽车店、汽车零配件及保养维修服务等设施。4、千山东路文化旅游产业路：全长10.2公里。重点发展大型主题公园、游乐园以及旅游观光、休闲度假、商居商住等精品文化旅游设施。5、人民路家电五金路：全长3.8公里。重点发展大中型购物中心、综合超市、家电五金机电品牌专卖店和专业店、宾馆酒店、高层商住区等服务设施。6、解放东路新兴商业路：全长4.9公里。重点发展大型中高档高层商住区，配套建设综合超市、便利店、专业店、餐饮娱乐等服务设施。商圈分布商圈分布“九圈九圈”“九圈九圈”：加快提升一个城市中心商圈，发展完善八个副中心商圈，突出商贸集聚。铁东区站前商圈铁东区站前商圈市中心商圈市中心商圈 该商圈发展行政文化中心、中央商务区的功能定位，以铁东二道街、二一九路、文化街、青年街、五一路沿线为核心，通过改造开发，积极引进国内外知名企业和高端品牌，大力发展现代流通业态，推进经营结构调整，完善经营服务功能，提升综合服务能力，拓展经营服务领域，提高商贸集聚程度，充分体现现代都市繁荣繁华、特色各异的浓厚商业氛围，展现鞍山市现代商业发展水平和大都市形象。铁东区三大副中心商圈铁东区三大副中心商圈 铁东湖南副中心商圈：以湖南街为轴线，北起绿化街，南至新营路，向东延伸至营城子新区，同时开发大石街、东工人街，主要发展综合购物、专卖店、餐饮店、邮电、金融、通讯等服务业。铁东长大副中心商圈：以长大街为轴心，开发建设中华南路以西、长大街以南区域，形成居民购物、餐饮、娱乐为一体的商业圈，以适应中华南路南延和后峪地区拆迁改造需要。铁东对炉副中心商圈：结合健康街两侧拆迁改造，配套建设大型商业和文化基础设施，形成集购物、文化、餐饮、休闲为一体的商业新圈。铁西区两大副中心商圈铁西区两大副中心商圈 铁西永乐副中心商圈：以铁西永乐公园为核心，结合周边旧民宅和工矿企业搬迁改造，大力开发建设商业地产，重点发展购物、餐饮、文化娱乐、休闲等服务设施。鞍山西站副中心商圈：围绕规划新建的“哈大”高速铁路，结合二台子、达道湾地区运动迁改造，在北起人民路，南至鞍腾路，西起鞍山西站，东至铁西区的区域内，规划布局生活物流区和商住新区，充分依托正在规划新建的东北商贸城，打造成未来鞍山西部的新商圈。立山区两大副中心商圈立山区两大副中心商圈 立山深沟寺副中心商圈：充分利用深沟寺四区、六区和八区的闲置土地，推进健身广场东北角大型综合超市和深沟寺八区大型商住区的规划建设，以满足本区域居民日常生活需求。立山曙光副中心商圈：以曙光路与建国东路交汇处为节点，结合本区域整体拆迁改造，重点开发建设综合购物、餐饮娱乐、商务服务等服务设施。千山区一大副中心商圈千山区一大副中心商圈 千山区中心区副中心商圈：以建国南路与旧腾路东延交汇处为中心，按照居住生活区、物流区、杨柳河滨河绿化带、地区综合服务带、对外交通服务带“两区三带”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等功能于一体的城南区域性新商圈，成为市区与鞍山新城区的重要节点。商区分布商区分布“三区三区”(规划建设中）规划建设中）大力发展产业园区和专业市场集群，突出产业融合 东北钢铁大市场物流加工集中区：位于市区西北部，规划面积2.45平方公里。利用鞍钢钢铁资源，开发建设钢铁加工、仓储、交易、配送、运输等生产性服务业。最终形成年处加工配送1000万吨以上、销售超千亿元的能力，成为东北地区钢铁物流航母。东北商贸城批发市场集中区：位于市区西部，规划面积11.35平方公里。重点发展新型建材、精细化工、五金机电、机械产品、农副产品、商贸和日用品等各类专业市场集群，配套建设奥体中心、会展中心、职教城等综合服务设施。汤岗子健康文化产业区：位于我市规划建设的城南新区核心区内，新区总规划面积33平方公里，其中：商业金融服务业等商业用地面积3.3平方公里。充分利用亚洲著名温泉和汤岗子理疗资源，开发建设康复、理疗、度假等服务设施，配套建设商住、商务、金融、商业、旅游、休闲等服务设施。商业街分布商业街分布“三街三街”（规划建设中）（规划建设中）1、韩国风情一条街：位于千山西路以北解放西路东侧，全长500米。沿路开发建设具有朝鲜族民俗风情建筑和鲜族特色风味美食餐饮业。2、风味美食一条街：位于新华街，全长500米，沿路开发建设中外特色餐饮店、快餐店、食品饮食专业店、酒吧、茶吧等餐饮服务业。3、茶饮休闲一条街：位于营城路，全长500米，沿路开发建设集各类酒吧、茶吧、咖啡吧、购物中心、中型超市、便利店、居住小区为一体的商住商居设施。其他商业分布其他商业分布“一带一带”“”“一网一网”（规划建（规划建设中）设中）“一带”：大力开发滨水景观带，突出宜居宜商。万水河滨水经济带：以原南沙河大桥为中心，结合河道综合治理，对河道两岸的旧民宅和棚户区进行拆迁。重点推进团组式大型商住区建设，沿岸、沿街发展酒吧、茶吧、特色餐饮、文化娱乐等服务设施，配套建设公园、绿地和沿岸滨水景观带及各类亮化设施，形成市区北大门一道靓丽的滨河经济带。“一网”：强化推进社区流通服务网络建设，突出便民利民。社区便民服务网：结合城市规划和新区建设及棚户区改造，积极推进商住新区、农贸市场和社区服务中心“三位一体”便民服务网络建设，重点开发建设一批农贸市场、便民超市和社区服务中心，形成布局完善、功能齐备的新型社区流通服务体系。行政区划行政区划区划 面积（平方千米）人口（万人）区政府鞍山市 9249 361-铁东区3049驻解放路铁西区3429驻人民路171号立山区5542驻北胜利路340号千山区50326驻鞍海路28号海城市2732113驻海州街道台安县139338驻台安镇恩良路岫岩满族自治县450251驻岫岩镇 鞍山市辖铁东区、铁西区、立山区、千山区等4个市辖区、台安县、岫岩满族自治县，代管海城市（县级市）。县（市）区共辖58个镇、7个乡、48个街道办事处。鞍山基准地价鞍山基准地价鞍山历年土地出让金情况鞍山历年土地出让金情况 从上图可以看出，2005年以来，鞍山市历年土地出让金增长迅猛，可以看出，鞍山市作为工业大市，在2005年以前，土地出让较少，主要依靠老工业支撑城市经济发展，房地产等第三产业发展相对滞后，2006年开始，鞍山市土地出让规模呈现爆发态势，从而使得房地产业迅速发展，土地出让金的增长率在2006年达到1000%的恐怖速度，之后开始逐年下降，但是依然达到100%以上，可以看出鞍山市的土地出让在经过爆发之后，逐渐趋于稳定，鞍山房地产业在一定程度上也与上述趋势相符，不可否认，超高土地出让金增长率和土地出让金折射出的是鞍山房地产业的爆发与迅猛发展。往年鞍山土地成交溢价状况分析往年鞍山土地成交溢价状况分析 鞍山市2007-2008年4月份之间成交的土地案例74宗（剔出工业用地出让），全市成交土地超过70%以底价或略高于底价成交，反映出鞍山作为三线城市，目前土地市场竞争不是很激烈。未来土地成交价格仍会以底价或略高于底价的形式成交。往年各区土地溢价情况分析往年各区土地溢价情况分析 可以看出，铁东、铁西区作为老城区，超过底价成交的土地超过50%，原因是作为老城区土地的稀缺性，土地竞争相对其他各区较大，而其他各区大部分基本都以底价或略高于底价成交。铁东、铁西区老城区土地供应将会减少，未来土地供应的主要区域为高新区、立山区、千山区等外城区域。万科将在鞍建设超大楼盘 6月25日下午，市长谷春立出席了鞍山市第十批国有建设用地使用权挂牌出让签约仪式。在签约仪式上，鞍山万科房地产开发有限公司与市土地储备中心正式签约，出资4.6亿元购买30万平方米土地，建设新的楼盘。几年来，鞍山万科房地产开发有限公司先后在鞍投资建设了万科城市花园、金色家园、万科城等项目，均获得巨大成功。此次，鞍山万科房地产开发有限公司又成功竞得万科城市花园东北角30万平方米地块，项目总建筑面积50余万平方米，开发面积为万科此前在鞍开发楼盘面积的总和。土地事件（土地事件（2009）鞍山房地产投资情况鞍山房地产投资情况 从上图观察可以看出，2007年以前，鞍山市的房地产投资增速平缓且低于全社会固定资产投资总额，致使鞍山房地产投资在固投总额中所占的比例越来越小，房地产业发展也不愠不火。2007年开始，鞍山房地产业明显开始爆发，房地产投资增速明显暴涨，且在固投中所占的比重越来越大，仅07、08两年，比例扩大了将近一倍，且在2008年全国楼市惨淡的大形势下，鞍山房地产迅速发展，2008年房地产投资增速扩大到惊人的114.3%，可见一、鞍山作为老工业城市，经济基础扎实，但房地产业相对落后，一旦爆发，抗风险能力极强；二，作为三线城市，几乎不受或少受世界经济危机和国内房地产危机的冲击，且为危机形势下的后方避风港。三、城市环境的改善和城市化进程的加快，以及人民生活水平的改善，致使住房需求强劲。鞍山历年商品房开发情况鞍山历年商品房开发情况 从上图可以看出，鞍山市近年来商品房施工面积逐年上涨，2008年暴增158.9%，可以看出鞍山市房地产开发市场信心很大，也反映出近年来鞍山市房地产开发虽然不排除盲目性，但是更多的是良好的市场前景，除此之外，2008年鞍山商品房竣工面积也暴增到240.1万平方米，增幅高达121%，可以看出，2008年是鞍山房地产业供应井喷的一年，结合销售情况进一步分析。鞍山历年商品房销售情况鞍山历年商品房销售情况 从上图可以看出，鞍山市2008年以前，商品房销售面积和销售额增长平缓，与开发情况基本相符，到2008年，商品房销售面积和销售额同时暴增，鞍山商品房销售市场一片红火，且2007和2008两年，销售面积都大于竣工面积，市场供不应求状况明显，销售市场的红火在一定程度上大大增强了房地产业的信心，这样，2008年施工面积的暴增也在情理之中，但是，2008年销售的井喷引发的高开发体量对未来房地产市场销售也形成了压力。2008年房地产投资横向比年房地产投资横向比 从上图可以看出，鞍山市房地产投资额要低于环渤海同类型，同级别城市的，这主要归结于城市环境、交通环境等区位地理的相对落后，但是却高于东北同类型或同级别的大多数城市，典型的唐山，虽然鞍山经济落后于唐山，但是房地产开发却高于唐山，可见，鞍山在东北区块或同类型同级别城市里，房地产投资具有领先地位.。从上图还可以明显发现，鞍山市的房地产投资不仅高于周边近邻城市，且增长率超出环渤海城市一大截，可谓增长惊人。房地产发展迅猛的现状也显而易见。烟台市历年商品房平均价格烟台市历年商品房平均价格 从上图可以看出，鞍山市商品房均价2008年以前增长较快，2008年受到阻碍，仅增长0.09%，这与供应量的暴增有关，主要还是与经济发展水平同步的，房价的过快增长，只会透支后市的升值潜力，对市场不利，特别是对于鞍山这样房地产业起步较晚甚至刚刚起步的城市是很严重的，鉴于未来鞍山市场开发量较大的影响，鞍山在未来几年商品房均价不会上升太快，但是突破3000元/平方米是必然的。2008年鞍山房地产开发资金情况年鞍山房地产开发资金情况 随着鞍山市房地产市场的不断完善，实力较差的开发商或者合并重组，或者退出市场。由于开发商自身实力的增强，以及房地产市场销售情况看好，银行信贷对房地产开发投资的支持力度有所加大，开发商资金回笼速度加快，资金到位情况良好。自筹资金成为房地产开发资金的主要经济来源。小小 结结鞍山房地产业起步较晚，鞍山市目前房地产市场仍处于健康发展的上升势头，呈现供求两旺的局面，未出现像部分一线城市呈现的销售量大幅下滑的情况，商品房尤其是商品住宅的开工、销售都出现同比大幅增长的趋势。开工面积与竣工面积有较大落差，市场未来供应量充足，销售面积2007年来也始终大于竣工面积，可见鞍山市商品房需求量也较大，基本上处于供求平衡状态。鞍山市房价随着城市化进程的加快，经济的快速发展和城市环境的改善等因素的作用，将还有很大的上升空间，鞍山的房价是与经济水平相适应的。鞍山市房地产市场处于蓬勃发展期，与环渤海经济发达城市有不小的差距，但是却高于东北各同等级大工业城市，房地产企业资金充裕，对后市投资热情不减，同时鞍山市商品房开发量增幅、竣工量增幅、销售量增幅、销售额增幅、商品房实际预售率、单个楼盘开盘当日一次性销售率、房地产市场潜力7项全国第一。呈现潜力巨大，供需两旺的显著特征。往年住宅投资情况往年住宅投资情况 从上图可以看出，2005年以来，鞍山市住宅投资额逐年增长，2007年住宅投资占房地产投资比例迅猛扩大到80.2%，2007年也是鞍山房地产投资迅猛增长的开始，而住宅投资依然迅速扩大再房地产投资中的占比可以看出，尽管房地产投资增幅迅猛，但是住宅投资增长率仍然要高于房地产投资增长率的，可见鞍山住宅市场呈现爆发式发展，住宅市场在房地产市场中的地位越来越重要，鞍山市房地产在未来住宅市场将竞争激烈，同时也折射出鞍山住宅市场具有相当高的需求。近年鞍山住宅销售情况近年鞍山住宅销售情况 从上图可以看出，鞍山市住宅销售面积和销售金额今年来一直爆出较高的增长率，尤其是2008年，增长率均高达100%以上，可见2008年鞍山市住宅市场并未像全国市场那样遇冷，反而异常火爆，另外从上图销售金额增长率线要高于销售面积增长率线，可以看出，鞍山市住宅价格也是呈增长态势，从二者之间2008年的落差缩小可以看出，2008年虽然销售火爆，但是价格增长速度却受到阻碍。今年鞍山住宅销售均价情况今年鞍山住宅销售均价情况 从上图可以看出，鞍山市住宅销售虽然形式一片大好，但是住宅价格却没有出现暴涨暴跌情况，增长基本符合经济发展情况，2008年价格增长率暴跌，与销售的火爆形成的反差，可以看出鞍山住宅市场基本呈现理性发展，也受到全国楼市的部分影响，但是影响不大。鞍山住宅近年空置面积情况鞍山住宅近年空置面积情况 近年来，鞍山市住宅空置面积波动较大，但是总体呈现下降趋势，到2008年，鞍山市空置面积下降到2005年来的最低点，仅43万平米，可见，2008年鞍山住宅市场不仅销售火爆，且市场需求具有强大的抗风险能力，潜力巨大，空置下降，更加大了鞍山市住宅的发展空间，后市强大的需求对鞍山未来住宅市场是一个大利好。鞍山户型面积需求状况鞍山户型面积需求状况 2006年来，鞍山销售的住宅平均面积逐年下降，2006年住宅销售平均面积大113平方米/套，2007年下降到90-100平米/套，2008年进一步下降到90以下，可以看出，尽管90平方米的户型供应量较大，但是，逐年下降的户型面积，可以反映出，鞍山市住宅市场的户型面积需求逐渐向小户型转变，小户型逐渐主导鞍山住宅市场，成为最受欢迎的户型面积。鞍山二手住宅购房客户年龄分布鞍山二手住宅购房客户年龄分布 从上图可以看出，鞍山住宅购房客户主力群体为46-55岁的中老年人，其次是23-29岁的青年人，30-45岁的中年人购房需求也较大，可以看出鞍山市住房需求层次分明，且以刚性需求为主，投资需求为辅。鞍山目前楼盘分布情况（鞍山目前楼盘分布情况（20092009）典型开发商：万科地产 大德地产 申江嘉宝 四隆地产 恒基地产抽样分析各区目前在售楼盘情况抽样分析各区目前在售楼盘情况 千山区因样本过少，其均价情况实际要低于3200。从右图可以看出铁东区和铁西区作为老城区，价格较高，且由于土地的稀缺性，容积率相对于其他区也较高，其中铁东区最高，其次铁西区，而立山区和千山区不论价格还是容积率都要低于老城区。小小 结结目前，鞍山市住宅市场以自住为主，投资客也较多。鞍山市房价总体呈现上升趋势，且在未来仍有较大的上升空间，且基本与城市经济发展水平相适应，鞍山房价的上升幅度远远低于居民收入增加幅度和经济发展水平。鞍山市2008年人均住房面积仅22.5平方米，人均住房面积远远低于全国平均水平，更低于全国50强城市平均水平，鞍山至少需要新建住宅800万平方米，才能达到全国平均水平，而要达到全国50强城市平均水平则需要新建住宅1200万平方米，鞍山房地产需求巨大。市场上大部分为外地开发商开发的楼盘，鞍山的房地产开发商80%来自南方，其中50%是浙商。鞍山房地产竞争激烈，其中万科很早就在鞍山布局。鞍山住宅市场的火爆，导致开发商对后市持乐观态度，囤地惜售现象严重，且高施工量和高投资对后市将形成较大的压力，未来供应量过大将过度透支鞍山的有效需求，市场竞争压力将进一步扩大。鞍山写字楼分布鞍山写字楼分布 从上图可以看出，鞍山写字楼主要分布于铁东区，且集中分布于市级中心商圈铁东站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁华地区，周边配套完善，交通方便。鞍山写字楼物业很少，主要分布于铁东区和铁西区，千山区和立山区目前几乎没有写字楼。鞍山写字楼列表鞍山写字楼列表写字楼名称地址万科东源大厦铁东区胜利路21号鞍山市物资贸易大厦铁东区二道街90号 金融大厦 铁东区胜利路号地段天河大厦 铁东区南二道街58-1号金龙大厦 铁东区胜利广场西侧胜利南路40号银杏园写字楼 铁东区站前二道街兴华写字楼铁东区文化街附近 民族大厦 铁西区人民路75号 鞍山市目前写字楼物业仅8幢，其中7幢位于铁东，1幢位于铁西，且写字楼都并非正轨纯写字楼物业，基本都是商住混用，鞍山写字楼多集中于配套成熟的站前商圈。小小 结结鞍山市作为一个钢铁城市，在城市环境上与其他城市差距较大，在吸纳外来投资者办公方面能力不足，企业进驻数量有限，市场对写字楼需求不大。鞍山市作为三线城市，城市经济容量和辐射能力有限，尽管房地产业发展迅猛，但是在写字楼物业在房地产投资增幅很小，所占市场份额也是逐渐减少，这从鞍山住宅投资占房地产投资比例近年来迅猛局扩大到80%以上可以看出，商业物业和其他物业的市场份额都在缩小。鞍山市写字楼空置率普遍较大，多用于酒店，娱乐，居住等混合业态，写字楼租恁市场平淡。鞍山万科东源大厦是万科在东北打响的一场艰苦的“上甘岭战役”，此项目曾经使得鞍山万科负债累累，严峻的销售和短缺的资金使得此项目一度几乎成为烂尾楼。最后虽然没有成为烂尾楼，但鞍山万科直到2001年才还清债务。1993年开工，直到1998年才完工。目前鞍山市城市整体状况不适合写字楼物业。旅游资源旅游资源 鞍山资源丰富，市区周围铁矿储量逾百亿吨，占全国储量的四分之一；南部和东南部是菱镁矿富集地带，约占世界储量的四分之一；滑石矿是我国三大产地之一，储量居世界之首；岫岩地区素有“玉石之乡”的美称，拥有丰富的玉石资源；此外，农产品资源、地热资源也相当丰富。鞍山旅游资源十分丰富，有东北明珠之称的千山国家风景名胜区，有中国最大的温泉康复中心汤岗子温泉，有堪称世界之最的七彩玉佛，还有东山城市森林公园、岫岩药山风景区、海城白云山风景区等；以鞍山国际大酒店为代表的一大批高中档酒店可以为游客提供舒适的休闲环境；海城西柳服装市场、南台箱包市场、岫岩玉器市场及遍布鞍山城区的各大商场，也将为来鞍游人提供理想的购物场所。鞍山历年旅游人数增长情况鞍山历年旅游人数增长情况 从上图可以看出，鞍山市旅游人数2004年以来一直保持较快增长，旅游业发展状况良好，旅游总人数增长率虽然有起伏波动，但是总体基本保持在15%以上，入境游客人数增长率虽然2004-2006年曾下降趋势，但是2007年开始迅速上升，尽管2008年全球金融危机，鞍山市入境游客人数增长率却高达46%，首次大幅超过旅游总人数增长率，由此可以看出，鞍山市入境旅游人数在总人数中所占的比例近年来迅速提高，鞍山市旅游环境也逐步被境外游客所认同，对境外游客有较高的吸引力。鞍山历年旅游总收入统计鞍山历年旅游总收入统计 鞍山市旅游收入逐年稳步较快上升，旅游业发展较快，旅游收入增长率曲线基本与旅游人数增长率相符，旅游外汇收入增长率除了2006、2007年基本都高于旅游总收入增长率，可见鞍山市的旅游外汇收入在旅游总收入中的作用越来越大，尤其是2008年，旅游外汇收入在国内旅游市场不旺的情况下，逆市暴增51%，可见鞍山市旅游业正逐步走向国际化，境外认同度逐渐提高。2008年鞍山市旅游业与类似城市对比年鞍山市旅游业与类似城市对比城市人口数(万人)613729.41776351.44GDP总值(亿元)3858.23561.193860.51607.94社会消费品零售额(亿元)1182.6809.761505.5368.34人均GDP(元)631984819054106458304人均可支配收入(元)175001638217295150744年旅游人次(万人)3000960.9552091545.53入境游客人次(万人)954.2947.615.53入境游客占旅游总数的比重3.17%0.45%0.91%1%2外汇旅游收入（亿美元）6.580.173.31.23入境游客人均消费（美元/人次）692.6396.3693.3774.21年旅游收入(亿元)400.847.98410.3112.163 从上表可以看出，鞍山市在经济指标上和周边类似城市相比基本都处于最后一位，但是在旅游业上，却不是最后一位，与同为工业城市，且A级景区数量更多的唐山相比，鞍山在旅游指数上要全面超过唐山，尤其是入境游客人均消费这一指数上位居三大城市的首位，入境游客占比这一指数位居第二位，可见，鞍山旅游业创造价值的总量上虽然与一二线城市有所差距，但是在入境旅游上却仍然有一定的优势，并且旅游业要好于周边大多数同等级城市，旅游外向型趋势也比较明显。酒店概况酒店概况n 酒店数量及分布：酒店数量及分布：鞍山市现有旅游星级酒店18家，五星级酒店2家，四星级酒店2家。n 房间数及价格：市区房间数及价格：市区五星级酒店共有628个房间，平均价格为634元/天；四星级共有625个房间，平均价格为233元/天。n 出租率：出租率：2008年，烟台市市区星级酒店平均入住率为90%。烟台四五星级酒店列表烟台四五星级酒店列表国内管理国际大酒店51994-300680园林路219号国内管理五环大酒店52000-328588南胜利路43号国内管理寰球大酒店4-377248铁东区民生巷1号国内管理鞍山四海假日酒店420052007248218园林路333号 鞍山市星级酒店稀少，五星级酒店仅2家，四星级酒店也只有2家，五星级酒店中，国际大酒店主要客人为政府官员，五环大酒店商务人士居多，稀少的星级酒店数量，导致鞍山市星级酒店平均入住率都挺高，基本在90%以上，客源主要是旅游者，鞍山市由于城市经济发展水平的限制，星级酒店业发展比较落后，并且服务质量普遍较差。鞍山星级酒店分布状况鞍山星级酒店分布状况鞍山市区未来建成的酒店鞍山市区未来建成的酒店 目前，负责引进该项目的项目单位已经初步确定，而且，香格里拉大酒店在鞍山的位置也已经基本圈定，可能位于鞍山市的人民公园附近。（2007年）大商集团联手法国雅高集团下属的宜必思国际酒店签约仪式近日举行。宜必思国际酒店作为鞍山市第一家由外商投资的国际化酒店，进驻正在建设中的位于胜利广场北侧的鞍山新玛特购物休闲广场，为鞍山城市综合体业态拉开了筑巢引凤的大幕。（2008年）6月27日，鞍山市重点招商引资项目，鞍山华达置业有限公司投资开发的皇冠假日酒店及皇冠国际即将破土动工。据了解，皇冠假日酒店及皇冠国际项目位于鞍山市铁东区胜利南路与千山中路交汇处，由鞍山华达置业有限公司投资开发，总建筑面积2101万平方米，由4栋33层的高档住宅以及168米高的国际五星级皇冠假日酒店组成，总投资15亿元人民币。（2009年）小小 结结目前，鞍山由于城市经济相对比较落后，城市化程度有限，旅游业并不发达，商务会议发展缓慢，使得市区内星级酒店较少，酒店业竞争并不激烈，服务质量普遍较差。鞍山房价具有很大的弹性空间，总体偏低，星级饭店客房价格与周边发达城市相比，差距较大。目前鞍山市星级酒店并没有正规化得星级划分，名义上的五星级酒店也只是达到准五星级别，真正的高档高品质优质服务的星级酒店几乎没有。鞍山市近年来城市发展日新月异，城市化进程不断加快，经济实力突飞猛进，目前位列东北发达城市第五名，旅游业发展迅速，特别是外来游客数量激增，城市对外交流程度逐渐加强，为鞍山市未来酒店业的发展带来了难逢的机遇。鞍山目前各大行业国际品牌争相进驻鞍山，迅猛的房地产开发势头和快速的经济增长，使得各大国际知名企业看到了鞍山的潜质，强大品牌进驻的同时进一步拉动了鞍山的城市发展，同时也带来了激烈的竞争，酒店业皇冠假日，香格里拉的强势进驻，势必使得鞍山酒店业在迎来机遇的同时，也在挑战中不断升级重组。总总 结结 鞍山城市经济的迅速发展，使得鞍山市充满了机遇，迅猛的房地产业发展势头，使得鞍山城市面貌日新月异，这是机遇，同时也是挑战。一、鞍山在我国东北地区占有举足轻重的地位，作为我国的“钢铁之都”，鞍山在东北各大城市中排名第五，是大东北经济圈的重要城市，北靠沈阳，南接大连，扼东北入关之要道，城市经济发展具备超越东北大多数城市优秀条件。二、商圈的不断开发，商业街的整合新建，商业路网的组合等，都为鞍山商业的发展提供了条件，城市环境和城市配套的不断完善，为房地产业打下了坚实的基础。三、土地出让规模的不断扩大，为房地产业提供了发展的口粮，城市的迅速发展，城市规模的不断扩大，房地产业将高速发展。四、鞍山目前第三产业发展较快，但是总体水平较低，外来企业和本地企业较少，且鞍山作为一个工业城市，企业的重点还是在工业发展上，但是产业结构也在不断调整，从市场上来看，目前鞍山市对于写字楼物业的需求并不大，但是随着鞍山城市经济的发展，外来企业的不断进驻，城市对外辐射能力的进一步加强，鞍山写字楼的发展将迎来新的机遇。目前鞍山写字楼不论从建筑、设计、质量等方面水平普遍较低，基本无达到甲级水平的。五、鞍山市是三线城市，在2008年金融危机的情况下，房地产业，尤其是住宅并未受到严重影响，只是房价的涨幅受到阻碍，但是销售却一片火爆，这是近年来鞍山住宅地产的普遍现象，鞍山的高住房需求和高抗风险能力，以及高速的城市经济发展和房地产发展，使得开发商对鞍山长期看好，导致2008年的高施工量，但是也对未来市场形成了较大压力。六、鞍山市旅游业发展较快，旅游人数每年保持较高增长，尤其是入境游客人数增幅，2008年达到历史新高，一方面由于鞍山市旅游环境逐渐被境外游客所认同，另一方面，鞍山城市环境的改善都为旅游业的发展提供了条件，但是高速增长的旅游业并未使得鞍山酒店有较大的发展，酒店业发展相对落后，但是随着鞍山市城市经济的快速发展，众多国外知名品牌进驻鞍山，其中酒店业在未来就有2家国际五星级入驻，鞍山酒店的高入住率和快速发展的旅游业和第三产业，使得酒店业在未来将迅速发展，市区内酒店档次和服务面临着升级和重组的挑战。9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.3122.8.31Wednesday,August 31,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。20:10:2920:10:2920:108/31/2022 8:10:29 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.3120:10:2920:10Aug-2231-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。20:10:2920:10:2920:10Wednesday,August 31,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.3122.8.3120:10:2920:10:29August 31,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月31日星期三下午8时10分29秒20:10:2922.8.3115、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月下午8时10分22.8.3120:10August 31,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月31日星期三20时10分29秒20:10:2931 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午8时10分29秒下午8时10分20:10:2922.8.319、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.3122.8.31Wednesday,August 31,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。20:10:2920:10:2920:108/31/2022 8:10:29 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.3120:10:2920:10Aug-2231-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。20:10:2920:10:2920:10Wednesday,August 31,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.3122.8.3120:10:2920:10:29August 31,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月31日星期三下午8时10分29秒20:10:2922.8.3115、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月下午8时10分22.8.3120:10August 31,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月31日星期三20时10分29秒20:10:2931 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午8时10分29秒下午8时10分20:10:2922.8.319、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.3122.8.31Wednesday,August 31,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。20:10:2920:10:2920:108/31/2022 8:10:29 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.3120:10:2920:10Aug-2231-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。20:10:2920:10:2920:10Wednesday,August 31,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.3122.8.3120:10:2920:10:29August 31,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月31日星期三下午8时10分29秒20:10:2922.8.3115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月下午8时10分22.8.3120:10August 31,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月31日星期三20时10分29秒20:10:2931 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午8时10分29秒下午8时10分20:10:2922.8.31MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉