长春房地产信用1

单位代码10006学号12934204482分类号12014477密级毕业设计(论文)长春房地产信用风险的分析与防范 学习中心名称北京航空航天大学 专业名称工商管理 学生姓名褚广武 指导教师2015年 4月 20日北京航空航天大学本科毕业设计（论文）任务书、毕业设计（论文）题目： 长春房地产信用风险的分析与防范 、毕业设计（论文）选题的意义、价值和目标： 基于本文的研究结论，通过分析消费者决策过程中所感知到的各种风险,以及在交易过程中的影响,笔者将从降低消费者感知风险的角度出发,为房产经纪企业、房产经纪人及出售房屋的业主提出了一些合理的营销建议,以期实现各方利益最大化。 、毕业设计（论文）工作内容： 本文首先在总结前人对信用风险理论和管理的基础上,以长春房地产为例采取定性和定量相结合的方法，构建度量模型进行对比研究。主要包含购房者正在买房中对其信用风险的感知能力和提出规避风险措施。 、主要参考资料：1阎庆民，中国银行业风险评估及预警系统研究，中国会融出版社，2005年第一版。 2毛振华，阎衍，信用评级前沿理论与实践，中国金融出版社，2007年第一版。 3王学发，中国房地产市场的发展与城市住房消费，中国电力出版社，2007年第一版。 4李剑阁，中国房改现状与前景，中国发展出版社，2007年第一版。 5马端建，土地：影响房地产价格的双刃剑，城市开发，2008年9月，3738页。 6白涛，我国房地产政府管制与利率调整，改革与战略，2008年6月，132134页。 北京嘉汇阳光教育投资管理有限公司 校外学习中心 工商管理 专业类学生（学号） 12934204482 毕业设计（论文）时间： 自 2014年 12月 20日至 2015 年 4月 20日指导教师： 兼职教师（并指出所负责部分）： 校外毕设组织协调小组（签字）： 注：任务书应该附在已完成的毕业设计（论文）的首页。本人声明我声明，本论文及其研究工作是由本人在导师指导下独立完成的，在完成论文时所利用的一切资料均已在参考文献中列出。 作者：签字：时间：2015年 4 月北京航空航天大学毕业设计(论文) 第 III页长春房地产信用风险的分析与防范 摘要 在城市里拥有属于自己的一个家是所有进城打工者的心愿。目前,长春房地产行业正处于市场低迷阶段,政府加强对房地产市场的宏观调控,但购房者仍多数处于观望阶段。很多购买客户对房地产的信用保持怀疑态度，而房地产的生存发展离不开商业银行的资金方面的支持，因而房地产具有高负债、高风险的特点，其中信用风险是金融风险的重要类型之一，长期以来,我国的学者们很少从信用风险角度对我国的房地产市场进行研究,更缺少对我国房地产细分市场的细致研究。本文首先在总结前人对信用风险理论和管理的基础上,以长春房地产为例采取定性和定量相结合的方法，构建度量模型进行对比研究。主要包含购房者正在买房中对其信用风险的感知能力和提出规避风险措施。 基于本文的研究结论，通过分析消费者决策过程中所感知到的各种风险,以及在交易过程中的影响,笔者将从降低消费者感知风险的角度出发,为房产经纪企业、房产经纪人及出售房屋的业主提出了一些合理的营销建议,以期实现各方利益最大化。最后，本文将简要叙述光接收机调试工作，讲述系统电路部分所用的电子元件的基本工作原理，并会对实验的结果进行说明。在附录中，本文还将给出一些必要的程序的系统设计资料，供参考之用。关键词：信用分险， 感知因素，房地产The Real Estate Credit Risk Analysis and Preventionin of Changchun Abstract In the city have belong to own a home is all the desire of the migrants. At present, in changchun real estate market downturn, the government to strengthen the macro-control of the real estate market, but most home buyers are still in wait-and-see stage. Many purchase customers credit remain sceptical of real estate, and the survival and development of real estate cant depart from the support of the financing of commercial Banks, so the real estate has the characteristics of high liabilities, high risk, the credit risk is one of the important types of financial risk, for a long time, few scholars in China from the Angle of credit risk in Chinas real estate market, a lack of detailed research to our country real estate market segment.In this paper on the basis of the theory of credit risk and management, changchun real estate, for example take the method of combining qualitative and quantitative measurement model was constructed. Mainly contains the buyers are to buy a house in the perception of the credit risk and risk aversion measures are put forward.Based on the research conclusion of this article, by analyzing the consumer decision-making process of perceived risk, and in the process of trading, the author will from the perspective of reducing consumers perceived risk, for the real estate brokerage companies, real estate agent and sell the owner puts forward some reasonable marketing Suggestions, in order to maximize the interests of all parties. Key words: Credit risk, Perceived factors, Real estate 目 录一 绪论1（一） 课题背景及目的1（二） 国内外研究状况1（三） 概念界定21. 信用风险的概念2 2. 违约、违约率及违约概率.3（四） 论文研究内容与方法2二 信用风险相关的重要财务指标3（一） 总资产周转率3（二）存量资产周转率4三 房地产信用风险的原因分析7（一）企业运营效率低7（二）融资结构不合理8（三）银行贷款91、成本分析82、银行贷款来源分析8四 规避风险的可行性措施12（一）政府部门视角12（二）政府部门应采取的措施13结 论18致 谢19参考文献20北京航空航天大学毕业设计(论文) 第 18页一 绪论目前，长春房地产行业正于市场低迷期，国家对房地产行业进行宏观调控，但这是一个长期工作，短期内不会改变。因此对房地产企业进行信用风险研究有很强的现实意义。买方对于整个消费市场来说起决定性作用，每个人的还贷能力和信用报告直接影响到房地产的信用风险。（一） 课题背景及目的我国房地产业发展历时33年，房地产市场真正形成不过13年，在波澜壮阔的无数发展阶段，经历了将房地产业作为一个独立产业部门首次进入中国国民经济体系、艰难探索的起步阶段；经历了两年之内房地产的高烧和泡沫破裂阶段；经历了在“把住宅培养为新的消费热点”和“深化城镇住房制度改革”。政策指导下我国房地产业转型、房地产市场化运作的阶段；经历了自此后近十年时间房地产业一直作为拉动经济的火车头，快速增长、快速上升的阶段；也经历了房地产业长达近十年的宏观调控、微观调控阶段。中国房地产业用极短的时间取得辉煌成绩，带动和促进其上下游产业齐头并进，满足各方利益方的不国家社会政策的一部分而累积了一系列民生问题。自2010年以来，调整房地产业供应结构，开拓住房市场二元化格局，强调住宅的消费功能，弱化房地产市场的投资、投机功能，加大力度重视和落实保障性住房的建设等等一系列房地产严控政策出台。房地产市场将不得不重新洗牌，投资开发企业面临特殊挑战，消费者面临重新选择。目前，存款准备金率已达历史新高，“限购令”、“限贷令”持续且扩大面执行，“限价”、和“限售”政策也在落实，对土地的清理持续进行，办理商品房预售许可证的门槛提高，社会融资越来越火爆，在房地产市场面上最直接的表现就是：开发商和购房者可贷款额度及其有限、也极不容易，中小房地产企业社会融资成本剧增，项目合法销售时间推迟、销售周期拉长，成交量减少带来成交额下降，企业资金回笼速度放缓，项目规模大、盘子大对开发商的资本实力要求极高，投资商、开发商普遍出现资金紧缺。房地产调控政策由严控上升为目前的强控政策，房地产企业遭遇着各种各样的考验，尤其是项目运作过程中由于资金运营问题带来的信用风险，对开发商“信用资源”的有效维护和充分整合利用带来极大困难。以往，大多数开发商重视客户信用和市场信用，却恰恰忽略了企业自身信用的建立和维护。现代市场经济是一个信心与预期支撑的经济，房企和企业家的信心、消费市场和购房者的信心的建立和保持与整个社会的信用、房地产行业的信用、企业的信用风险防范和把控直接相关。所以，现代市场经济其实就是信用经济。（二） 国内外研究状况在房地产研究方面，研究行业发展时，文章常采取调查报告的形式；论述房地产会融，着重住房金融，对房地产企业本身的信贷状况关注较少。在分析房地产企业不良贷款成因时，主要运用制度经济学或一般供需理论加以分析，更集中于规范研究，缺少定量的实证研究。陈可嘉等人(2008)认为，就整体房地产企业而言，存在着一定的金融风险，主要在于房地产企业的自由资会比例偏低，个别企业素质参差不齐，当企业资金周转不灵的时候，容易发生金融风险。王静、林琦(2008)认为美国次级债危机对我国的房地产金融市场提出了警示。目前我国的房地产金融市场与美国次级债危机爆发前有着许多相似之处，同时，我国的房地产金融市场又存在着特殊风险，因而应针对国内房地产金融市场的特殊问题，制定有效对策，化解风险。刘宇涛(2007)认为我国房地产的金融风险控制策略为：调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度；适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构；积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环；启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。目前国内的大部分研究没有将定性和定量分析结合起来，切实提出有效的建议。（三） 概念界定1.信用风险的概念关于“信用”一词，各种注解较为丰富，此借用国际信用评估与监督协会于2005年的新定义。“信用”包括广义与狭义两类。广义信用即诚信，是一个行为准则，属于道德范畴与法律范畴，包括如下内涵：1)遵守法律、法规；2)履行合法、有效的承诺；3)对于不合法、无效的承诺积极采取法律救济手段(如因重大误解或对方欺诈、胁迫而作出的承诺，应当积极采取法律措施)；4)对于因意外而没有履行承诺时，积极采取补救措施；5)善意地对待利益相关人。狭义的信用，是以偿还为条件的价值运动的特殊形式，属于经济范畴，多产生于货币借贷和商品交易的赊销或预付当中，主要形式包括国家信用、银行信用、商业信用和消费者信用。总之，信用是指商品交换过程中，交易一方以将来偿还的方式获得另一方财务或服务的能力。信用即为偿付能力。企业之间、银行与企业之间无时不存在信用关系。信用是由信任、契约、时间和风险四要素构成。信任。授信人(债权人)对受信人(债务人)的信任。信用是一种建立在信任基础上的能力。如不用立即付款就可以获取资金、物资和服务。风险是指未来结果的不确定性或波动性。从理论角度上关于风险的定义在经济学、统计学、决策学保险学等诸多领域有不同角度的理解和描述。信用风险是指交易对象无力履约的风险，也即债务人未能如期偿还其债务造成违约，而给经济主体带来的潜在损失。上市公司的信用JxL险包括债务信用风险和股票信用风险。债务风险主要是指违约风险，即上市公司在其债务到期时不能按约还本付息以及上市公司发生信用事件而造成风险资产价值发生变动，从而使其债权人遭受损失的可能性。股票信用风险主要是指违规风险，即上市公司不遵从或者违反相关法律、条例、规章制度或道德标准的行为，上市公司的违规失信行为会造成股票价格的异常波动，从而给股票投资者带来损失。从产生的原因上看，信用风险主要有两个来源：一是借款人由于经营不善或市场环境的变化而出现财务困境，即缺乏履约能力；一是借款人由于主观因素而不愿偿还债务，即缺乏履约意愿。一项贷款的偿还不仅需要交易对象未来的稳健经营和充足的现金流作为保障，而且需要借款人在有能力偿还贷款的情况下自觉自愿的履约。前者能够通过经济和财务数据的分析进行衡量，而后者则只能通过借款人的责任感和社会舆论的监督加以约束。从受信人的角度来看，有两个因素对信用产生重要影响：1)履约能力。履约能力是受信人在特定期限内实现付款或还款的经济能力，与受信人的经济状况有密切关系；2)履约意愿。履约意愿是指受信人在特定的期限内保证付款或还款的主观意愿，与受信人的道德品质有直接关系。失信意味着受信人由于履约能力和意愿上的限制对授信信任和时间约定的违背。2、违约、违约率及违约概率要度量公司的信用风险，首先要明确违约的定义，出于规范性的考虑，我们采用巴塞尔委员会提出的参考定义。如果下列事件中的一个或多个事件已经在某个特定的借款人(债务人)身上发生，则可以认定出现了违约状况。1、已经判明借款人(债务人)不准备全部履行其偿债义务(本金、利息或手续费)；2、和借款人(债务人)的任何义务有关的信用损失，比如债务注销、提取了特定准备金、债务重组、包括本金、利息和手续费的减免或延(展)期支付；3、债务人未能履行某些信用义务，逾期超过90天；4、债务人已经申请破产，或向债权人申请保护。违约率是指债务人未能偿还到期债务的实际违约情况，违约概率(Probabitity of Defautt，PD)是预计债务人不能偿还到期债务(违约)的可能性。违约概率(PD)与违约率所不同的是：它是基于债务人历史和现实的实际违约情况做出的对未来一定时期一般为一年)违约状况的判断。因此，违约概率是一种事前估计，而违约率则是一种事后的验证，二者在时间点上本质的差异。本文所作的工作就是对违约概率进行估计。（四） 论文研究内容与方法本文试图综合运用定量、定性等分析方法，对所要探讨的房地产企业风险评价及其风险防范措施进行探讨。分析其信用风险显著增大的原因，探寻帮助房地产企业走出困境的有效途径。本文具体研究内容如下：第一章：绪论。主要是介绍论文的研究背景及意义，国内外研究现状；对相关概念进行界定，阐述论文写作思路和研究方法。第二章：信用风险相关的重要财务指标。介绍总资产周转率、存量资产周转率与信用风险的关系。第三章：房地产信用风险的原因分析。具体分析导致房地产企业信用风险增加的原因及其特点。第四章：规避风险的可行性措施。分别从政府和企业视角分析消除风险的主要措施。二 信用风险相关的重要财务指标信用风险是指债务人或交易对于不能或不愿意履行合同所规定的义务，从而给债权人带来损失的可能性。（一） 总资产周转率总资产周转率信用风险从交易对手的角度考察了一个企业的经营状况，风险水平的高低与企业的总资产周转率有很高的相关性。在这方面，我国已有多位学者进行过深入的研究。吴世农、卢贤义以70家ST公司和70家非ST公司为样本，运用一元笋fJ)tj分析研究财务困境出现前5年内这两类公司财务指标各年的差异，这些指标中就包括总资产周转率。杨华采用Logistic回归法构建了财务危机预警模型，核心指标就是总资产周转率。由此我们可以看出，总资产周转率与企业的财务状况和信用风险有很密切的联系。具体来说，总资产周转率是指企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率，是综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标，其计算公式为：总资产周转率(次)=主营业务收入净额平均资产总额X100 (21) 平均资产总额=(资产总额年初数+资产总额年术数)12 (22)公式中：主营业务收入净额足指企业当期销售产品、商品、提供劳务等主要经营活动取得的收入减去折扣与折让后的数额。数值取自企业利润及利润分配表；平均资产总额是指企业资产总额年初数与年末数的平均值，数值取自资产负债表。总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。总资产周转率高，则不需过多的融资就可以实现营业额大幅增长。为自由现金流的提高做出了保证。因此总资产周转率高的企业对应的信用风险相对较小。2、存量资产周转率在总资产周转率的基础上，我们对其进行变形，引出另一个重要的财务指标：存量资产周转率。这一指标通过进一步计算可以用来衡量企业短期风险头寸的大小。具体计算公式，如下：存量资产周转率=当期总收入上年末总资产 暴露在外的短期风险头寸=流动负债率一存量资产周转率存量资产周转率与普通意义上的资产周转率区别在于存量资产周转率剔除了当期新增资产对周转率的影响，反映了一个地产企业在一年内对存量资产的实际开发力度，数值越大，说明企业对存量资产的开发力度越强。反之，则越弱。根据存量资产周转率计算出的短期风险头寸则可以反映企业一年内到期的短期负债中有多少不能用当年经营产生的现金流来还，而必须依靠持续的外部融资，也就是企业在短期内对外部融资的依赖程度。下面就根据以上的思路利用各公司2007年年报的数据对我国上市房地产公司进行实证研究，从而考察企业暴露在外的短期风险头寸。 总资产周转率与存量资产周转率是决定企业信用风险非常重要的两个因素。两者基本都是对企业经营效率的综合考察，但总资产周转率侧重于衡量企业的经营效率，存量资产周转率则能更好的说明企业对存量资产的开发力度，并能进一步评价企业抗击外来冲击的能力。本章对于存量资产周转率的实证研究让我们初步认识到当前我国的房地产企业普遍存在开发力度较弱的问题，在宏观经济形势下行时，很有可能会使信用风险显著增大.。三 房地产信用风险的原因分析房地产企业信用风险显著增大，从另一个角度说明中国房地产企业已经从07年的资金充裕转变到08年的资金严重不足，存在巨大的资金缺口。与其他企业不同的是，我国房地产开发企业普遍资本金较少，开发企业一旦因市场原因出现资金周转性困难，就会因缺乏启动资金使后续开发陷入困境，也无力进行新项目的开发，妨碍了房地产企业的规模发展。针对我国房地产企业的特点，现分析房地产企业信用风险增加的原因如下：（一） 企业运营效率低衡量企业运营效率最晕要的财务指标就足本文一直在讨论的总资产周转率。针对房地产企业而言，还有存量资产周转率这一辅助指标。由第2章对存量资产周转率的实证研究结果我们可以发现这两个指标数值越大，企业抵御外来风险的能力越强，表现为受到政策和宏观经济形势冲击时，信用风险上升的幅度较小。但非常遗憾的是，我国房地产企业当前的总资产周转率和存量资产周转率的水平都偏低，导致这一结果的主要原因是由房地产企业大量囤积土地造成的。从全国范围来看，近几年土地的供给量总量基本稳定，但土地价格却在不断上涨。2008年上半年，楼面地价的购置价格已上升到1 100元平方米以上。对于房地产企业来说，土地相当于制造企业的原材料。原材料的积压过度自然会造成企业资金周转不灵。但危机总是隐藏在繁荣之下，原材料过度积压引发的风险也在2007年股市、房市的双重繁荣之下被人忘记。2007年的土地价格在房地产开发商的极大热情下节节攀高，不断产生“地王，刷新土地拍卖价格的记录。但事实上，土地囤积引发的问题并不会因为人们的忽视而不存在。在第2章的计算中我们可以看到过多的土地储备拉低了企业的存量资产周转率，存量资本周转率的下降又导致企业暴露在外的短期风险头寸不断加大。短期风险头寸增加大大降低了房地产企业抵御行业风险的能力，为企业的正常运营埋下了隐患。因此，当2008经济形势下行，2007年房地产新政的政策滞后效应爆发后，大多数房地产企业资金短缺，信用风险水平显著增大便不足为奇了。通过以上分析我们可以得出这样一个结论：出于对土地增值的预期而持有的过量土地储备，拉低了企业的运营效率，是信用风险增大的重要原因之一。（二）融资结构不合理在规避信用风险方面，除了运营效率的影响外，融资能力也是非常重要一方面。与融资的绝对值相比，融资结构对信用风险有着更深远的影响。企业的融资结构提示了企业资产的产权归属和债务保证程度，而且也在一定程度上反映了企业融资风险的大小，即流动性负债所占比重越大，其偿债风险越大，反之则偿债风险越小。经研究发现我国房地产企、l匕的融资渠道主要有以下几种：银行贷款、股权融资、债权融资、自筹资会、房地产预售。存在的主要问题是过多依赖银行贷款和房屋预售款，融资结构不合理。为了得出这一结论，下面将分别分析企业不同的融资渠道和该渠道对信用风险的影响。（三） 银行贷款1、成本分析银行贷款是房地产丌发企业直接向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内贷款。包括银行直接向房地产歼发企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。中国房地产市场目前60以上的资金来源于信贷资金，银行贷款对于房地产企业至关重要。银行贷款的优点是种类和数量多，贷款效率也比较高，其融资的弹性很大，可根据企业经营情况而随时借款，财务杠杆作用大等。缺点是还债压力较大，而且贷款条件的审查很严格。对于房地产企业来说来自银行贷款的压力主要是大量的本会和利息支出。从表中我们可以看出，从2007年下半年开始，贷款利率开始下行，贷款成本下降。但利率的下降是否切实缓解了企业在偿还利息方面的压力，我们还需进一步考察。方法主要是分别计算财务费用与现金流入，主营业务收入的比重。2、银行贷款来源分析由2007，2008两年的数据可以发现，银行贷款正在显著萎缩中。萎缩的原因有以下几点：1、为了防止引发严重的通货膨胀，2008年中央银行制订了紧缩的货币政策，与此相对应，银行减少了对房地产企业的放款。2、次贷危机爆发后，出于审慎性的考虑，银行同业间的拆借已经减少，房地产企业若想从银行取得贷款更是难上加难。我国银行业虽然不存在严重的流动性紧缺，但“惜贷”的局面已经形成。3、在种种不利因素下，房地产企业进入调整阶段。银行为了防范交易对手的信用风险，进一步收缩对房地产市场的贷款。银行“惜贷”的结果导致房地产企业资金缺口增大，信用风险随之增大，银行进一步收缩贷款，从而进入“惜贷一信用风险增大一进一步惜贷的恶性循环中。因此，银行贷款减少出于商业银行防范房地产企业信用风险的目的，但却加大了它的信用风险，使房地产企业的经营举步维艰。四 规避风险的可行性措施对于房地产业而言，作为关联产业多、带动作用大，具有“一荣皆荣、一损皆损”经济地位和作用的行业，作为为社会大众和机构、企业提供生活、办公、生产、经营用房产品的行业，作为投资大、建设期长、整合专业机构和人士多的行业，行业和企业用信用、诚信构筑的平台，是该行业企业长足发展的根本。因此“信用”应该是市场经济环境下房地产业的第四大资源。这一资源，决定了企业的融资条件，决定了产品的社会声誉，决定了企业持续开发的品牌。（一）政府部门视角 房地产业作为国民经济支柱产业，是一个高度关联性产业，能带动50多个相关产业的发展，对国民经济、社会进步的作用和影响日益扩大，经济发展离不开房地产业的支持，房地产业的健康发展已经成为促进全面小康生活的保证之一。正是基于以上的原因，政府密切关注房地产业的发展，适时制订各种政策引导房地产的走向。另一方面，房地产企业的经营状况和前景也与国家宏观政策，特别是货币政策的调控息息相关。具体来说，国家政策对企业的主要影响体现在：第一，对土地价格的调控。近年来政府频频出台规范土地价格的政策，使土地的竞拍过程更加透明化，公开化。过去部分企业靠关系争取廉价土地价格的时代已经过去。购买土地的价格是房地产企业资金支出占比很大的一部分，相关土地政策的规范提高了那些过去“靠关系”企业的成本，但从整个行业来说降低了相关成本，有利于企业的发展。土地价格的调控对房产业的影响巨大，可以说土地政策的变化牵动着房地产企业的命运。第二，相关的信贷政策。为了宏观经济的平稳发展，国家政策不仅控制信贷政策的总量，在经济低迷时促进经济发展，在经济高涨时抑制通货膨胀，而且在信贷结构方面也有一定的控制，实行“有保有压”的政策，从而调控国家的经济结构，促进相关产业发展。在前文对房地产企业信用风险的成因进行研究时，我们已经得出这样的结论：银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道，银行采取宽松的信贷政策能为企业提供充裕的资金，防止资金链断裂；反之，银行紧缩银根，房地产企业会产生信用风险，企业运转陷入困境。第三，利率的制订。改变利率水平是货币政策中一个非常有效而且常用的手段。利率水平对房地产企业的影响主要有以下两种途径：1、贷款利率。2、居民购买住房的贷款利率。（二） 政府部门应采取的措施政府部门在帮助企业规避信用风险时，不能只考虑眼前的形势和经济利益，还需要考虑国计民生的长期发展，因此在出台政策时应该有所为有所不为。第一，出台相关政策时一定要注意以下两点：1、向银行注资不可取从“次贷危机”中我们得到一个深刻的教训，那就是风险只能靠提高运行效率和优化配置化解，单纯的从一个部门向另一个部门转移风险，不仅于事无补，而且会引发更大的风险。如果政府采取向银行注资的方式修补房地产企业的资金缺口进而化解信用风险，那么结果只能是风险向商业银行的转嫁。因为从房地产企业的资金来源分析中我们发现房地产企业出现问题不仅仪是经济形势促成的，很大程度上是由于房地产企业自身的融资结构不合理，过多的依赖银行，贷款和房屋预售款。如果政府单纯注资救市，由于风险的因素，目前地产企业，地产项目都不是银行愿意关注和投资的方向。即使可以救活房地产企业，也只是暂时掩盖了风险，在下一轮经济下行时期，房地产企业会跌的更惨。此外，我国房地产企业目前的困境是先有需求空缺，资金短缺，因此单纯的注资是不可取的。增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求。2、救房不是保房价过去有一些地方政府把当地房价增长的幅度作为政绩之一，这是非常错误的。房地产之所以这么重要，不仅仅是因为牵动多行业的共同发展，更因为它是关系每个老百姓的切身问题。仅属于经济范畴，还是民生问题。过去几年中国房价的高速增长，让房子已经成为很多百姓眼中的奢侈品无力承担。因此，在经济形势下滑，各行利润率下跌的情况下，我们没有理由出台保房价的政策。而且从经济领域来说，房地产金融具有拉平经济周期的作用。在经济衰退时期，价格呈下降趋势。房地产价格和信贷成本降低，在一定程度上会刺激住房购买和抵押信贷需求，从而可以部分抵消全社会固定资产投资下降对经济造成的负面影响，减缓经济衰退速度。在经济复苏阶段，工资增长较快，住房信贷需求增加，房地产价格开始上升，银行更乐意发放抵押贷款。抵押贷款的增加直接刺激住房建筑的复苏，从而加快经济复苏的步伐。因此，政府应该价随着经济形势自行变化。在明确救市目标的前提下，提出以下的建议：一，改善房地产行业的结构。行业结构的不合理，核心表现就是门槛过低，行业管理不严而造成企业数量太大。到今天为止，中国的房地产企业已经达到6万余家，而整个美国的开发商也不过几百家。不合理的行业结构严重的制约着地产行业真正的健康发展。包括地产行业今天出现的缺钱现象，也和这个不合理的结构有很大的关系，因为它把地产行业的整个资本严重的分散了。针对这种情况，政府应制定和提高房地产行业的准入政策，优化行业结构。二，建立房地产企业信用评级制度。建立企业信用评级制度，可以使企业信用成为决定融资水平和成本的重要因素。在建立房地产企业信用评级制度基础上，创造条件使信用较好的企业可以通过发生企业债券、上市发行股票等方式筹集资金，保证资金供应的稳定性。三，增加居民收入、缩小贫富差距。城市居民收入是影响居民购买能力的主动力，有了一定程度的收入，消费才有了最基本的提升力。虽然房价提高的背后有收入原因，因为收入提高后，会有更多的人有改善住房条件的要求，从而增加了住房的需求量；但是，价格提升又吸引了大量的投资来增加住房的供给，供给的增加反过来又进一步影响房价，使得原来因收入提高而上涨的房价又会降下来。因此，价格的提高始终赶不上收入的提高。为此，应该以提高全民的收入为重点，发展经济，促进住房消费的健康发展。另外，由于贫富差距的进一步拉大，富人的收入增加幅度一直高于穷人的幅度。从效用出发，最希望改善住房条件的不是富人，而是穷人。而穷人由于收入低，银行不愿意为其提供贷款；即使愿意为其提供贷款，但其偿还的力度和能力也无法保障。最终结果是“穷人更穷，富人更富。”因此，改善住房条件需要增加居民收入和缩小贫富差距，在追求效率与公平统一的基础上完善公平。四，明确调控目标，建立统一协调的房地产市场调控机制。根据我国城市化和居民住宅需求的动态发展趋势，在节约土地资源、保护耕地、确保粮食安全的基础上，分区域、分阶段制定我国城镇居民住宅的基准目标，可考虑将是否达到调控目标纳入地方政府政绩考核内容之中。将房地产价格纳入宏观调控体系。整合各部门在房地产调控中的职能分工，协调各部门的调控政策措施，杜绝各自为政、政策措施矛盾混乱的局面。这一点在各地纷纷出台拯救房市计划之际显得尤为重要。调整政府与土地使用权转让和房地产开发有关的利益机制，避免政府追求高地价、高房价所带来的“益处”；调整在土地“招拍挂”中将土地出让价格作为决定因素的做法，将土地利用系数、土地升值系数、开发商资信状况等作为决定土地使用权的因素加以考虑。结 论尽管文章通篇都在讨论当前企业信用风险的严重情况，但我们应该看到，由于中国经济的基本面良好和中国居民对房屋旺盛的需求量，中国的房地产业前途非常光明。在今年的困境中，如果政府和房地产企业能够携手解决房地产业存在的问题，那么房地产企业将拥有更加美好的明天。本文优点：将风险量化后，笔者并不想仅仅站在商业银行的角度来考虑如何规避交易对手的风险，而是将信用风险放在整个宏观经济中进行考虑。原因主要是商业银行规避的结果只能是信用风险从银行部门转移到其他部门，风险并没有消除。金融危机也用沉痛的代价告诉我们单个部门的风险管理是远远不够的。因此，存当前全球经济下行的背景下，分析房地产企业信用风险增大的原因，从不同主体出发研究解决的途径显然更有现实意义。本文有以下两点缺陷：1、样本容量有限。本文的样本公司只有六家，样本数据的不足可能会影响模型估计结果的准确性和模型检验的全面性：2、房地产行业的特殊性。房地产市场一直是国家实施宏观调控的重点行业，其财务比率和股价涨跌具有很强的经济周期性和政策波动性，这也给实证结果的分析和比较造成了一定的困难。致 谢感谢我的导师，他严谨细致、一丝不苟的作风一直是我工作、学习中的榜样；他循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意!最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母，谢谢你们!参考文献1 阎庆民.中国银行业风险评估及预警系统研究M.中国会融出版社，2005:26-45.2 毛振华.阎衍，信用评级前沿理论与实践M.中国金融出版社,2007:23-30.3 王学发.中国房地产市场的发展与城市住房消费M.中国电力出版社，2007:13-21.4 王希迎,丁建臣，陆桂娟.房地产企业融资新解M.中国经济出版社，2005:22-23.5 李剑阁.中国房改现状与前景M.中国发展出版社，2007:15-19.6 陈可嘉，黄瑾，陈一非.广东省房地产金融风险实证分析J.南方金融，2008（2）：21-25.7 胡志凌.房地产企业融资现状与发展趋势J.西部财会,2008(4):2629.8 都红雯，杨威.我国对KMV模型实证研究中存在的若干问题及对策思考J.国际金融研究，2004(11):3537.9 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