金地置业武汉南湖景苑项目营销推广策略上

GEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALE谨呈：武汉市洪荣物业发展有限公司20070518专业之道唯精唯一GEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALEGEMDALE做中国最具价值的地产顾问服务商地产思想家地产思想家专业提升价值科学筑家Gemdale Corporation二七年五月 武汉市金地置业顾问有限公司南湖景苑项目营销推广策略南湖景苑项目营销推广策略一、市场分析一、市场分析二、整体策略思考二、整体策略思考三、项目营销建议三、项目营销建议四、项目营销排期四、项目营销排期周边楼盘分布周边楼盘分布周边楼盘竞争力分析周边楼盘竞争力分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析本项目 名都花园 翡翠城领秀城金地格林小城 大华公园世家南湖山庄泰然玫瑰湾项目周边楼盘分布图项目周边楼盘分布图竞争力决定产品力，在区域范围内发现本项目直接竞争对手，通过横向比较，挖掘产品优势，找出产品不足，制定符合南湖景苑项目的营销推广策略。周边楼盘竞争力分析周边楼盘竞争力分析周边楼盘竞争力分析周边楼盘竞争力分析1.在售项目剩余体量相对较大的分别为：名都花园、领秀城、金地格林小城、大华公园世家、泰然玫瑰湾；2.其他项目因销售时间较早，目前所剩体量不大，对南湖景苑的销售威胁不大，可作辅助参考。1.1.雄楚大道（南湖北）雄楚大道（南湖北）：在售项目中，保利浅水湾、翡翠城未售规模较小，今年10月份基本可以售罄，领秀城一期（11.5万）剩余3.4万方（268套房源），按照当前月均销售65套计算，预计今年9月底项目一期基本售罄，领秀城二期（8.5万）今年7、8月份动工，为高层产品，按照10个月的预售工程周期计算，领秀城二期最早明年6月推向市场。名都花园（三期B组团）剩余193套房源，按照当前月均销售25套计算，预计今年11月底销售完毕，名都花园四期目前未动工。金地观点：南湖景苑一期今年九、十月份开盘时，雄楚大道区域当月有金地观点：南湖景苑一期今年九、十月份开盘时，雄楚大道区域当月有房源可售形成竞争的楼盘为名都花园三期。领秀城二期对南湖景苑二期房源可售形成竞争的楼盘为名都花园三期。领秀城二期对南湖景苑二期存在竞争。存在竞争。2.2.南湖新城：南湖新城：在售项目大多在近两年开始开发，未售规模较大，约160万平米，其中南湖山庄、澜花语岸基本售罄；泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城三项目剩余体量共计约150万平米。金地观点：今年九、十月份，南湖新城片区内，泰然玫瑰湾、公园世家、金地观点：今年九、十月份，南湖新城片区内，泰然玫瑰湾、公园世家、格林小城将成为南湖景苑的分流客户项目。格林小城将成为南湖景苑的分流客户项目。竞争项目确定竞争项目确定从从“基本指标基本指标”比较看，得出以下结论比较看，得出以下结论1.在规模上，本项目同名都花园相比并不占据优势；同领秀城相比，本项目容积率小，板楼结构，优势明显。2.南湖新城区域，泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城等楼盘规模均较大，对区域外客户吸引力较强，对本项目形成较强客户分流态势。竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析从从“物业类型物业类型”比较看，得出以下结论比较看，得出以下结论1.和南湖北区内竞争项目相比，物业上，本项目与名都花园、领秀城物业形态相当；2.和泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城比较，物业类型没有优势，但从动态情况上看，大华公园世家、格林小城两项目2007年下半年均以小高层和高层作为推广重点，这样项目在推出时，南湖新城大盘项目物业形态优势不明显。竞争项目主力户型均以两房和三房为主。主力面积区间为两房：8799平米、三房：120150平米。南湖景苑104三房及138四房在同类物业中面积均小于竞争项目面积区间。竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析在售竞争项目的价格层次分明，分为三个档次，最高档是名都花园、金地格林小城、然后是大华公园世家，其次是领秀城。每个档次的均价相差约300元/平米左右。竞争楼盘分析竞争楼盘分析n本项目一期主要竞争对手为名都花园，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、格林小城；n本项目二期竞争对手为领秀城二期，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、格林小城。竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争项目成交客户分析竞争项目成交客户分析小结小结:竞争项目的客户来源区域竞争项目的客户来源区域 职业相似，但在社会地位与职业相似，但在社会地位与经济实力上分了三个层次，由此在总价承受上作出了明显的经济实力上分了三个层次，由此在总价承受上作出了明显的区隔，形成差异化竞争。区隔，形成差异化竞争。备注：从本项目一期积累客户情况分析，本项目目前客户主体结构为高校教师、大单位职工、企业管理人员等。竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析竞争楼盘操作思路分析市场综述市场综述通过本项目周边片区分析发现通过本项目周边片区分析发现n随着07年初澜花语岸、领秀城、翡翠城等一大批中低档楼盘的逐步消化完毕，片区中低端市场即将逐渐退去；n金地，大华等实力品牌开发商的大盘操作，给区域市场带来高品质产品，07年9月泰然玫瑰湾的高调入市，更会将区域板块形象及开发水平引入新的高度；n项目周边区域俨然已成为高尚、人文、可持续发展的高档盘聚集地，片区形象上升到新的高度，成为中高档楼盘的福地；n项目周边片区的市场格局，从项目周边片区的市场格局，从0606年的价格争夺客户，即将发展到年的价格争夺客户，即将发展到0707年下半年的品年下半年的品质争夺客户上。质争夺客户上。一、市场分析一、市场分析二、整体策略思考二、整体策略思考三、项目营销建议三、项目营销建议四、项目营销排期四、项目营销排期项目定位项目定位项目两期整体推广思考项目两期整体推广思考项目一期推盘思考项目一期推盘思考主要竞争项目的定位非常清晰，高、中高定位，南湖景苑应该怎么定位？市场的突破口在哪里？项目定位项目定位1.品牌树雄楚大道（南湖北）标杆项目品牌树雄楚大道（南湖北）标杆项目2.价格贴近泰然玫瑰湾、格林小城，借价格贴近泰然玫瑰湾、格林小城，借势发力，分流客户，抢占市场势发力，分流客户，抢占市场3.差异化竞争策略差异化竞争策略项目定位项目定位借势高位亮相，保借势高位亮相，保持形象领先持形象领先南湖景苑的整体产品定位虽然是以普通住宅为主，但为了在南湖区域及南湖北区域众多竞争项目中脱颖而出，我们必须有一个较高定位和适中价格的高性价比特点，不断制造片区热点话题，因此因此我们在整体的入市形象上要保持领先，我们在整体的入市形象上要保持领先，确立片区核心项目地位，确立片区核心项目地位，因此我们相应投放的媒体选择侧重于户外广告，报媒及不间断事件营销，项目现场展示，以确定项目的市场形象。项目定位项目定位根据对雄楚大道区域的市场调研可知，客户主要来源区域为：南湖片区、中南片区、火车站紫阳路沿线、武工大沿线至雄楚大街沿线、武汉大学片区、华师片区等。客户特点分析：1.我们的目标客户非常认可雄楚大道的便利交通、认可该区域丰富的自然景观资源，希望在此购买与品质感强的中高档物业，而且能承受相近的价格。2.我们的目标客户与泰然、大华、金地的客户是一群人，但是他们还是有少许差异的，他们经济上、社会地位上相比略有差异。项目目标客户项目目标客户“区域区域”定位定位项目定位项目定位价格驱赶价格驱赶武昌中心城区工薪白领受中心区域高价驱赶转向武昌新中心区域置业。部分二次置业群体需求得不到满足，其面积、品质要求不得不转向武昌新中心区域雄楚大道片区。市内自然资源优势区已形成豪宅价格壁垒。大社区、中价格成为中产阶层需求替代品。稀缺驱赶稀缺驱赶自然资源驱赶自然资源驱赶项目定位项目定位南湖景苑：南湖景苑：南湖景苑南湖景苑1 1期预计销售总价区间为期预计销售总价区间为3939万万7070万范围内，该总价为武昌区域内的中高档住宅的总价万范围内，该总价为武昌区域内的中高档住宅的总价水平，该楼盘的客户群体对总价承受能力较强。水平，该楼盘的客户群体对总价承受能力较强。主要购买群体为：主要购买群体为：1.1.南湖片区内居民及周边高校老师，科研机构人员、企事业单位中高层管理人员、政府公务员南湖片区内居民及周边高校老师，科研机构人员、企事业单位中高层管理人员、政府公务员及其私营业主；及其私营业主；2.2.中南片区内及周边写字楼中高层管理人员、中小学老师、政府公务员、企事业单位中高层管中南片区内及周边写字楼中高层管理人员、中小学老师、政府公务员、企事业单位中高层管理人员、私营业主；理人员、私营业主；3.3.雄楚大道片区内及周边高校老师、私营业主、科研单位职员、政府公务员；雄楚大道片区内及周边高校老师、私营业主、科研单位职员、政府公务员；4.4.武泰闸区域内及周边私营业主、企事业单位中高层管理人员。武泰闸区域内及周边私营业主、企事业单位中高层管理人员。重点单位客户：重点单位客户：中铁中铁1111局、武汉理工大学教师、武汉大学教师、中南建筑设计院、武警总队、局、武汉理工大学教师、武汉大学教师、中南建筑设计院、武警总队、709709研究所研究所目标客户目标客户“群群 体体”定位定位在项目客户区域定位的基础上，结合项目产品及市场定位可以确定目标客户群体定位。项目定位项目定位项目定位项目定位目标客户目标客户“特点特点”定位定位客户客户中产白领工薪金地格林小城金地格林小城名都花园名都花园大华南湖大华南湖公园世家公园世家项目定位图项目定位图4000 4400 4800均价均价项目定位项目定位领秀城领秀城本项目本项目以项目周边在售或近期售罄的住宅价格作为可比案例，通过对影响住宅价值因素的比较，以项目周边在售或近期售罄的住宅价格作为可比案例，通过对影响住宅价值因素的比较，得出本项目目前销售均价应在得出本项目目前销售均价应在43574357元元/左右。左右。项目定位项目定位9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.3022.8.30Tuesday,August 30,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。9:30:569:30:569:308/30/2022 9:30:56 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.309:30:569:30Aug-2230-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。9:30:569:30:569:30Tuesday,August 30,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.3022.8.309:30:569:30:56August 30,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月30日星期二上午9时30分56秒9:30:5622.8.3015、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月上午9时30分22.8.309:30August 30,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月30日星期二9时30分56秒9:30:5630 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午9时30分56秒上午9时30分9:30:5622.8.309、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.3022.8.30Tuesday,August 30,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。9:30:569:30:569:308/30/2022 9:30:56 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.309:30:569:30Aug-2230-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。9:30:569:30:569:30Tuesday,August 30,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.3022.8.309:30:569:30:56August 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月30日星期二上午9时30分56秒9:30:5622.8.3015、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月上午9时30分22.8.309:30August 30,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月30日星期二9时30分56秒9:30:5630 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午9时30分56秒上午9时30分9:30:5622.8.309、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.3022.8.30Tuesday,August 30,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。9:30:569:30:569:308/30/2022 9:30:56 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.309:30:569:30Aug-2230-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。9:30:569:30:569:30Tuesday,August 30,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.3022.8.309:30:569:30:56August 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月30日星期二上午9时30分56秒9:30:5622.8.3015、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月上午9时30分22.8.309:30August 30,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月30日星期二9时30分56秒9:30:5630 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午9时30分56秒上午9时30分9:30:5622.8.30MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉