房地产市场发展趋势调研思索

房地产市场发展趋势调研思索 多年来，伴随国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不停提升，大家对住房条件改进的需求越来越高，房地产业日渐成为地域经济发展的支柱产业，随之而来的是部分大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控方法对房地产市场进行调整，本文就*市房地产市场的发展情况及趋势进行分析预计。一、房地产市场的发展现实状况*市在*中部，地处经济欠发达地域，是*自治区最大的工业城市，房地产业发展起步较晚，但多年来伴随投资环境改进及城市改造建设步伐的加紧，房地产业得以快速发展。房地产开发企业情况现在，*市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年降低。外阜开发商加紧进入*市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也抬高了当地企业参加竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达成亿元，从业人员达成4808人，人均占用资金量达成万元。房地产开发投资情况房地产开发投资连续增加。2021年，房地产开发投资首次突破50亿元，达成亿元，和2021年整年相比同比增加%，是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为亿元，同比增加%。其它用途房屋的投资共亿元。房地产开发项目投资增幅显著。2021年新开工项目情况在全部施工面积中，2021年新开工面积为万平方米，同比增加125%；其中住宅新开工面积约为万平方米，同比增加%;房屋完工面积万平方米，其中住宅完工面积151万平方米。房地产交易市场情况1、新建商品房交易情况2021年，新建商品房成交14413套，同比增加%，成交面积万平方米，同比增加%，其中住宅9995套，同比增加%，成交面积万平方米，同比增加%；非住宅4418套，同比增加%，成交面积万平方米，同比增加%，其中商业营业用房成交3748套，成交面积万平方米。2021年*市新建商品住宅平均价格为元/平方米，较2021年上涨%。2、新建商品房供求情况2021-2021年，*市房屋完工面积分别为万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米，6年间商品房完工面积万平方米。而同期房屋销售面积分别是万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米，6年间销售面积万平方米。3、存量房交易情况2021年，*市存量房成交套数11692套，成交面积万平方米，同比增加%、%。其中：住宅成交10688套，成交面积万平方米，成交金额亿元，平均成交价格元/平方米；商业营业用房成交877套，成交面积万平方米，成交金额亿元，平均成交价格1508元/平方米。二、房地产市场的分析1、房屋价格上涨及成本分析。2021年*市住房价格受土地供给、建筑材料价格、拆迁赔偿费用等影响，住房价格有所上涨，但低于全国平均水平，除住房供给结构不尽合理造成房价上涨外，其它原因也影响着房价。首先，旺盛的市场需求是房价上涨的根本原因。伴随工业化和城镇化发展，城市常住人口增加，考虑房屋拆迁，住房新增需求也在不停增加；国民经济连续快速健康发展，人民收入水平不停提升，改进住房需求不停增加。2021年，共核准预售住宅项目60个，预售面积万平方米，可销售房屋合计18747套，现在已销售10425套，已销售了%。其次，房地产信贷市场活跃，土地交易价格上涨是主要原因。伴随房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，潜在需求变成现实需求。当大量储蓄资金及闲散资金找不到更加好的投资渠道时，纷纷流入房地产市场。从土地角度来看，实施“经营性土地使用权招牌挂”政策后，土地市场交易活跃，土地购置价格逐年上涨。第三，房地产开发成本增加是房价上涨的直接原因。拆迁成本增加，平均每平方米建筑面积增加成本437元。住宅单体造价上涨，钢材、水泥、沙石等建筑材料受市场影响价格涨幅较大。行政事业性收费有所调整，使得住宅单体建设成本增加150元/平方米左右。其次，一般外墙节能保温材料每平方米建筑面积增加成本40元，住宅小区配套设施伴随住宅品质的提升，每平方米建筑面积的成本也在提升。第四，住房供给渠道不完善，住房梯级消费没有完全形成。房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺，因为中介不成熟、房地产交易税费过多等原因影响，尤其是包钢等大企业近6万户职员住房在企业内部流转，没有进入市场，*市二手房市场没有发展起来；房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能经过买房处理居住问题；房地产一级市场中，中低级住房比重偏低，住房超前消费现象十分突出，这些原因造成了房价的上涨。2、住房供给结构局部失衡。在市场繁荣、供销两旺的形势下，房地产开发企业在利益的驱动下过分集中于中高级商品房的建造，中低价位商品住房供给展现显著不足，*地处中、西部偏远地域，中、低收入家庭较多，现在，开发的高级住宅基础上供求平衡，但中、低价位的住宅所占比重相对较少，无法满足中低收入群体改进住房的强烈愿望，现有的经济适用房根本满足不了中低收入家庭对住房的需求，造成住宅供给结构局部失衡。3、房地产贷款增势不减。在各类消费贷款中，房地产贷款发展较快，而且已成为发展房地产业的关键资金。2021年，*市个人商业住房贷款余额205933万元，较年初增加47562万元，同比多增18710万元，整年累计发放80583万元，收回33021万元；商用房贷款余额59285万元，比年初增加9260万元，整年累计发放23269万元，收回14009万元。三、房地产市场预计1、房价近期内将保持小幅震荡的发展态势。2021年房地产市场仍是宏观调控的关键所在，假如房价过高或房地产市场收益过高，必定吸引社会上人力、物力、和财力等多种资源涌入房地产市场，势必形成房地产开发投资新的热潮，引发房地产泡沫。为此，调控房地产市场，确保房价稳定仍是宏观调控的关键之 重，房地产业将会保持稳定发展的态势。2、成本提升。房地产开发的关键成本包含土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了商品房或楼盘的销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价的30%多，建筑安装工程成本占%，项目管理费用、税金及附加占%，开发利润占%。伴随土地获取方法的改变，土地在房价中的比重会有所提升，造成建房成本增加；建安人工费、材料费价格的上涨，也将造成建安工程成本增加。2、中小户型将成为住宅建设的主体户型，同时伴有高层、小高层的住宅体系。现在正在研究制订的房产保有步骤税收政策，将会对大户型住宅的价格产生影响，大户型住宅的税负将会更重；中小户型将会成为主体户型，深入细分住房市场竞争，同时拆迁政策和其相适应进行对应调整；其次，高层和小高层住宅提升了土地利用率，节省了城市用地，也将会成为住宅建设发展的方向。3、房地产开发模式展现多样化特点。以后集资建房、委托带建整体购置、招商引资合作开发、新农村建设和房地产开发相结合等多个模式将会成为房地产开发市场主流。包括基础设施及公共设施的房地产综合开发将成为发展趋势，市场间的合作意识不停增强，合作方法不停创新，同时资信好的企业加速市场资源整合，市场竞争越来越剧烈。开发规模将会不停扩大，开发强度不停提升，住宅建设将会向高品质、多样化方向发展。