中海济南奥体中心项目地块市场定位研究汇报

中海济南奥体中心项目地块市场定位研究汇报 篇一：中海国际小区项目市场定位汇报1终doc2339中海国际小区项目定位汇报第一部分 成全部宏观经济和市场走势一、市场宏观态势分析1、“3+1”区域城市发展新格局，给成全部巨大的天时? ?在中国经济版图上，出现了三大城市圈：大北京、大上海、大广州。这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地域。在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。?三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，如同一支长弓，而长江流域经济带则如同一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。?要实现中国整体均衡增加和可连续发展，关键在中西部的崛起。西部的整体发展，成全部尺度地产顾问有限企业1 地址:成城市忠烈祠西街99号绿洲大酒店商务写字楼2106 传 真:028-86616264关键还在城市，尤其是大规模城市经济圈的拉动。在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！“3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出现在西部！这是历史给的一个巨大的天时！以重庆和成全部为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：开启西部大发展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。?成城市新一届市委市政府的战略目标也确定为：建设国家级区域中心城市担当成渝经济圈的领导角色推进“3+1”格局的真正形成！2、成全部经济发展地位和关键城市的比较1) 城市总体经济实力：成城市我国生产总值（GDP）排第四位；2) 城市居民购置力总体状态：从社会消费品销售总额角度判定，成城市居民的购置总体实力位居第三位，其相对发展速度略低于深圳位居第四位；成全部尺度地产顾问有限企业2地址:成城市忠烈祠西街99号绿洲大酒店商务写字楼2106 传 真:028-866162643) 城市居民潜在购置力状态：从居民储蓄余额角度判定，成城市居民潜在购置力从2021年的第四位上升到第三位，其相对发展速度和西安并列第四位；4) 城市对外开发程度状态：从实际利用外资角度，成城市的对外开放程度还相当落后，保持倒数第三位，也说明其未来有着巨大的发展空间，其相对发展速度位居前列，居全国第六位，大有迎头赶上之势；成全部尺度地产顾问有限企业3 地址:成城市忠烈祠西街99号绿洲大酒店商务写字楼2106 传 真:028-866162645) 固定资产投资情况：固定资产投资位居全国第四位，其相对发展速度排第六位；6) 房地产投资情况:房地产投资居全国第三位，其相对发展速度排第八位，房地产投资有较大的吸引力；成全部尺度地产顾问有限企业4地址:成城市忠烈祠西街99号绿洲大酒店商务写字楼2106 传 真:028-86616264成全部尺度地产顾问有限企业5地址:成城市忠烈祠西街99号绿洲大酒店商务写字楼2106 传 真:028-86616264篇二：中海盛福庄项目市场调研汇报谨呈：济南中海置业有限企业中海盛福庄项目东部城区市场调研汇报合富辉煌房地产（山东）市场研究部2021年4月18日目 录前 言 . 1一、工作背景 . 1二、技术说明 . 1三、摘要 . 2主体汇报 . 6一、问卷调研被访者基础情况 . 6此次调研的配额情况 . 6此次调研的被访者基础情况 . 7二、市场接收度情况 . 9合格潜在需求的界定 . 9合格潜在需求的规模预计 . 9三、现在居住情况 . 9现在居住户型 . 9居住面积 . 10住房 . 10现在居住条件综述 . 10现在居住的不满原因 . 12四、被访者关键生活区域 . 14被访者居住区域 . 14被访者工作区域分布情况 . 16关键生活区域综述 . 17五、区域印象 . 18六、置业行为研究 . 19区域偏好 . 19建筑类型 . 22装修类型 . 22影响置业的关键原因 . 22建筑和园林风格偏好 . 24影响户型选择的关键原因 . 27户型和面积倾向 . 28别墅产品风格偏好 . 31价格承受能力 . 31置业信息渠道 . 32（十一）感爱好楼盘 . 35结束语 . 36前 言一、工作背景项目在历下区北部盛福片区，距离北侧工业北路1.5公里，距离南侧轻骑路1.8公里，距离西侧二环东路3.5公里，距离济南市关键地段泉城广场不足10公里。正常情况下，驱车20分钟能够抵达城市中心区，地块形状近似矩形，东西长约500米，南北宽约350米。项目地块东西两侧有少许厂房及民宅需要拆迁，其他大部分为菜地。本案作为进入济南市场的首个项目，中海集团很重视。山东合富辉煌房地产顾问有限企业作为一家专业的房地产营销顾问机构有幸承接此项工作，并敬呈本研究汇报。二、技术说明工作组成和分工此次调研由250份问卷调研、4场焦点小组座谈组成。其中问卷和初步的访谈提要由中海集团制订，本公司在不改变方向和关键的基础之上进行了必须的技术调整。问卷、座谈会提要，和修改后的相关文件见附件。调研现场实施、数据汇总和分析、汇报撰写等工作全部由本公司实施。全部实施过程对用户全程透明、开放。详细技术说明1.问卷调研问卷调研采取随机抽样的方法进行，此次调研样本框确实定充足结合了本公司的市场经验，将样本框确定为二环东路以东区域的城区住户，然后依据人口密度分配样本量。共回收有效问卷258份。问卷调研实施采取了二阶段方法：首先采取入户和电话约访访问法取得有效问卷101份，经过初步处理作为此次调研的配额依据。在此基础之上以上述配额标准为依据，展开拦截访问，取得有效问卷157份，以扩大有效样本规模。2.焦点小组座谈会焦点小组采取8人组形式开展，其中潜在购房者2场，已购住房者1场，业内专业人士1场。详细被访者资料和座谈会笔录见附件。研究技术本研究汇报综合采取定量研究和定性研究技术，其中定量研究技术关键用于探测市场规模，推导市场数据。定性研究技术关键用来探查市场数据背后的深层次原因。三、摘要本研究汇报依据回收问卷结果从被访者基础情况、市场接收度情况、现在居住情况、关键生活区域、对高新区印象及置业行为研究等内容进行了全方面的统计分析。1.被访者基础情况此次被访者年纪结构较为年轻，25-40岁年纪段被访者约占90；学历也以本专科为主，累计超出70。从事职业较为广泛，而尤以私营业主居多；被访者行业结构中，零售批发业所占比重最大，约占19.58；其次是IT通讯业，约占11.65；机关和制造业紧随其后，分别占11.21和9.69。家庭收入呈金字塔状分布，家庭年收入超出12万元的被访者家庭约占20。2. 项目所在区域认可率在未来3年内有购房意愿、不排除在本案所在区域内购房、年纪在25-60岁之间、家庭年收入在5万元以上的被访者仅占有置业需求的被访者的4。3.被访者现在居住情况现在居住面积在80平米以下的最多，占到总数的39%； 80-100平米，占到全部人数的36.14%；其它面积区间的被访者较少。被访者现在居住房屋以2居为主，占全部被访者的49.22；其次是3房，占32.95，二者累计解释度超出80。较大套型、功效空间较为丰富的住房基础属于经过市场购置的商品房。影响被访者不满意度的前三位原因分别是周围环境、交通便利性、户型面积。其中周围大配套是最主要(转自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm 小 草 :)的不满意原因，住宅产品关键功效不满关键表现在户型面积上。4. 区域评价区域评价方面，正面评价和负面评价基础展现七三开，其中对区域发展前景的正面评价完全是压倒性的。对环境的正面评价关键集中在平静、整齐、空气质量好等方面；对环境场所的评价关键集中在开阔、壮阔、精巧、优雅等内容；对配套的正面评价关键集中在路网结构、路况、交通拥堵少等基础交通条件。空间场所的关键负面评价集中在不知道、不了解、没去过、远等方面；配套的负面评价则关键集中在公共交通、商业服务、人气、教育等方面。5.被访者置业需求特征每一市场区域全部有多个主力客源区。本案所在的7号区域的置业者关键来自于4号、3号和5号区域。被访者对于置业区域的选择有很强的原居地域域偏好，但这种偏好也可打破，关键点在于新的区域带来的效用能否超出其改变区域习惯所付出的成本。考虑到本案所在区域的市政配套、商业服务水品相对较弱，所以为克服用户的区域习惯，应该从完善小区配套、提升产品品质、发挥企业品牌价值等多措并举，增加置业者选择的效用，降低其改变置业习惯的生活成本和心理代价感。多层住宅仍为置业首选，小高层也较受欢迎，二者累计占到被访者总数的约80。另外12被访者选择多层带电梯这一舒适性产品。而因为济南市精装楼盘的产品品质的影响，毛坯交房更易被接收。篇三：济南市高新区凤山路地块市场分析、拿地研究凤山南路地块市场分析一、项目地块基础情况 1、项目区位该宗地在济南市历城区，南至凤山南路，北至兴港路。属于济南市东部新区-奥体文博片区的边缘地域。2、项目指标及宗地现实状况该宗地为国有土地，计划条件范围内计划建设用地住宅性质合计70.09亩，学校用地合计37.5亩。现在该宗地属于完成基础设施配套，场地内达成开工条件的净地。宗地计划指标：二、市场研究 1、区域土地市场2021年区域土地成交5块，成交面积在4万-7万，无大型地块成交，楼板成交价格在1500-4200元/。G052/G053宗地G006G004/G0052、区域市场情况该区域市场项目以20-40万的中小型楼盘为主，成交价格在7500-8200元之间，产品面积以85-140户型为主。3、区域经典项目分析 （1）中建凤栖地项目在济南市奥体文博经十东路雪山片区，占地面积11.5万，地上建筑面积约31万。土地情况：2021年05月取得，总用地114864，总价42214万元，地价245万/亩，地上容积率2.7，折合地上楼板价1361元/。产品情况：以首次置业客群为主，户型以87-93两房及110-125三房为主。销售情况：项目入市阶段采取平价跑量策略，2021年销售均价6440元/，完成业绩5.2亿元。2021年销售均价上涨至7200-7300元/，完成业绩4.93亿元。客群情况：关键以高新区、山大路以东区域的地缘性用户为主，年纪集中在25-35岁，置业目标以婚房、学区房等首次置业和首次改进为主，兼顾少许投资用户。（2）三庆城市主人