深圳市宝安沙井中心地域(西片)法定图则计划研究汇报

深圳市宝安沙井中心地域(西片)法定图则计划研究汇报 篇一：松岗中心地域西片法定图则计划研究汇报2021-12-14CONTENTS目录1. 序言 _ 11.1. 计划背景 _1 1.2. 计划编制过程 _1 2. 计划依据和标准 _ 12.1.计划编制依据及参考文件 _1 2.2. 计划标准 _1 3. 现实状况概况和问题分析 _ 23.1. 现实状况概况 _2 3.2. 现实状况存在的关键问题 _4 3.3. 计划对策 _5 4. 计划目标 _ 54.1. 功效定位 _5 4.2. 发展目标 _6 4.3. 图则地域规模 _6 5. 用地布局 _ 65.1. 影响用地布局的原因分析 _6 5.2. 用地布局 _7 6. 城市设计 _ 96.1. 上层次计划要求 _9 6.2. 整体空间景观特征 _9 6.3. 城市空间组织 _9 6.4. 环境设计要求 _9 6.5. 历史文化传统的保护 _ 11 7. 土地相容性 _ 117.1. 用地相容性类型及标准_ 11 7.2. 用地相容性要求 _ 11 8. 土地细分和合并 _ 118.1. 土地细分 _ 11 8.2. 土地合并 _12 9. 地块控制 _ 129.1. 地块划分 _12 9.2.控制指标 _1210. 公共配套设施计划 _ 1210.1.现实状况问题及发展需求 _ 12 10.2. 公共设施布局标准_ 12 10.3. 公共设施类型 _ 13 10.4. 上层次计划要求_ 13 10.5. 公共配套设施计划_ 13 11. 道路交通计划 _ 1511.1. 现实状况问题和发展需求分析 _ 15 11.2. 总体交通对策 _ 15 11.3. 对外交通 _ 15 11.4. 内部交通 _ 15 11.5. 静态交通 _ 16 12. 给水工程计划 _ 1612.1. 现实状况问题及发展需求分析和评价 _ 16 12.2. 计划对策 _ 16 12.3. 计划依据 _ 16 12.4. 计划用水量预计_ 16 12.5. 给水管网计划 _ 17 12.6. 消防工程计划 _ 17 13. 雨水、防洪工程计划 _ 1713.1. 雨水工程计划 _ 17 13.2. 防洪工程计划 _ 17 14. 污水工程计划 _ 1814.1. 现实状况问题及发展需求分析和评价 _ 18 14.2. 计划对策 _ 18 14.3. 计划依据 _ 18 14.4. 污水量计算 _ 18 14.5. 污水工程计划 _ 19 15. 电力工程计划 _ 2015.1. 现实状况问题及发展需求分析和评价 _ 20 15.2. 计划对策 _ 20 15.3.计划依据 _ 20图集：15.4. 负荷预计 _20 15.5. 110KV及以上网络系统计划 _20 15.6. 10KV电力系统计划 _21 15.7. 市政电缆沟计划 _21 15.8. 道路照明 _21 16. 电信工程计划 _ 2116.1. 现实状况问题及发展需求分析和评价 _21 16.2. 计划对策 _21 16.3. 计划依据 _21 16.4. 电话容量预计 _21 16.5. 电信局所及电信光节点计划 _22 16.6. 邮政工程 _22 16.7. 有线电视工程 _22 16.8. 移动通信计划 _22 16.9. 综合通信管网计划 _22 17. 燃气工程计划 _ 2317.1. 现实状况问题及发展需求分析和评价 _23 17.2. 计划对策 _23 17.3. 计划依据 _23 17.4. 气源计划 _23 17.5. 供气规模 _23 17.6. 管网计划 _24 17.7. 瓶装液化气供给站 _24 18. 实施方法和提议 _ 2418.1. 制订图则地域旧城更新策略和分期实施计划_24 18.2. 多渠道筹集社会资金，加紧公共设施建设_25 19. 附表 _ 2619.1. 附表一：现实状况用地汇总表 _26 19.2. 附表二：计划用地汇总表 _26 19.3. 附表三：公共配套设施计划一览表 _27 19.4. 附表四：地块控制指标一览表 _281 区域关系图2 土地适用性评价分析图 3 用地地籍图4 现实状况建筑物质量评价图 5 土地利用现实状况图 6 土地利用计划图 7 城市设计导引图 8 地块划分编号图 9 公共配套设施计划图 10 道路交通计划图（一） 11 道路交通计划图（二） 12 建筑密度分区图 13 地块改造示意图 14 给水工程计划图 15 雨水工程计划图 16 污水工程计划图 17 电力工程计划图 18 电信工程计划图 19 燃气工程计划图1. 序言1.1. 计划背景在经济全球化、市场化和网络化的大背景下，伴随松岗城市化进程加紧和旧城改造的推进。松岗将迎来新的发展契机，松岗次中心作为西部工业组团的居住地域级生活服务中心，负担商业、文化娱乐、居住等功效。图则地域作为松岗次中心的主要组成部分，有效引导其各项建设活动，对带动区域发展，优化城市空间布局含有主要的意义。受深圳市计划局宝安分局委托，我院负担松岗中心地域西片法定图则的编制工作。计划范围为广深高速公路、海滨大道、宝安大道围合的区域。 1.2. 计划编制过程计划工作于2021年9月正式开始。2021年910月，项目组对图则地域的现实状况基础资料进行全方面的调查搜集工作。2021年11月23日及12月26日，项目组就现实状况调研汇报和初步方案分别向深圳市计划局宝安分局相关科室和松岗街道办、居委会、相关职能部门汇报。会后，依据现实状况调研汇报及初步方案审查会的审查意见和项目组搜集的相关意见，项目组对现实状况调研汇报进行了完善，并着手方案的深化研究。2021年2月23日及3月20日，项目组就二次方案分别向深圳市计划局宝安分局相关科室及松岗街道办征求意见，并依据搜集的意见对方案进行深入调整。2021年3月30日，深圳市计划局宝安分局计划科等相关科室再次对调整方案进行审查，项目组依据审查意见对方案进行完善后，于2021年4月，向深圳市计划局宝安分局提交法定图则草案。2021年4月13日，在宝安分局召开了分局业务会对法定图则草案进行审查。项目组依据审查会意见，对草案修改完善，并于2021年5月13日提交深圳市计划局相关科室审查。2021年68月，依据市局各处室审查意见修改草案。2021年10月27日，就修改后草案向深圳市计划局计划处汇报。 2021年11月，依据各处室意见修改完善草案。2. 计划依据和标准2.1. 计划编制依据及参考文件 (1). 计划编制依据? 中国城市计划法（1989） ? 城市计划编制措施（2021）?广东省城市控制性具体计划管理条例（2021）?深圳市城市计划条例（2021） ? 深圳市城市计划标准和准则（2021） ? 深圳市法定图则编制技术要求（2021） ? 深圳市城市总体计划（1996-2021） ? 深圳市基础生态控制线管理要求（2021） ?深圳市西部工业组团分区计划（2021-2021）(2). 计划参考文件? 法定图则年度编制计划? 图则地域1：1000现实状况地形图(深圳市计划国土房产信息中心提供) ? 图则地域现实状况地籍资料(深圳市计划国土房产信息中心提供) ? 图则地域已批计划设计关键点(深圳市计划局宝安分局提供) ? 相关专题计划? 其它相关技术规范和要求?本片区法定图则编制基础资料调查表2.2. 计划标准(1). 承上启下，区域协调的标准充足落实上层次计划的计划意图，联络图则地域已经有相关计划，对用地进行合理调整；同时考虑本片区和其它周围地域在公共配套设施、景观环境等方面相互协调的关系。 (2). 适度弹性，复合开发的标准伴随松岗次中心区的建设，图则地域的开发需求越来越强，不可预见的原因增多。所以，在土地的兼容性上要对土地的各类性质进行充足的考虑，保持适度弹性，相容用地功效合适地混合布局，增强土地利用的效益。(3). 公共设施优先，生态优先的标准图则地域为松岗次中心的主要组成部分，应优先考虑公共设施的布局，提升综合服务功效；尽可能地保护自然山体和水体，重视公共开敞空间的营造，形成环境优美、设施完善的城市中心区。(4). 近远期结合，有机更新的标准计划应兼顾图则地域近远期开发的发展秩序和步骤，结合现实状况，充足考虑近远期建设的合理性和联络性。对城中村地域，应寻求合适契机，加紧改造更新的步伐，推进片区整体的协调发展。3. 现实状况概况和问题分析3.1. 现实状况概况 3.1.1. 计划范围图则地域在深圳市宝安区西北部，为广深高速公路、海滨大道、宝安大道围合的区域，包含松岗街道红星、江边、沙浦、沙浦围、朗下、碧头、溪头小区的部分用地，和沙井街道的后亭小区的少许用地，计划面积270.25公顷，是西部工业组团的主要组成部分。 3.1.2. 自然条件 (1). 自然条件图则地域地处亚热带和热带气候的过渡区，属南亚热带海洋性季风气候，长夏无冬，降水丰富，日照时数多，雨热同期。年均气温在22.0，常年主导风向为东南风和东北风。图则地域属沿海冲积平原区，区内大部分用地相对平坦，图则地域北部有少许丘陵山体。区内用地海拔高度从0.847.1米不等，关键为28米。松岗河从图则地域南部由东至西穿越，现在受污染较为严重，水质很差。 (2). 土地开发适用性评价影响土地适用性的原因较多，图则地域属沿海冲积平原区，地质稳定，结合现实状况地形地貌的详细条件，选择地面坡度作为关键评价依据，根据土地开发适用性的不一样将区内土地划分为四类：土地适宜性评价一览表（资料：项目组统计, 截止日期2021年10月）依据以上统计数据，计划区内适宜建设的、类用地为257.51公顷，占总用地的95.29%。3.1.3. 人口情况图则地域居住人口关键集中在中部，分属江边、沙浦围、朗下、沙浦小区，至2021年6月，图则地域总人口为34714人，其中户籍人口1514人，外来暂住人口约33200人，图则地域现实状况人口密度为12846人/平方公里。人口情况详见下表。现实状况人口情况一览表（资料：各小区居委会提供，截止日期2021年6月）3.1.4. 土地利用现实状况图则地域内现实状况已建设总用地182.55公顷，占总用地的67.55%。关键分布在地块的南北两端，其中沙江路以北地域以工业厂房和居民住宅为主，兼有少许行政办公、商业和教育等用地。松河南路以南地域多为工业厂房，还有少许的教育、医疗和商业等用地。老沙江路和松河北路之间除了少许的工业厂房和居民住宅外基础为待建设空地。 (1). 居住用地现实状况居住用地面积34.34公顷，占现实状况建设用地18.81。区内居住用地关键为村民自建住宅，有三个关键的居住小区，分别为江边小区、朗下小区和沙浦围小区；另有少许的高层住宅，关键集中于沙江路两侧。(2). 商业服务业设施用地 现实状况商业服务业设施用地面积3.48公顷，占现实状况建设用地1.91。图则地域内沿老沙江路两侧建筑底层设有部分商业服务业设施，朗下、沙浦围小区分别设有一处综合市场，图则地域内还设有宾馆、信用合作社等商业服务业设施。 (3). 政府社团用地现实状况政府社团用地面积为6.15公顷，占现实状况建设用地3.37。图则地域内政府社团用地关键包含江边、朗下、沙浦围三个居委会，北亭试验学校、崇文小学和在红星工业区的复亚医院。 (4). 工业用地现实状况工业用地面积为96.62公顷，占现实状况建设用地52.93。工业用地集中在图则地域南北两端，现实状况工业以一类工业为主，工业门类较多，关键为电子、五金、塑胶、工艺品、家俱制造等。 (5). 仓储用地现实状况仓储用地面积为1.01公顷，占现实状况建设用地0.55。图则地域的北部有少许的仓储用地，建筑质量较差。 (6). 对外交通用地现实状况对外交通用地面积为4.25公顷，占现实状况建设用地2.33，关键为广深高速公路用地。 (7). 道路广场用地现实状况道路广场用地面积为33.90公顷，占现实状况建设用地18.57。图则地域内道路广场用地主要包含松明大道、沙江路、松河北路、朗碧路等道路用地，和中部的朗下、沙浦围小区广场用地。 (8). 绿地现实状况绿地面积为2.80公顷，占现实状况建设用地1.53。图则地域内零星分布有少许绿地，关键为江边、朗下、沙浦围小区的小区公园，规模较小，缺乏休息娱乐设施。现实状况用地汇总表（资料：项目组统计, 截止日期2021年10月）3.1.5. 用地地籍现实状况依据深圳市计划局信息中心9月提供的地籍、红线信息资料，图则地域内共有167个宗地，依据用地的正当性将宗地划分为三类：正当宗地、红线、其它宗地。正当宗地：指现在已办全用地手续、含有产权和协议的任一项、和历史用地、行政划拨用地和征地返还地。依据统计，有协议有产权用地1宗，有协议无产权用地7宗，无协议有产权用地1宗，行政划拨用地10宗（其中6宗有协议），图则地域无历史用地及征地返还地。正当宗地面积为19.71公顷。红线：指图则地域内有用地红线，但并无产权或协议的宗地。该类宗地有1宗，用地面积3.73公顷，现在已建，为工业用地。其它宗地：指图则地域内除上述两类外的宗地，面积为246.81公顷。本区有两处用地取得计划设计关键点：松岗街道办招标拍卖地块，建设用地计划许可证编号05-2021-0059，为商住混适用地；松岗镇宝安山庄（一期），建设用地计划许可证编号05-2021-0126，为商住混适用地。 3.1.6. 建筑物情况现在，图则地域内现实状况总建筑面积约为131.03万平方米，现实状况建成区毛容积率为0.72，毛建筑密度为35.47。从各地块容积率情况看，图则地域内的容积率分布并不均匀，总体上，多数地块的容积率小于1.0，但也有部分地块的容积率超出2.0。从建筑密度看，图则地域建筑密度均较大，最密集区域集中在北部工业区，但在这些地块中基础为13层的低层建筑，具有一定的改造空间。 图则地域现实状况建筑物关键为工业和居住建筑，有少许商业服务业建筑、政府社团建筑和仓储建筑。现实状况大部分建筑为九十年代以后建设，建筑质量很好，项目组依据建筑质量评定标准对图则地域内现有建筑进行目测质量评定，建筑质量好的一类建筑为12.22%，建筑质量很好的二类建筑为73.97%，建筑质量较差的三类建筑占8.50%，建筑质量差的四类建筑占5.31，详细结果参见下表：现实状况建筑物质量评定一览表（资料：项目组统计，截止日期2021年10月）3.1.7. 公共配套设施现实状况图则地域现有小学两所（崇文小学，20班；北亭试验学校，29班），医院一所（深圳复亚医院，股份制民营医院，98张床位），小区健康服务中心三处（江边、沙浦围、朗下小区健康服务中心），居委会三处（江边、朗下、沙浦围居委会），综合市场两处（朗下、沙浦围市场），沿朗碧路、沙江路、松明大道建筑底层设有商铺，以饮食、日杂店为主。现实状况图则地域公共配套设施较少，无成规模、档次较高的商业服务设施，缺乏文化娱乐等设篇二：沙井计划研究汇报08.3深圳市宝安沙井中心地域（西片）法定图则图则编号： No.BA202-05 & No.BA202-09规 划 研 究 报 告（市局审查稿）深圳市城市计划委员会 深圳市计划局宝安分局 深圳市城市计划设计研究院二七年六月项目名称： 深圳市宝安沙井中心地域（西片）法定图则 项目委托单位： 深圳市计划局宝安分局 项目编制单位： 深圳市城市计划设计研究院 城市计划设计证书：建城规编第（021074）号院 长：王富海教授级高级计划师 总计划师：王富海教授级高级计划师主管副院长：司马晓 高级计划师 项目主管副总师：周劲高级计划师 项目部门：六所部门责任人：王陈平 高级计划师 项目责任人：邵伟 高级计划师目录目录 . 1 1序言 . 4 11项目背景 . 4 1.1.1城市发展和更新的需求 . 4 1.1.2计划范围 . 4 1.1.3落实、落实、深化上层次计划 . 4 12编制过程 . 5 13此次计划的关键工作内容 . 5 1.3.1功效定位 . 5 1.3.2计划结构 . 5 1.3.3用地布局 . 5 1.3.4道路交通 . 6 1.3.5历史文化保护 . 6 1.3.6公共服务设施 . 6 1.3.7其它专题计划的调整深化 . 6 2计划依据和标准 . 7 21计划依据 . 7 2.1.1计划编制依据 . 7 2.1.2 计划参考文件 . 7 22计划标准 . 7 2.2.1务实标准 . 7 2.2.2 友好标准 . 7 2.2.3 集约高效标准 . 8 2.2.4可连续发展标准 . 8 3现实状况概况和分析 . 9 3.1现实状况概况 . 9 3.1.1计划范围现实状况 . 9 3.1.2自然条件 . 9 3.1.3 人口情况 . 9 3.1.4 土地利用 . 9 3.1.4 公共配套设施情况 . 10 3.1.5道路交通 . 11 3.1.6市政公用设施 . 11 3.1.7历史文化风貌 . 11 3.1.8环境保护 . 12深圳市BA202-05&09号片区沙井中心地域（西片）法定图则现实状况调研汇报3.2关键问题检讨 . 12 3.2.1土地利用方面 . 12 3.2.2道路交通方面 . 12 3.2.3公共服务设施方面 . 12 3.2.4市政设施方面 . 12 3.3计划对策 . 12 3.3.1土地利用 . 12 3.3.2道路交通 . 13 3.3.3公共服务设施 . 13 3.3.4市政设施 . 13 4计划目标 . 14 4.1功效定位 . 14 4.1.1上层次计划定位研析 .