招商地产和招商蛇口平安房地产招商蛇口：结算进度拖累业绩销售表现远超行业

招商地产和招商蛇口平安房地产招商蛇口：结算进度拖累业绩，销售表现远超行业 事项：企业公布2021年半年报，上半年实现营收194亿，同比下降%，净利润亿，同比下降%，对应元，略低于市场预期。看法：结算下滑拖累业绩表现，预收款充分。受地产项目结转时间分布不均衡和结转项目结构影响，企业上半年营收同比%，净利润同比下降%。考虑企业关键项目集中在下半年结算，我们对企业整年业绩增加仍充满信心。分业务来看，期内小区开发及运行因为结算规模下降，营收同比下降%；园区开发及运行因为2021年同期出售部分深圳蛇口物业造成的高基数，营收同比下降%，剔除该影响后营收基础持平；受2021年11月深圳太子湾邮轮母港开港影响，邮轮营收同比增加%，但因为业务处于拓展期，营销运行成本上升造成毛利率为-%。受园区和邮轮业务毛利率下滑影响，企业整体毛利率同比下降个百分点至%；期间费用率%，仍处于低位；预收账款因为销售大增较期初上升30%至682亿。销售增速远超行业，试水中高端租赁市场。汇报期内企业实现销售面积万平米，同比增加%；销售额537亿元，同比增加%，增速远超行业，完成整年千亿销售目标的54%。受产品结构影响，销售均价较2021年整年上升%至万/平米。企业下半年可售充分，估计新推货值900亿，整年超额完成千亿销售目标为大约率事件。企业主动试水中高端租赁市场，现在在深圳拥有万套长租公寓产品，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大关键产品线，未来企业将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标，以三年的时间实现品牌全国布局。拿地渠道多样，实施跟投提升激励。企业投资聚焦一二线关键城市，关键拓展战略重镇土地贮备。期内企业斩获了16宗土地，计容建筑面积227万平米，同比基础持平；平均楼面地价15551元/平，较2021年整年上升%。相比竞争对手频频高价抢地，企业拥有深圳前海片区、蛇口片区等关键资源禀赋，且均在前海蛇口自贸区内，该区域深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，含有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时企业背靠招商局集团，集团内资源的协同（中外运南通项目）和产业新城的拓展（和武钢、昆钢合作）也正成为企业获取优质贮备的主要路径。同时继职员持股和股权激励后，期内企业推出跟投制度，已形成了全方面、立体的激励机制，利于控制项目投资风险、深入提升资产收益。园区开发加紧异地复制，邮轮业务稳步发展。企业深耕园区开发和运行，聚焦空间计划、产业聚集、生态圈服务，积累了丰富的城市开发和运行经验。在立足蛇口样板园区的升级改造上，主动将蛇口模式对外复制，汇报期内企业相继和湖北省黄冈市蕲春县政府、深圳光明新区政府签署战略合作协议，同时正式成立北京通州合资企业，未来统筹开发建设台湖镇产业新城项目。汇报期内，深圳太子湾邮轮母港相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊，累计邮轮旅客万人次。未来企业将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。财务情况稳健，融资成本维持低位。期末企业在手现金441亿，为一年到期负债的161%。因为土地投资大幅增加，净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为%和%，较期初分别上升个百分点和持平。汇报期内企业获授50亿中票额度，150亿企业债发行权，上半年企业综合资金成本约为%，较2021年上升个百分点。企业整体财务情况稳健，融资成本及负债率仍处于低位。投资提议：估计企业2021-2021年EPS分别为元和元，对应PE为倍和倍。企业汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增加基础，中长久园区开发及邮轮业务值得期待，且连续受益前海自贸区政策春风。股权激励及职员持股绑定利益，上下一心跨步迈向千亿销售。测算企业元，现在股价折价20%，且低于职员持股价18%，安全边际突出，维持“强烈推荐”评级。风险提醒：业绩低于预期风险；基础面大幅恶化风险。平安证券综合研究所杨侃 房地产行业研究员Mobile 15814097127联络人李孟枭 房地产行业研究员Mobile 18811701413