二手买卖协议避税违法所签合同无法律效力

二手买卖协议避税违法 所签合同无法律效力发表时间：2008-1-19 9:24:52 信息来源：地产星空 案情去年底，通过朋友介绍，我从另一位市民处买了套房龄不到五年的二手房。房主说为了避税，先把房产证交给我，等房屋满五年后再去办理过户手续。我觉得只要我拿到了房屋钥匙就不必考虑其他问题，于是就答应了他。我现在已经支付了大部分款项，并且已经拿到了房屋的钥匙。可是今年10月，卖主反悔不想卖房了，我现在手上只有一份当时签订的购房合同，没有其他凭据，请问我的权益能够得到法律保护吗？ 律师分析依照我国税法的规定，公民有依法纳税的义务，不得通过违法手段或其他变相违法的 手段，规避税收，否则，要受到税务机关的行政处罚，严重的还可能要承担刑事责任。同时我国合同法也明确规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。您与卖主签订的购房协议书中约定“因房子购买期不满5年，暂缓办理过户手续，等房龄满五年后再补办手续”。此条款所载内容表明双方当事人恶意串通，规避国家税收，该行为损害了国家利益，故您所签订的购房协议为无效合同，没有法律效力。按照法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，您的权益非但得不到保护，而且您还要为自己的违法行为承担相应的责任。不合理低于市场价转让房产 法院判撤销合同发表时间：2008-5-19 9:36:12 信息来源：地产星空案情 朱某和赵某是生意上的朋友。2006年，赵某因生意急需用流动资金，而身边的现金又不够，就向朱某借了220万元，并出具借条。借条上写明，自2006年8月1日起还款，至2007年11月20日还清。之后，赵某一直未还款，朱某将赵某诉至法院，法院判决赵某偿还220万元欠款，判决生效后赵某也一直未还款。之后，朱某得知赵某在2007年10月与第三人陈某签订了房屋买卖合同，该买卖合同约定，赵某将其所有的A房屋出售给陈某，房屋总价为110万元，房屋面积为178平方米。朱某认为该房屋的转让价格明显低于市场价，所以朱某以债权人的身份，起诉至法院要求撤销赵某转让A房屋的行为。期间，朱某的律师调取了赵某购买A处房屋时的相关资料，显示赵某当时支付的房屋总价为160万元。庭审中，赵某还表示其无力偿还朱某的债务；陈某陈述，自己实际上支付了购房款162万元，但其没有其他证据证明自己的说法，而且陈某提供的房屋契税完税证显示，房屋的计税金额为110万元。 律师分析 合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，赵某在当时购买A房屋时的价格为162万元，而在2007年10月将A房屋卖给第三人陈某的价格为110万元，该价格明显低于涉案房屋现在应有的价值，赵某的行为属于以明显不合理的低价转让财产的行为。赵某非法转让财产的行为，致使朱某的债权无法得到实现。陈某作为第三人，其在购买房屋时应当知道赵某所卖房屋的价格，其亦对A房屋现在应有的价值有所了解。陈某在明知赵某以明显不合理低价出售房屋的情形下仍然购买，可以推定陈某与赵某在签订二手房买卖合同时具有恶意，故朱某有权行使撤销权。 判决 法院支持了我方的观点，判决支持作为债权人的朱某的诉讼请求。丈夫瞒着妻子购买房屋 买卖合同是否有效？发表时间：2008-4-7 9:22:18 信息来源：地产星空案情刘某夫妇十月份时看中一套商品房，但由于价格过高，犹豫不决。丈夫刘某听朋友说那地段的房价很快就会上升，现在买肯定划算。于是，刘某一个人和开发商签订了买卖合同，并付了首付。刘某妻子知道后，认为该买卖合同无效，要求开发商退房。开发商认为自己并没有过错，买卖合同的签订也是合法的，因此不同意退房。丈夫私自用夫妻共同财产购买房屋，该买卖合同是否有效呢？律师分析婚姻关系存续期间，双方对于夫妻共同财产具有平等的处理权，也就是说，夫妻双方在婚姻关系存续期间，在处理夫妻共同财产上是平等的。为日常生活需要处理财产，夫妻中任何一方都可以有决定权。对于非日常生活需要，即对重大事件需要动用夫妻共同财产的，比如像本案中的买房行为，如果一方要决定买房应该事先经过双方协商，达到一致后方可处分。本案中，刘某夫妇一起去看房，虽然看中了，但还处于犹豫状态。之后，刘某和开发商签订合约，开发商有理由相信这个是刘某夫妻协商达成一致的结果。刘某的妻子不能以不知情、不同意等理由对抗善意的第三人开发商。这个买卖合同是合同双方当事人真实意愿的表示。因此，刘某的妻子不能主张刘某与开发商签订的买卖合同无效。判决夫妻共同财产虽然是夫妻双方共同所有，但是在需要付出大笔资金的时候，夫妻双方应该共同协商，在达成一致后再去实施。这样，可以避免违反法律的相关规定，也不致于伤害夫妻之间的感情。提存公证 为二手房买卖保驾护航文 / admin淮南市求是公证处刘文飞去年年底，一自称姓王的先生来公证处咨询，说他自己以15万的价格买下了汪某在淮南市华声苑的一套二手房，双方签定了房屋买卖协议，其中约定：“在卖方交房屋钥匙和房屋产权证时，买方交付房款。”但两人到房产局办理产权过户时，房产局的人却告诉他们，根据规定在交易部门办结买卖过户手续至少需20天，从登记部门拿到产权证最少也要30天。两人在购房款何时交付上发生了分歧：王先生担心在拿到房产证之前把20万购房款交付给汪某，房产证过户登记手续办不成怎么办？汪某则担心交了房产证却拿不到钱，自己也很被动。在公证员的建议下，两人决定办理提存公证。两人约定：“双方到房地局交易所办理相关手续后，买方先将购房款人民币20万元整提存于淮南市第二公证处，待买方(王先生)领到房屋产权证后，双方到房屋所在地，打开房门，卖方(汪某)将房子钥匙全部交给买方之后，双方共同到公证处提取购房款交给卖方。”王先生把房款提存公证处后，只要满足双方约定的提款条件，汪某就可以持有关证明和张先生一起从公证处提取购房款，从而使汪某的债权实现得到了保障；从王先生的角度来说，办理了提存公证后，由于房款交给公证处保存而不是由债权人汪某直接取得，汪某从公证处取得房款的前提必须是已经办理完产权过户手续，使张先生实际拿到了产权证，否则，王先生仍可从公证处取回自己的购房款，保护自己的切身利益。提存公证起到了督促房屋买卖双方按约履行合同的担保作用，同时，也为房屋买卖双方解决了产权证下发前的付款安全问题。提存公证规则第3条：“以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。以担保为目的的提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力。”清偿提存公证是为避免因债权人的原因或法定原因使债务人履行债务受阻而制定的一种保护债务人得以履行债务的制度。担保提存则是为防范合同交易过程中买卖双方所承担的“合同落空”风险，通过提存购物款或其它有价证券、权利凭证以督促合同双方如约履行合同的制度。一什么是提存公证根据提存公证规则的规定，“提存公证是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物（含担保物的替代物）进行寄托、保管，并在条件成就时交付债权人的活动。”提存公证具有维护经济流转秩序，预防和减少债务纠纷的作用。以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。以担保为目的的提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力。二在本案例中，提存公证起着以下两个方面的作用（一）预防纠纷保障合同安全履行在房价不断上涨的今天，二手买卖很是盛行，在给低收入着带来便利的同时，也伴随着风险，通常二手房买卖中，房价数额较大，且多为一次性交易，一般情况下双方互不了解，彼此之间缺乏信任，都想尽量降低自己的风险。公证为维护买卖安全介入二手房买卖是很有必要的。将购房款提存，既可以保证卖房人的债权得以实现，也可以使买房人避免承受不动产交易过程中可能出现的各种不利益，对购房双方都是一种保障。公证处依据公正、公平、独立的原则对房款的交付进行监督，售房人只能以约定的凭证，并在买方的确认下从公证处取得购房款；而买方也只能在卖方未能如约完成合同义务的情况下，持相关证明取回房款。（二）减少诉讼成本提高诉讼效率当合同双方在合同履行中出现纠纷和争议时，提存公证可以为法院或仲裁机构的执行提供保障。当出现提存协议约定以外的情况或发生其他合同纠纷而必须通过诉讼途径解决争议时，由于双方在公证处办理了提存，将货款预先交由公证处保管，法院可以就公证处所保管的金额执行判决，使得债权人对债务人的债务追偿能够得以顺利实现。三如何申办二手房买卖的提存公证申请人只须提交各自的身份证明、房屋买卖合同(可以是复印件)、提存协议即可（公证员也可代写提存协议）。置业提醒：购买二手房交易前是否做产调 2008-01-29 08:35:11来源：房地产时报 【 浏览字号：大 中 小】问：我想买一套二手房，之前已经看过房东的产证并且拿到复印件了，但听中介说还要做一个“产调”之类的工作。请问我是否有必要再花几十块钱作“产调”？读者柴先生不少买家是用查看房东的产权证原件作为了解房屋基本情况的手段，这会引发一个问题。已经察看房东产权证原件后，是否还需要至交易中心调查交易房屋的产权信息呢？回答是肯定需要的。一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元。因为，现在上海市境内的房屋小产证（2003年以后制定的）上虽然有房屋的权利人 、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。举例说明，如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看房东的产权证原件是无法发觉的。在这种情况下，买家就与房东签订完毕定金协议并且将定金实际支付给房东，这时才发现该房屋存在查封而导致整个交易无法进行时，则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。对于想要买受二手房的买家，一定要进行产权调查的手续，才能最大程度地保障自身权益。让定金打水漂二手房款应怎样付最合理 2008-01-16 08:42:28来源：房地产时报 【 浏览字号：大 中 小】问：我想买套二手房。打算在过户时付房屋总价的十分之一作为定金，拿到产证后付十分之八，过户后再付尾款三万元到五万元。不知道这种付款方式是否可行？因为“过户”这个手续后只是卖方不能再卖这个房子和抵押，万一法院在出新产证前的20天内查封该处房产，第一笔定金可能打水漂。读者小沈降低交易风险的思路是正确的，但其中有一些与实际履行不符。从法律上来说，现行法律规定买受方拿到产证后房屋所有权才转移至买受方。在该房屋拿到“收件收据”至产证下来的20天之内，若遇到法院查封该房产的风险 可以通过以下途径解决：首先，到正规的大规模的中介公司进行交易，因为这些公司都是在交易过程中严格核对房屋信息的，包括询问出卖方本人的诚信度和从交易中心调取产证等方式，最大限度避免风险。其次，即使在出新产证的20天内房屋被查封，第一笔“定金”即首付款也不是“打水漂”，而是完全有法律保障的。因为如果出卖方房屋被查封，有可能没有办法按约定将房屋出售，则其行为按照签订的协议、合同来讲都将构成违约。出卖方不仅需要将已经收取的首付款返还给买受方，而且还要按照先前签订的买卖合同的约定承担违约责任。若买受方仍然想要买受该房屋的，也可以凭合同主张履行权利，即待房屋查封解除后继续进行交易。置业顾问：二手房买卖过程需关注哪些环节 2008-01-11 08:42:35来源：北京晨报 【 浏览字号：大 中 小】随着各项政策的出台与落实，在逐步完善的市场环境下买房、租房有哪些环节要关注呢？我们特邀请业内知名专家做客栏目，为买卖二手房者和租房者支招答疑。针对目前读者较为关注的如何找中介看房热点问题。读者李先生：中介公司在带客户看房前，都让填写“看房确认单”，有陷阱吗？房博士付严：签订“看房确认单”是买房、租房的必要步骤。 “看房确认单”有两个意义，一是中介公司对业务员工作量的考核，经客户签字后，可证实，业务员确实是带客户看房去了，避免业务员“开小差”。第二，看房单也是对业务员所付出劳动的一个保护措施，避免客户经中介公司带领看完房之后，再与房主私下交易，客户签订“看房确认单”是对业务员劳动成果的尊重，所以，客户大可不必与“看房确认单”较劲。签订即可，但要注意，如果有中介公司在看房前要客户缴纳看房费，客户可拒绝。正规中介公司不会要求客户交这笔费用。读者李女士：买二手房时，房屋中的设施配备是否需要另付费？房博士付严：目前，绝大多数二手房都是居住后腾出的旧房，一般家用设施较为齐全。因此在购买二手房时，诸如空调、煤气或电热淋浴器、电话和闭路电视设备等设施是不会拆除的，这些设施是否收费要与原房主协商，约定后体现在购房合同中。按照以往经验，多数房主会将上述设备的费用囊括在房款中；当然，也不排除有单独结算的可能，目前还没有统一的约定。此外，如果原房主不需要出售房中的家具、电器等物件，尤其是以投资为目的的购房人可通过协商等方式，以相对低的价格留下这些物品，还是物超所值的。 二手房买卖需留意防止房产中介恶意转定 2007-12-28 08:40:14来源：地产星空 【 浏览字号：大 中 小】在二手房买卖过程中，某些房产中介公司经常会让下家先支付意向金，理由是方便和上家谈判，降低房屋出售价格。有些下家在支付意向金时，告诉房地产经纪人先不要将意向金转交给上家签收，等其再次通知中介条件成熟后，由中介将该笔意向金转为定金。不少下家认为，只要叮嘱过房地产经纪人，即使最后经纪人在没有经得其确认前便将意向金转为定金，责任也在房产中介公司。这种观点不对。如果房地产经纪人将意向金送上家签收后，下家是很难证明自己当初要求“等其再次通知中介条件成熟后”再送定金的事实。而此时，意向金已经变成定金。定金在法律上承担着担保责任，如果此时下家不愿意继续购买该房屋，只能面临上家将其支付的定金没收的事实。另一方面，由于举证不能的客观因素，下家也无法将违约责任转嫁给中介公司，无法追究中介公司“恶意转定”的责任。如果下家要支付意向金，建议应在确定对该房屋满意，或与家人充分商量决定购买的前提下，再行支付。或者先行支付后，与房产中介公司书面确认“附条件转定金”的约定，再将意向金支付给中介公司，这样操作比较保险。