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?赣南返乡创业园?可行性研究报告目目 录录第一章第一章 工程总论工程总论1.1.工程概述1.2.工程可行性研究结论1.3.主要技术经济指标表第二章第二章工程背景工程背景2.1.工程背景2.2.编制依据和研究范围第三章第三章工程建设条件工程建设条件3.1.区位条件3.2.交通运输条件第四章第四章工程工程建设方案工程工程建设方案4.1.工程用地概况4.2.工程建设内容第五章第五章工程实施进度工程实施进度5.1.工程建设周期5.2.工程实施进度安排5.2.工程实施进度安表第六章第六章投资估算投资估算6.1.根底建设投资估算6.2.工程预计投资总额第七章第七章融资方案融资方案7.1.工程融资主体7.2.工程融资来源7.3.融资方案分析第八章第八章财务分析财务分析8.1.编制说明8.2.经营收入预测8.3.利润预测8.4.财务评估8.5.财务分析结论第九章第九章风险分析与对策风险分析与对策9.1.风险防范的识别和评估9.2.风险防范对策第十章第十章工程节能、环保与平安生产工程节能、环保与平安生产节能10.2.环境保护10.3.平安生产10.4.消防第十一章第十一章研究结论与建议研究结论与建议11.1.结论11.2.建议第一章第一章 工程总论工程总论1.1.1.1.工程概述工程概述.工程名称工程名称工程暂定名称：赣州返乡创业园1期.承建单位概况承建单位概况开发商：赣州新世界贸易公司法定代表人：李鹏华.工程主管部门工程主管部门赣州经济技术开发区管委会.报告编制单位报告编制单位赣州新世界贸易工程开展部.工程拟建地点工程拟建地点赣州经济技术开发区香港工业园1.2.1.2.工程可行性研究结论工程可行性研究结论.工程内容工程内容根据市政府有关文件精神，在市政府的统一规划下，拟在赣州开发区建造现代化标准厂房工业小区，由开发区统一规划，我公司负责招商，一年内建成投产，建成 54 幢现代化标准厂房和六栋现代化综合办公大楼。.工程建设规模工程建设规模总用地 280 亩，总建筑面积 188800 M2，引进 3060 家赣南中小企业落户赣州开展。.投资估算投资估算工程土地本钱为万元人民币、根底工程建设总投资万元人民币。可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约万元。合计工程投资总额亿元。.工程建设进度工程建设进度工程建设一期为一年半18个月，总投资约为亿元。.工程财务和经济评价工程财务和经济评价工程建成后，工业园将每年实现万元人民币的营业收入，年纳税额将超过万元其中：所得税按15%测算。工程的投资回报率约%。工程建成后，预计年就会收回投资本钱。工程财务指标较好。.工程综合评价结论工程综合评价结论本工程建成投产后，可带来一定的经济效益和社会效益，以科学开展观为指导，按照“产业集群、企业集聚、土地集约原那么，鼓励民间资本积极参与工业园区标准厂房建设，逐步建成一批统一规划、布局合理、功能齐全、设施完善的标准厂房，以良好的平台承接产业转移，进一步提高工业集中度，促进全市经济持续快速协调开展。综上所述，该工程，在规划、技术、经济方面都是切实可行的。同时，也为小规模企业的开展找到了一条出路。1.3.1.3.主要技术经济指标表主要技术经济指标表指标类型指标数值备注工程规划用地280亩万单位：平方米。下同工程建筑面积工程投资总额单位：万元人民币，下同其中：工程土地投资根底工程建设投资工业园设备投资工程建设周期单位：年。1期建成建筑密度容积率年营业收入单位：万元人民币年创税单位：万元。所得税按15%测算投资回报率投资回收期单位：年第二章第二章 工程背景工程背景2.1.2.1.工程背景工程背景赣州开发区位于江西省南部，地处赣州市西城区，为省级开发区。现辖四个镇、一个街道办事处，辖区面积约 219 平方公里，常住人口约 26 万。区内设有赣州出口加工区、赣州香港工业园、国家科技兴贸创新基地、赣州综合物流园区、台资企业转移承接基地和江西省钨、稀土产业基地。开发区内的高校园区，建有江西理工大学、赣南师范学院、赣南医学院 3 所本科高校和 10 余所大中专院校及 37 所技工学校。目前，区内现有工业企业300多家，形成了有色金属及新材料、机械制造、电子电器等三大优势主导产业，集聚了中国五矿、章源钨业、江钨集团、日本昭日稀土、金力永磁、横店东磁、通诚磁材、德国格特拉克、香港王氏港建、台湾光宝电子等一大批技术含量高、产业带动性强、附加值高的工程。本人早年在广州经商多年参加了赣州同乡会，经常举办一些联谊活动，结交了许多赣南籍企业界朋友，我回赣州开展后仍然保持密切联系，了解到在沿海地区创业较为成功的企业业主均有方案回赣州投资创业回报家乡，但他们大局部没有时间在赣州沟地建厂，有意委托我公司全程代理建成标准厂房，并有利于他们快速发挥办企业的优势，而不必把精力放在建设厂房上面。随着当地中小企业进一步的开展、标准，现有许多分散作坊式小企业已不能适应形势开展，为提高生产质量，加强环境整治。急需扩大企业经营场地。众多中小企业，遍布在城乡郊区，主要是利用废弃仓库、简易房屋，现租房户租用面积小，根据调查摸底，普遍认为面积偏小，严重阻碍了企业的进一步开展，对标准厂房的需求颇为迫切，因此，优先考虑外地企业的前提下，本工业小区同时也方案引进局部当地企业。2.2、编制依据和研究范围(1)编制依据根据人民政府印发?关于进一步鼓励和促进民间投资的假设干意见关于进一步鼓励和促进民间投资的假设干意见?的通知赣市府发202148 号。根据市委、市政府?关于加快推进承接产业转移工作的决定关于加快推进承接产业转移工作的决定?赣市发202115 号精神。赣州开发区党政办公室关于印发?关于鼓励民间资本建设标准厂房的实施方案?通知赣开办发202113 号(2)研究范围本工程可行性研究报告工作的范围如下：分析工程的背景,研究工程的市场需求和开展趋势；分析工程建设方案:包括厂房及配套设施建设；给排水、供电、通信等专业方案；职业平安卫生、消防及节能措施；工程投资估算、经济效益和社会效益分析第三章第三章工程建设条件工程建设条件3.1.3.1.区位条件区位条件赣州经济技术开发区在开展实践中始终树立和落实科学开展观，坚持推进“工业园区现代化、中心区域城市化、农业产业示范化、办事效能特区化开展战略，致力于营造法治、宽松、有序的优质经济开展环境。经过几年的努力，在为投资者创造良好投资环境方面不遗余力、诚信踏实的形象已赢得广阔客商的高度赞誉，经济开展保持了持续增长的势头，并已形成制鞋、新材料、机械制造、生物制药和食品等主导产业，培育了华坚国际鞋城、华夏金属线制品、金苹果农业、美园畜牧、三通新材料等支柱型企业。全区共有各类企业 163 家，其中外资企业 22 家。赣州经济技术开发区交通、区位优势明显，105 国道、323 国道、赣粤高速公路、京九铁路连南接北，昆厦高速公路贯穿东西，黄金机场近在咫尺。各项现代化根底设施和城市配套功能日益完善。第四章第四章 工程工程建设方案工程工程建设方案4.1.4.1.工程用地概况工程用地概况香港工业园总开发面积约50平方公里，分南北两区开发，其中北区规划面积约21平方公里,承载一类、二类工业工程，四周界址为：东至文峰北路，南接西城区核心工业园一、二期，西侧、北侧以厦蓉高速公路为界；南区规划面积约29平方公里，承载一类工业工程及居住、商业等配套设施，四周界址为：东接创新区，南至南康市潭口镇，西侧、北侧至章江。4.2.4.2.工程建设内容工程建设内容工程建 54 栋叁层标准厂房和 4 栋综合楼，一栋办公大楼，1 栋商务楼，1年内建成。标准厂房钢筋混泥土框架结构，每栋 3000 平方，总层高 15 米，前后四开门，两间楼梯，一部货梯，前后 15 米间距道路，水电设施完善，污水处理设施到位，地面采用 C20 水泥铺设，楼面设计 2 吨/平方，适合较重型设备使用及大型车辆通过，柱子与柱子之间间距横向 7 米，纵向 8 米，屋面和墙面采用环保保温建筑材料，窗户采用双层真空玻璃。综合楼包含员工宿舍；办公大楼与各厂房全部采用光缆连接，充分利用现代的信息化技术，建成现代化高科技写字楼，既适宜内部管理需要也方便与外部信息畅通；商务楼内设置大中型会议室、产品展览中心、招待所等。本工程适合大多数现代中小型企业经营使用。第五章第五章 工程实施进度工程实施进度5.1.5.1.工程建设周期工程建设周期基于本工程总规模不是很大，但厂房功能对建筑的要求有异。同时根据同类工程实际建设周期结合本工程实际情况需要，本报告建议采取统一规划设计，一起进行施工。工程建设期为一年半18月。5.2.5.2.工程实施进度安排工程实施进度安排本工程由新世界贸易公司申请立项批准后，新世界公司负责本工业小区的招商，并划分几个工业片区，如食品、机械等，方案召集沿海各中小企业有意向回乡创业的商家引进本工业小区，并保证一年内把厂房建设完工，一年半内开工生产。由小区内各企业委托我公司，统一代办入园投资工程合同，代办规划方案审批、招拍挂、土地证，催促按标准规定时间内建成厂房，代办房产证等，并成立物业管理公司。具体组织方案如下：组织方案：5.2.1、发动赣州籍在外的高管、中小企业主回乡投资创业。据不完全统计，赣州籍在外创办企业的 500 万以上规模的有一万家以上，我们方案通过广州、东莞、深圳、上海等各地区的赣州商会、分发推广，宣传赣州各方面的招商优势，把更多的商家、厂家引进到开发区来投资生产。5.2.2、发动市区内的中小企业退城入园。目前市区内尚有 400-500 家规模不大的小作坊或工厂，行业主要是食品行业、代工行业、日用品生产行业、规模较小的稀土和冶金行业。因资金技术、规模都处于起步级段。在市区内因环境污染严重，噪声扰民，常常受市区管理部门要求整改。但去工业园又因工业园投资规模要求严格，难以进入。市区企业没法标准管理，一些证照也无法办理，但又还在经营，也让国家税收规费造成流失严重。能通过本工程将市区的小企业引入工业园内，即能解决了市区噪声和消防平安隐患，扩大创业者的开展空间，又能增加财政税收。5.2.3.发动本县区的局部中小企业主，投资者来开发区投资。据房产部门信息显示，在赣州市区购置房产有 4050来自县里，各市来赣州置业的热情近年来一直上升，因此甚至推动了赣州房价的上涨；赣州市许多较知名的上规模私营企业，都是县里或乡镇的小作坊一步一步开展来的，来到赣州后才有了一个飞跃的平台，在县里一家同等规模的企业，假设是座落在赣州市的话，同样的财力物力投资，产业的效益成倍增加。赣州是江南重镇，地理位置优越不容置疑，加上县市政府的开放开明的招商政策，对各县市的投资人士吸引力是强大的。经市场调查了解，各县市众多企业都有着迫切的希望落户赣州，走出县乡镇小区域，借助赣州市的大平台抢占市场。5.2.4 物业管理方案：采用社会公开招标，经考察后择优聘请一家声誉好，在沿海经济兴旺地区有成功管理工业地产经验的大型专业物业管理公司，按行业归类把入园企业分别安置在机电区，轻工业区，药品食品区，提供完善的配套效劳。第六章第六章 投资估算投资估算工业园土地本钱工业园土地本钱按照赣州经济技术开发的土地拍卖价格预算，其工程土地投资本钱为万元人民币。6.2.6.2.根底建设投资估算根底建设投资估算本基建工程投资估算 7360 万元，具体分布如下：类别类别名称名称单位单位数量数量单价造价单价造价元元金额金额万元万元备注备注土建厂房18880080015104小计18880080015104工程土地本钱为万元人民币、根底工程建设总投资万元人民币。可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约万元。合计工程投资总额亿元。工程建设一期为一年半18个月，总投资约为亿元。第七章第七章 融资方案融资方案本工程所需总投资，全部由投资人自行筹措解决。第八章第八章 财务分析财务分析根据市场实际，以及本厂房设计的优越性综合考虑标准厂房建成后价值定位约 1680 元/，建设本钱大约 960 元/，建设周期约一年，本工程建成后投入资本即增值了约 1.5 亿元，生产企业每户栋还可新增年产值约 500 万元，新增利税约 85 万元。第九章第九章 风险分析与对策风险分析与对策9.1.9.1.风险因素的识别和评估风险因素的识别和评估投资工程风险分析是在此前工作的根底，进一步综合分析识别拟建工程在建设和运营中潜在的主要风险，揭示风险来源，判别风险程度，提出躲避风险对策，降低风险损失。.风险等级划分风险等级划分一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失小，一般不影响工程的可行性。较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是工程可以承受的。严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使工程由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，工程仍然可以正常实施。灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，工程将无法承受。.风险因素的识别和评估风险因素的识别和评估工程的风险因素识别和对风险的评估见下表。评估的方法采用简单估计法。工程的风险因素和风险程度分析表工程的风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险市场需求量竞争能力周边有同类产品竞争价格工程的敏感性高2资源风险工程资源供给3技术风险工程方案先进性适用性可靠性可得性4工程风险工程地质可以防范水文地质可以防范工程量可以防范5资金风险汇率利率发生的概率小资金来源中断需要密切关注资金供给缺乏需要密切关注6政策风险政策条件变化短期内概率不大经济条件变化短期内概率不大政策调整7外部协作条件风险工程建设交通运输供水供电8社会风险9其它风险由表中可以看出，工程没有什么灾难性的风险；存在比拟严重的市场风险和资金风险，其中有些可以控制，或发生的概率低，有些需要密切关注，做好防范准备；另外工程存在的某些较大的风险，根本属于系统风险，如果采取合理的措施，是完全可以躲避的，况且其造成的损失本工程也可以承受的。9.2.9.2.风险防范对策风险防范对策1 工程可以采取以下几种风险防范对策。1、风险回避风险回避是彻底躲避风险的一种做法，即断绝风险来源。对于资源供给风险和技术风险可以采取这种方式防范。2、风险控制风险控制是可控制的风险，提出降低风险发生的可能性和减少风险损失的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险的可行性和合理性。对于工程风险和资金风险的应比照拟适合采取这种方式。3、风险转移风险转移是将工程可能发生的风险的一局部转移出去的风险防范方式，对于市场风险和其他自然风险可以采取这种防范措施。第十章第十章工程节能、环保与平安生产工程节能、环保与平安生产10.1.10.1.节能节能本工程主要能源消耗是电。工程遵循以下原那么以到达节能目的：1按照国家节能设计的标准要求，本工程设计中所采用的设备和器材采用与工程规模相适应的先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料；2凡能综合利用和循环使用的资源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高资源利用率，降低能耗；3对各种能源均应计量并按有关规定配置计量器具。10.2.10.2.环境保护环境保护工程按国家有关规定和标准，采用以下措施确保到达环保要求：1固体垃圾：按照我国现行的设计标准，建设必要的设施，便于垃圾的收集和运送。在生产中产生的一些废弃包装材料，由专人负责收集，存放在指定地点，定期卖给回收公司；2废水：工业废水经专门处理，餐厅废水经排水处理后与生活废水一起排放到城市排水系统中；3废气：食品操作间应设置通风排气、排烟装置，排气的地点设置应避开环境敏感区。地下室也应安装通风排气装置；4噪声：建筑物周围种植绿化带，降低生产机器产生的噪声强度，设备间与营业厅之间采用隔音、减震材料；运转机器采用隔音罩。使环境噪声级可到达一类混合区标准；5粉尘：在各有可能产生粉尘的作业区内设吸风除尘系统，使粉尘控制在5毫克/立方米之内，并且排放在室内。10.3.10.3.平安生产平安生产主要从触电、火灾、交通事故、车间作业等因素上，工程将严格按照国家的平安生产有关规定执行。10.4.10.4.消防消防按有关规定，建设有消防车道、防火分隔设施，平安疏散出口与通道、消防电梯和，采用建筑防火材料，专设消防供水源，建立消防中心控制系统。第十一章第十一章 研究结论与建议研究结论与建议11.1.11.1.结论结论目前，随着赣州经济的高速开展，越来越多成功的企业业主均有方案返乡创业的念想，工程的建设是在综合考虑到区位形势、产业形势、政策形势而提出来的具有重大经济意义和社会意义的工程。工程拟规划用地280亩18.88万平方米，规划建筑面积万平方米，工程建筑密度，容积率。工程预计总投资亿元人民币，其中工程土地本钱为万元人民币、根底工程建设总投资万元人民币。可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约万元。工程分年两期建成。建成后预计年营业额达万元人民币，年实现税收万元，年投资回报率%，工程投资回收期约为年。工程规划满足国家和赣州经济技术开发区的各有关政策要求，财务预测指标较好，工程可行性好。综上所述，该工程的建设是必要的，也是可行的。11.2.11.2.建议建议报告分析显示，赣南返乡创业园工程具备良好国民经济效益、社会效益和企业开展效益，工程各项规划指标符合各级政府的有关规定，工程在财务上可行，建议考虑实施。Editors note:Judson Jones is a meteorologist,journalist and photographer.He has freelanced with CNNfor four years,covering severe weather from tornadoes to typhoons.Follow him on Twitter:jnjonesjr(CNN)-I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the cracklingstatic from space hear the faint beeps of the worlds first satellite-Sputnik.I also missed watching NeilArmstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars.Those events were waybefore my time.As a kid,I was fascinated with what goes on in the sky,and when NASA pulled the plug on the shuttleprogram I was heartbroken.Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach forthe stars.As a meteorologist,Ive still seen many important weather and space events,but right now,if you weresitting next to me,youd hear my foot tapping rapidly under my desk.Im anxious for the next one:a spacecapsule hanging from a crane in the New Mexico desert.Its like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space.You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge ofspace-live.The(lack of)air up thereWatch man jump from 96,000 feetTuesday,I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission.I watched the balloonspositioned at different altitudes in the sky to test the winds,knowing that if they would just line up in a verticalstraight line we would be go for launch.I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer,but above all I livefor taking a leap of faith-the feeling of pushing the envelope into uncharted territory.The guy who is going to do this,Felix Baumgartner,must have that same feeling,at a level I will never reach.However,it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted thepartially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere.As soon as the 40-acreballoon,with skin no thicker than a dry cleaning bag,scraped the ground I knew it was over.How claustrophobia almost grounded supersonic skydiverWith each twist,you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder andcapcom(capsule communications),Col.Joe Kittinger.He hung his head low in mission control as he toldBaumgartner the disappointing news:Mission aborted.The supersonic descent could happen as early as Sunday.The weather plays an important role in this mission.Starting at the ground,conditions have to be very calm-winds less than 2 mph,with no precipitation or humidity and limited cloud cover.The balloon,with capsuleattached,will move through the lower level of the atmosphere(the troposphere)where our day-to-dayweather lives.It will climb higher than the tip of Mount Everest(5.5 miles/8.85 kilometers),drifting evenhigher than the cruising altitude of commercial airliners(5.6 miles/9.17 kilometers)and into the stratosphere.As he crosses the boundary layer(called the tropopause),he can expect a lot of turbulence.The balloon will slowly drift to the edge of space at 120,000 feet(22.7 miles/36.53 kilometers).Here,Fearless Felix will unclip.He will roll back the door.Then,I would assume,he will slowly step out onto something resembling an Olympic diving platform.Below,the Earth becomes the concrete bottom of a swimming pool that he wants to land on,but not toohard.Still,hell be traveling fast,so despite the distance,it will not be like diving into the deep end of a pool.It will be like he is diving into the shallow end.Skydiver preps for the big jumpWhen he jumps,he is expected to reach the speed of sound-690 mph(1,110 kph)-in less than 40seconds.Like hitting the top of the water,he will begin to slow as he approaches the more dense air closerto Earth.But this will not be enough to stop him completely.If he goes too fast or spins out of control,he has a stabilization parachute that can be deployed to slow himdown.His team hopes its not needed.Instead,he plans to deploy his 270-square-foot(25-square-meter)main chute at an altitude of around 5,000 feet(1,524 meters).In order to deploy this chute successfully,he will have to slow to 172 mph(277 kph).He will have a reserveparachute that will open automatically if he loses consciousness at mach speeds.Even if everything goes as planned,it wont.Baumgartner still will free fall at a speed that would cause youand me to pass out,and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet(7,620 meters).It might not be the moon,but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960-at the dawn of an infamous spacerace that captured the hearts of many.Baumgartner will attempt to break that record,a feat that boggles themind.This is one of those monumental moments I will always remember,because there is no way Id missthis.
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