房地产成本核算规范1

.wd.房地产本钱核算标准第一章总则1-1 为了加强本钱管理，标准公司房地产生产本钱核算，正确计算库存商品本钱，便于本钱资料的比较和分析，根据国家公布的有关会计准则、会计制度以及公司董事会和集团公司的管理要求，制定本标准。1-2 公司房地产生产本钱核算的任务是：建立和完善本钱核算基础工作，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配生产本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，以便及时发现本钱管理中存在的问题，寻求降低本钱的途径。1-3 各房地产开发企业，应建立本钱核算责任制，不断完善本钱核算基础工作，改进本钱核算方法，严格按照国家以及集团公司本钱管理的要求，正确组织本钱核算工作，并自觉承受集团公司的监视。第二章本钱核算的 基本程序本钱核算的一般步骤：第一步：根据本钱核算对象确实定原则和工程特点，确定本钱核算对象。第二步：设置有关本钱核算会计科目，核算和归集生产本钱费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的生产本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进展分配。第五步：编制工程生产本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。第六步：正确划分已完工和在建库存商品之间的生产本钱，分别结转完工库存商品本钱。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工库存商品的销售本钱。第八步：编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。第三章本钱核算对象确实定3-1 本钱核算对象确实定原则：应满足本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。3-2 各单位可根据上述原则，参照以下条件，结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体本钱核算对象。(1) 单体开发工程，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算对象。(2)在同一开发地点、构造类型一样、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发工程，可以合并为一个本钱核算对象。(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发工程，可以结合工程特点和本钱管理的需要，按开发工程的一定区域或部位或周期划分本钱核算对象。A、成片分期区开发的工程，可以以各期(区)为本钱核算对象。B、同一工程有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的基础上，还应按功能划分本钱核算对象。C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同构造的，还应按构造划分本钱核算对象。(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不管其支出是否摊入房屋等库存商品本钱，均应单独作为本钱核算对象。对于只为一个房屋等开发工程服务的、应摊入房屋等开发工程本钱且造价较低的配套设施，可以不单独作为本钱核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发工程的本钱。第四章本钱费用工程及核算内容4-1 库存商品本钱核算应视库存商品的具体情况，按制造本钱法设置本钱工程。为了加强库存商品本钱的管理，降低开发过程消耗的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，正确核算库存商品的本钱，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算库存商品的本钱，必须明确库存商品本钱的种类和内容。库存商品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。库存商品本钱按其用途，可分为如下四类：1、土地开发本钱：指房地产开发企业开发土地即建设场地所发生的各项费用支出。2、房屋开发本钱：指房地产开发企业开发各种房屋包括商品房、出租房、周转房、代建房等所发生的各项费用支出。3、配套设施开发本钱：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发本钱：指房地产开发企业承受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类库存商品本钱，在核算上将其费用分为如下六个本钱工程：本钱工程一般包括以下六项：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 建筑安装工程费4基础设施费5)基础配套设施费6) 开发间接费4-2 各本钱工程的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价，主要包括以下内容：一政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。二合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本钱和相应税金等。三红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。四拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。前期工程费：指在取得土地开发权之后、工程开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平等前期费用。主要包括以下内容：一勘察设计费1勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。2规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。3建筑研究用房费：包括材料及施工费二报建费1报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。工程整体性批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。2增容费包括水、电、煤气增容费三 “三通一平费：1临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用。3临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4场地平整：场地清运费、旧房撤除等费用。四临时设施费1临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2临时办公室：租金、建造及装饰费用3临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费4临时围板：包括设计、建造、装饰费用建筑安装工程费指工程开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括：一） 基础造价包括土石方、桩基、护壁坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水二构造及粗装修造价构造及粗装修含地下室局部，如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层构造列入裙楼、转换层构造并入塔楼。三门窗工程主要包括室外门窗、户门、防火门的费用四公共部位精装修费主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用五户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。六室内水暖气电管线设备费；1、 室内给排水系统费自来水排水直饮水热水；2、 室内采暖系统费地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片；3、 室内燃气系统费；室内电气系统费强、弱电预埋管七室内设备及其安装费1、 空调及安装费；2、 电梯及其安装费；3、 发电机及其安装费；4、 上下压配电及安装费；5、 消防通风及安装费；6、 背景音乐及安装费八室内智能化系统费1、 保安监控及停车管理系统费用；2、 电信网络费用；3、 卫星电视费用；4、 三表远传系统费用；5、 家居智能化系统费用基础设施费指工程开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。一） 室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统二） 室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用三） 室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站四） 室外消防系统费主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站五） 室外消防系统费六） 室外智能化系统费主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统七环境设计费八绿化建设费：区内、区外绿化支出九建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等十道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等十一围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门十二室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯十三室外背景音乐十四室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性工程独立核算。该本钱工程下按各项配套设施设立明细科目进展核算，如：1、 游泳池：土建、设备、设施2、 业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造3、 幼儿园：建造本钱及配套资产购置4、 学校：建造本钱及配套资产购置5、 儿童游乐设施6、 车站建造费：土建、设备、各项设施开发间接费开发间接费核算与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出；以及与工程推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。一工程管理费1工程监理费：支付给聘请的工程或工程监理单位的费用2预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3行政管理费：直接从事工程开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发的部门的行政费。4施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5质检费：竣工验收过程中的有关质检费。二营销推广费工程开盘前发生的广告、筹划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：1媒介广告费：电视、播送、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7现场销售器具费：饮水机、家私等8现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9卖点增加费：10看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回局部从总费用中扣除。12销售模型费13展销费：展位费、布置费、制作费等14其他三资本化利息：直接用于工程开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。四物业管理完善费包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。期间费用期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造本钱范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见费用核算方法。三类期间费用与“开发间接费均有联系和区别，详细界定与核算方法详见费用核算方法 。第五章会计科目与帐簿设置5-1 “生产本钱科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表。在各级明细科目下，再按各本钱核算对象设立核算工程，本钱核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定本钱核算对象的本钱，以及需要先归集后分配的本钱，在每个工程的本钱核算对象中，加设一条“待分摊本钱进展归集。工程 在建一期 住宅 裙楼 地下室 在建二期 待开发土地 跨期待分摊本钱工程开工前，所有本钱均在本钱核算对象“待开发土地中核算；工程开工后，将已开工局部逐期自“待开发土地中转入“在建期。5-2 “开发间接费科目：归集和分配与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各本钱核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表。5-3“预提费用科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的本钱、费用。费用预提的时间：一般在结转房屋等库存商品时预提。费用预提金额确实定：以电算化本钱信息系统中的动态本钱总额减帐面已列入本钱总额的差额计提。对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“生产本钱-各本钱核算对象的贷方余额，存货取帐套“生产本钱-各本钱核算对象的借方余额。5-4“待摊费用 科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。5-5“库存商品科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际本钱。各单位在进展“库存商品核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。 房地产本钱核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算工程备注生产本钱土地征用及拆迁补偿费按前述明细各本钱核算对象 本钱核算对象可分层次设立。前期工程费按前述明细按前述明细各本钱核算对象建筑安装工程费按前述明细按前述明细各本钱核算对象建筑安装工程费按前述明细按前述明细各本钱核算对象基础设施费按前述明细按前述明细各本钱核算+对象基础设施费按前述明细 各本钱核算对象配套设施费按前述明细 各本钱核算对象开发间接费按前述明细 按前述明细各本钱核算对象自一级科目 开发间接费转入开发间接费工程名称工程管理费按前述明细定期转入生产本钱 营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他库存商品工程名称本钱核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章本钱费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清本钱核算对象的，可直接将土地本钱计入特定的本钱核算对象中；如果分不清本钱核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费之“待分摊本钱的核算工程进展归集，然后再在有关本钱核算对象间分配；也可以不进展归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关本钱核算对象。有关分配方法为：A、按占地面积计征地价、进展补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将土地本钱分配到各小区；再将分配到各小区内的土地本钱，按小区内房屋等本钱核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进展直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地本钱，按房屋等本钱核算对象的占地面积进展间接分配，计入房屋等本钱核算对象的的生产本钱；房屋等本钱核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等本钱核算对象应负担的土地本钱。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等本钱核算对象的占地面积上，房屋等本钱核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地本钱来分配。B、按建筑面积计征或补偿时：按本钱核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费能够分清本钱核算对象的，可直接计入本钱核算对象的相应本钱工程；应由两个或两个以上的本钱核算对象负担的费用，可通过各本钱工程下的“待分摊本钱之核算工程进展归集，再按一定标准分配计入各本钱核算对象。开发间接费A、应先通过“开发间接费科目分工程归集开发间接费的实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发工程的各本钱核算对象。B、不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。关于借款费用资本化A、借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；B、可资本化的借款费用包括：与开发工程直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；C、可确定借款用途并专款专用于某特定开发工程的，可将借款费用直接计入受益的开发工程；不能分清具体用途的借款费用，可采用各工程累计投资额、各工程缺口资金等标准在受益的各开发工程间分摊。第七章附则8-1 本标准适用于公司全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。8-2 本标准未涉及或未尽的本钱核算事项，按国家或集团公司有关本钱管理的规定执行。本指导由财务部负责解释和修订。8-3 本标准自2007年1月1日起执行。附：“生产本钱科目编号一览表科 目 名 称编 号生产本钱4101土地征用及拆迁补偿费410105.01政府地价及市政配套费410105.01.01合作款项410105.01.02红线外市政配套费410105.01.03拆迁补偿费410105.01.04前期工程费410105.02勘察设计费410105.02.01 勘察丈量费410105.02.01.01 规划设计费410105.02.01.02 建筑研究用房410105.02.01.03报批报建费410105.02.02 政府报批报建费410105.02.02.01 增容费410105.02.02.02三通一平费410105.02.03 临时道路410105.02.03.01 临时用电410105.02.03.02 临时用水410105.02.03.03 场地平整费410105.02.03.04临时设施费410105.02.04 临时围墙410105.02.04.01 临时办公室 410105.02.04.02 临时场地占用费410105.02.04.03 临时围板410105.02.04.04建筑安装工程费410105.03基础工程410105.03.01 土方410105.03.01.01 护壁坡410105.03.01.02 桩基410105.03.01.03 桩基检测410105.03.01.04 降水410105.03.01.05构造及粗装修工程410105.03.02门窗工程410105.03.03 室外门窗410105.03.03.01 户门410105.03.03.02 防火门410105.03.03.03公共部位精装修 410105.03.04 大堂精装修410105.03.04.01 楼梯间精装修410105.03.04.02 屋面精装修410105.03.04.03 外立面精装修410105.03.04.04室内装修410105.03.05 厨房精装修410105.03.05.01 卫生间精装修410105.03.05.02 厅房精装修410105.03.05.03 阳台、露台精装修410105.03.05.04室内水暖气电管线设备费410105.03.06 室内供排水系统费410105.03.06.01 室内采暖系统费410105.03.06.02 室内燃气系统费410105.03.06.03 室内电气系统费410105.03.06.04室内设备及其安装费410105.03.07 空调及其安装费410105.03.07.01 电梯及其安装费410105.03.07.02 发电机及其安装费410105.03.07.03 上下压配电及其安装费410105.03.07.04 消防通风及其安装费410105.03.07.05 背景音乐及其安装费410105.03.07.06室内智能化系统费410105.03.08 保安监控及停车管理费用410105.03.08.01 电信网络费用410105.03.08.02 卫星电视费用410105.03.08.03 三表远传费用410105.03.08.04 家居智能化费用410105.03.08.05基础设施费410105.04室外给排水系统费410105.04.01 自来水系统410105.04.01.01 雨污水系统410105.04.01.02 直饮水系统410105.04.01.03 热水系统410105.04.01.04室外采暖系统费410105.04.02 管道系统410105.04.02.01 热交换站410105.04.02.02 锅炉房410105.04.02.03室外燃气系统410105.04.03 管道系统410105.04.03.01 调压站410105.04.03.02室外上下压系统费410105.04.04 高压线路工程410105.04.04.01 低压线路工程410105.04.04.02 配电室410105.04.04.03 开闭站410105.04.04.04室外消防系统费410105.04.05室外智能化系统费410105.04.06 电信网络系统费410105.04.06.01 小区停车管理系统410105.04.06.02 电子巡更系统410105.04.06.03 围墙监控照明系统410105.04.06.04环境设计410105.04.07绿化建设费410105.04.08建筑小品410105.04.09道路及广场建设费410105.04.10围墙建造费410105.04.11室外照明410105.04.12室外背景音乐410105.04.13室外零星设施410105.04.14配套设施费410105.05游泳池410105.05.01会所410105.05.02幼儿园410105.05.03学校410105.05.04网球场410105.05.05 - -开发间接费410105.06工程管理费410105.06.01 工程监理费410105.06.01.01 预结算编审费410105.06.01.02 行政管理费410105.06.01.03 施工合同外奖金410105.06.01.04 质检费410105.06.01.05利息410105.06.02营销费用410105.06.03 媒介广告费410105.06.03.01 广告设施及发布费410105.06.03.02 - -物业完善费410105.06.04本钱核算工程分类：一、土地征用及拆迁补偿费三、建筑安装工程费四、基础设施费政府地价及市政配套费室内水暖气电管线设备费建筑小品合作款项 室内供排水系统费道路及广场建设费红线外市政配套费 室内采暖系统费围墙建造费拆迁补偿费 室内燃气系统费室外照明二、前期工程费 室内电气系统费室外背景音乐勘察设计费室内设备及其安装费室外零星设施 勘察丈量费 空调及其安装费 规划设计费 电梯及其安装费 建筑研究用房 发电机及其安装费五、配套设施费报批报建费 上下压配电及其安装费游泳池 政府报批报建费 消防通风及其安装费会所 增容费 背景音乐及其安装费幼儿园三通一平费室内智能化系统费学校 临时道路 保安监控及停车管理费用网球场 临时用电 电信网络费用 - 临时用水 卫星电视费用八、开发间接费 场地平整费 三表远传费用工程管理费临时设施费 家居智能化费用 工程监理费 临时围墙四、基础设施费 预结算编审费 临时办公室 室外给排水系统费 行政管理费 临时场地占用费 自来水系统 施工合同外奖金 临时围板 雨污水系统 质检费三、建筑安装工程费 直饮水系统利息基础工程 热水系统营销费用 土方室外采暖系统费 媒介广告费 护壁坡 管道系统 广告设施及发布费 桩基 热交换站 - 桩基检测 锅炉房物业完善费 降水室外燃气系统构造及粗装修工程 管道系统门窗工程 调压站 室外门窗室外上下压系统费 户门 高压线路工程 防火门 低压线路工程公共部位精装修 配电室 大堂精装修 开闭站 楼梯间精装修室外消防系统费 屋面精装修室外智能化系统费 外立面精装修 电信网络系统费室内装修 小区停车管理系统 厨房精装修 电子巡更系统 卫生间精装修 围墙监控照明系统 厅房精装修环境设计 阳台、露台精装修绿化建设费