北京悦MOMA项目市场提报37页

悦悦 MOMA项目市场提报项目市场提报北京达观房地产经纪有限公司北京达观房地产经纪有限公司2010年年11月月24日日目录第一部分：宏观第一部分：宏观国际国内大事国际国内大事第二部分：中观第二部分：中观大大市场动态市场动态第三部分：微观第三部分：微观区域市场动态区域市场动态第一部分：第一部分：国际、国内经济动态国际、国内经济动态美政府美政府 护航二度宽松护航二度宽松 美国劳工部17日发布报告称，剔除波动较大的食品和能源价格后的10月份CPI同比仅上升0.6%，为1957年该数据开始编制以来的最低水平，且远低于美联储1.5%至2.0%的通胀目标水平。低通胀借口低通胀借口国联邦储备委员会主席 本伯南克17日称，美联储刚刚推出的第二轮量化宽松货币政策可以在未来两年内为美国创造出70万个工作岗位。就业借口就业借口亚洲经济体启动新一轮紧缩亚洲经济体启动新一轮紧缩 防通胀堵热钱防通胀堵热钱 面对持续上涨的资产价格和日益凸显的通胀压力面对持续上涨的资产价格和日益凸显的通胀压力 1、印度加息回购利率和反向回购利率分别上调25个基点 2、中国加息 0.25%两次上调准备金率0.5%3、韩国央行宣布将基准利率上调25个基点至2.5%（年内第二次加息）VS通胀压力通胀压力热钱流入热钱流入国国 内内 动动 态态1111月月2929日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.50.5个百分点个百分点 此次上调之后，一些大型金融机构的准备金率已经高达18.5%至19%的历史高位。央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放粗略估算，存款准备金率上调0.5个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元1010月份本外币贷款增加月份本外币贷款增加62286228亿元亿元l 同比多增2589亿元l 10月份信贷增量，超出预期l 上半年宽松，下半年收缩惯例不符财政部财政部2424日发日发280280亿元亿元7 7年期国债年期国债 加息加息 提高准备金率提高准备金率 并预计进入加息通道并预计进入加息通道银行放风银行放风“收紧信贷虽遭否认，但趋势难改收紧信贷虽遭否认，但趋势难改”据商务部监测，上周全国据商务部监测，上周全国3636个大中城市个大中城市1818个品个品种的蔬菜价格环比上涨种的蔬菜价格环比上涨33%33%。1010月份，蔬菜价格月份，蔬菜价格环比上涨环比上涨10.1%10.1%，猪肉价格上涨，猪肉价格上涨1.5%1.5%抑制通胀成为抑制通胀成为 四季度主要任务四季度主要任务百姓百姓 时代印象改变时代印象改变 钱不值钱成为共识钱不值钱成为共识VS稳健货币政策稳健货币政策货币量对冲货币量对冲RMB总量对冲增发总量对冲增发发展实体经济发展实体经济开发新兴产业、调整产能结构开发新兴产业、调整产能结构减少收入差异、增加人民保障性基础设施减少收入差异、增加人民保障性基础设施理想理想状态状态1 1、资金不会完全、资金不会完全 向规定的方向流动向规定的方向流动2 2、资金有短期获利的强烈欲望、资金有短期获利的强烈欲望3 3、中国制度、中国制度 资金资源优势资金资源优势 继续加大收入差异继续加大收入差异发展实体经济发展实体经济开发新兴产业、调整产能结构开发新兴产业、调整产能结构减少收入差异、增加人民保障性基础设施减少收入差异、增加人民保障性基础设施理想理想状态状态房地产房地产经历经历08年的教训年的教训 地产如今不差钱地产如今不差钱1-101-10月，全国实际使用外资金额月，全国实际使用外资金额820.03820.03亿美元，同比增长亿美元，同比增长15.71%15.71%其中，房地产领域实际使用外资其中，房地产领域实际使用外资额同比增幅达额同比增幅达48.04%48.04%城市发展脚步城市发展脚步 不停歇不停歇国企插足房地产势头不减国企插足房地产势头不减广州城新诞生的广州城新诞生的7 7大华丽建筑大华丽建筑纤细婀娜纤细婀娜“小蛮腰小蛮腰”新电视塔新电视塔 广州大剧院广州大剧院 广州西塔大厦广州西塔大厦 广州亚运城广州亚运城 塔里有着悬在塔里有着悬在6767楼以上的顶尖酒店四季酒店楼以上的顶尖酒店四季酒店 北京南城开挖巨型地下城北京南城开挖巨型地下城 将建商务休闲空间将建商务休闲空间 丰台科技园区（南四环花乡桥至科丰桥南侧）公布了总部基地东区地下空间规划方案，在这片1.81平方公里的土地下，将出现一个总面积140万平方米的“地下城”。总部基地东区定位为北京西南地区新的城市副中心和复合型城市功能区，地面总建筑规模330万平方米，目前地块拆迁已经完成80%，预计今年年底将完成拆迁，明年启动建设，到2015年完成全部规划环北京新城概念传出环北京新城概念传出 燕郊房价疯狂起跳燕郊房价疯狂起跳 河北省常务副省长赵勇透露，北京至河北燕郊、廊坊的轻轨有望明年开通。他表示，河北省将投融资200亿元，实施13个县市交通基础设施与北京全面对接，推进京涿、京廊、京燕、京固等城市轻轨建设，加快进京、环高速公路网建设，打造10分钟到半小时交通圈。轻轨对接北京已“达成共识”。13个县市固定电话区号全部改成010，手机电话也实行同城无漫游。三亚市城市总体规划须上报国务院审批三亚市城市总体规划须上报国务院审批 万科北京万科北京5252亿拿地亿拿地 创新政后最高楼面价创新政后最高楼面价 海淀区西北旺北C1地块居住项目用地及西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地两幅地块，最终全部被北京万科企业有限公司和五矿建设投资管理(北京)有限公司联合体收入囊中。成交价格分别为37.44亿元和14.83亿元，平均楼面价分别为19998元/平方米以及19976元/平方米。第二部分第二部分 大市场动态大市场动态国内一线城市一周成交量国内一线城市一周成交量北京可售房源统计数据来源：北京房地产交易管理网数据截止时间：2010.11.23分析：本周截止11.23 商品住宅类供给共计98516套，环比上涨1%。可售期房统计未签约现房统计可售房屋套数：117243套未签约套数：175553套可售房屋面积(M2)：14546586未签约面积(M2)：17670652其中 住宅套数：66098套其中 住宅套数：32418套面积(M2)：8202733面积(M2)：4335520宗地名称宗地位置规划建筑积面(平方米)规划用途成交价(万元)楼面价（元/平米）受让单位昌平区兴寿镇桃源旅游设施（B地块）兴寿镇100180旅游设施、市政公用设施412194114民福置业集团有限公司顺义区高丽营镇于庄（一期）居住（配建村民回迁房）高丽营镇于庄村200012居住、居住区配套教育、商业金融820004100新世界与北京东方华美房地产开发有限公司联合体北京市海淀区小营居住项目（C1-C5地块）小营237250居住用地、商业金融用地、托幼用地、中学用地856003608北京城建兴华地产有限公司海淀区西北旺北C1地块居住项目用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目）西北旺镇187218居住用地37440019998北京万科和五矿建设投资管理（北京）联合体海淀区西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目）西北旺镇92719居住用地、托幼用地、中学用地14830019976北京万科和五矿建设投资管理（北京）联合体中关村科技园区昌平园东区三期联合储备开发项目0303-32-3地块限价商品住房项目南邵镇104004.6居住用地、托幼用地290262791中国水电建设集团房地产有限公司昌平新城东区0302-122地块限价商品住房项目用地南邵镇106832居住用地322663020国奥投资发展有限公司本周土地成交分析：11月13日至11月19日，共成交13块土地，前三季度北京商品房供地合计约506公顷，在今年北京1250公顷普通商品房供地计划中仅占40.5%。要完成全年供地计划，北京四季度还必须有超过700公顷的有效供地，这将比前三季度总和还多。北京市顺义区板桥创意天承其他多功能用地（G2-01）板桥创意天承产业基地70322其他类多功能用地77481102北京旺晟房地产开发有限公司北京市顺义区板桥创意天承其他多功能用地（G2-03）板桥创意天承产业基地37446其他类多功能用地41131098北京旺晟房地产开发有限公司北京市顺义区板桥创意天承其他多功能用地（G2-06）板桥创意天承产业基地23340其他类多功能用地67502892北京旺晟房地产开发有限公司顺义张镇居住（地块一）项目用地张镇117979居住及托幼160001356北京天正华特房地产开发有限公司北京市石景山区鲁谷地区银河商务区E地块商业金融项目鲁谷地区56250商业金融用地29812.55300大唐能源化工和重庆渝能产业（集团）联合体北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站4号地居住、商业及配套设施项目（配建公共租赁房）用地旧宫镇190861二类居住用地、公建混合住宅用地、商业金融用地1360007125北京富力城房地产和北京极富房地产联合体本周土地成交2010.11.1311.19 一周取证项目序号项目名称项目取证量体项目描述1西路时代商业64套住宅85套l房山区西潞街道l预售证(2010)272号l销售价格：住宅16295元/平米；商业18538元/平米l2010年11月13日取证 2远洋一方住宅126套l朝阳区管庄乡l预售证(2010)273号 l销售价格：25121元/平米l2010年11月13日取证 3富丽金禧花园住宅214套l通州区新城南街l预售证(2010)274号l销售价格：20827-22969元/平米l2010年11月13日取证2010.11.13 11.19 一周取证项目序号项目名称项目取证量体项目描述4水云居（美丽经典园）住宅 322套l海淀区五路居l预售证(2010)275号l销售价格：34958元/平米l2010年11月17日取证5学府树家园（橡树湾）住宅222套l海淀区清河镇l预售证(2010)276号l销售价格：31395元/平米l2010年11月18日取证6南宫景苑住宅286套l丰台区王佐镇l预售证(2010)277号l销售价格：18000元/平米l2010年11月18日取证2010.11.13 11.19 一周取证项目序号项目名称项目取证量体项目描述7富力湾溪景花园别墅 8套l顺义区马坡镇l预售证(2010)278号l销售价格：23000-26000元/平米l2010年11月19日取证8创业者家园（领秀新硅谷）住宅166套l海淀区西二旗l预售证(2010)279号l销售价格：22592-26219元/平米l2010年11月19日取证9大成郡住宅290套l丰台区青塔二期l预售证(2010)280号l销售价格：29878-38164元/平米l2010年11月19日取证分析：本周取证项目9个，7个项目的均价均在20000以上第三部分第三部分 区域市场动态区域市场动态上地周边项目近期成交情况等价圈项目成交情况2010.11.1310月 10月 10月 累计签约率11/13-19 签约套数 最新本周成交价格环比上周 价格涨幅销售套数销售均价价格涨幅清河新城72%219125-27%1018893-22%领秀新硅谷65%11253651%44251422%橡树湾98%014430496-11%宜品上层67%4166703%2816248102%上林溪78%1617460-21%3021872-1%莱镇宁静湾75%721054-7%81222317%珠江摩尔大厦40%727903-4%59295968%区 域 市 场 开 盘 竞 争 上林溪 春节后橡树湾 11.21 2#开盘宜品上层 1月开盘领秀新硅谷11.20 C区开盘西山公馆 12月底2010年上半年2010年9月西山华府 3月3日 尾盘清河新城7月开盘2010年10月领秀慧谷 8月28日开盘博雅 A5 12月中旬2010年11月莱镇宁静湾 8月21日开盘2010年12月金隅大成玲珑天地金隅大成玲珑天地物业现状:工程在建占地面积:29781平方米 建筑面积:88197平方米 总户数:322物业管理:6.14元/平方米月开发商:北京金隅大成开发有限公司物业公司:北京凯诚信达物业管理有限公司代理商:北京中原房地产经纪有限公司入住：2012年6月精装修 3000元/平米商业水电均价：32000元/平米使用率：73%ABCD人行木栈道人行木栈道半围合式建筑，分为半围合式建筑，分为A、B、C、D四座，四座，A座精装公馆，座精装公馆，40-100平米，平米，BCD为写字楼，为写字楼，地上地上312层，地下层，地下2层。规划中层。规划中1、2层为商业层为商业 西侧玻璃幕墙、花岗岩石西侧玻璃幕墙、花岗岩石地铁6号线、S1号线总站 2012年通车 五路站43平米82平米南向南向3-8层去化较快，层去化较快，9-12层的价格：层的价格：40000元元/平米平米一次性一次性 9.5折折按揭按揭 9.9折折目前：目前：成交均价成交均价28000谢谢