法律在线上海市不动产归属内容以登记簿为准

A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering上海市不动产归属内容以登记簿为准新闻背景完善房地产登记工作10月1日施行的物权法作为一部规范财产关系的民事基本法律，对物的权利归属和运用等内容进行了全面具体的规定，其中土地和房屋作为最重要的不动产，其归属和运用的法律关系是物权法所调节的重要内容。记者获悉，经市人大批准，市政府制定出台了上海市人民政府有关贯彻做好我市房地产登记工作的若干意见(如下简称若干意见)。作为过渡性规定，若干意见对登记机构职责、登记日、预告登记、改正登记、异议登记等方面内容作了明确的规定。目前我市房地产登记的法律根据是上海市人大常委会于制定的上海市房地产登记条例(如下简称登记条例)。但由于登记条例制定较早，其中部分条款与已经实行的物权法中的有关规定不完全一致。因此本次若干意见的出台将完善我市房地产登记工作，也相应地减少购房者在购房过程中的风险。登记时增长“询问申请人”物权法第12条规定了登记机构的职责，涉及查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。在受理过程中，如登记机构觉得申请登记事项与提交的申请登记文献不一致、提交的申请登记文献之间缺少关联或者房地产的有关状况需要进一步证明的，可以规定申请人补充材料。此外，当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，以及登记机构觉得有必要实地查看的其她情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。这样做的目的是登记机构在自已的职权范畴内，充足履行职责，尽量地保证如实、精确、及时地记载房地产权利有关事项，避免登记错误。和以往工作流程不同的是，在办理登记时增长了“询问申请人”等环节，也许因此会对办理时间带来某些影响，但愿广大市民予以理解和支持。市民在买房过程中最紧张的是遇到一房二卖、伪造产权证进行诈骗等状况，如今买房过程中由房产登记方面产生的风险将得以控制，近日经市人大批准，市政府制定出台了上海市人民政府有关贯彻做好我市房地产登记工作的若干意见，对登记机构职责、登记日、预告登记、改正登记、异议登记等方面内容作了明确的规定。“登记日”由受理日调节为记载日我市登记条例第11条规定，“经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日”。由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，我市本来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依物权法所拟定记载生效的原则作出调节，调节后的登记日以记载日为准。若干意见中也明确规定登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。解读：小朱近日购买了一套二手房作为来年结婚的婚房，通过中介11月2日小朱与房东共同到交易中心申请过户，办理转移登记，11月19日房地产登记机构完毕审核，并记载在登记册上。在登记机构审核期间，也许发生查封、异议登记等状况，会给房地产交易带来潜在的风险。不动产物权应以登记簿为准物权法第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此规定登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。使得登记簿更具有公信力和公示力。解读：市民王先生日前看中一套二手房，在交易过程中王先生发现该套房源的登记簿信息有细节与卖方提供的产权证有所不同，最后交易时以不动产交易登记簿为准。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在体现，不动产物权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致时，物权法规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此我们一定要变化以往的重证书轻登记簿的观念。提示：为了维护交易安全，我们在签订交易合同前，可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、与否设定抵押的状况。注重“预告登记”，避免“一女二嫁”物权法第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其她不动产物权的合同，为保障将来实现物权，按照商定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人批准，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。”解读：今年3月，李先生购买某楼盘一套期房并随后与开发商签订了商品房预售合同，合同中交房时间为6月。李先生为了在房屋建成后顺利获得房屋的产权，与房地产开发公司应共同申请预购商品房“预告登记”，随后向银行贷款，并签订个人借款抵押合同，此时李先生和银行应当共同申请以预购商品房设定抵押的“预告登记”，经“预告登记”后，银行才会将购房款支付到房地产公司指定的银行账户中，此后，若未经李先生批准，房地产公司不能将这套期房再预售给她人或抵押。提示：一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的祈求权，具有排她效力，可以避免房屋产权人“一房二卖”。“错误信息”可申请改正物权法第19条规定：“权利人、利害关系人觉得不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请改正登记。不动产登记簿记载的权利人书面批准改正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以改正。”解读：去年张先生购买中环线附近某房源，并完毕了相应的登记记载工作。近日在解决房屋有关事宜时张先生发现不动产登记簿上记载事项有错误，因此向有关登记机构提出申请，有关信息也已在日前得到改正。改正登记是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或利害关系人根据真正的权利状态对房地产登记簿记载的内容进行改正。房地产权利人、利害关系人觉得不动产登记簿记载的事项错误的，均可以申请改正登记。申请时，改正申请的当事人应当向登记机构提交其觉得登记簿记载事项有错误的有关证据。登记机构应予改正的情形为两类，其一，登记簿记载的权利人书面批准，且登记簿记载的事项确有错误的;其二，有生效的法院判决、仲裁机构裁决、人民政府作出的土地权属争议解决决定可以证明权属记载确有错误的。提示：改正登记办理期间，登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定她项权利、租赁等情形的申请登记;登记机构在办理转让、设定她项权利、租赁等房地产登记期间，利害关系人申请改正登记，登记机构应当中断办理有关登记的审核，并书面告知当事人。异议登记有效期从3个月调节为15日物权法第19条规定，“不动产登记簿的权利人不批准改正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，导致权利人损害的，权利人可以向申请人祈求损害补偿。”解读：异议登记实质是一种对真正权利人利益的临时性保护措施。根据物权法的规定，上海原有的异议登记规定有了变化，一是申请异议登记前必须先申请改正登记。利害关系人提出改正申请后，房地产登记簿记载的权利人不批准改正的，利害关系人可以申请异议登记。如果登记簿记载的权利人不表达批准改正登记的，可以推定其不批准改正，进而直接进入异议登记。二是异议登记的有效期从本来的3个月调节为15日，即当事人必须在异议登记后15日内起诉，否则异议登记满15日失效。异议登记之日起15日内，申请人应当提起诉讼、仲裁或者土地权属争议解决，并向登记机构出示有关受理告知书或者有关部门出具的可以证明已经提出诉讼等书面文献。待诉讼、仲裁或权属争议解决程序结束后，有关当事人可以凭判决书、裁决书或权属争议调处决定书申请改正登记或注销异议登记。三是异议登记期间，登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定她项权利、租赁等情形的申请登记;登记机构在办理转让、设定她项权利、租赁等房地产登记期间，利害关系人申请异议登记，登记机构予以异议登记的，应当中断办理有关登记的审核，并书面告知当事人。提示： 为避免异议登记的申请人滥用异议登记制度，也许给登记簿记载的权利人的利益导致损害，物权法规定了异议登记不当，导致权利人损害的，权利人可以向申请人祈求损害补偿。