某区房地产楼盘市场分析报告

南宁江南区房地产楼盘市场分析报告（2012-9-14）策划部：李胜准 一、江南区现状及城区发展趋势（一）江南区域现状概况江南区位于广西首府南宁市西南部，邕江南岸。因城区坐落于邕江南岸而命名为江南区，管辖那洪镇、江西镇、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南街道、沙井街道3个街道办事处，总面积为1154平方公里，总人口40.2多万人。江南区是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。随着大南宁的形成和中国东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土。提出了“工业化、城市化”的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城市建设和第三产业走上了快速发展的轨道。江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”：1. 核心区域优势：江南区是五象新区和老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。2. 便捷交通优势：南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴圩机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的发展。3.人气商贸优势：江南大道沿线及周边主要具备旅游娱乐、购物休闲以及餐饮业； “101”大道形成一条凝聚传统与魅力，集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为一体的东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销售中心。这一切增加了江南区的人流和物流。4.环境优势：江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善居住环境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批房地产项目。逐步形成房地产业有序、健康、高质、快速发展，创造洁静优美的人居环境。（二）江南区市政规划及发展趋势1、江南区市政规划实施“136”工程和旧城改造项目，完善城市功能。根据城市发展需要，对一些重要地段进行改造和亮化美化。结合建设“136”工程。堤路园工程的实施，按照“旧改一片、新建一片、繁荣一片”的原则进行旧城改造。近期主要实施白沙片区旧改项目，面积约1300亩，将建成环境优美，功能齐全商住新区。 2、发展趋势规划“一区两带多组团”的城区发展空间布局 “一区”多点式商贸区范围包括亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五纵四横”路网交汇点。初步具有市场集聚效应的商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥南为中心，形成服务社区的大型卖场为重点的商贸区；以清川大桥南为中心，形成金融、商务为重点，服务江南工业园和江南物流园的商贸区。 “两带”邕江南岸经济带、城区西南部经济带 邕江南岸经济带范围是沿邕江地带。形成集大型超市、购物中心、餐饮娱乐中心、图书文化中心为一体的购物广场。江南沿江商务商贸区、房地产聚居发展区，形成独具特色的江南外滩新景。 城区西南部经济带范围是沙井片区、吴圩镇、苏圩镇。此经济带拥有江南工业园、江南物流园。在吴圩、苏圩一带规划建设了工业集中区，重点发展了机械加工制造业、食品加工业和精细化工业；围绕吴圩国际机场扩建，开发建设集生产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力发展“空港经济”。 “多组团”多个小城镇特色组团。范围包括吴圩、苏圩、江西、延安镇。根据各镇资源特点和比较优势，分别侧重发展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快速发展的产业。吴圩镇重点发展商贸、物流、房地产业；苏圩镇重点发展储运、食品加工业；江西镇重点发展旅游业；延安镇重点发展农产品加工业。二、江南区房地产市场划分及特点（一）区域市场划分按房地产发展特征，江南片大体分为三个板块：五一沙井板块（老江南板块）；白沙星光板块（新江南板块）；壮锦那洪板块（新兴的城南板块）。从规划上看来，江南区发展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居发展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源。如果要对目前南宁房地产发展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支撑，未来的江南区或将发展成为南宁的副中心。（二）江南区各板块在售项目统计表：江南白沙星光板块五一沙井板块壮锦那洪板块在售楼盘数量347待售/新增楼盘数量131楼盘规模（亩）61583亩华南城3406亩4-586亩52-463.06亩主要物业类型纯住宅纯住宅纯住宅目前均价（元/m）6500元/6900元/5400元/主力户型紧凑二房、三房二房和三房二房和三房主要消费群周边县市，省外乔迁居民、投资客附近本地居民、周围生意人、南宁外县人二次置业者、周边居民江南区各板块楼盘存量/增量： 从现在江南区总体来看，住宅市场供应较为充足，自从限购令之后上旬以消化存量、预约为主，中下旬受市场影响逐步回升，新增量渐增。五一沙井板块存量房多，因为有几个大楼盘刚刚开始销售，如融晟公园大地现存量房2664套。另一个原因是宏观政策的调控削弱了住宅市场的消化速度；白沙星光板块在售项目较少，开盘已久，市场求大于供，因而销售情况较为可观；壮锦那洪板块销售价格较低，存量较少，发展潜力较大，几个楼盘将集中推出房源，新增数量大，使该区域强大的住房需求得到释放，销售走势也较为乐观。江南区各板块主要在售楼盘销售走势 从上述各板块几个较具有代表性的楼盘来看，江南区目前整体的推货量消化了起伏比较大，从销售率来看最好的是普罗旺斯达到98%。数据表明，目前江南区各楼盘走势良好，销售前景乐观，房源较为充裕。（三）江南区价格分析江南区在售楼盘平均价格走势图：以上图表显示了2011年9月2012年9月份江南区三个板块主要在售楼盘的价格变化情况以及三个板块在售楼盘均价走势情况。从中我们可以看到，江南区各板块住宅平均价格在5000-7000元/区间内，该均价区间也较为符合目前江南区民众收入水平与消费能力，市场接受度较高。白沙星光板块因为周边配套成熟、位处交通便利地段均价最高达到8300元/，而壮锦那洪板块周边配套及地理位置欠佳的楼盘，其均价最低在5000元/。总的来看，整个江南区的房价呈现出小幅度平稳上升的发展趋势。（四）江南区在售楼盘物业类型搭配比例 由图显示，江南区物业类型中，住宅占到了89%，商铺和写字楼占的面积较小，说明江南区商业的发展较其它板块还不够成熟，住宅高比例是因为江南区的发展，工业生产地的搬离，大大改善了居住环境，华南城和工业园区的进驻增加了人流和物流，给住宅商品房市场的发展提供了有力的保障。（五） 江南区房地产市场后续供应分析 近期在江南区的住宅性用途的土地成交没有，多半是工业、商业用途的土地成交。三、江南区各板块市场分析（一）白沙星光板块1.板块环境分析白沙星光板块区位优势明显，环境优越。有白沙大道和星光大道两大交通干道纵横交错，交通十分便捷。以白沙大道为界，南面有江南客运站，北面有江南区政府，使该板块成江南区的政治核心，优势凸显。规划中的江南公园也在白沙大道的北面。白沙大道东面临邕江，环境优越。这里是江南区商业物流比较发达集中的板块。白沙大道北面是广西国际农产品物流中心和10+1商业大道（茶叶街），南面是南宁经济技术开发区。白沙大道沿线是“汽车一条街”。2.板块房地产发展现状白沙星光板块是江南区房地产重要开发的板块，目前该板块的楼盘已售完项目有180个，待售4个，在售3个。该板块楼盘现今规模最大的是龙光普罗旺斯，总占地586亩，总户数为9500户，大楼盘在该板块中仍占少数。星光大道周边配套相对于白沙大道更成熟，居住氛围更浓厚。但随着各大楼盘的开发，白沙大道现在的生活配套也日益完善，居住氛围日见浓厚，开发空间更广，潜力更大。3.板块项目基础指标量化项目名称地址规模规划配套主力户型已推产品销售率保利城（在售）江南五一西路180号用地面积99亩，总建筑面积约36万。13栋高层建筑。塔楼总户数2559户汇聚购物、餐饮、休闲、娱乐、商务功能一站式骑楼街城。A1-A-C-D-E-F 87两房89两房70%龙光普罗旺斯（在售）南宁市白沙大道109号（宝马展厅对面）总占地面积586亩,总建筑面积1500亩。总户数9500户。五期：3栋28层，2栋32层，五期共1332户。多层、小高层 、高层。有会所、网球场、篮球场、泳池、南城百货超市、大型康体会所、动态景观泳池、5000平米欧洲风情商业广场，临街骑楼欧洲风情街，小学、公园等配套。车库。82两房、120-140三房5期98%华南城（在售）江南沙井大道56号占地面积 2270239平方米建筑面积 820000平方米。共5288个车位、目前开工建设2、3#广场，正打地基。华南城将集原料及产品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采购、物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务。华南城有、宾馆、酒店、酒吧、会所、电子网络、物业管理、广告宣传、中介服务等物流商务配套设施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、购物中心、酒楼餐饮、娱乐休闲。D3：2+1 B2：3+1B3：3+1 C1：3+1F1：1+1 A1a:楼中楼47%融晟公园大地（在售）江南沙井大道中段（沙井大道与亭洪路延长线交汇处）占地面积约150亩，总建筑面积30.3万平方米，共23栋楼，总户数2506户融晟公园大地有小学、国际品牌连锁折扣店、酒店、写字楼、大型超市、商务公寓、生态公园、600国际会所、无边际泳池。小区有国际风情街区、国际幼儿园，集居住、酒店、商务、商业、餐饮、休闲等功能于一体的复合型公园生活城。4栋围合而建51多层洋房，3栋18层小高层，4栋2331层高层，以一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室二厅二卫等数十种设计为主打产品60%万昌 邕江明珠（在售）江南区五一路与南建路交汇处东南面规划面积：60326.0平方米建筑面积：181000.0平方米批发零售建筑面积占总建筑面积比例的5%10%。项目将配套建设幼儿园（6个班），幼儿园占地面积不少于2160平方米，建筑面积不少于1260平方米。周边批零市场一应俱全：淡村小学、亭子二中、市二医院、淡村菜市与地块相隔均不到一公里万昌邕江明珠1期万昌邕江明珠11#12#13# 2室 2厅 1卫南宁奥园（在售）那洪大道39号（壮锦大道与那洪大道交汇处）占地面积:308530平方米 建筑面积:467000平方米南宁奥园周边有良凤江国家森林公园，七坡林场。小区内规划中有千米运动长廊、多功能会所、超市、商业街，万余平方米教育设施等。奥园1期南宁奥园1B、 13F、户型1室1厅1卫1厨汇东星城（在售）江南区那洪大道37号（那洪壮锦路口）占地面积 159998平方米建筑面积 600000平方米 。汇东星城1期总计1230户。2010年推出的1期组团由10多栋18层和4栋23层的高层建筑。汇东星城位于壮锦那洪路口，西邻壮锦大道，直通机场高速路，北接那洪大道，东南侧规划有市政路，交通网络四通八达。主力户型为60平方米130平方米的两房和三房云星钱隆江南（待售）白沙大道与亭江路交汇处总占地面积210亩，建筑面积825亩。总户数4000户。16栋28-33层高层住宅。塔楼 高层。有4万平方米的商业和幼儿园。小区内有园林景观。停车位。872+1房现调查白沙星光板块在售项目3个，待售项目4个，1个项目已售罄。云星钱隆江南和龙光普罗旺斯两个大盘，总户数分别达到4000户和9500户。其他均为192902户的小规模的楼盘。各个楼盘主要分布在白沙大道周边。建筑类型均有高层，部分有塔楼、多层、小高层。社区内部配套多为园林景观、绿化小区、停车位、运动场所等休闲娱乐配套设施。有5个楼盘有商业配套，商业氛围浓厚。主力户型为77.521+1、74-91.53的两房、90.54-140三房、128.73-189.13四房。四季花都2007年开始销售，期间推出房源有数据可查为68套，2010年全年公开信息中无房源销售，目前公布待售信息并且二期已更名为四季英伦。4.板块在售项目价格走势分析该板块在售项目有3个。平均价格在6000-8500元/区间内，相差幅度大，最低是普罗旺斯6000元/，最高是现代国度达8300-8500元/。处于白沙大道的几个在售、已售罄的楼盘的均价都在6000-7000元/区间。而位于星光大道的周边配套更成熟，因此现代国度的均价比白沙大道这边的楼盘卖得贵。5.板块项目优劣势分析项目名称优势劣势现代国度1. 交通便利，位于规划建设的轻轨2号线第2个站点。2. 配套设施完善，生活便利成本低、离市中心近：有南城百货、人人乐超市、滨江公园、电影院、体育馆，以及学校等。3. 准现房销售，购房有保障。1. 缺少园林绿化自然自然资源。2. 该项目卖点之一江景现房，实际离江还较远。3. 部分户型进深过长。4. 均价相对过高，增加购房者负担，使得项目整体性价比不高。云星钱隆江南1.完善的配套设施，生活便利：有白沙菜市、南城百货、人人乐超市、滨江公园、电影院、体育馆，以及学校等。2.项目位于亭江路和白沙大道交汇处，交通便利。3.几乎每个户型都设置赠送面积，对购房者吸引力大。1、项目地处污水处理厂旁边，环境污染严重。天誉江南花园1. 项目目标群体定位明确，根据附近的本地居民为主要目标客户。2. 紧靠亭洪路“10+1”商业大道成熟便利的生活圈，居住氛围浓郁，生活便利。3. 靠邕江水岸，可享邕江风景。4. 交通便利：项目邻亭洪路主干道，。周边桥梁系统发达，邕江大桥、桃源大桥、凌铁大桥、白沙大桥、葫芦鼎大桥等。1. 小区内自然资源配套少，环境质量不够。2. 接近糖厂，空气污染严重。龙光普罗旺斯1.定位明确，以极具“法式原乡小镇”的地中海情调为楼盘整体形象定位。在景观视觉上，也营造出法国温馨浪漫、自有休闲的风格情调。2.均价比周边项目稍低，是经济住宅。该项目是所在板块中最大的楼盘，小区规划合理，内部配套成熟，价格优势更加凸显。3.小区有南城百货超市、商业广场，商业氛围越来越浓厚。4.项目属于空港板块，承担门户的角色。1排水系统差，周边有异味散发。2.项目分期开发，在一定的时期内有施工、噪音等方面的问题，可能会对项目已入住的住户日常生活造成不便的影响。3.部分户型设计偏离中国人的传统审美观。4.部分单元住户离白沙大道主干道较远，出行不方便。花样年华1. 准现房，购房有保障。2. 户型方正，符合中国人传统审美观。3. 项目位于白沙大道和星光大道交汇处，交通便捷。驾电动车10分钟可达市中心。1. 小区面积小，内部配套不够丰富。2. 绿化面积少，项目接近交通主干道，空气质量差。3. 细节注重不够，楼梯显旧。4. 项目接近主干道，交通吵杂。5. 现房销售，入住率已经是80%，但仍有住户还没装修，装修所带来的吵杂声对已入住的住户造成不便。6. 小区的管理不够完善，有丢失车的危险。四季花都1. 交通便利：项目位于南宁白沙大道与友谊路口，距离亭洪路“10+1”商业大道仅5分钟步行距离。2. 项目临近“10+1”商业，周边配套生活方便。1.项目5号楼曾发生严重的楼板倾斜问题而被开发商封锁，原因可能是因为房子地基问题，导致楼板倾斜，南北高低相差近10公分。而开发商表示，5号楼是由于施工单位在测量地标时出了差错，导致房子楼板倾斜，不是由于地基下陷造成的南北高低相差10公分。白沙星光板块相对于江南区其他板块而言拥有更为成熟的生活配套优势和独一的区域市政核心，人居氛围相对浓厚。本板块处于白沙大道和星光大道交汇处，各个交通要道纵横交错且接近市中心仅十分钟的路程，交通优势十分明显。但是景观资源是该板块大部分楼盘比较缺乏的内容，环境污染问题以及下水道排水系统问题仍是各个楼盘共同面临的问题。6.板块项目定位分析项目名称市场定位形象定位现代国度商铺、办公、居住综合楼。中高端精装小户城市中心，江景独栋小户云星钱隆江南面向白领阶层的中高端精品住宅观江水境大城红日公馆时尚都市综合楼，成功精英聚落天誉江南花园营造一个都市繁华、便捷、时尚、亲水、亲自然的江景都汇享受市中心，优家水库风景龙光普罗旺斯高品质中低价位的楼盘法式原乡小镇花样年华现代时尚中高端住宅时尚，典雅又不失现代的亲和感的建筑四季花都高尚住宅小区现代、阳光、缤纷、和谐、幸福的社区文化，倡导和谐生态家园的居住理念，打造一个四季花开、幸福和谐的花园式高尚住宅小区松宇中环国际区域商务办公标杆高档商业酒店及办公区项目名称物业类型项目特色现代国度商铺、写字楼、居住复合地产云星钱隆江南住宅景观居所红日公馆商住复合地产,小户型天誉江南花园商住水景地产龙光普罗旺斯住宅经济住宅花样年华住宅 公寓经济住宅四季花都住宅经济住宅松宇中环国际写字楼白沙星光板块有4个项目在打造都市综合楼，强调时尚、自然都市综合楼的形象，这些楼盘分别是现代国度、红日公馆、天誉江南花园，龙光普罗旺斯虽然主打住宅，但其实内部配套已有南城百货超市、商业广场、临街骑楼等。各个楼盘定位同质化严重，差异化不明显。而楼盘项目特色定位为经济住宅有3个，分别是普罗旺斯、花样年华和四季花都。7.板块市场特征总结特征一：建筑类型单一受开发土地面积影响，该板块基本以塔楼、高层为主。特征二：多以商住综合楼为主该板块的商业街氛围并不浓厚，这也是该板块大部分楼盘做成商住综合楼的一个很重要的原因，楼盘的商业消费品主要由小区的居民来消费。特征三：户型以三房为主从该板块在售楼盘最近一次推货情况来看，推出的户型以三房为主，两房、单间/一房。三房面积区间集中于80-99的紧凑型住房、120-129的实用型住房和130-149的舒适型住房。特征四：客户群体多样该板块项目面对的主要消费群体有年轻人刚性需求或者是白领精英人群。所开发的户型多以实用性小户型居多。也有针对附近的本地居民和周边做物流及做生意的商人。外省购房者以四川、湖南等市居多。南宁各个县份的购房者也是主要消费群体。8.板块发展趋势分析趋势一：楼盘开发将会更成熟。随着各大知名开发商的进驻，白沙星光板块的生活配套设施日臻完善，生活气息也会越来越浓。正在规划中的江南花园必然带动整个板块周边环境的提升，按照目前市场如果需求变动不大的情况下，房价可能会有小幅上涨趋势。趋势二：松宇中环国际是该板块首个以写字楼为整合商业概念的楼盘，将会弥补城南区域没有商务办公室的市场空白，引领江南区第三产业发展的新潮流。趋势三：白沙星光板块户型供应主要以两房、三房为主，实用性刚需小户型居多。在未来的市场发展格局，将会持续供应两房、三房以满足市场需求。（二）五一沙井板块1.板块环境分析五一沙井板块位于南宁市江南区西南部，离市中心12公里，西、北面临邕江，南面紧靠南宁火车南站，临空港板块。有沙井大道，五一路特色商业街签约引进梦之岛百货、南城百货等品牌企业进驻。沙井也必将成为适宜居住、投资，生活配套完善的区域，由以往的“价格洼地”迅速蜕变为“价值高地”。2.板块房地产发展现状目前江南区的物流项目已引进两大巨擎之一是定位为综合性商贸物流园的华南城，总投资近120亿元。融晟公园大地被誉为引领南宁沙井片区内最早最大的国际建筑综合体项目，华南城、海吉星农产品市场、以及LED工业园区等规划的落实，首届“中国东盟轻工业展”的举办等等一系列的变化使得这个江南原本不被重视的一隅突然焕发了蓬勃生机。不久的将来，五一沙井板块也必将成为适宜居住、投资，生活配套完善的区域。同时五一沙井板块还拥有邕江自然景观资源。3.板块在售项目基础指标量化项目名称地址规模规划配套主力户型已推产品销售率红日江景江南江南大道中兴桥旁约500米占地面积: 41000平方米建筑面积:35000平方米总户数约1072户由11栋1625层的高层地中海外海法式建筑错落排布， 3万平米法式皇家精致园林。停车位:1186个。近万平米滨江景观长廊广场、珍稀百年古树移植、下沉景观层、空中花园、阳光露台以紧凑型80-1202+1、3+1房为主99.25%融晟公园大地江南沙井大道中段（沙井大道与亭洪路延长线交汇处）占地面积: 399960平方米建筑面积: 800000；总户数4862户分A、B、C、D四个地块。首期开工11栋楼，其中4栋围合而建51多层洋房，3栋18层小高层，4栋2331层高层,目前在建的B地块住宅区，共23栋，停车位1542个。设有专属幼儿园、小学，同时专设社区商业街、主题公园、儿童娱乐场所，配有大型人工湖泊、泳池、会所等两房:70-100，三房:100-14045.2%万昌邕江明珠江南五一路与南建路交汇处东南面占地面积: 60326平方米建筑面积: 270000；总户数1510户30栋17+1层和31+1两种高层住宅楼，车位信息：按0.8个/户配置。幼儿园两房82-100，三房100-12811.39%华南城江南沙井大道56号占地面积: 2270239平方米建筑面积: 4880000；总户数5238户地标建筑318米超高层办公配套服务建筑。停车位:5288个。国际双语幼儿园、九年制学校、会所、游泳池、球场、老年人活动中心、医疗中心一房40-50平方米，两房80-90平方米，三房110-135平方米0目前五一沙井板块在售楼盘均为1000户到5000户左右规模的大盘，主要分布在沙井大道周边；建筑类型涵盖高层和板塔结合；社区内部多为彰显人文性质的园林、游泳池、花园、广场、运动场所等休闲娱乐配套设施，除华南城外其他项目商业配套并不突出；主力销售户型为90-100二房、90-120三房。4.板块在售项目价格走势分析该图表显示了2011年9月到2012年9月份五一沙井板块主要在售楼盘均价走势情况。从中我们可以看到，五一沙井板块住宅平均价格在6000到7000元/区间内，相差幅度较大，但该均价区间也较为符合目前江南区区经济发展状况及民众收入水平与消费能力，市场接受度较高。特别指出的是，一些周边配套成熟、位处交通便利地段的楼盘，其售价可达到7500以上，而部分周边配套及地理位置欠佳的楼盘，其均价一般在6100到7000元左右。总的来看，五一沙井板块的房价呈现出小幅度平稳上升的发展趋势。5.板块在售项目优劣势对比项目名称优势劣势红日江景1.项目位位于邕江上游，紧邻江南大道与邕江相接，毗邻规划中的棕榈园，与新秀公园隔江相望，自然景观优美。2.项目距市中仅6-8分钟车程，外部立体交通网络四通八达，10分钟之内便可到达东面或北面的重要商业中心，生活便利。3. 户型的通风采光性极佳，保证了良好采光及优美的景观视野。入户花园设计，保证户型私密性的同时又可享有私家景观及良好的室外休闲空间。1.项目位于沙井大道边上，过往车辆尤其是大型货车较多，会对住户日常生活产生一定影响（车辆噪音、空气质量下降等）。2.片区聚集人群的素质参差不齐。3.项目周边建筑陈旧，规划乱，影响本项目整体形象。融晟公园大地1.项目总体定位为南宁中高档的复合地产项目，以大型市政公园、专业市场及风情商业街区为依托，是集居住、酒店、商务、商业、餐饮、休闲等功能于一体的复合型公园生活城。2.项目所处地块是南宁快环以内最后一片可整体开发的处女地。属国际顶级建筑群，坐落江南区沙井大道中段亭洪路延长线交汇处，作为江南区政府成功招商引资的大型项目，将成为江南房地产业进入新时期的一座典型之作。1.周边市政及商业等公共配套设施相对较少。2.项目所处位置距离市中心较远，住户出行不便。万昌邕江明珠1.项目交通四通八达，约20路公交路线途径五一路及南建路，约十五分钟车程既可达火车站及朝阳花园，而且五一可直通机场高速，整体的交通出行十分便捷。2. 地块周边批零市场一应俱全：淡村小学、亭子二中、市二医院、淡村菜市与地块相隔均不到一公里。周边市政配套成熟、居住氛围浓郁。1.项目在自然景观配套资源方面略显不足，实际离邕江较远。2. 项目在户型、园林景观、各种配套设施等方面的建筑设计上比较平常，缺乏亮点。3.均价过高（接近居民普遍购房心理承受价位上限），使得项目整体性价比不高。华南城1.项目位于一个将集原料及产品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采购、物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务。1.周边市政及商业等公共配套设施相对较少。2.周边环境脏、乱的环境呈待改善。3.项目周边的景观资源较为匮乏。作为南宁传统老生活区，五一沙井板块的楼盘并没有拥有成熟的生活配套优势，居住氛围较冷清；位于邕江附近，外部景观资源优势显著；不过整个城区建筑物陈旧，周边环境相对较乱、差，居住人群素质不高，对该城区形象存在一定影响。同时沙井大道一带楼盘由于位置稍偏其住户出行不够便捷。6.板块在售项目定位分析项目名称市场定位形象定位红日江景便捷、亲水、亲自然的江景住宅区江轴核心,城市一线江邸融晟公园大地复合型公园生活城沙井时代,80万中心生活城万昌邕江明珠中高端楼盘滨江中心,品质典范华南城商铺、办公、居住综合体。江南华府项目名称物业类型项目特色红日江景住宅水景地产,公园地产融晟公园大地住宅 商住楼 商铺公园地产,投资地产,教育地产万昌邕江明珠住宅景观居所,宜居生态地产华南城商住楼 商铺复合地产,国际化社区,投资地产五一沙井板块多以中端楼盘为主，只有万昌邕江明珠定位为中高端楼盘，这一板块的楼盘目标群体有南宁及周边居民为，以及外地投资者。各个楼盘的形象定位都和邕江的一线海岸挂钩。而华南城是集原料及产品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采购、物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务,是五一沙井板块未来的发展方向。7.板块市场特征总结五一沙井板块作为南宁市老城区，拥有其原有的老城街区风貌，最能体现南宁人居的特点。特征一: 商品房价格上升势头放缓 五一沙井板块的房地产市场发展正处于成长阶段，邕江附近的楼盘由于其生活配套不够成熟完善，其6100元/以上均价一直不是整个江南区最低，但这个价格也接近该区域一般人群购买能力的承受上限，增长空间不大，预计房价只会小幅度缓慢增长，以利于消化旧货；而华南城的楼盘，更注重商住功能结合，作为固定资产投资而言，其6600元/的均价未来还有一定上升空间，但也由于该区域目前周边生活配套仍未成熟，一定程度上影响其价格的快速增长。特征二:建筑类型东西有别房地产市场的不断完善，土块价格的快速上涨，建筑类型也由多层逐渐向高层转变。目前板块周附近基本上都是以高层、板塔结合为主；而板块西北部的还存在较大面积的土地，该区域房地产的开发将出现高层和板塔结合并存的格局。由于其可开发的地块大，园林设计这一块将是多姿多彩。特征三:户型以二、三房为主从该城区在售楼盘最近一次推货情况来看，推出的户型以二、三房为主，单间和四房次之，70以下的小户型及大面积的楼中楼供货量较少。三房户型里又以120-129的舒适型、100-119的紧凑实用型三房为主；二房主要是90-100的舒适型大面积二房。特征四:客户群体分布较广区域范围内的主要人群特征可划分为低收入的外来劳务人员、中高收入的城区原住民以及私营企业主或个体商户。但目前该城区内可选择的楼盘数量并不多， 市场处于需大于供状态，房产市场发展潜力巨大。8.板块发展趋势分析五一沙井板块目前的供货主力集中在融晟公园大地、万昌邕江明珠和华南城这三个大盘上，前两者规划总户数都在1500户以上，后者更是达到惊人的5000户！随着政策的公布,各楼盘主推一步到位的大户型。也随着80、 90后准备步入婚龄，二房、三房的婚房也逐渐占相当大的比例。随着南宁市加大对沙井的大力推广与发展，以沙井大道为中心的周边生活配套、公共设施配套、交通配套必将更加完善，开发区周边所开发的房地产项目也必将更受南宁市其他城区客户的青睐。（三）壮锦那洪板块1.板块环境分析（1）板块规划壮锦那洪一带是通往吴圩国际机场的必经之地，交通要道地位十分显著。随着五象大道延长线开工建设，由南宁市政府、南宁经济技术开发区和江南区政府当年制定的要在城南板块壮锦大道一带打造江南的CBD的宏观规划，南城百货的进驻相继带动了周边商业集群发展。另外，政府规划建设的800亩江南公园，现已确定规划即将动工。江南公园建成后将能极大地提升整个江南的人文环境。最后，江南片区污染比较严重的南宁化工厂也已确定将在3-5年内搬迁完毕，届时整个江南将不再有大的污染源，加上江南公园的建成，生活环境将得到极大的改善。（2）现有配套壮锦那洪板块中刚刚迁入的江南区政府位于壮锦大道上。另外，四通八达的路网以及近距离的万泰隆建村市场、普罗旺斯内的南城百货以及沛鸿民族中学、八桂绿城小学、石化技校等等基础配套，道路周边的大片绿野景观带加上不远处的良凤江国家级森林公园和七坡林场让周边的环境配套更加齐全。（3）市政建设近况南宁华南城、广西海吉星农产品国际物流中心、200多米的超高层“南宁塔”。2.板块房地产发展现状壮锦那洪板块作为江南区重要的板块位置，目前主要以几个大盘为主，例如别墅为主的八桂绿城、住宅为主的汇东星城、风格雨林等等，正在大量聚集人气、完善配套。这一板块大盘聚集区的优势在于全局规划合理，几个大盘之间在生活配套上可以相互帮助相互促进，有助整个区域的整体价值提升。近年来，壮锦那洪板块的楼盘也逐步受到广大市民的热捧，房地产市场升温。3.板块在售项目基础指标量化楼盘名称地址规模规划配套已推产品销售率中房碧翠园江南区友谊路西二里19号约417亩景观嵌入式多层及小高层组团小区内设幼儿园、小学、农贸市场、商业圈点95%汇东星城南那洪大道37号240亩中小户型为主的小高层景观社区特色园林、大型商业区100%碧园南城故事壮锦大道36号300亩6-18层的多层、小高层专业运动会健康娱乐设施、700米情调商业街80%云顶印象江南壮锦大道31号52亩7栋超高层建筑，最高32+1层临街商业裙楼、景观水池、中心广场、小学85%风格雨林江南区壮锦大道28号40亩14栋18层高层建筑儿童游乐园、小型动物园、1500米健康养生步道、运动场99%南宁奥园交通外环线白沙大道东段中部463.03亩多组团小高层、多层流动森林广场、休闲运动长廊、多功能会所、万余平方米教育83% 作为政府重点规划的板块之一，壮锦那洪板块吸引了许多大盘云集于此，目前在售的项目主要以规模大的楼盘为主，其中有两个小盘风格雨林和云顶印象。这一板块的楼盘以小高层为主基本分布在壮锦大道。楼盘社区多注重园林规划以及运动场所、教育、生活配套为主，部分也多重视商业配套。根据踩盘消息得到，附近楼盘的销售率都比较乐观，销售率都在80%以上。4.板块在售项目价格分析如图，壮锦那洪板块在售楼盘中各楼盘的价格在2012年第一季度的起落幅度都不是很大，由图可以看出，基本处于直线状态。汇东星城在后面两个月价格保持不变，碧园南城故事、风格雨林价格分别下降了300元、500元。而云顶印象作为主打别墅项目的八桂绿城的组团，价格不降反升了100元。南宁奥园和中房碧翠园在价格上保持不动。从整体来看，壮锦那洪板块的楼盘部分由于限购令的冲击进行了价格上面的调整，部分楼盘按兵不动。5板块在售项目优劣势对比项目名称优势劣势碧园南城故事内部人车分流设计格局、超大型休闲运动中心、特色主题庭院。处于十字路口附近环境嘈杂，空气质量不高。汇东星城绿化休闲环境、5万平米区域商业中心。附件配套不成熟，道路周边环境嘈杂。中方碧翠园“3”字开头的低价楼盘，大型社区式住宅，内部配套成熟。户型单一，布局不够合理，交通不便利。云顶印象超高观景住宅、地热源热水系统、130米最宽楼间距、2万平米商业面积。近路边，环境吵杂、空气质量不高、绿化园林不足。风格雨林园林设计体验主题、小区安全六重保障、集中发散式商业模式。周边配套不完善，项目内部的停车位少,人流量少。南宁奥园大型居住社区、万余平方米教育设施、配套齐全。周围物流点，环境嘈杂。分析：壮锦那洪板块的在售楼盘中大部分楼盘比较重视项目自身配套的建设和园林的规划，碧园南城故事以内部人车分流的人性化设计格局和云顶印象的地热源热水系统；另外，部分楼盘配上自身的商业配套吸引更多人气。在劣势方面，由于板块所在地目前正处于建设期所以项目周边的环境较为嘈杂，空气质量不高，周边人气还不是很足。项目名称市场定位形象定位碧园南城故事中端楼盘，主要目标群体为中档人群宅前院落空间，碧园南城汇东星城中高端楼盘品质大盘改变生活的力量中方碧翠园低端、经济适用房云顶印象中高端楼盘，主要周边居民，以青年为主，来南宁定居的外地人森林、山脉、湖泊、高层、住宅风格雨林中端楼盘，主要以年轻人，投资客来自东南亚的国际化社区南宁奥园中端楼盘，主要以周边居民现代主义风格的“奥园居住区”分析：壮锦那洪板块多以中端楼盘为主，只有云顶印象和汇东星城为中高端楼盘，这一板块的楼盘目标群体以南宁及周边居民为主，有少量为外地投资客。各个楼盘的形象定位都各有千秋别具一格，有主张品质的汇东星城，异国风情的风格雨林、现代主义的南宁奥园等等。7.板块市场特征总结特征一：壮锦那洪板块属于新开发片区，土地块完整，可以进行较大的规划设计。五象大道延长线、壮锦大道的交通网络疏通、各大楼盘的开发基本完成，势必给壮锦那洪板块带来了大量人气。特征二：壮锦那洪板块吸引了许多大盘云集于此，这一板块的楼盘以小高层为主基本分布在壮锦大道。楼盘社区多注重自身配套建设，附近楼盘的销售率都比较乐观，销售率都在80%以上。主推户型主要以二房为主，三房次之。特征三：壮锦那洪板块在售楼盘中所有的楼盘本期的价格都比上期有所增加，中端楼盘为主的壮锦那洪板块吸引了来自以南宁及周边城市居民为主，少量投资客的消费群体。8.板块发展趋势分析趋势一：目前，壮锦那洪板块作为政府重点规划的板块吸引不少大盘云集，加上南宁华南城的强势进驻，未来几年将会吸引更多的房地产商进驻板块。趋势二：壮锦那洪板块市场目前处于蓬勃发展阶段，房子的供应量也接近于供不应求的状态，价格波动幅度并不是很大，因此，未来该板块正是各大商家大展身手的地方。趋势三：壮锦那洪板块户型供应主要以解决刚需的二房为主，接下来是改善型住房的三房，市场处于发展期，需求量还比较大，因此二三房应该继续占领该板块市场主流。四、 江南区市场特点分析1、江南区的房地产规划科学合理。政府牵头进行规划，所以城南板块在楼盘定位、配套设施上规划比较齐全。2、江南区拥有南宁最便捷快速的交通条件。由于壮锦大道是机场通向市中心的必经之路，各国来宾都将通过壮锦大道进入市区，所以壮锦大道与民族大道一样都是南宁市的形象大道。3、江南区价格相对较低，住宅为主，高层建筑为重。4、几个大盘之间在生活配套上可以相互帮助相互促进。江南区属于新开发片区，土地块完整，可以进行较大的规划设计，有助整个区域的整体价值提升。五、江南区房地产市场发展特点总结（一）江南区物流、空港、文化产业园等多种领域的交叠，其发展的多元化已十分明显，为未来该区房地产的发展提供了坚实的基础。南宁市规划局正在开展关于南宁市空港新城规划的前期研究工作。一个全新的以航空产业为依托，包括多种功能的综合性新城将在城市南面崛起。南宁吴圩国际机场扩建后，将建成面向国际的区域性枢纽空港，江南片区将被打造成融空港物流、临空高科技产业、商贸会展、旅游及居住于一体的空港新城。（二）实体产业化进程牵动房地产快说发展。江南区曾经一向被视为南宁房地产的边缘地带，开发商不愿投资开发，消费者也不考虑购买此区域的商品房，2004年以前的房地产均价比其他区低30个百分点。但随着时间的推移，其他的各个区正在依托概念式房产先后崛起，江南区则以实体产业化牵动着房地产欣欣向荣。（三）政府搭台，地产唱戏。江南区作为政府规划“空港新城”的城区，地产格局将会发生质的改变。位于白沙大道和机场路的龙光普罗旺斯、八桂绿城、南宁奥园、碧园南城故事四大楼盘，带有文化底蕴在里面，这里增值的空间与速度都有很大的余地。至此，随着今年空港板块的腾飞，各个地产在政府规划的舞台上逐步合力打造该区“空港新城”的住宅地产。（四）市场总体需大于供，房地产项目发展空间大以实体产业化为主的多元发展趋势，让江南区的城市化进程迅猛发展。势必造成住宅市场的需求量增大。