山东潍坊市房地产市场调研分析报告

山东潍坊市房地产市场山东潍坊市房地产市场调研分析报告调研分析报告2013年年城市概况The basic situation of the cityThe Basic Situation Of City地理位置 潍坊，山东半岛的经济纽带、内陆与滨海的核心都市潍坊2011年潍坊正式加入年潍坊正式加入3000亿俱乐部亿俱乐部（2011年潍坊市年潍坊市 GDP3090.92亿元）亿元）潍坊是胶东半岛与鲁西南地区经贸往来的桥梁潍坊是胶东半岛与鲁西南地区经贸往来的桥梁青岛青岛威海威海烟台烟台济南济南是否可改为：交通枢纽或贸易桥梁寿光安丘的农产品，福田潍柴的精密加工，寿光安丘的农产品，福田潍柴的精密加工，“鸢都鸢都”的美誉无一不是的美誉无一不是潍坊的骄潍坊的骄傲！傲！风筝之都的荣誉风筝之都的荣誉中国人居环境奖城市；国家环保模范城市；国家园林城市；中国优秀旅游城市；“全国城市综合实力50强”城市2008年中国最具创新力城市50强；2009年中国十大最具创新力城市；2010中国城市信息化50强；2011中国十大特色休闲城市及全国园林城市。2011年山东省内年山东省内GDP排名排名1、青岛市、青岛市 5666.19亿元亿元2、烟台市、烟台市 4358.46亿元亿元3、济南市、济南市 3910.80亿元亿元4、潍坊市、潍坊市 3090.92亿元亿元5、淄博市、淄博市 2866.75亿元亿元6、潍坊青岛青岛烟台烟台济南济南淄博淄博城市经济与文化的双双上升的促动下，民间资本实力不断雄厚，城市购买能城市经济与文化的双双上升的促动下，民间资本实力不断雄厚，城市购买能力与消费视野也在日益提高。力与消费视野也在日益提高。城市地位一“环”一“心”一“廊”一“轴”城市格局分析中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式（1）“一心”，即虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体；（2）“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；（3）“一轴”，即由北海路向北延伸连接滨海新城为主的交通、经济发展轴；（4）“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的贯穿“一心”的中央生态绿化廊道。资料来源：潍坊市城市总体规划（20062020）近期建设用地发展方向为“东扩西延，南控北展”：“东扩”主要指以高新技术开发区为主导，城市用地适当向东发展；“西延”主要指潍城新区及经济技术开发区用地向西发展；“南控”主要指为了保护浮烟山风景旅游区、白浪河水库和受机场净空限制，城市用地适当控制向南发展；“北展”主要指寒亭区及经济技术开发区用地沿北海路向北发展。中心城区：重点发展服务业，满足商贸、文化、生活等方面的需要；东部高新技术开发区：重点发展高新技术产业，形式高新技术发展的高地和一流平台；西部物流园区：重点发展物流业，目标成为全国乃至华东地区重要的物流节点；北部滨海项目区：重点发展先进制造业，为潍坊市经济发展龙头；南部生态保护区：实施保护性开发，发展特色生态农业和生态旅游业。中心城区北部滨海项目区东部高新技术开发区南部生态保护区西部物流园区西延东扩城市规划 成经济人口行政区面积人口驻地潍坊市15859平方千米908.62万人奎文区市辖区潍城区290平方千米41.51万人于河街道寒亭区1200平方千米48.4万人（含滨海、经济区）寒亭街道坊子区906平方千米51.22万人（含峡山区）凤凰街道奎文区183平方千米63.27万人（含高新区）东关街道市辖县临朐县1834平方千米83.43万人城关街道昌乐县1101平方千米61.59万人城关街道代管县级市青州市1569平方千米94.04万人王府街道诸城市2168平方千米108.62万人密州街道寿光市2072平方千米113.94万人圣城街道安丘市1713平方千米92.69万人新安街道今年来潍坊市户籍人口规模不断扩大，但增速较慢；2010年潍坊市常驻人口为908.62万，外来人口仅占3%左右；中心城区人口约200万人，城镇化水平较低；人口增长幅度缓慢，外来人口较少，对潍坊房地产市场的需求影响较大。人口增长幅度缓慢，外来人口较少，对潍坊房地产市场的需求影响较大。【小结】Summary n潍坊处于胶东半岛核心位置，地理位置优越，交通便利，是胶是胶东半岛的纽带型城市，未来发展潜力巨大。东半岛的纽带型城市，未来发展潜力巨大。n潍坊城区确立了“东扩西延、南控北展”的发展战略和“一心、一环、一廊、一轴”的空间发展结果，实现了功能分区，资源互补，各区域协调发展，城市规模进入加速扩张阶段，为房地产业城市规模进入加速扩张阶段，为房地产业的发展提供了机会；的发展提供了机会；n潍坊市支柱产业发展良好，经济发展势头良好，经济发展势头良好，中心城区规模布局较为科学，利于城市可持续性发展，为房地产业的良性发展利于城市可持续性发展，为房地产业的良性发展奠定了基础；奠定了基础；n潍坊人口较多，但人口增长速度较慢，消费基础增长慢，一定消费基础增长慢，一定程度制约了房地产消费市场的发展。程度制约了房地产消费市场的发展。能否改为“格局”房地产市场现状Real estate product market Present situation of the real estate market温家宝总理强调，要防止变相放松购房政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。目前潍坊执行限贷不限购的房地产政策。虽然一线城市陆续出台越来越目前潍坊执行限贷不限购的房地产政策。虽然一线城市陆续出台越来越严厉的调控政策，但从目前潍坊现状来看，潍坊政府出台新政策的可能严厉的调控政策，但从目前潍坊现状来看，潍坊政府出台新政策的可能性不大。性不大。地产政策“国五条细则”：对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。供求现状从供应及去化量上看，潍坊城区市场近年来一直呈供大于求的状态，同时存量不断增加，市场存在一定的去化压力。潍坊市历年供销走势330350400400379117951302303430501001502002503003504004502007年2008年2009年2010年2011年新增供应量（万平米）成交量（万平米）价格走势从历年来看，潍坊市整体房价呈稳步上升的态势，整体未出现暴涨暴跌的情况，市场运行平稳。潍坊全年各月的房价变动不大，不同于一二线城市，潍坊作为三线城市受市场和政策影响不是很大，全年房价分布区间比较平均且波动不大，走势以稳为主。房地产板块划分目前，潍坊城区房地产市场大致可分为六个区域，各区域资源条件、发展现状区别较为明显。其中与本项目所在地经济开发区有一定可比性的板块为：奎文区板块、奎文区板块、高新区板块及高新区板块及潍城区板块，潍城区板块，作为参考对象作为参考对象研究。研究。奎文区奎文区均价均价5238潍城区潍城区均价均价4360坊子区坊子区均价均价3988高新区高新区均价均价4962寒亭区寒亭区均价均价3765经济开发区经济开发区均价均价4168奎文区是目前潍坊的核心城区，居住及商业氛围好，城市建设水平高。奎文区是目前潍坊的核心城区，居住及商业氛围好，城市建设水平高。奎文区西靠白浪河，东依新华路，北至济青高速公路，南到坊子区，是商业中心和生活中心，城区一半以上人口居住在此区域；板块内有亚星医院、潍坊中医院、第十中学、广文中学等，医疗及教育配套资源较为丰富；该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中高层的比例要明显高过潍城及高新两区；区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、写字楼和产权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。奎文概况奎文区客户以潍坊城区居民占主导，改善性需求占较大比例，其次奎文区客户以潍坊城区居民占主导，改善性需求占较大比例，其次为首置客户，客户对于项目品质较为关注。为首置客户，客户对于项目品质较为关注。客户特征：本地客户以改善型购房者居多，年龄多在40岁以上关注点：周边配套、产品形态、园林景观奎文客群高新区是潍坊的新兴城区，规划起点高，环境好，但目前配套仍有待完善。高新区是潍坊的新兴城区，规划起点高，环境好，但目前配套仍有待完善。高新区西靠新华路，北至济青高速公路，东、南至潍坊市城市边缘，处于潍坊市东部，新市政府所在地；本板块为新兴区域，生活、教育、医疗配套不甚完善；本区域处在城市发展的主干道上，环境较好，城市建设先进，区域认可度较高，吸引了中建地产等品牌房企进驻，产品品质较高；区域内楼盘相对较多，以高档住宅小区和单位建房为主，高层建筑较为常见。高新区概况高新区客户以潍坊城区居民占主导，另有部分周边县市和外地的高新区客户以潍坊城区居民占主导，另有部分周边县市和外地的务工人员，以改善性需求为主，其次为首置性需求。务工人员，以改善性需求为主，其次为首置性需求。客户特征：本地客户多为改善性需求，多为公务员及私营业主关注点：地理位置、景观环境、产品品质及价格高新区客群潍城区是潍坊的老城区，配套成熟，但目前城市建设较为落后。潍城区是潍坊的老城区，配套成熟，但目前城市建设较为落后。潍坊区是潍坊老城区，具有深厚的历史文化沉淀，但目前旧村改造项目较多，城市建设和核心配套资源落后于潍坊其他片区；板块内有市立医院、铁路医院、实验小学、第七中学等多所医院及学校，医疗、教育配套完善；中百商圈位于本板块内，还有佳世客、佳乐家等大型商超，板块内商业规模较大，生活娱乐配套齐全；该区域目前在售项目约62个，供应体量较大，但项目普遍规模不大，以中档住宅小区为主；2006年以来，随着区域旧城改造力度的不断加大，该区域房地产开始升温，并出现大盘。潍城概况潍城区潍城区客户以潍坊城区居民占主导，改善性需求占较大比潍城区客户以潍坊城区居民占主导，改善性需求占较大比例，其次为首置客户。例，其次为首置客户。客户特征：本地客户多数已拥有数套住房，年龄多在30岁以上关注点：销售价格、周边配套、产品形态潍城客群开发区具有产业优势，是潍坊新兴建设的区域，但目前居住氛围不够开发区具有产业优势，是潍坊新兴建设的区域，但目前居住氛围不够浓厚，区域认知度有待提升。浓厚，区域认知度有待提升。开发区位于潍城区以北，寒亭区以西，是经国家发改委审核的省级开发区，总规划面积60平方公里，开发区管委会享有地市级经济管理权限；本板块为新兴区域，生活、医疗、教育配套不甚完善；本区域靠近工业区，目前房地产发展相对较为滞后，住宅项目较少，居住氛围不够浓厚，区域整体建设和区域认知度有待提升。开发区概况开发区项目整体品质不高，客户主要为区域内刚需型客户，比较关注价格。开发区项目整体品质不高，客户主要为区域内刚需型客户，比较关注价格。客户特征：本地客户以首次置业着居多，刚性需求强，多为工厂企业员工和周边居民关注点：区位、面积、价格开发区客群者奎文区作为中心区域依旧是大部分购房者的首选，但是房价高和多层较少使得他们将需求转向其他区域；潍城区成交6111套，微弱之差排名第三，今年潍城区多个纯新盘项目低价入市，特别是下半年以来，成交量一路高涨；坊子区今年成交势头良好，便捷的交通和高性价比的房源吸引了不少置业者的眼球。相对其它区域而言，经济开发区销售相对其它区域而言，经济开发区销售速度较慢，未来供应也相对较少。速度较慢，未来供应也相对较少。2012年各区域成交量企业地块信息中建中建大观天下：建面208万平米阳光100阳光100城市广场：建面120万平米恒大地产中建大观天下东侧：占地400亩碧桂园中建大观天下南侧：占地600亩佳兆业白浪河水库北侧：占地3000亩潍坊房地产特点潍坊房地产市场前期以本地房企为主，整体市场化程度较低，操作不规范；随着中建、阳光中建、阳光100、恒大、碧桂园、恒大、碧桂园等多家一线品牌房企进驻，打破原有的市场格局，逐渐提升了潍坊的市场水平，潍坊房地产市场将进一潍坊房地产市场将进一步升级，进入全新发展阶段，品牌化、品质化、步升级，进入全新发展阶段，品牌化、品质化、规范化已成为市场发展趋势；规范化已成为市场发展趋势；作为潍坊的主景观带，三河及其周边环境好，景观资源丰富，目前潍坊市场上，高端项目大高端项目大部分分布在白浪河等流域及其附近公园周边。部分分布在白浪河等流域及其附近公园周边。个案项目分析1、仁和盛庭2、中茂橄榄城3、缇香美地4、祥瑞家园5、宜辉现代城6、博锐世家7、欣泰盛和苑个案项目分布1234567仁和盛庭地理位地理位置置玄武街与新元路交汇处西10米建筑类建筑类别别板楼、小高层开发商开发商山东高速置业发展有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积7.75万平米建筑面建筑面积积22万平米开盘时开盘时间间2012年10月28日二期开盘入住时入住时间间2013年12月31日容积率容积率2.25绿化率绿化率45%户数户数总户数1400户，当期1300户价格价格均价4100户型面户型面积积一居60，二居90120三居95150，四居160仁和盛庭优惠折扣：优惠折扣：高速仁和盛庭一期现房仅剩16套，均价4400元/，新年期间92折优惠；元宵节猜灯谜抽奖活动，最大优惠5000元。销售现状：销售现状：6号楼2012年10月开盘销售13套；8号楼2013年1月开盘销售24套。主要卖点：主要卖点：山东高速置业具有一定得品牌口碑。社区规划了双语幼儿园。社区内规划的1万平米景观园林，含13处景点。准现房。中茂橄榄城地理位地理位置置新华路与乐川街交叉口东行200米路北建筑类建筑类别别塔楼、高层开发商开发商潍坊中茂置业投资发展有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积0.22万平米建筑面建筑面积积2万平米开盘时开盘时间间2012年10月20日入住时入住时间间2013年12月30日容积率容积率9.3绿化率绿化率沿街单体住宅户数户数200户价格价格均价4200户型面户型面积积小三居6989中茂橄榄城优惠折扣：优惠折扣：目前无优惠，一次性付款临时申请。销售现状：销售现状：目前剩余少量18层产品，18层以上待售。主要卖点：主要卖点：小户型低总价。精装酒店式大堂。缇香美地地理位地理位置置新华路与玄武街交叉口北首东行100米路北建筑类建筑类别别板楼、多层、高层开发商开发商山东年代房地产开发有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积2.5万平米建筑面建筑面积积5.8万平米开盘时开盘时间间2011年11月5日高层房源已开盘入住时入住时间间2013年5月31日容积率容积率2.3绿化率绿化率40%户数户数200价格价格多层均价4600高层均价3800户型面户型面积积二居88110，三居98120，四居135缇香美地优惠折扣：优惠折扣：多层准现房均价4700元/，高层均价3800元/；多层房源购房除契税外其余6项费用全免，每月返还1000元。销售现状：销售现状：多层基本售罄，高层剩余10余套。主要卖点：主要卖点：潍坊首创酒店社区入户大堂。建筑建材展示。祥瑞家园地理位置地理位置文化路与玄武街交叉口北300米路东建筑类别建筑类别板楼、多层、小高层开发商开发商潍坊祥瑞置业有限公司产权年限产权年限70年占地面积占地面积8万平米建筑面积建筑面积13万平米开盘时间开盘时间30号楼2012年4月16日已开盘入住时间入住时间2013年4月15日容积率容积率1.62绿化率绿化率40%户数户数1200户价格价格均价4500户型面积户型面积二居84，三居95143祥瑞家园优惠折扣：优惠折扣：购房全款96折，按揭98折。销售现状：销售现状：多层现房仅剩10余套房源。成交原因：成交原因：社区人车分流。150米中央水系景观。下沉式中心会所宜辉现代城地理位地理位置置经济开发区新华路与乐川街交叉口东200米路南建筑类建筑类别别板楼、多层、高层开发商开发商山东溢辉置业有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积1.3万平米建筑面建筑面积积2万平米开盘时开盘时间间2011年7月18日4号楼已开盘入住时入住时间间2013年11月30日容积率容积率1.50绿化率绿化率35%户数户数180户价格价格均价4500户型面户型面积积二居8095，三居90140宜辉宜辉现代城优惠折扣：优惠折扣：宜辉现代城在售房源户型面积在83-140之间，4号楼房源均价4500元/；1号楼均价4600元/；现购房每平米优惠200元。销售现状：销售现状：1号楼现仅剩少量139的房源。成交原因：成交原因：规划活动中心及4层大型超市。博悦世家 地理位地理位置置新华路与乐川街西88米建筑类建筑类别别板楼、高层开发商开发商潍坊金城房地产开发有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积4.2万平米建筑面建筑面积积9.2万平米开盘时开盘时间间2011年6月26日入住时入住时间间2011年11月30日容积率容积率2.19绿化率绿化率35%户数户数606户价格价格均价5700户型面户型面积积二居88、90，三居120、140博悦世家优惠折扣：优惠折扣：剩余房源均价5700元/；17层5930元/。销售现状：销售现状：一期已售罄；二期300余套，目前剩余十余套。成交原因：成交原因：社区人车分流。德式风格建筑及园林。社区多功能会所及安防系统。绿化率高、楼间距宽。欣泰盛和苑地理位地理位置置经济开发区新华路与玉清街交汇处西50米路北建筑类建筑类别别多层、高层开发商开发商潍坊欣泰世纪房产开发有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积6.6万平米建筑面建筑面积积10.5万平米开盘时开盘时间间2010年5月25日首期已开盘入住时入住时间间2011年5月31日容积率容积率1.77绿化率绿化率33%户数户数912户价格价格均价4500户型面户型面积积二居80100，三居85130欣泰盛和苑优惠折扣：优惠折扣：无优惠。销售现状：销售现状：剩余1套5层带阁楼产品，价格4560元/。成交原因：成交原因：社区较为成熟，配套相对完善。8000平方米的中心广场及4500平方米的中庭花园。智能安防、24小时热水。【小结】Summary n个案整体来看，规模多较小，绝大多数都处于尾盘状态，市场竞争力小。n个案产品形态为多层和高层，多层供应以首置类产品为主，首改产品为辅，二居面积集中在80100平米，三居面积集中在90140平米。n整体去化速度较慢，其中多层首置产品去化速度快，高层中首改产品去化速度快。n个案均价多层在45004600元/平米；高层、小高层价格集中在41004500元/平米。二居主力总价集中在3550万元/套，三居集中在4060万元/套。个案项目分析 个案项目选择目前，在潍坊市场中在售户型面积及房屋总价与本项目具有一定可比性的项目主要集中在奎文区。同时结合项目产品品质、知名度等条件，选取参考项目如下：1231、潍京2、中央生活城3、中建大观天下中央生活城地理位地理位置置奎文胜利东街4778号（胜利东街与文化路交汇处东50米路南）建筑类建筑类别别板楼、高层开发商开发商潍坊市众成置业有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积9.3万平米建筑面建筑面积积42万平米开盘时开盘时间间2012年3月18日入住时入住时间间2014年7月30日容积率容积率3.50绿化率绿化率38.20%户数户数总户数1800户，当期户数300户价格价格均价5560户型面户型面积积一居3050公寓，二居8698，三居127142中央生活城优惠折扣：优惠折扣：中央生活城中央公寓现房销售中均价5600元/，购公寓享全款94折，按揭99折优惠；住宅均价5460元/，购住宅享全款97折、按揭99折优惠。销售现状：销售现状：一月份销售20余套。主要卖点：主要卖点：地处奎文区核心位置，周边配套成熟，社区引进乐天玛特超市。社区人车分流，最小楼间距大于50米。中心景观轴配合特色文化景墙浮雕、特色太阳能景观柱。客户情况：客户情况：潍城和奎文区客户战80%，私营业主居多，多次置业者居多，少量投资客户。潍京地理位置地理位置奎文虞河路2696号（虞河路房管局对面）建筑类别建筑类别板楼、高层开发商开发商潍坊华勘置业有限公司产权年限产权年限70年占地面积占地面积6万平米建筑面积建筑面积12万平米开盘时间开盘时间2011年10月29日二期已开盘入住时间入住时间2013年12月31日容积率容积率2.80绿化率绿化率40%户数户数666户价格价格均价6000户型面积户型面积二居105130，三居150160，四居180潍京优惠折扣：优惠折扣：潍京一期还剩少量余房，均价6000元/，买房可享全款98折、贷款99折优惠，2号楼目前一次性付款一口价5099元/。看房团优惠3000元/套。销售现状：销售现状：目前主要销售2号楼一口价房源，目前售出20余套。成交原因：成交原因：art deco建筑风格，酒店式大堂，电梯刷卡直达，地源热泵，中央空调，户内新风系统。依托张面河打造园林景观。户型独有的入户花园设计。第一太平戴维斯物业管理顾问，封闭管理。客户情况：客户情况：私营业主、企业中高层人士，多次置业者居多中建大观天下地理位地理位置置高新技术开发区东方路与樱前街交汇处南100米路东建筑类建筑类别别板楼、多层、高层开发商开发商潍坊中建地产有限公司产权年产权年限限70年占地面占地面积积83万平米建筑面建筑面积积208万平米开盘时开盘时间间2012年7月15日2/3号楼已开盘入住时入住时间间2014年7月31日容积率容积率1.80绿化率绿化率42%户数户数总户数17000户，当期户数2471户价格价格均价5500户型面户型面积积二居90，三居110170四居200245，五居240280中建大观天下优惠折扣：优惠折扣：中建大观天下锦园一次性98折，按揭99折。销售现状：销售现状：多层售罄，目前在售锦园高层部分。成交原因：成交原因：中建地产品牌；208万平米超大规模，新古典主义建筑风格。一所学校，三所幼儿园，12万平米商业区。打造人工河，建造山谷景观。客户情况：客户情况：80%以上为改善型需求，另有少量养老及投资客户，看重开发商品牌。n潍坊目前产品形态呈现多样化，新建产品逐渐由多层向小高层和高层发展，建筑风格以欧式为主。一线品牌开发商陆续进入，潍坊市场将实现品质的升级换代，实现快速发展。实现品质的升级换代，实现快速发展。n奎文区是目前潍坊的重点置业区域，项目去化情况较好。相对而言，经济开发区在售项目普遍规模小，供过于求态势相对缓和，未来供应相对较少，未来市场机会较好；未来供应相对较少，未来市场机会较好；n客户购房最关注因素是产品品质。客户偏好现代/欧式风格多层、小高层90130平米产品平米产品。除奎文区部分项目外，绝大多数项目都处于5000元/平米以下的价格。【小结】Summary 由于潍坊外来人口较少，主要以本地客户为主，潍坊市场现状并不乐观，但由于潍坊外来人口较少，主要以本地客户为主，潍坊市场现状并不乐观，但有一定得发展潜力。经济开发区市场竞争不激烈，如何突显本项目的品质是有一定得发展潜力。经济开发区市场竞争不激烈，如何突显本项目的品质是成功的关键。成功的关键。完