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上东锦城商业营销方案上东锦城商业营销方案嘉联.上东锦城项目组2009-6-20谨呈：谨呈：n第一部分第一部分 项目区域商业情况项目区域商业情况n第二部分第二部分 项目商业整体定位项目商业整体定位n第三部分第三部分 项目商业销售思路项目商业销售思路 n区域商业分布区域商业分布n区域商业市场区域商业市场 报告脉络报告脉络 区域商业分布区域商业分布【区域交通区域交通】q项目成龙路与三环路交界处，交通便捷；q但由于位于娇子立交桥下，单行立体通车，不单行立体通车，不便于人流、车行组织便于人流、车行组织；q同时由于项目位于快速通道旁，三环路市政绿化50米，成龙路市政绿化20米，项目商铺基本被市政绿化覆盖，商业昭示商业昭示性极差。性极差。项目商业覆盖面受限项目商业覆盖面受限区域商业分布区域商业分布【区域商业集中点分布区域商业集中点分布】川师校园广场川师校园广场区域商业中心区域商业中心万科城市花园万科城市花园社区商业中心社区商业中心万达区域商万达区域商业中心业中心东润风尚社东润风尚社区商业中心区商业中心区域商业中心万达广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：城东、城南区域商业副中心川师校园广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：成龙路片区社区商业副中心东润风尚：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边社区商业副中心万科城市花园：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边 项目项目5 5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居民选择较广。民选择较广。本案本案区域商业分布区域商业分布【区域商业集中点分布区域商业集中点分布】本案本案万科城市花园万科城市花园社区服务商业社区服务商业蓝谷地社区蓝谷地社区服务商业服务商业卓锦城社区卓锦城社区服务商业服务商业锦江城市锦江城市花园社区花园社区服务商业服务商业社区服务商业万科城市花园业态：餐饮、社区服务消费群体：业主社区服务商业蓝谷地：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业卓锦城：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业锦江城市花园业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民 新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，居民日常消费遵循就近原则居民日常消费遵循就近原则项目商业：受交通环境、开发环境项目商业：受交通环境、开发环境影响，商业覆盖面小，预判消费群影响，商业覆盖面小，预判消费群体社区居民体社区居民万科城万科城市花园市花园四川师四川师范大学范大学蓝谷地蓝谷地卓锦城卓锦城锦江城锦江城市花园市花园成龙路成龙路万科城万科城市花园市花园校园春校园春天天蓝谷地蓝谷地卓锦城卓锦城锦江城锦江城市花园市花园成龙路成龙路区域商业分布区域商业分布【区域商业分布特征区域商业分布特征】【特征二特征二】：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则【特征三特征三】：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目【特征四特征四】：社区商业业态以日常服务型业态为主：社区商业业态以日常服务型业态为主【特征一特征一】：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远区域商业市场区域商业市场【商业市场调研商业市场调研】调研对象：调研对象：已售项目已售项目租赁价格租赁价格项目环境项目环境销售价格销售价格业态规划业态规划推售模式推售模式产品情况产品情况在售项目在售项目销售价格销售价格项目环境项目环境推售模式推售模式产品情况产品情况量价关系量价关系选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好经营状况较好万科城市花园、蓝谷地、卓锦城万科城市花园、蓝谷地、卓锦城研究属性：研究属性：锦江城市花园锦江城市花园研究属性：研究属性：成龙路成龙路n位置及交通位置及交通 成都万科城市花园位于成都东南方向，成都万科城市花园位于成都东南方向，成龙路成龙路8 8号，号，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，至二环路至二环路15001500米，到九眼桥米，到九眼桥810810分钟车程分钟车程。交通四通八达，路况良好。交通四通八达，路况良好n万科城市花园规模万科城市花园规模 总占地面积总占地面积760760亩地，总建筑面积约亩地，总建筑面积约5050万平方米，可容纳万平方米，可容纳2000020000人居住，人居住，商业消费商业消费市场庞大市场庞大n社区配套社区配套 商业配套：一期近商业配套：一期近47004700平方米商业面积平方米商业面积，规划设计，规划设计6060余间个商铺。整个商业区分为余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、店、CDCD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市，面积约中西餐厅等。其中超市，面积约450450平方米。平方米。另规划菜市另规划菜市500500平米平米 教育配套：社区内规划有幼儿园、小学教育配套：社区内规划有幼儿园、小学、中学。、中学。可完全满足社区业主不出社区就能享受便可完全满足社区业主不出社区就能享受便利生活利生活 社区人口众多，消费能力旺社区人口众多，消费能力旺盛，主要商业位于成龙路沿线为盛，主要商业位于成龙路沿线为入城必经地段，口岸较好，业态入城必经地段，口岸较好，业态齐备，覆盖范围较大齐备，覆盖范围较大商业市场调研商业市场调研【万科城市花园万科城市花园】万科城市花园万科城市花园上东锦城上东锦城成龙路成龙路万科城市万科城市花园花园城市花园城市花园商业广场商业广场花园后门花园后门商业广场商业广场社区内社区内商业街商业街n1-3F1-3F独立商业广场独立商业广场n餐饮、教育、超市、餐饮、教育、超市、银行、美容美发等银行、美容美发等n1F1F社区内住宅底商社区内住宅底商n教育、便利店、二教育、便利店、二手房店、按摩店、手房店、按摩店、诊所等日常服务业诊所等日常服务业态态n1-3F1-3F住宅底商住宅底商+独立独立商业广场商业广场n餐饮、银行、药店、餐饮、银行、药店、洗车行、超市、咖啡洗车行、超市、咖啡馆、书吧等馆、书吧等商业区分为餐饮区、生活服务区、文化商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区家居区和休闲娱乐区生活服务区生活服务区 文化家居区文化家居区 文化家居区文化家居区 餐饮休闲区餐饮休闲区 万科城市花园万科城市花园城市花园商业广场（餐饮休闲区）城市花园商业广场（餐饮休闲区）n邻成龙路，社区入口旁，邻成龙路，社区入口旁，口岸好昭示性强口岸好昭示性强。1-3F1-3F独立商业，布局以围合式形成人流循环。独立商业，布局以围合式形成人流循环。烘托商业氛围，烘托商业氛围，商家入住率达商家入住率达85%85%，经营状况良好，经营状况良好n1F1F（33-149033-1490）业态主要为银行、餐饮、超市，）业态主要为银行、餐饮、超市，2F-3F2F-3F（43-78143-781）业态为美容美发、）业态为美容美发、教育培训、咖啡水吧、美体健身等。教育培训、咖啡水吧、美体健身等。1-31-3楼以楼以5 5部楼梯、部楼梯、2 2部电梯连接，部电梯连接，2-32-3楼走廊为跑马廊楼走廊为跑马廊设计，店招位昭示性较好。设计，店招位昭示性较好。2-3F2-3F商铺空置率比商铺空置率比1F1F高高15%15%，2-3F2-3F业态对居住人口消费能力及业态对居住人口消费能力及消费习惯要求较高。消费习惯要求较高。业态齐备，人流通达性好业态齐备，人流通达性好地段人流吸附力较强，为区域较大商业广场，对社区业主及周边居民均有吸引力，地段人流吸附力较强，为区域较大商业广场，对社区业主及周边居民均有吸引力，经营状况良好，大社区过万户居民提供庞大的消费市场。经营状况良好，大社区过万户居民提供庞大的消费市场。项目项目商业定位商业定位街铺面积街铺面积（）价格价格（元（元/）租金情况租金情况（元（元/月）月）业态业态1F1F社区商业社区商业33-149033-14908000800040-5540-55银行、餐饮、超市、菜店银行、餐饮、超市、菜店2F2F社区商业社区商业76-78176-7815000500020-2520-25大型餐饮、摄影、影音、大型餐饮、摄影、影音、教育培训、美容美发教育培训、美容美发3F3F社区商业社区商业47-68647-6863100310010-1510-15大型餐饮、教育培训、健大型餐饮、教育培训、健身、美容美体身、美容美体分分 析析1F1F共共3030个商铺，主要面积段为个商铺，主要面积段为33-10333-103平米，目前二手房价格在平米，目前二手房价格在80008000元元/平米，市场平米，市场需求较大，投资回报率为需求较大，投资回报率为6%-8%6%-8%。2F2F共共2828个商铺，主要面积段为个商铺，主要面积段为69-12769-127平米，投资回报率为平米，投资回报率为6%6%3F3F共共2525个商铺，主要面积段为个商铺，主要面积段为43-10243-102平米，目前二手房价格约为平米，目前二手房价格约为1F1F价格的价格的38%38%，投，投资回报率为资回报率为3.9-5.8%3.9-5.8%。商业广场业态种类十分丰富，为业主及附近社区居民提供了齐备的商业配套商业广场业态种类十分丰富，为业主及附近社区居民提供了齐备的商业配套主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主p销售价格及租金按销售价格及租金按1-3F1-3F逐渐递减，业态种类丰富，覆盖日常生活类、品质提升逐渐递减，业态种类丰富，覆盖日常生活类、品质提升类、教育培训类等诸多业态类、教育培训类等诸多业态万科城市花园万科城市花园城市花园商业广场（餐饮休闲区）城市花园商业广场（餐饮休闲区）p良好的社区地段优势、优化的业态、良好消费能力、过万消费人群奠定了该物良好的社区地段优势、优化的业态、良好消费能力、过万消费人群奠定了该物业价值，确立了可观回报率及良好的经营状况业价值，确立了可观回报率及良好的经营状况项目项目商业定位商业定位街铺面积街铺面积（）价格价格（元（元/）租金情况租金情况（元（元/月）月）业态业态1F1F社区商业社区商业51-8851-888100810045-5045-50小诊所、面馆、按摩店、宠物小诊所、面馆、按摩店、宠物医院、二手房、洗衣店、便利医院、二手房、洗衣店、便利店、饰品店、教育培训店、饰品店、教育培训分分 析析社区内商业分为若干风情商业街分布在整个社区里，这与商业广场集中式消费对比主要考虑社区内商业分为若干风情商业街分布在整个社区里，这与商业广场集中式消费对比主要考虑社区规模大，需要众多日常类小商业就近为业主提供服务社区规模大，需要众多日常类小商业就近为业主提供服务主要消费群体：由于居住人口众多，消费能力较强，社区小商铺的经营情况良好，其价值甚主要消费群体：由于居住人口众多，消费能力较强，社区小商铺的经营情况良好，其价值甚至高于商业广场。其客户群固定，为商铺极近范围内的业主至高于商业广场。其客户群固定，为商铺极近范围内的业主社区底商面积控制合理，主要以小面积社区底商面积控制合理，主要以小面积51-8851-88平米为主，由于较为稀缺且消费市场庞大，二平米为主，由于较为稀缺且消费市场庞大，二手房价格为手房价格为81008100元元/平米，租金达到平米，租金达到45-5045-50元元/平米平米/月。回报率为月。回报率为6.7-7.4%6.7-7.4%p少而精，业态不重复，点状分布于社区内部，坐拥社区消费少而精，业态不重复，点状分布于社区内部，坐拥社区消费p消费群体规模、消费能力决定商业价值消费群体规模、消费能力决定商业价值万科城市花园万科城市花园社区内商业（生活服务区）社区内商业（生活服务区）万科城市花园万科城市花园花园后门商业广场（文化家居区）花园后门商业广场（文化家居区）n临成龙路，靠近川师南大门，为二期业主出入社区必经之路。商业广场主体区为半围合临成龙路，靠近川师南大门，为二期业主出入社区必经之路。商业广场主体区为半围合式结构，中庭为休闲广场。与广场道路相隔有中餐馆、银行、社区服务中心等式结构，中庭为休闲广场。与广场道路相隔有中餐馆、银行、社区服务中心等1F1F物业物业n目前广场主体临成龙路方向目前广场主体临成龙路方向1F1F利用成龙道主干道车流较大及业主私家车优势甚至汽车美利用成龙道主干道车流较大及业主私家车优势甚至汽车美容业态，容业态，2F-3F2F-3F为物管办公室。靠中庭面为物管办公室。靠中庭面1F1F业态为洗衣店、超市、药店等，业态为洗衣店、超市、药店等，2-3F2-3F为咖啡馆、为咖啡馆、书吧、社区活动室、诊所。书吧、社区活动室、诊所。合理利用商业周边环境，弥补消费空白合理利用商业周边环境，弥补消费空白万科城市花园万科城市花园花园后门商业广场（文化家居区）花园后门商业广场（文化家居区）项目项目商业定位商业定位街铺面积街铺面积（）价格价格（元（元/）租金情况租金情况（元（元/月）月）业态业态1F1F社区商业社区商业57-42657-426790079004040银行、餐饮、超市、药店、银行、餐饮、超市、药店、洗衣店洗衣店2F2F社区商业社区商业80-22080-220500050002525咖啡馆、书吧、诊所咖啡馆、书吧、诊所3F3F社区商业社区商业110-250110-250300030001010分分 析析主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主社区规模大，此商业广场有效平衡业主需求，为业主提供便利。社区规模大，此商业广场有效平衡业主需求，为业主提供便利。销售价格与租金情况基本与城市花园商业广场相同销售价格与租金情况基本与城市花园商业广场相同平衡大社区商业集中度，弥补消费空白区域，经营状况良好平衡大社区商业集中度，弥补消费空白区域，经营状况良好社区商业推售模式社区商业推售模式带租约销售带租约销售自然销售自然销售n对象：商业广场对象：商业广场n对象：社区商业底商对象：社区商业底商n作用：合理进行业态规作用：合理进行业态规划，保证差异化、多样划，保证差异化、多样化业态类型，保证后期化业态类型，保证后期经营业态不重复经营业态不重复n措施：对商业广场整体措施：对商业广场整体进行招商，确定业态种进行招商，确定业态种类，引进商家入驻，提类，引进商家入驻，提升投资者信心，招商完升投资者信心，招商完毕进行商铺销售毕进行商铺销售n自然销售原因：面积小、自然销售原因：面积小、总价低、数量少，为稀总价低、数量少，为稀缺型产品。控制招商成缺型产品。控制招商成本本双模式结合，保证投资者信心、双模式结合，保证投资者信心、后期经营效果、降低成本，提后期经营效果、降低成本，提升大面积、昭示性较差劣势产升大面积、昭示性较差劣势产品投资价值品投资价值产品附加值产品附加值专业商业专业商业经营管理经营管理公司公司商家停车商家停车位配备位配备万科物业万科物业管理公司管理公司服务服务部分非住部分非住宅底商，宅底商，有烟道有烟道多层物业，多层物业，面积利用面积利用率高率高大社区，大社区，消费市场消费市场庞大庞大带租约销带租约销售，投资售，投资有保障有保障项目启示项目启示n 产品启示：产品启示：社区内底商社区内底商面积控制合理面积控制合理，达到，达到控制总价控制总价目的，降低投资门槛目的，降低投资门槛 产品设计硬伤少产品设计硬伤少，内部无承重柱过多造成面积浪费等问题，内部无承重柱过多造成面积浪费等问题 针对针对2-32-3楼，为提升昭示性采用了跑马廊设计，并设计多部通道通往楼，为提升昭示性采用了跑马廊设计，并设计多部通道通往2-32-3楼，多楼，多通道设通道设计保证计保证1F1F以上较好的人流通达性以上较好的人流通达性n 销售措施启示：销售措施启示：招商先行招商先行：销售前期引进招商公司进行商业招商，后期提供整体商业经营管理：销售前期引进招商公司进行商业招商，后期提供整体商业经营管理 带租约销售带租约销售，提升产品附加值及客户投资信心，提升产品附加值及客户投资信心 划分业态区域划分业态区域：客户业态指引范围内自主选择经营的产品，保证业态多样化不重复：客户业态指引范围内自主选择经营的产品，保证业态多样化不重复 2-3F2-3F商铺贷款商铺贷款：利用开发商品牌知名度，做到：利用开发商品牌知名度，做到2-32-3楼商铺可以进行商贷楼商铺可以进行商贷n位置及交通位置及交通 蓝谷地位于三环路与成龙路交汇处，四川蓝谷地位于三环路与成龙路交汇处，四川师范大学南大门旁。至二环路仅师范大学南大门旁。至二环路仅5 5分钟，至天分钟，至天府广场府广场1515分钟，交通十分便利分钟，交通十分便利n万科城市花园规模万科城市花园规模 总占地面积总占地面积300300亩地，总建筑面积约亩地，总建筑面积约5252万万平方米，可容纳平方米，可容纳1200012000人居住，人居住，社区消费市社区消费市场较大场较大n社区配套社区配套 商业配套：社区商业公园总面积约在商业配套：社区商业公园总面积约在2 2万平万平米，可经营便利店、小超市、美容美发、面米，可经营便利店、小超市、美容美发、面包屋、音像店、干洗店、小五金等各色各样包屋、音像店、干洗店、小五金等各色各样的日常生活所需的社区配套及服务性行业。的日常生活所需的社区配套及服务性行业。教育配套：社区内规划有幼儿园教育配套：社区内规划有幼儿园大规模社区为社区商业提供了庞大的大规模社区为社区商业提供了庞大的消费市场。服务业态仍以社区服务型消费市场。服务业态仍以社区服务型为主为主商业市场调研商业市场调研【蓝谷地蓝谷地】上上东东锦锦城城蓝谷地商业分析蓝谷地商业分析主要商业聚点主要商业聚点蓝谷地商业公园位于二、三期交汇处，呈三叉形分布，规模较大，蓝谷地商业公园位于二、三期交汇处，呈三叉形分布，规模较大，覆盖整个大社区覆盖整个大社区蓝谷地商业分析蓝谷地商业分析繁荣区繁荣区萧条区萧条区根据实地调研根据实地调研,蓝谷地商业经营状蓝谷地商业经营状况有以下特征况有以下特征:n繁荣区：临近社区主入口、临近繁荣区：临近社区主入口、临近公交站点等位置的商业入驻率较高公交站点等位置的商业入驻率较高n萧条区：多为消费盲区，人流动萧条区：多为消费盲区，人流动线不达。无特色业态吸引，多与繁线不达。无特色业态吸引，多与繁荣区业态重合。荣区业态重合。商铺口岸、业态是否差异化为影响经营状况的重要因素商铺口岸、业态是否差异化为影响经营状况的重要因素公交站点公交站点蓝谷地商业分析蓝谷地商业分析-繁荣区商业分析繁荣区商业分析关键词关键词:社区入口、社区入口、出入路线、交通站出入路线、交通站点点蓝谷地商业分析蓝谷地商业分析-繁荣区商业分析繁荣区商业分析项目项目商业定位商业定位街铺面积街铺面积（）价格（元价格（元/）租金情况租金情况（元（元/月）月）业态业态繁荣区商业繁荣区商业社区商业社区商业32-17732-1778500850045-5845-58水果店、餐馆、超市、美水果店、餐馆、超市、美发、洗衣、二手房、按摩、发、洗衣、二手房、按摩、布艺、通讯等布艺、通讯等分分 析析位于蓝谷地项目位于蓝谷地项目1 1、2 2、3 3期相交接的核心位置，人流量较大，商户经营状况良好，商铺空置率小期相交接的核心位置，人流量较大，商户经营状况良好，商铺空置率小业态种类较为丰富，能够满足社区居民就近消费，其中超市及便利店、餐馆、药店及诊所、二手业态种类较为丰富，能够满足社区居民就近消费，其中超市及便利店、餐馆、药店及诊所、二手房店业态较多房店业态较多主要消费群体：蓝谷地主要消费群体：蓝谷地1 1、2 2、3 3期业主就近消费、周边社区居民期业主就近消费、周边社区居民租金情况：繁荣区商业代表了蓝谷地商铺租金最高水平，根据口岸状况及面积大小租金一般在租金情况：繁荣区商业代表了蓝谷地商铺租金最高水平，根据口岸状况及面积大小租金一般在45-5845-58元元/月。目前二手商铺销售价格一般在月。目前二手商铺销售价格一般在80008000元元/平米，投资回报率一般在平米，投资回报率一般在6.3%-8.2%6.3%-8.2%以口岸优势为依托，经营业态丰富，形成良好以口岸优势为依托，经营业态丰富，形成良好的商业氛围，保证了商铺收益提升的商业氛围，保证了商铺收益提升蓝谷地商业分析蓝谷地商业分析-萧条区商业分析萧条区商业分析空置空置整条街空置整条街空置与繁荣区商业本同根生，为何后天发展却如此不堪与繁荣区商业本同根生，为何后天发展却如此不堪蓝谷地商业分析蓝谷地商业分析-萧条区商业分析萧条区商业分析项目商业定位街铺面积（）价格（元/）租金情况（元/月）业态繁荣区商业社区商业32-1508000（二手房价格）20-35洗衣、桶装水、按摩、文具、建材等分 析与繁荣区面积基本相同，甚至部分商铺紧邻小区入口，却仍旧逃脱不了空置的命运目前二手房价格为8000元/平米，但是无人问津，商业的价值来源于后期经营成果，经营状况较差、整体商业氛围差导致基本无交易良目前租金情况与繁荣区商业相比低20元/月，即使是这样也只有部分商家入驻，主要经营业态为洗衣店、文具店、按摩店等主要消费群体：蓝谷地社区业主萧条原因：萧条原因：n不临社区入口、偏离人流聚集线路（公交车站点）不临社区入口、偏离人流聚集线路（公交车站点）n机遇：这部分商业临天域较近，在蓝谷地天域交房入住后，新增机遇：这部分商业临天域较近，在蓝谷地天域交房入住后，新增入住人口将提供新的庞大的消费人群，促进商业价值提升入住人口将提供新的庞大的消费人群，促进商业价值提升楼层面积区间推售推售比率销售销售率价格1F1F10-2010-200 00.00%0.00%0 00.00%0.00%7500-80007500-8000元元/21-3021-300 00.00%0.00%0 00.00%0.00%31-4031-40161623.53%23.53%141420.59%20.59%41-5041-50191927.94%27.94%191927.94%27.94%51-6051-60181826.47%26.47%151522.06%22.06%61-7061-701 11.47%1.47%1 11.47%1.47%71-8071-800 00.00%0.00%0 00.00%0.00%81-9081-901 11.47%1.47%1 11.47%1.47%91-10091-1003 34.41%4.41%3 34.41%4.41%101-110101-1101 11.47%1.47%1 11.47%1.47%111-120111-1206 68.82%8.82%6 68.82%8.82%120-160120-1603 34.41%4.41%3 34.41%4.41%合计合计6868100.00%100.00%636392.65%92.65%蓝谷地商业产品分析蓝谷地商业产品分析蓝谷地已推售商铺为蓝谷地已推售商铺为6868套套,05,05年开始陆续推售年开始陆续推售,截止目前仍有部分商铺截止目前仍有部分商铺滞销滞销社区底商全部位于社区底商全部位于1F,1F,无无2F,2F,主力产品面积控制在主力产品面积控制在31-6031-60平米平米,占产品总占产品总数的数的77%.77%.另有部分另有部分91-16091-160的中大面积产品的中大面积产品商铺户型方正，产品无硬伤，店招位昭示性较好，内部空间设计合商铺户型方正，产品无硬伤，店招位昭示性较好，内部空间设计合理，利用率高理，利用率高户型方正无硬伤，面积控制合理，达到控制总价，降户型方正无硬伤，面积控制合理，达到控制总价，降低投资门槛的目的低投资门槛的目的业态分布业态繁荣区萧条区小计水果店303餐馆628超市及副食店718药店及诊所516理发店303茶馆202洗衣112二手房505五金建材213按摩店112布艺303银行(ATM)101彩票101通讯202橱柜202数码冲印101桶装水112奶制品配送101电脑101公墓011合计48957蓝谷地商业业态分析蓝谷地商业业态分析业态种类丰富，能业态种类丰富，能较好满足业主社区消较好满足业主社区消费费餐馆、超市、药店、餐馆、超市、药店、美发业态数量较多，美发业态数量较多，另外蓝谷地二手房租另外蓝谷地二手房租售市场较好，二手房售市场较好，二手房店分布较多。店分布较多。蓝谷地社区商业推售模式蓝谷地社区商业推售模式n带租约销售招商与销售并行带租约销售招商与销售并行n业态规划：业态规划：为维护投资者的利益，保障蓝谷地商业的有序经营，开发商为维护投资者的利益，保障蓝谷地商业的有序经营，开发商对蓝谷地商铺的经营业态会有一个指引范围，客户可以在这个业态指引范围内自对蓝谷地商铺的经营业态会有一个指引范围，客户可以在这个业态指引范围内自主选择经营的产品，保证业态多样化不重复主选择经营的产品，保证业态多样化不重复 n经营管理公司统一管理：经营管理公司统一管理：蓝谷地社区商业由管理公司提供统一的蓝谷地社区商业由管理公司提供统一的管理服务，管理公司保障项目统一形象及经营秩序，充分给予各业主和商家独立管理服务，管理公司保障项目统一形象及经营秩序，充分给予各业主和商家独立经营的自由及经营特色，以保持项目的可持续性发展，为业主创造收益经营的自由及经营特色，以保持项目的可持续性发展，为业主创造收益 n良好的配套：良好的配套：蓝谷地商业区区域内规划有地下停车场和大量地面停位蓝谷地商业区区域内规划有地下停车场和大量地面停位供消费者使用，公交车辆直蓝谷地形成以业主出行线路为核心的商业带。供消费者使用，公交车辆直蓝谷地形成以业主出行线路为核心的商业带。蓝谷地社区商业附加值蓝谷地社区商业附加值n住宅底商可做餐饮：住宅底商可做餐饮：同样为住宅底商，目前蓝谷地部分底商已有餐同样为住宅底商，目前蓝谷地部分底商已有餐饮业态，如：中餐、火锅、冷锅串串。弥补了项目性质导致的业态缺失饮业态，如：中餐、火锅、冷锅串串。弥补了项目性质导致的业态缺失n位置及交通位置及交通 卓锦城位于城东南方，位于三环外，临近卓锦城位于城东南方，位于三环外，临近成龙大道，周边即为四成龙大道，周边即为四A A级旅游风景区。至级旅游风景区。至二环路仅二环路仅8 8分钟，至天府广场分钟，至天府广场1515分钟，交通十分钟，交通十分便利。分便利。交通便利，周边环境无遮挡交通便利，周边环境无遮挡n卓锦城规模卓锦城规模 总占地面积总占地面积969969亩地，亩地，3000030000余人居住。余人居住。消消费市场庞大费市场庞大n社区配套社区配套 商业配套：商业配套：3 3万平方米的集中商业卖场（规万平方米的集中商业卖场（规划中）、红旗超市、多功能高档会所、时划中）、红旗超市、多功能高档会所、时尚商业街、品种繁多的农贸市场尚商业街、品种繁多的农贸市场 教育配套：新加坡伊顿幼儿园、泡桐树小教育配套：新加坡伊顿幼儿园、泡桐树小学学城东南千亩大盘，内部规划大型卖场，为东部新城副中心核心城东南千亩大盘，内部规划大型卖场，为东部新城副中心核心位置。居住人口众多，商业发展前景广阔位置。居住人口众多，商业发展前景广阔四海逸家四海逸家鑫苑名家鑫苑名家锦江城市花园锦江城市花园美林湾美林湾商业市场调研商业市场调研【卓锦城卓锦城】卓锦城商业分析卓锦城商业分析售楼部售楼部成龙路成龙路商业商业1 1、2 2期期住宅住宅目前卓锦城已入驻商业较少，仅在临成龙路其售楼部对面有目前卓锦城已入驻商业较少，仅在临成龙路其售楼部对面有部分商业部分商业该处商业目前主要服务于该处商业目前主要服务于1 1、2 2期入住业主，业态种类主要以期入住业主，业态种类主要以餐饮、超市便利店为主等社区商业业态餐饮、超市便利店为主等社区商业业态规划中的大型卖场目前还未开始建设施工规划中的大型卖场目前还未开始建设施工卓锦城商业业态分析卓锦城商业业态分析业态数量茶楼1音响1水果1彩票2糕点1二手房1超市1布艺1驾校1洗衣1药店1餐馆2合计14卓锦城商业主要分布在垂直于成龙路以带状分布卓锦城商业主要分布在垂直于成龙路以带状分布商铺临街面共商铺临街面共1818间商铺，目前已入驻间商铺，目前已入驻1414家商户，入驻率家商户，入驻率较高较高经营业态丰富，主力业态主要为餐饮、彩票点，其他超经营业态丰富，主力业态主要为餐饮、彩票点，其他超市、二手房、水果布艺等日常服务业态均有设置市、二手房、水果布艺等日常服务业态均有设置 经营业态丰富但不重复，形成经营业态丰富但不重复，形成“垄断垄断经营经营”，这与招商前期定向招商进行业态，这与招商前期定向招商进行业态区域规划密不可分，保证了在小体量商业区域规划密不可分，保证了在小体量商业环境下全面满足居民日常消费需求环境下全面满足居民日常消费需求卓锦城商业分析卓锦城商业分析项目商业定位街铺面积（）价格（元/）租金情况（元/月）业态繁荣区商业社区商业15-2001F：452F：25水果、彩票、糕点、二手房、超市、布艺、驾校、洗衣、药店、餐馆、茶楼 分 析目前该处商铺经营状况良好，空置率较低主力消费群体：卓锦城业主、周边社区居民（商业中心建成后消费群体将扩大到城东、城南、龙泉等片区）目前1F租金为45元/月，2F租金为25元/月，1F租金比2F租金高出约2倍业态：目前业态主要为餐馆及超市依靠卓锦城依靠卓锦城1 1、2 2期已入住居民，商业经营状况良好。考虑利期已入住居民，商业经营状况良好。考虑利润最大化及后期区域发展潜力（大型卖场规划），开发采用先润最大化及后期区域发展潜力（大型卖场规划），开发采用先租待售模式进行商铺销售操作，期望利润最大化。租待售模式进行商铺销售操作，期望利润最大化。n位置及交通位置及交通 位于锦江区三环路外位于锦江区三环路外500500米三圣乡片区内米三圣乡片区内,成龙大道与香樟路交汇处成龙大道与香樟路交汇处,成龙大道北面成龙大道北面,香樟香樟路以东路以东,近靠成龙大道与幸福梅林近靠成龙大道与幸福梅林.众多路网交众多路网交叉叉,公交线路众多公交线路众多.交通较为便利交通较为便利n卓锦城规模卓锦城规模 总占地面积总占地面积150150亩地，亩地，38003800户约户约75007500余人余人居住。居住。社区人口众多，有一定消费市场社区人口众多，有一定消费市场n社区配套社区配套 商业配套：主要依靠自身社区底商商业配套：主要依靠自身社区底商,附近卓锦附近卓锦城社区商业和大型卖场也是宣传配套之一城社区商业和大型卖场也是宣传配套之一小户型、大社区，社区底商拥有庞大的消费市场小户型、大社区，社区底商拥有庞大的消费市场商业市场调研商业市场调研【锦江城市花园锦江城市花园】12345678锦江城市花园锦江城市花园-1-1期商铺期商铺锦江城市花园一期商铺主要分布在锦江城市花园一期商铺主要分布在1 1、6 6、7 7、8 8栋临街底商，无二楼商业。栋临街底商，无二楼商业。开始销售时间为开始销售时间为0909年年4 4月月8 8日日面积区间面积区间推售推售推售比率推售比率销售销售销售率销售率价格价格10-2010-204 48.00%8.00%2 24.00%4.00%85008500元元/平米平米21-3021-30111122.00%22.00%2 24.00%4.00%31-4031-40171734.00%34.00%1 12.00%2.00%41-5041-50101020.00%20.00%4 48.00%8.00%51-6051-607 714.00%14.00%3 36.00%6.00%61-7061-701 12.00%2.00%1 12.00%2.00%合计合计5050100.00%100.00%131326.00%26.00%锦江城市花园锦江城市花园-1-1期商铺期商铺锦江城市花园商铺类型为社区服务型，商铺面积集中在锦江城市花园商铺类型为社区服务型，商铺面积集中在21-6021-60平米，占商铺总量的平米，占商铺总量的90%90%，小，小面积商铺为锦江城市花园主打产品面积商铺为锦江城市花园主打产品从从4 4月月8 8日至日至6 6月月8 8日，锦江城市花园共销售日，锦江城市花园共销售1313套商铺，平均每月销售套商铺，平均每月销售6.56.5套。套。根据开盘监控了解到，锦江城市花园商铺销售价格为起价根据开盘监控了解到，锦江城市花园商铺销售价格为起价68006800元元/平米，均价为平米，均价为85008500元元/平平米米客户反应：社区距入住成熟尚距一定时间，此时下手商铺资金有较大风险，社区商铺需要客户反应：社区距入住成熟尚距一定时间，此时下手商铺资金有较大风险，社区商铺需要稳定、较高的入住率，这样才能保证投资收益稳定、较高的入住率，这样才能保证投资收益卖点：全临街、全现铺、三环卖点：全临街、全现铺、三环7070万超高人气大盘万超高人气大盘推广手段：短信、网络、报广推广手段：短信、网络、报广20-5020-50平米小面积临街现铺为主，业主尚未大规模入住，商铺客户平米小面积临街现铺为主，业主尚未大规模入住，商铺客户客户购买信心不足客户购买信心不足区域市场特征区域市场特征【社区服务型社区服务型】n区域内商业均以社区服务型商业为主n主力消费群均以自身社区业主为主，依靠周边环境带来少量周边社区居民消费n业态为日常就近消费为主，业态越丰富，对居民便利性越大【社区底商社区底商1F1F为主为主】n区域内商业均以住宅底商为主，主要为1F底商，2F及以上商业较少n销售初期规定不能做餐饮，但如蓝谷地在社区商业成型后仍有餐饮业态入驻【带租约销售带租约销售】n区域内商业除开锦江城市花园（自然销售）外，其他社区商业均引进招商公司以招商先行，采用带租约销售模式进行推售【产品设计合理产品设计合理】n就商铺产品本身而言，面积控制合理（32-58平米），区域社区商业产品设计上并无硬伤，面积利用率较高n店招位昭示性较好，2-3楼通达性较强【平均租金收益达平均租金收益达6%6%以上以上】n经营状况良好的1F商铺售价在7900-8500元/，回报率在7%左右n2F商铺售价在5000元/，回报率在6%左右【社区规模影响商业经营社区规模影响商业经营】n社区规模大小影响商业经营状况，从而对租金、售价、业态种类、居民便利度等产生影响n第一部分第一部分 项目区域商业情况项目区域商业情况n第二部分第二部分 项目商业整体定位项目商业整体定位n第三部分第三部分 项目商业销售思路项目商业销售思路 n项目产品分析项目产品分析n项目产品定位项目产品定位n项目价格定位项目价格定位 报告脉络报告脉络 项目商业基本信息项目商业基本信息商业规模商业规模47194719楼层楼层1-2F1-2F产品类型产品类型1F1F临街商铺、临街商铺、1 1跃跃2 2商铺、商铺、2F2F商商业业产品数量产品数量3838套套面积段面积段17-39 17-39 交房时间交房时间09.209.2月月公摊公摊2 2、3 3栋栋17%-17%-18%18%，7 7栋栋8%8%层差层差1F3.9M1F3.9M2F4.15M2F4.15M物管费物管费2.02.0元元工程进度工程进度内装内装项目所处环境项目所处环境3 3栋底商栋底商7 7栋底商栋底商2 2栋底商栋底商娇娇子子立立交交辅辅道道三环路三环路待开发土地待开发土地市政规划道路市政规划道路住宅住宅住宅住宅位于立交桥、三环快速通道侧，交通线路及昭示性受阻交通线路及昭示性受阻,所在位置与东面蓝谷地一桥之隔，西、北、南均为快速通道或待开发土地，距离最近的公交站约距离最近的公交站约500500米远米远项目AB区之间市政规划道为连接东光小区区域，但是开通仍需时日周边待开发土地未来十年规划将形成数十万人的高尚住宅区，区域发展前景广阔但现今消费市场欠缺、消费氛围不足受周边环境影响，目前项目商业为该地段受周边环境影响，目前项目商业为该地段“孤岛商业孤岛商业”项目与周边社区商业中心关系项目与周边社区商业中心关系万达广场覆盖圈万达广场覆盖圈校园春天广场覆盖圈校园春天广场覆盖圈n 对本项目住宅的影响：可提对本项目住宅的影响：可提供购物、休闲、娱乐等配套，供购物、休闲、娱乐等配套，使生活更便利使生活更便利n 对本项目商业的影响：对本项目商业的影响：项目位于二者覆盖圈范围内，项目位于二者覆盖圈范围内，但因成龙路沿线商业分布以但因成龙路沿线商业分布以社区商业点状为主，本项目社区商业点状为主，本项目受立交、三环影响与其他商受立交、三环影响与其他商业隔绝，业隔绝，二者对本项目二者对本项目商业促进作用并不大商业促进作用并不大校园春校园春天广场天广场万达广万达广场场商铺性质商铺性质商业分商业分布楼栋布楼栋楼层楼层数量数量（个）（个）单个商铺面积单个商铺面积（平米）（平米）总建筑面积总建筑面积（平米）（平米）2 2栋栋1-2F1-2F141418-24818-2481426.241426.243 3栋栋1-2F1-2F9 951-28851-2881338.81 1338.81 7 7栋栋1-2F1-2F151519-33119-3311954.07 1954.07 合计合计1-2F1-2F383818-33118-3314719.124719.122 2栋栋底底商商3 3栋栋底底商商7 7栋栋底底商商 本项目商业主要是本项目商业主要是1-2F1-2F底商底商,但由于但由于高层住宅下的商铺，限制了本项目商业高层住宅下的商铺，限制了本项目商业仅仅能是以社区服务为主的商业配套，且能是以社区服务为主的商业配套，且不能经营餐饮配置。不能经营餐饮配置。商铺产品分析商铺产品分析1F1F1 1跃跃2 22F2F合计合计2020平米以下平米以下3 3/3 321-5021-50平米平米5 5/5 551-8051-80平米平米1515/1515101-200101-200平米平米1 14 4/5 5201-300201-300平米平米1 15 51 17 7300300平米以上平米以上/3 3/3 3合计合计套数套数25/65.79%25/65.79%12/31.58%12/31.58%1/2.63%1/2.63%3838面积面积1523.2/32.3%1523.2/32.3%2908.26/61.6%2908.26/61.6%287.66/6.1%287.66/6.1%4719.124719.12套均套均60.93 60.93 242.36 242.36 287.66 287.66 124.19 124.19 p项目商业产品面积偏大，尤其是项目商业产品面积偏大，尤其是2F2F产品产品p且银行规定且银行规定2F2F商业不能贷款，投资门槛较高商业不能贷款，投资门槛较高本项目商铺：本项目商铺：n1F1F产品套均产品套均60.9360.93平米，跨度平米，跨度17-13917-139平米，数量占平米，数量占65.79%65.79%n1 1跃跃2F2F产品套均产品套均242.36242.36平米，数量占平米，数量占31.58%31.58%，面积占，面积占61.6%61.6%n纯纯2F2F产品产品1 1套，面积为套，面积为287.66287.66平米平米商铺产品分析商铺产品分析【2栋栋】2 2栋二层商铺栋二层商铺社区内入口2 2栋一层商铺栋一层商铺承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙共共用用楼楼梯梯承重墙承重墙楼梯楼梯共共用用楼楼梯梯卫生间卫生间楼梯楼梯卫生间卫生间承重墙多，造成使用缺陷，面积浪费承重墙多，造成使用缺陷，面积浪费1-2F通达性好，双通道过于浪费通达性好，双通道过于浪费2F五间商铺五间商铺3个卫生间，使用不便利个卫生间，使用不便利承重墙多，造成使用缺陷，面积浪费承重墙多，造成使用缺陷，面积浪费5 5间间1 1跃跃2 2一楼设置楼梯，一楼设置楼梯，1F1F使用困难使用困难部分部分2F卫生间下设至其它商铺尾部卫生间下设至其它商铺尾部开间开间3-4.9米米,展示面宽展示面宽,社区昭示性好社区昭示性好临街面全窗，采光、社区昭示性较好临街面全窗，采光、社区昭示性较好临临1 1、2 2栋社区入口，栋社区入口，出入社区必经之路，出入社区必经之路，口岸中等口岸中等产品产品1F1F1 1跃跃2 22F2F小计小计面积面积460460966966/14261426占比占比32%32%68%68%/100%100%数量数量9 9个个5 5个个/1414个个占比占比64%64%36%36%/100%100%1 1跃跃2 2楼数量比仅为楼数量比仅为36%,36%,但但面积占面积占68%,68%,面积过度集中面积过度集中,为销售重点。公摊为销售重点。公摊17%17%3 3栋一层商铺栋一层商铺3 3栋二层商铺栋二层商铺商铺产品分析商铺产品分析【3栋栋】承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙楼梯楼梯楼梯楼梯公公共共楼楼梯梯楼梯楼梯卫生间卫生间承重墙多，造成使用缺陷，面积浪费承重墙多，造成使用缺陷，面积浪费5 5间间1 1跃跃2 2一楼设置楼梯，一楼设置楼梯，1F1F使用困难使用困难部分部分2F卫生间下设至其它商铺尾部卫生间下设至其它商铺尾部开间开间3-4.9米米,展示面宽展示面宽,社区昭示性好社区昭示性好承重墙多，但情况较承重墙多，但情况较2号楼商业好号楼商业好1-2F通达性好，仍存在双通道浪费通达性好，仍存在双通道浪费1F、2F均有卫生间，使用便利均有卫生间，使用便利临街面全窗，采光、社区昭示性较好临街面全窗，采光、社区昭示性较好p临社区主建筑群入口临社区主建筑群入口,沿规划路沿规划路人流动线分布人流动线分布p口岸价值最优口岸价值最优社区内入口纯2F商业产品产品1F1F1 1跃跃2 22F2F小计小计面积面积52152153053028828813391339占比占比39%39%40%40%21%21%100%100%数量数量7 72 21 11010占比占比70%70%20%20%10%10%100%100%1 1跃跃2F2F产品数量相对产品数量相对2 2栋少栋少,但仍为但仍为消化重点，公摊消化重点，公摊18%18%7 7栋二层商铺栋二层商铺7 7栋一层商铺栋一层商铺商铺产品分析商铺产品分析【7栋栋】产品产品1F1F1 1跃跃2 22F2F小计小计面积面积5411412/1953占比占比28%72%/100%数量数量105/15占比占比67%33%/100%p部分商业临社区主建筑群入口部分商业临社区主建筑群入口,口岸位置较好，但有商业远离社口岸位置较好，但有商业远离社区入口，恐形成死铺区入口，恐形成死铺p口岸价值综合评定最差口岸价值综合评定最差三大黄三大黄金小铺金小铺18-22社区内入口连接3间1跃2承重墙承重墙承承重重墙墙承承重重墙墙承重墙承重墙承重墙承重墙公公共共楼楼梯梯卫卫生生间间远离主入口远离主入口产品整体方正，但仍存在承重墙问题产品整体方正，但仍存在承重墙问题2F商铺仅一间有卫生间，使用不便商铺仅一间有卫生间，使用不便1-2F通达性好，仍存在双通道浪费通达性好，仍存在双通道浪费2F商业的商业的1F门厅过大门厅过大40-55平米平米2F2F面积所占比例较大，部面积所占比例较大，部分户型承重墙较多且无口分户型承重墙较多且无口岸优势，综合价值较小，岸优势，综合价值较小，公摊公摊8%8%2 2栋栋底商底商3 3栋栋底商底商7 7栋栋底商底商商铺产品分析商铺产品分析人流人流盲区盲区从小区入口设置及人流消费动线预判断：从小区入口设置及人流消费动线预判断：n项目入口仅项目入口仅2 2个，人流进出线路为辅道个，人流进出线路为辅道小区入口方向小区入口方向n7 7栋楼西面大部分底商将面临人流消费盲区，其商业经济价值将栋楼西面大部分底商将面临人流消费盲区，其商业经济价值将遭受消极影响。遭受消极影响。人流消费动线人流消费动线各楼栋综合价值预判各楼栋综合价值预判2栋3栋7栋2 2栋栋3 3栋栋7 7栋栋昭示性昭示性3 3分分4 4分分2 2分分产品配置产品配置3 3分分4 4分分2 2分分户型设计户型设计2 2分分3 3分分4 4分分人流通达性人流通达性4 4分分3 3分分2 2分分公摊公摊3 3分分2 2分分4 4分分口岸价值口岸价值3 3分分4 4分分2 2分分综合得分综合得分1818分分2020分分1616分分楼栋楼栋对比因素对比因素打分原则：满分为5分，最优为5分，次优为4分，合格为3分，达标为2分，较差为1分各楼栋产品小结各楼栋产品小结【通达性通达性】n优势：1-2F多通道设计，人流通达性较好n劣势：多通道设计包含公共楼梯及多通道设计包含公共楼梯及1 1跃跃2 2独立楼梯，造成面积浪费独立楼梯，造成面积浪费【产品设计产品设计】n 优势：1楼商铺开间为3-3.9米，进深12-13米，2楼商铺开间7-13米，进深12-13米，户型较为方正，社区昭示性较强。部分产品公摊仅8%n 劣势：承重墙过多承重墙过多导致面积浪费，使用不便 部分1跃2卫生间设置不合理卫生间设置不合理 1跃2产品1F内含楼梯通道，其其1F1F面面积为积为40-5040-50平米，不易打造平米，不易打造【口岸价值口岸价值】n优势：依靠社区消费人群，2、3、7栋（部分商铺）沿人流动线分布，口岸性较好n劣势：7栋部分商业远离社区入口，偏离人流动线，难以吸引消费者，口岸价值较低项目地段住宅开发尚不成熟，发展尚需时间【产品配置产品配置】n优势：产品配置多样化，拥有区域内较稀缺1跃2产品n劣势；1跃2产品面积占比61.6%，约约29082908平米，体量大平米，体量大，为销售重点及难点产品劣势明显，存在产品硬伤产品劣势明显，存在产品硬伤项目商业附属配套项目商业附属配套2 2栋栋底底商商3 3栋栋底底商商7 7栋栋底底商商烟道：烟道：住宅底商，不能做明火餐饮，无烟道设计住宅底商，不能做明火餐饮，无烟道设计车位配备：车位配备：车位共计约车位共计约500500个个，地下、地下车位均位于社区，地下、地下车位均位于社区内部，仅供业主使用，内部，仅供业主使用，不具备中大型业态所需业态配备不具备中大型业态所需业态配备商业街沿：商业建筑距市政规划路有约商业街沿：商业建筑距市政规划路有约1010米距离，米距离，易形成易形成消费群循流消费群循流，加强商业氛围，加强商业氛围项目商业附属配套少，产品附加值欠缺项目商业附属配套少，产品附加值欠缺【孤岛社区商业孤岛社区商业】n周边环境影响，目前项目商业为该地段“孤岛商业孤岛商业”n其他社区商业及商业中心对本项目商业经营促进作用不大【产品存在硬伤产品存在硬伤】n产品面积偏中大，总价较高导致投资门槛升高n1跃2产品面积过大，平均面积约240平米，且承重柱子过多造成面积浪费n1跃2部分产品1楼门厅过大,对于主要使用2楼的商家来说过于浪费n2F不能做贷款【社区底商性质业态缺失社区底商性质业态缺失】n产品性质为社区服务型，住宅底商无烟道，不能做餐饮，将造成业态缺失，将影响整体商业氛围打造【人流动线盲区人流动线盲区】n7栋部分商业远离社区入口，偏离人流动线，难以吸引消费者，口岸价值较低项目地段住宅开发尚不成熟，发展尚需时间项目产品小结项目产品小结【附属配套较少附属配套较少】n车位、烟道等支持无，不利于项目附加值提升项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势-Strength劣势劣势-Weakness 1F产品34-68，控制合理 自住型项目，入住率较高 区域稀缺1跃2产品 部分产品仅8%公摊 产品通达性好 承重墙过多，影响使用 项目规模受限，消费群体较小 1跃2体量较大，不能贷款 产品附加值较少 存在人流盲区，部分商业口岸差机会机会-OpportunitySO战略战略WO战略战略位于城东副中心核心地带，区域发展前景广阔项目产品市场稀缺区域商业投资回报率一般在6%以上深度挖掘项目自身价值以及区域利好因素。弱化自身缺陷，强化项目价值以及区域价值。威胁威胁-ThreatenST战略战略WT战略战略受交通及周边
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